巴曙松：寻找中国房地产发展新路径

邓郁松：尽快建立我国房地产市场监测预警指标体系

房地产市场的大幅波动、特别是部分城市房价过快上涨直接影响到房地产市场的稳定运行和国民经济的健康发展。建议及早建立我国房地产市场的监测预警指标体系，对房地产市场的运行情况和未来趋势做出比较准确的判断和预测预警。对房地产市场运行的监测预警至关重要对房地产市场运行状况进行监测预警的关键是判断房价、供求和房地产投资等指标是否处于正常区间。这对于准确把握市场运行趋势、科学制定宏观决策至关重要。对市场房价进行监测预警。市场房价是房地产市场运行中的最敏感指标，对市场房价进行密切监测预警很有必要。应选择房价及其涨幅、租金价格及其涨幅作为监测指标，并采用房价收入比、房价租金比和住房可支付性指数三类指标作为判断房价合理水平的预警指标。需要指出的是，采用房价收入比等指标评价房价水平是否合理时，不宜简单采取横向比较的方式，而应更加重视与本国、本地区的长期历史均值水平进行比较。对房地产市场供求状况进行监测预警。房价的变化是市场供求变化的反应。由于我国新房销售实行预售制，建议选择商品房新开工面积及增速、商品房销售面积及增速作为监测指标，并测算商品房销售开工比（即当年商品房销售面积与新开工面积之比），将商品房销售开工比作为预警指标，通过商品房销售开工比的变化情况判断商品房市场的供求是基本平衡、偏紧或是供过于求。对房地产市场的投资状况进行监测预警。房地产投资波动对固定资产投资的波动影响较大。房地产投资波动主要受房地产开发企业资金状况变化影响。监测房地产开发企业的资金来源和房地产开发投资完成额两个指标基本可以判断当期投资状况和未来6个月左右的投资变化趋势。在监测基础上，将房地产开发投资完成额/房地产开发企业资金来源作为评测房地产开发企业资金利用率的预警指标，该指标值越高，表明企业资金越紧张，后续压缩投资的可能性越大。对房地产市场的金融风险状况进行监测预警。房地产市场风险出现前，通常会先行出现销售量下降和金融政策收紧（如首付提高和利率上调）两方面特征，而金融政策收紧会直接影响销售量的变化。据此可选择购房人的月供收入比、贷款年限、贷款利率等指标作为金融风险监测指标，并将贷款利率的长期平均水平和平均贷款年限作为预警指标，一旦贷款利率明显提高，就要高度关注房地产风险和金融风险状况。对房地产市场未来需求趋势的监测对房地产市场需求变化趋势进行监测，需要根据影响房地产市场需求变化的主要因素确定监测指标。对人口总量和结构变化趋势进行监测。房地产市场的发展是为了满足人们的居住需求，人口总量和结构的变化会直接带来房地产市场需求的变化。国内外房地产市场发展历程表明，购房人口年龄主要集中在20—64岁，其中首次置业人群年龄主要集中在20—34岁。对人口总量和年龄结构进行监测，可以比较准确地判断未来房地产市场需求趋势和购房人群特征。由于我国正处于城市化过程中，还必须考虑城市化率逐步提高的影响，对城市化率进行监测。对经济增长和居民收入增长状况进行监测。购房人的购房能力主要取决于其收入状况。从各国房地产市场发展历程看，经济增长较快的阶段也是居民收入增长较快和房价涨幅较高的时期，在经济增速明显放缓后，居民收入增速和房价涨幅通常也会明显放缓。一旦出现经济增速和居民收入增速明显放缓但房价涨幅却明显提高的情况，通常表明房地产市场会出现泡沫风险等问题。从预警的角度看，在经济增速和居民收入增速放缓后，需要高度关注房价等指标的变化。对金融政策变化进行监测。购买房地产者多需要借助银行的信贷，金融政策特别是首付和利率政策变化会直接影响房地产市场的需求。当首付和名义利率上升时，购房者的支出将增加，会抑制房地产市场的需求，反之将扩大对房地产市场的需求。因此，对首付和贷款利率变化情况进行监测，有助于判断购房需求变化趋势。对房地产市场未来供给趋势的监测房地产市场未来供给趋势主要取决于房地产开发企业的资金状况和土地情况，宜重点监测这两类指标的变化。对土地供给状况进行监测。土地是房地产开发的基础条件，对房地产开发企业拥有的存量土地和新增土地状况进行监测，可以推断未来房地产市场供给的潜力。建议选择房地产开发企业待开发土地面积（存量面积）、新购置土地面积和本年度开发土地面积等作为监测指标。对房地产开发企业资金状况进行监测。房地产开发企业资金充裕，未来增加房地产开发投资的可能性就大，若资金链紧张，就会压缩后续投资。历史数据表明，房地产开发企业资金来源增速变化领先于房地产开发投资增速的变化，建议选择这两个指标进行监测。对金融政策和土地政策的变化情况进行监测。金融政策和土地政策的变化对房地产开发状况具有重要影响，实行宽松的货币政策，会进一步促进房地产开发投资；增加土地供给，会有利于土地价格的稳定，减少土地供给，推高土地价格，并直接影响到后续的房地产新开工面积。政策建议进一步建设和完善房地产市场监测体系，研究确立房地产市场的监测预警指标体系，利用监测预警指标评估政策变化对房地产市场的影响。进一步建设和完善房地产市场监测体系。对房地产市场做出判断需要准确、全面、具有持续性的监测数据。建议进一步加强和完善相关数据的监测工作。一是加强对房价实际水平的监测，监测房价的平均值、中位数等指标，监测的房价数据应涵盖新房价格和二手房价格；二是加强对房价租金水平的监测，监测整个城市及城市内重点区域租金价格的平均值和中位数；三是加强对住房市场供给情况的监测，监测存量房套数、待售房套数、闲置房套数等。对市场相关信息的监测可继续在现有的监测统计系统内进行，但应进一步加强信息公开，确保监测的数据能够得到全面、及时使用。研究确立房地产市场的监测预警指标体系。房地产市场的变化是多种因素综合作用的结果，对房地产市场形势和未来趋势的判断需要统筹考虑各种因素的影响。建议在加强和完善相关数据监测基础上，从影响房地产市场波动的主要因素出发，研究确立房地产市场的监测指标体系，并根据各项监测指标变化与房地产市场波动的关系，研究预测预警条件，据此判断房地产市场的运行状况和未来趋势，为制订和完善相关政策提供决策依据。利用监测预警指标评估政策变化对房地产市场的影响。房地产市场的波动受政策变化影响较大，建议在调整和完善房地产相关政策前，利用监测预警指标预估各项政策变化对房地产市场的影响，并在政策实施后跟踪市场变化情况，客观评价政策实施效果，在此基础上，逐步形成有利于房地产市场持续健康发展的长效机制。作者：国务院发展研究中心市场经济研究所邓郁松来源：《中国经济时报》2012年05月08日

