-
[转帖]杜君立：中国特色的房地产
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。——杜甫 一土地 在《乱世佳人》中，老奥哈拉对女儿斯佳丽说：“世界上只有土地值得人为之辛劳、奋斗和牺牲。因为只有土地是永恒的。” 人之所以存在，是因为地球。从人类诞生的那一天开始，人就依附于土地。没有土地就没有人，所谓“皮之不存，毛将焉附”。 人类所有的斗争归根到底也是针对土地的斗争；纠其根源，是因为人类基本的生存条件都来自土地——食物、衣服、房子等等。 上天赋予人类土地，土地是人类的母亲。人的生存权——人作为人活着的权利和对土地的拥有权自古就是每个人的天赋人权。社会的进化史从某种意义上说，是人对土地的掠夺与反掠夺史。 人类早期的斗争是对土地的早期占有者——“野生”动物和“野生”植物的屠杀与铲除。大多数动物和植物就这样被人类实施了“种族灭绝”。人类的屠夫被人类定义为“英雄”。比如武松跑到老虎家里把“人家”打死。幸存的动物和植物则成为人类的“奴隶”——被驯化为农作物或家畜、宠物。 并不是人类天然的有权利剥夺其他物种的土地所有权，而是人类自命不凡的“优越感”使自己认为可以如此为所欲为。人类对其他物种的侵略基本完成后，就开始了对人类自身的掠夺。从奴隶社会的血腥黑暗、殖民地运动，一直到当下非法掠夺农民的土地，这场“战争”似乎依然没有结束。 与自然界“物竞天择优胜劣汰弱肉强食”的丛林法则相反，人类社会内部一直努力在向“文明”迈进。所谓“文明”，大概就是“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”，就是人类自身凌驾于、独立于世间万物的、崇高的“人权”，以此体现人类自身的“高贵”与“神圣”。 对傲慢和偏见的人类来说，“人权”是指人对自身天然的排他的拥有权，而不是人对“他人”的拥有权。“物权”则是指人对人以外的其他“物品”（包括植物动物土地等）的拥有权。也就是说，“文明”容许你奴役一切，但不容许奴役人。 人类建立了各种趋向公平共赢的伦理与规则。土地的大量“增加”，使人类的生产资料扩大，生产力提高，生产关系更加先进。建立在土地所有权基础上的土地买卖一直是人类社会的一种普遍现象。 与欧洲封建贵族通过购买、继承的方式占有大量的土地相似，中国几千年社会基本也是以此方式建立了土地与人的关系，虽然每次王朝动荡屡屡打乱土地的正常交易秩序，但具体的土地所有者依然是芸芸民众。就此产生了占有大量土地的人物，叫做土豪、地主。 奴隶制度是土地占有者最原始最初级的创造，人类对牛马驯化的同时也驯化