我在房地产金融的一些经历和看法

眼下金融是大学最热的专业，也是社会求职的热门专业，没有刻意的选择金融作为职业，只是不经意间选择了个房地产金融的职业，并在这个行业渡过了三年。现在也可以谈谈自己这几年的经历，希望能记录下自己的一些想法。一、进入房地产金融业先简要的介绍一下自己教育背景,某“211工程”师范大学本科毕业，经济学专业。在校期间通过证券从业五门考试和期货从业资格考试，学习过注会新六门专业。09年11月份通过校园招聘进入一家借壳上市房地产公司工作。09年12月份去北京在新公司报道实习，实习及后来一年期间在河北某市生活。09年刚好是国家四万亿打开的时候，银行争取放贷给优质企业。我所在的这家企业在当地是龙头企业，我去实习的时候也刚好在年底，各个商业银行为了搞好合作关系，各种各样的答谢宴会不断。参加工作就是离开校园的一个新的开始，上班第一周就是学习以前的融资资料，因为学习过注会就着重看财务部分。第二周开始就给我们分配了一个项目经理带我们学习融资。第一件事情就是复印资料。融资一般都会准备一些规范的资料，主要有公司资料，项目资料和担保资料三大部分。虽然是大学生，但是大学也没有接触过复印机，传真机。公司打印室有两台夏普的复印机，我记得当初在打印室就是复印各种资料，在复印机前面呆了整整一周。单面复印好办，但是有时候双面复印，有时候缩影，真的不太会操作，一不小心就卡纸浪费了好几包纸。等慢慢的通过复印弄清楚大概的资料内容后，经理就开始带我们去银行谈业务了。我当时去的是信用社，我做的第一个项目融资额在四千万。项目经理与公司业务部谈好合作内容后，我就回来从财务和法务部门搜集各类公司资料。在这个过程中我就慢慢的了解了融资在公司内部需要密切接触的两个部门。法务出公司主体资料，财务出需要的各类报表。接下来就是和下面的子公司要项目资料，这个过程很重要，通过这些资料的收集，就会慢慢的懂得公司的运营模式和组织架构。收集完这些资料后就要报送银行，银行初审过之后就会提一个补充资料的要求，这一轮主要就是融资部门补充了。银行信贷员会写贷款调查报告，但是有的银行因为人员老化，没人会主动写，所以有时候为了迅速获得贷款，得我们替他们写。写调查报告这个过程很重要，通过它你就会指导银行注意些什么东西，比如项目和担保，比如某些财务指标。写完调查报告，就开始要办理土地和房产抵押了。说到这个我就生气，每次办理抵押都要请土地局的吃吃喝喝，吃完喝完好话伺候着才给你干活，否则没人管你，你的抵押完不成，贷款也下不来，项目也很难完成。吃喝也就罢了，完了还要送礼。那时候刚离开学校，很见不惯这些，每次办完事都觉得自己受不了。有些公务员还可以，吃你拿你完了还替你干活，有的真操蛋，吃你拿你收你的礼品，饭桌上信誓旦旦的马上就能办，一下饭桌就立马翻脸拖着不干。有的还要吃狗肉、鸽子肉和鹿肉，野生鱼之类的。虽然是公司出钱，也完成了公司的任务，但是作为刚毕业的大学生，看到这一切真的让人对这个国家的一部分人寒心。前面说过，09年有四万亿的大礼包，房价也飙涨，银行向大房企示好，每天宴请不断。我们部门每天都有宴请，不是我们宴请业务伙伴就是业务伙伴答谢。我实习的第三周，部门里面那天实在宴请太多，派不出去人，我们两个实习生就出场了。这场是工商局答谢我们，当地工商局的正副两位局长做东，我们部门能去的都去了，我们总经理也在赶了三个饭局之后晚上十点和我们在一个桌上汇合了。在饭桌上开始了我们的应酬之旅，酒场文化也成了我们工作的一部分。两个月的实习时间，我先后跟了四个贷款项目，接洽了三个商业银行（含一个信用社）。对房地产金融有了一个初步的了解，但是酒场文化确实让人生畏。虽然宴会的酒一般都不次，以白酒国窖1573为主，偶尔也会有茅台上场，红酒以爱斐堡为主，但是真的不喜欢酒文化。两个月后也到了过春节的时间，就结束完实习回到家了。那时候招聘工资是按学校给的，我的是四千。一起实习的兰大和西南财经的是五千，同岗不同酬，有点学校歧视，年后我在打算找找其他工作。年后回到学校，同学们大部分都去了各类银行，银行招聘已过。托老师的关系，去北京银行面试没有成功。这时候公司人力也一直和我沟通，工资也加到了和他们一个水平，就继续了这份工作。二、正式进入房地产金融10年7月份到北京报道，在一家军校封闭式的培训了半个月，了解了房地产开发的一些步骤和流程，以及一些基本的职场规则。又回到了那个城市和部门，这次我还是跟以前带我的经理做流动资金贷款及开发贷。领导比较照顾我，我也努力的取得领导的信任。10年底的最忙的时候我们四个人45天完成了13笔贷款，累计额度到7个亿。和巨大的房地产项目融资额相比，虽然不多，但是考虑到流动资金的特点和整个流程等，还是有些小成就感的。这次贷款对我也有了点新的业务，就是接触了存单质押和承兑汇票融资。具体业务我就不讲了，就说在这次承兑汇票中我看到了票贩子的实力，也就是民间金融的活力。年后我也参与了一些国开行的长期贷款。这些工作让我看到了国内金融业的乱像和规则。银行从来都是锦上添花的，不会雪中送炭。10年的房地产调控，开发贷至今没有松口。我的同事也有做信托的，他们也很早就做了一笔PE投资，就是今天看到的地产基金的前身，即假股权，真债权。三、我对房地产金融的一些看法我现在做一些房地产投资管理的工作，有时间读一些房地产趋势的报告，也接触了一些地产基金和大房企融资机构。资本是各行各业做大做强的推动力，没有资本的力量企业难以壮大发展，优秀的企业背后一定有优秀的财务规划和制度。金地就是最明显的一个，有兴趣的人可以看看它怎么从一个区的房地产企业变为标杆企业的。恒大的高周转模式为给股东带来了超越其他地产企业十多倍的收益。每次金融创新都是监管的结果。10年的调控，房地产信托异军突起，信托业成为一个新的主流金融。房地产基金在2011年遍地开花，现在仍在探索模式。保理、保函、售后回购等成为一些企业的选择，境外发债、境外股权融资也是大房企的首选。万科悄无声息的并购，房地产金融正在进入多元化融资渠道，多种方式结合的竞争格局。金融资本在金融危机后力量显得更加强大，思考我们现在所处的这个时代有很强的意义。银行渠道仍然是主流，信托也好，地产基金也好，他们理财产品的发行渠道还是借靠银行。高净值客户群是各类金融机构争夺的对象，只有能够提供流动性与收益性、安全性三者匹配的金融产品才会获得客户群的青睐。就像上个世纪七十年代的衍生品创新一样，在外部监管和激烈的竞争下，国内的金融业创新会越来越快，模式也会越来越多。房地产金融作为房地产公司的一个核心战略，必须看透这一点才能突破监管，在弯道超车。四、一点后话自己无意中找工作进入了房地产行业，看到了金融业的乱像与潜规则，也憎恶金融资本的贪婪。但是慢慢的也看到金融资本也是在创造价值，真是它的介入加快了各行业的发展和社会的进步。如果没有金融资本，今天的城市就不会有这么多的高楼林立，有这么多有特色的商业文化。金融业会有很大发展前景，创新在加快。关注金融发展，自己也会受益。

一个房地产开发商建议年轻人不要贷款买房，看了这个我释然了！...

这篇文章在当前的环境下很另类，佛云：随他去吧。其实买不买房都不影响我对青年人买房的看法。中国作为一个千百年受着：“先成家，后立业”的人生模式影响的国度。成家，有一个房子，成为一个婚姻成立的前提!有人笑谈：是中国的丈母娘，逼高了中国房价!确实，作为地产人，我们真的很感谢那些丈母娘。那么作为一个中国青年，25岁到了一个成家的年纪。现在我负责的几个售楼处，婚房逐渐成为一个主流。买房子的99.99%需要按揭，买房子的90%在25-30岁之间。根据我的统计，只有不足5%是靠自己的实力，不需要家里的资助买房的。当然还有一些富二代，家里早在他几岁的时候就为他准备下几套婚房。这个毕竟大家就不要羡慕了，羡慕下去，只有撞墙死。举一个例子：我一个别墅项目，一个某局局长，为他的儿子和情妇买了2套别墅，一个作为婚房，一个作为爱巢。我原本以为他孩子没有20也有18了，后来他小媳妇(离婚后再娶的)抱来的时候，才发现他儿子刚满月，老来得子，真是一大喜事啊，买一套别墅庆祝一下，我本来担心他儿子太小无法办贷款，这个局长倒是替我们着想，一次性2套全款900万，公务员知道低调，给我们财务转账，没有开着它的别克小车拉现金来。书归正传，为什么说穷二代，农二代，职二代，或者说普通青年为什么不要着急买房呢?(1):韩寒说过：我的女朋友逼着我买房，我就送她2个字：滚蛋!作为一个地产从业人员，我对地产有更深刻的了解。我想把的观点如实的表述出来，给那些困扰到房子的巨大阴影下的年轻的人们一丝清新的空气，聊表慰藉。其实我研究过邻国，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究发现，日本青年结婚买房子也很贵，日本弹丸之地，人口密度很大，房价当然比较高(东京中等房价4万人民币左右)，日本青年却不着急买房。日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展，我们了，安家安心稳当的过生活，不惜借贷做房奴。当然，上面只是一个社会上流传已久的原因。一个根深蒂固的传统问题。谁有房，谁就是有为青年，谁没有房，谁就是坏孩子。现在的小妮对年轻人的评价标准大抵如此。除此之外，青年人诚惶诚恐的买房，还有其他2个原因。首先，我想说大多数国民被我们地产商人和媒体洗脑了——现在不买，以后还会涨，房价永远比工资涨的快。现在不买，恐怕以后再也买不起了!事实真的是这样吗?(2):我这里没有那些所谓专家的数据，在用行业事实去驳倒这个谬论之前，我想先讲几个例子。现在的80后很难了解80前的一些事情，除非读书或者像老年人请教。我在研究改革开放初期的经济现象时，发现一个很有趣的现象，就是媒体舆论引导经济的秘密。案例一：在70年代，电话刚刚兴起的时候，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。所以，在上海即使安一部电话5000多，也有很多人排队去买。图的啥?身份，面子，潮流!媒体舆论引导之。现在座机5000元?笑话，前不久，移动跑去家去，免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多。丢一边去了。案例二：结婚三大件。三大件”，即自行车、手表和缝纫机。而80年代，结婚时的“三大件”就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代，“三大件”水涨船高了，更新成电脑、空调和摩托车。如今，结婚“三大件”被默认成“三大子”，即“房子、车子和票子。每一个时代的商品工业的大发展，都便随着舆论引导。不引导谁去拼命买彩电，洗衣机，不引导这些海量生产的产品卖给谁?这些企业怎么发展，国家怎么增加GDP?大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电，现在说起来是不是不值得一提?这里面深层次的原因是什么的?我想无非的供求关系。当一整个国家在渴求一样东西的时候，这个的东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢，就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西。70年代，自行车可是大件，谁有谁是NB人物，现在谁还买不起自行车，那时候就是买不起，有人屯自行车谋取暴利，现在谁囤积自行车啊，谁傻帽!现代人开始囤什么了?房子呀。国家大力发展房地产，现在舆论是结婚必需有房子。大家都在抢这个东西，媒体制作这个房子稀缺论。制造房子价格有涨了，一个月涨几百上千。从经济学角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子，我接触过的开发商有很多是做其他行业有点余钱的，看到自营经济一年赚的钱还没有一个楼盘一个月赚的多，个个疯了一样涌入地产圈。做面粉的，卖鱼的，做鞋的，捣鼓蔬菜的，都涌入这个行业，疯狂买地，疯狂建房。这样就有一个问题，大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样?列位想过没有?在全国有多少套房子?未来5年会建多少套?现在社会独生子很多，再过10年。最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口还有1套房。还算平衡，等再过10年，双方父母去世，这样一家就3套房。再过10年，这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家有房子住了，买房子的人少了，房子还在涨?卖给鬼去?所以说：房子永远上涨论，是绝对谬论，照现在的疯狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲剧了。城市化进程到什么程度?北京涌入，济南被涌入，东营还被涌入吗?国家十一五计划：其中一条是发展社会主义新农村，2009年开始山东试点，大搞新农村建设，农民增收，农村城镇化，3-5年部分试点农民可以住楼房，大大平抑四线城市的上涨。农村城镇化。这也是城市化的一部分，并不是全国12亿人，10亿人是一二线城市就是城市化了。在美国也达不到。农民总归是大多数，而且未来新农村建设。传统的农民将逐渐减少。取而代之是新农民的增加，有土地，有乡镇企业收入，有楼房住，去北京干嘛?扫大街去?当保安?搞笑。另外国家十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建600万套经济适用房，廉租房。5年就建3000万套，可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。另外，据我5年从业经验表明：现在不仅是大城市，楼房空置率高，甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。济南我的一个客户有7套房，他们村(城中村改造，洪家楼附近)和他一样有4套房以上的村民占大多数。还有北京，温州的客户趁着全运会来济南炒房的，一出生就买一个单元。鲁能领秀城，交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空着。房产税的征收，以3%计算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上缴数十万的房产税。他们要换房贷和利息，又要交税，此时会有大量二手房出手。一个是进城减少，一个是房屋增加。城市化带来持续的房价上涨。这个谬论也不攻自破了。如果你相信，10年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到。我们就有理由相信：10年后，房子将不是问题。先租房吧，不要用最具想象力的黄金10年(25岁-35岁)给银行，ZF打工。年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年。编后语：曾经，老婆孩子热炕头是中国人的梦想；曾经，上无片瓦下无寸土是中国人的痛苦。今天，中国人依然梦想着拥有一个属于自己的窝。房子影响着老百姓的喜怒哀乐，关注和记录着人们的梦想与现实、记忆与理想。此帖一出，是否属于另类的范畴已不重要，重要的是那些想贷款买房子的年轻朋友们，真正行动起来的时候还需牢记“贷款有风险、买房须谨慎。”

以史为鉴 关注房地产 品味2003年8月国务院的18号文件

8月31日，对房地产商而言是一个大喜的日子，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了、首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展的文件———《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号文，以下简称“18号文件”)。　　9月1日，建设部在北京召开“全国房地产工作会议”，曾培炎副总理到会做重要讲话。曾培炎副总深刻分析了当前房地产市场的形势，论述了促进房地产市场持续健康发展的重要意义，明确了当前的任务，并对贯彻落实18号文件精神做了部署。建设部部长汪光焘在会上就文件的形成过程、起草文件的指导思想及文件中涉及的几点主要问题做了进一步说明。汪光焘强调“这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场发展的纲领性文件，下一步的工作重点是把‘目标’变‘指标’”。建设部房地产司司长谢家瑾认为：“文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场”。　　9月3日，建设部房地产司、中国房协召集部分开发商围绕文件内容进行了热烈讨论。　　国务院下“定心丸”房地产商欢欣鼓舞　　或许是前一阵的市场压力过大，很多开发商尚未通晓政府颁布的新政策的内容，但闻者都喜形于色。自6月央行抛出被业界人士视为一大利空政策的“121文件”、严格发放房地产贷款并措辞严厉地批评房地产过热以来，开发资金吃紧和地产泡沫制造者的恶名让很多房地产商垂头丧气、深感压力。在业界向来以头脑敏锐著称的潘石屹，从海南博鳌一个房地产商的聚会上归来，连连慨叹：“121文件出来以后，感觉上房地产商没人再把心思用在怎么盖好房子上了，不是想去搞基金做银行家，就是要造镇、经营城市去行使政府职能”。在恶劣的行业发展环境折磨下，背负着巨大压力的开发商们的心态似乎都有些扭曲了。　　所以，国务院适时出台的18号文件所表示出的政府对房地产业作用的肯定、对支持房地产市场发展的态度都让发展商们从内心感到安慰，从精神上受到鼓舞。顺驰集团执行总裁汪浩明确表示：“该文件极大地增强了我们的信心，使我们更加坚定了全国化的发展战略和关注二线城市的战略思考，没有什么比规范的市场更能令一个怀有美好理想的企业顺驰飞扬了”。　　在央行出台了以“严格房地产贷款发放”为主调的“121文件”后，一直在为行业金融政策据理力争的华远地产董事长任志强、SOHO中国董事长潘石屹对国务院新政的反应最为积极。9月1日、2日，两人相继将个人感想写成文章，一个以《水落石出》为题抒发了个人感受，一个以《中国人从今天开始将不再当蜗牛了》为题表达了内心感慨。清华大学房地产研究所所长刘洪玉也立即写分析文章高度肯定了文件的意义与作用。万科集团董事长王石经过周密思考后表达了自己对政策的看法和对政策落实的建议。一直密切关注房地产市场走势的北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅则在电话里和记者进行了长时间的交流。大家共同的感受是，这是一个遵循市场化原则的政策，是一个对房地产市场发展极大利好的政策，是对房地产业的地位进行了恰如其分的评价的政策。　　任志强在《水落石出》一文的开头写道：“从‘冬天’到‘泡沫’，从‘司法解释’到‘121号文’，历时近两年多的战火，随着国发(2003)18号文的发布而烟消云散了。虽然来得迟了点，但该来的终于来了。林子大了什么鸟都有，但不能因为有几个烂苹果而否定了一片林。房地产业在经过了二十多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定了‘已经成为国民经济的支柱产业’的事实。市场发展现状是健康的，对中国经济的贡献是巨大的，并且要持续稳定的支持与发展。应该承认局部地区的发展是存在一些问题的，市场的规范和监管还有待完善，但解决问题要靠发展，在发展中完善”。刘洪玉所长甚至把文件的出台视为行业发展的新里程碑(详见A33版言论)。　　进一步剔除非市场化运作因素彻底分清政府与市场关系房地产业向市场经济跨进一大步　　18号文件在分清政府和市场各自该承担的责任上所做的明示以及“各地要根据实际情况，合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准”的指导思想，让大家感触最深。其中，尤以高档商品房开发商最为激动。因为，央行121文件矛头直指高档商品房，并且提出严控高档房贷，让开发商颇感不公平。所以，万科董事长王石评价新政策“控制张弛有度和更加灵活”。　　任志强的看法是：当中国从计划经济向市场经济转化时，就必然出现贫富差别，正是因为有一部分人先富起来了，才可能带动共同富裕。既然存在一个从贫富差别向共同富裕的过渡，那么就必然的会存在着消费的差别。有不同的消费需求，自然也就会有不同消费档次的产品的供应。也恰恰是这种差别消费在引导着市场的进步、科技的进步、生活质量的提高和日益增长的消费欲望。　　曾几何时，高档商品房成了罪恶的象征，全社会几乎一边倒的呼声将高档房作为社会不公平的差别体现，将高档房作为“泡沫”的祸根。　　市场经济的资源配置规律引导资金向有市场、有需求和有赢利的产品倾斜，就必然出现市场经营需求与政府公平和社会保障原则相冲突的一面。市场的任务是为有钱人和有房人提供更好的住房空间和生活环境，政府的任务是对最低收入人群实施补贴与保障。新文件明确了市场化的条件下政府只干政府应干的事，市场的事交给市场去做。政府要做的是社会保障，市场要做的应是“满足不同收入家庭的住房需要”。有什么样的需求，就应提供什么样的产品，不应采用对不同消费需求的歧视而设置体制性的和政策性的障碍。政府最终不是仅仅对社会保障中的少数人负责，而是要对全国人民负责。　　潘石屹对文件反复强调的“市场化”也感触良多，他说：“我们几十年来用计划和行政的手段去配置资源，今天实行市场经济了，一不小心在一些政策制订和实施上又回到计划经济的老路上去了。实践证明计划经济没有给我们带来财富和社会的进步，只有改革开放后的市场经济才让我们大家过上了好日子，越是市场化早的行业，产品质量和服务就越好。越是市场化晚的行业，产品质量和服务就越差。房地产是属于市场化比较晚的行业之一，因为按计划经济的实物分房结束的比较晚。我的体会是，计划体制老管不该管的事，该管的事又管不好，管不住。公房上市就卡在一个图章上，把中国人变成了蜗牛，人和房子连在了一起，不让你分开。将没有用的东西经过流通成为有用的东西，这就是市场经济，是利人利己又有利于国家的事情。18号文件中，把人和房子分开了，中国人从今天开始将不再当蜗牛了。文件强调的‘任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限定条件’让房子也获得自由了。房子流通得越快越好，房子可以被充分地利用，国家也可以多收一些税金和土地收益金”。　　潘石屹指出：在市场经济中成熟的房地产商一定是市场需要什么，他就生产什么。只有在计划经济中，在市场经济不成熟的情况下，争投资，争项目，花的不是自己的钱，才可能出现一边是大量的积压，一边是继续的投资建设。好的、正常的房地产商只能按市场的需求去建房子，不会出现在市场没有需求的情况下，房地产商却按自己的喜好去建高档房，这样的房地产商也一定会很快的倒闭的。他认为，在坚持房地产市场化方向的道路上，依然会出现一些问题，也一定会出现一些矛盾。他的看法是：“最好的解决办法只能是市场经济的办法，就是按18号文件的指导思想去解决。也许拿计划经济的老办法去解决比较顺手，但对中国房地产的持续健康发展绝对是不利的”。　　事实上，近日京城地产市场中高档住宅的销售走强为新政策基调的准确性提供了有力的佐证。以目前刚刚面市就出现热销局面的两个亚北别墅项目为例。位于小汤山的纯正北美风格的别墅社区“纳帕溪谷”推出的是总价在200万元到上千万元的不同价位的别墅，仅上周日一天就订出7套，一期开盘不足一个月已经销售40%；另一个与之相去不远、以大庭院为卖点、总价在400万元上下的独栋庭院住宅“万万树”一期也在短时间内实现了90%多的销售率。高档住宅需求之旺盛、消费力之强劲由此可窥一斑。　　政策落实有难度开发商献计献策　　万科董事长王石在高度评价了18号文件对行业发展的利好的同时，也认真地在政策落实方面进行了深度思考。　　王石谈道，从2002年初，万科就明确提出了房地产市场存在消费超前的现象，而且这种消费超前比较明显的就表现在经济适用房面积过大、总价过高等问题。因此建议政府尽快落实和进一步明确经济适用房的具体界定。例如对建设标准、参加对象和优惠政策等要有更加清晰的界定，以此与普通商品住房形成更加明确的区分，保证经济适用房和商品房市场的共同健康发展。而且对于低收入家庭的购房支持也可以采用上海的政策，例如贷款贴息补贴等。　　在金融风险控制上，王石主张一方面参照香港商业银行的做法：项目及企业风险评估、额度控制、回款管理(你情我愿的市场原则)，并引入独立第三方加以控制和防范。另一方面，扩大融资渠道。王石分析，目前房地产开发企业的融资渠道比较单一，在2万多家房地产开发企业中，上市的房地产开发企业不足100家，对于大多数开发企业来说，银行成为惟一的融资对象。从2003年上半年外商投资的领域分布来看，房地产业吸引的实际投资仅占到外商实际投资总额的10.5%，远远落后于制造业吸引投资的比重(68.3%)，这与“房地产业作为国民经济的支柱产业”的地位是不相对称的。因此他建议：“从政策上鼓励房地产企业拓宽融资渠道，改变单一银行融资的现状，重点可考虑吸引外资投入、建立地产基金和信托，同时支持优质企业上市以及发行可转换债券等方式进行融资。”王石提醒有关部门，一方面在宣传上要注意舆论的引导作用，不能没有根据的进行房地产泡沫的宣传，行业“唱衰”是造成外来资本不敢进入房地产行业的重要因素之一；另一方面，国家在具体的操作中要保持透明度和市场化。　　针对文件中首次提出的“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成大型企业和企业集团”，王石认为：“提　　高行业集中度的政策导向是正确的，是必要而且可行的。但是，通过企业兼并、收购和重组来扩大企业的自身规模并不符合房地产开发的实际。房地产开发的地域特征很强，通过简单的兼并等手段仅仅是保证了企业获得了新的项目资源，但是对企业文化的传承、企业品牌的形成并没有实际意义。因此，他建议：通过市场的公平竞争让企业优胜劣汰，通过消费者的自由选择确定房地产企业知名品牌，从而通过市场的判断来扩大企业的影响力。他说，如此一来，自然可以提高行业的集中度，因为公平市场是最好的武器。　　市场规范、洗牌加剧精彩大象游戏将上演　　利好政策的推出，让房地产行业又闯过了一个难关，但这并不意味着所有企业的日子都会好过起来。相反，随着市场的进一步规范，市场经济的残酷一面也将暴露无遗：凭实力说话的时候到了，企业的优胜劣汰将加剧。目前北京大小房企3000余家，真正有竞争实力的不过几十家，淘汰率自然会很高。随着小企业的出场，实力派大企业间的竞争将充分展开，策划专家王志纲先生所称的“大象游戏”就会精彩上演。　　所以，对75%的中小开发商而言，现在非但不能松口气，反而得为生存而战了———北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅先生指出，尽管新政策在为房地产打气，调子非常积极，但是作为对资金需求量较大的行业，当前的金融大环境显然不够有利。日前，银行刚刚颁布了一项提高存款储备金的举措。该举措的直接结果可能会导致下半年银行放贷总量的缩小。贷款总量缩小，很难不影响到房贷总额度。有限的房贷首先会发放给实力强、信誉好的大企业，小企业融资难度会进一步加大。　　对大企业而言，出尽胸中闷气后就得抖擞精神迎接更大挑战了———到了地产大鳄间拼抢市场份额、排定座次的时候了，人人奋勇争先。何况，按照分析人士张寅先生的判断，房地产可能会再持续两年牛市之后进入调整期。　　相关　　“18号文件”修正　　“121号文件”　　任志强　　18号文件与121号文件最大的差别有四：　　其一是对全国房地产市场的认识差别，18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则将全国的投资高增长归罪于房地产，并认为泡沫是全国性的，是普遍性的。　　其二是房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。　　其三是18号文件的出台广泛地多次征求了各方的意见，使文件建立在更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况之上。而121号文件则更多的是一种闭门造车。　　其四是18号文件更注重中国巨大市场中的发展差异，首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策的非一刀切的灵活做法。而121号文件恰恰忽视了各地的经济发展差异，不是用大禹治水的方式而是用“四面堵截”一刀切的方式解决全国性的问题。

房地产服务业,发展前景广阔-201107

正文目录一、概述................................................................................................................................................................................4（一）定义........................................................................................................................................................................4（二）特征........................................................................................................................................................................51、区域性明显，增加了跨区发展的难度...............................................................................................................52、受房地产行业影响大，但不完全同步...............................................................................................................53、人才是核心..........................................................................................................................................................5（三）我国房地产服务行业发展现状.............................................................................................................................6二、行业发展前景广阔........................................................................................................................................................6（一）专业分工程度加深，代理市场份额增长潜力巨大..............................................................................................6（二）房地产服务业贯穿城市化进程各阶段.................................................................................................................7（三）行业集中度逐步提高，有利于行业发展.............................................................................................................81、策划代理和二手经纪行业集中度双低...............................................................................................................82、促使行业集中度提高的动因...............................................................................................................................8（1）品牌优势逐步体现..........................................................................................................................................8（2）行业加快并购整合..........................................................................................................................................9三、我国地产服务行业经营模式........................................................................................................................................9（一）顾问策划................................................................................................................................................................9（二）代理销售..............................................................................................................................................................101、代销行业收入的决定........................................................................................................................................102、代销企业收入的决定........................................................................................................................................10（1）各地代销率有明显差距................................................................................................................................10（2）各地佣金率的决定........................................................................................................................................11（3）二三线城市代销业务前景更广.....................................................................................................................113、三种代销模式对企业佣金水平的影响.............................................................................................................11（三）二手经纪..............................................................................................................................................................12四、房地产服务公司扩张模式..........................................................................................................................................12（一）地域扩张..............................................................................................................................................................131、内生....................................................................................................................................................................132、外延....................................................................................................................................................................14（二）业务扩张..............................................................................................................................................................14

[轉貼] 房地产项目成本管理

房地产开发企业成本管理要领成本控制和管理历来是企业管理的重心，房地产开发企业亦然。本人结合多个房地产项目(如CBD重点工程蓝堡国际公寓)的经验，总结了一套“成本管理方法”。该方法主要用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况，尽量避免预算外支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。成本管理方法主要融合如下内容：合同管理、预算及资金管理、甲供材料管理。其中，预算及资金管理是核心。三者结合财务软件的报表开发功能，相互融通，但又各有侧重。一、合同管理公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就已经有了一个很扎实的平台。1．合同汇签与分类。合同管理融合了财务、预算、工程等多个部门。成本会计在合同汇签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。结合房地产开发企业实际情况，合同分工程合同、材料合同两大类。工程合同包括：土地征用及拆迁合同、前期工程合同、建筑安装工程合同、基础设施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空调设备合同、弱电材料设备合同、水电材料设备合同、机电设备(电梯)合同、装修材料合同、其他材料设备合同。2．合同的录入与执行。将已分类合同结合财务软件的报表功能，设计出能自动提取数据的“合同款项支付单”，使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。合同录入后，成本会计要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导，从而较好执行合同。3．报告。按周申报合同清单及汇总统计表。二、工程预算及资金瞥理参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故须重点控制。1．工程预算的编制、录入。工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及成本会计等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交成本会计进行录人工作。以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。工程预算的录入指成本会计结合财务软件的报表开发设计功能，录入到本公司自行设计好的房地产开发成本分析报表中。此时须注意会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后财务软件自动提取实际发生额时，能与工程成本预算数有同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制；并为事后的经验总结和新开发项目的成本管理与控制提供参考和标准。2．工程款支付。各用款部门填写用款单时，按“工程项目。分部工程——分项工程——单位工程”写清楚，成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对，能立刻确认是否应该支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。在工程款的支付过程中，须注意的是：要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。

点评2011年7月14日的关于全国房地产市场形势的国务院常务会议新闻专稿

中广网北京7月14日消息国*务*院*总**理***12日主持召开国*务**院**常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议指出，截止6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。——————————————————————————————————————————————————————评论：这些都是行文套话，我写我们部门会议纪要时，几乎都这样："部分....仍然较大，.........有所放松，.....进展不平衡吗，.....不完善，......还有待加强。关于“全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。”请看下面一则报道《保障房开工率藏水分统计局动真格立规矩》：“据了解，截至5月底，全国整体开工量仅约为今年计划的三成。时间与任务进度“不对眼”，让关注保障房建设的大众担心不已。然而，从6月下旬开始，各地纷纷发布最新保障房开工情况，保障房似乎突然进入了开工高潮。据已经公布的数据显示，许多省份均已实现任务跟随时间同步过半。据新华社报道，辽宁、山西等地的开工率已达九成左右，而更突出的陕西省，除计划内的790个项目外，还超计划开工9个，开工项目总数占目标任务项目数的101.1％，在全国处于领先地位。面对陡然拔高的开工量，业内专家质疑有“水分”。天津财经大学经济学院副院长丛屹认为“水分”主要是地方与中央的统计口径不一致。中央认定的保障房范围包括：廉租房、公租房和经济适用房。但一些地方在上报数据时将棚户区改造、还迁房、危旧房改造及限价商品房等列入其中。”因此，国务院常务会议中关于全国保障性住房开工率的数据有“水分”嫌疑的。会议认为，一要严格落实地方ZF房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。——————————————————————————————————————————————————————评论：新国八条的第一条就是落实地方ZF责任，但是我们看看这第一条的内容：“（一）进一步落实地方ZF责任。地方ZF要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民ZF要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”首先，请大家看看二季度已经结束后的现在各自所在市的市ZF有没有向社会公布“本地区年度新建住房价格控制目标”？没有，我到现在也不知道ZF新一轮房地产调控政策的目标。价格控制目标，我的理解应包含两个层次的意思，一个该市商品房平均价格水平，即大概在什么范围，另一个是该市商品房房价的增幅。但是没有任何一个城市向社会公布了这些内容。我们知道，2011年新国八条是为了“巩固和扩大”去年4月份颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的调控成果而出台的，以继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。因此，我们对于ZF的调控基调就有了一个基本的推断，那就是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。说明ZF调控房价并非是想让房价大跌的，所以”空军“在那时候可以洗洗睡了。但是现在不一样了，这次是首提"促进房价合理回归"。什么叫”合理回归“？意思很简单，就是降价。措施是”各地要从严把握和执行房价控制目标，落实中央各项调控政策。“鉴于地方ZF之前的表现，我想大家对于这样的措施总会有点心里没底。二要完善相关政策措施，加大ZF投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。——————————————————————————————————————————————————————评论：恩，这一条很好，说到了保障房建设的问题症结所在。一是建房没有钱的问题，二是工程质量安全的问题，三是保障房分配的问题。条条都是很头疼的问题。至少在目前银根紧缩，土地买卖市场不旺和通胀形势不减的情况下，地方ZF拿钱来盖保障房是很困难的。目前找不到很合适的解决办法。中央直接投入，这个不太可能。地方ZF财政投入？现在地方ZF债务那么高，估计也没有钱投入。那么只能继续向银行贷款，这可不是小数目啊！如此的话，那么通胀控制目标怎么实现？要知道现在市场上不是钱少了，而是钱多了。至于第二个问题，工程质量安全的问题，主要是管理的问题。保障房建设主体是各地ZF或其授权单位，比如村集体、国有企业等，我想在保障房建设中，一定会引入”大监理小业主“的项目管理模式。就是工程质量安全主要是靠监理公司或者项目管理公司来进行管理和控制。网易曾经做过一期专题，主要是讨论为何民企不愿参与建保障房。原因很多，主要一条是保障房建设开发的利润率只有6%，盈利模式也不好等。利润率很低的的项目估计管理费用也不会高。所谓优价优质，价不优，反而追求质要优，这是不符合工程建设管理规律的。至于第三个问题，分配的问题，要想确保公平公正，我想目前单靠地方ZF来弄，估计权力寻租现象会比较严重，摇号舞弊现象也一定会死灰复燃的。在一个产权不明晰的市场环境中，交易费用一定很高，穷人承担不起。就慢慢等吧。另外，建立退出机制更难！至于原因，大家可以用脚来想，俗话说，好死不如赖活，中国人"赖"的本领很高的!三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。___________________________________________________________________________________________________评论：”限购令“的废存争议暂时可以休矣。地方ZF卖地想卖个好价钱，也只能先等等了。部分房价上涨过快的二三线城市的房地产市场也可能要面临行政干预了。不管怎么说，从上半年的效果来看，”遏制投机投资性购房“的作用是很明显的。但是”合理引导住房需求“的目的根本就没有达到。在限购令下，市场观望气氛很浓烈，许多房地产开发商减缓商品房开发速度，减少房源上市（任志强博客有关于房地产公司关于”限购“的对策，大家可以去看）。如果”限购令“继续扩展二三线城市，那么2012年，中国将迎来严重的住房供给不足。根据供需定律，商品房价格还是降不下来。到那个时候，可能很多白领也要想办法找关系去挤占收入低阶层人士的保障性住房指标了。四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。——————————————————————————————————————————————————————评论：我一点也不怀疑地方ZF对于保障性住房用地的供给，但是我担心普通商品房用地投放可能不如所愿。地方ZF目前依赖的”土地财政“的局面一点也没有改变。对于普通商品房用地，地方ZF肯定想卖个高价钱，但是现在地产公司拿地谨慎了。那怎么办呢？耗着呗，看看谁熬得过谁!对于地产公司来说，不拿地或者少拿地的结果，不过是少赚点。但是对于地方ZF而言呢？可能日子更难过吧？五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。——————————————————————————————————————————————————————评论：今天刚刚看到一则新闻，说是北京ZF可以直接干预房屋的出租价格。我的天那！我想问问北京ZF你怎么干预啊？你还有没有私有产权的概念啊？抑制租金过快上涨的结果很可能是出租房屋供给的减少，结果是将催生地下房屋出租黑市贸易的兴起。伤害的不仅仅是大城市白领阶层，更是影响各个企业的正常经营。总结：本次会议召开的很及时，方向很正确，忧国患民之心，天地可鉴！另外，要表扬一下写这个新闻专稿的公务员，你当年的《申论》一定考的很高。但是由于前几年一直在竭泽而渔，河里的鱼儿已经没有了，想吃鱼，现在也只能缘木求鱼了！

[轉貼] 房地产开发项目成本的降低途径

控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。房地产项目的开发成本由多项构成，本文仅从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述成本的控制。　　一、降低资金成本　　加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。　　加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时回收。房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。　　严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项。开发商对此事先已有细致的计划和安排，必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证；对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。　　压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，应该根据实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金安全性，二有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形成，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。　　可加快在途资金的入帐。在途资金是指开发企业所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金。对这一类资金，自取得票据时起，所有权已归属开发企业，因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益。　　二、控制工程成本　　1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段　　设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据，设计费一般只占建设项目总投资的1%以下，但设计工作对工程造价的影响程度达75%以上，由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。　　将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。　　推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。　实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。　　防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。　　建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。　　2、在施工过程中成本控制至关重要　　加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。　　把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。　　做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审查方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。　　三、合理使用销售推广费用　　销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。　　控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要公司各个部门参与，并相互配合。要求开发公司努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，做到规范化、程序化、制度化。　　四、作好项目开发完毕的后评价工作　　一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。

国研网—中国房地产行业季度分析报告(2010年1季度)

正文目录12010年1季度房地产业发展环境分析1.1宏观经济环境分析1.1.1世界经济复苏好于预期1.1.2中国经济回升向好势头进一步发展1.2产业政策环境综述1.2.1“新国十条”政策有利于遏制房价过快上涨1.2.2土地新政“国19条”针针见血1.2.378家央企退出房地产业务对市场影响较小1.2.4保障性安居工程建设继续成为ZF的工作重点1.2.5开征物业税对房地产市场而言意义重大22010年1季度房地产市场运行情况2.1房地产业综合景气度分析2.1.1房地产企业景气程度继续提高2.2.2房地产业企业家信心指数比上季度回落2.1.3“国房景气指数”连续12个月回升2.2房地产市场供给情况分析2.2.1房地产开发投资快速增长2.2.2房地产开发企业资金来源较为充裕2.2.3土地开发面积增速迟缓新增供应乏力2.3房地产市场需求情况分析2.3.1居民对房价上涨预期增强购房信心不乐观2.3.2全国商品房销售量温和下降2.4全国房地产市场价格变动情况32010年2季度房地产业发展趋势预测3.1宏观经济形势预测3.1.1世界经济将进一步复苏前景谨慎乐观3.1.2中国经济继续向好增速将有所回落3.2房地产市场运行指标预测3.2.1二季度房地产市场销量将大幅下滑3.2.2房价涨幅将适度放缓但仍将维持在高位运行3.2.3房地产市场从中期看仍有阶段性调整的可能表目录表12009年1季度-2010年1季度各产业累计国内生产总值及增长情况表22010年以来出台的综合性遏制房价过快上涨的政策及主要内容表32010年以来出台的主要保障性住房政策及主要内容表4物业税大事记表52009年3月-2010年3月房地产综合景气指数及主要分类指数表62009年3月-2010年3月累计城镇固定资产投资与房地产开发投资及增长情况表72009年3月-2010年3月累计不同用途房地产开发投资完成额及同比增长情况表82009年3月-2010年3月累计不同地区房地产开发投资完成额及同比增长情况表92009年3月-2010年3月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况表102009年3月-2010年3月累计全国房地产开发企业土地开发与购置情况表112009年3月-2010年3月累计全国商品房施工面积及同比增长情况表122009年3月-2010年3月累计全国商品房竣工面积及同比增长情况表132009年3月-2010年3月累计全国商品房销售情况表142010年3月份70个大中城市房屋销售价格指数表152010年3月份70个大中城市房屋销售价格指数（续表）图目录图12008年1季度-2010年1季度累计各产业国内生产总值增长率变动趋势图22008年1季度-2010年1季度房地业企业和全国行业企业景气指数走势比较图32008年1季度-2010年1季度房地产企业家与全国企业家信心指数走势比较图42007年3月-2010年3月国房景气指数及主要分类指数走势图52008年3月-2010年3月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势图62009年2月-2010年3月累计不同用途房地产开发投资构成情况图72008年3月-2010年3月累计不同用途房地产开发投资同比增长率变动趋势图82009年2月-2010年3月累计东、中、西部地区房地产投资额完成情况图92008年3月-2010年3月累计东、中、西部地区房地产投资同比增长率变动趋势图102009年2月-2010年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况图112008年3月-2010年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势图122008年3月-2010年3月累计开发企业土地购置与开发及同比增长趋势图132008年3月-2010年3月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长趋势图142008年3月-2010年3月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长趋势图152008年3月-2010年3月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长趋势图162008年3月-2010年3月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长趋势图172007年3月-2010年3月70个大中城市房屋销售价格指数同比变动趋势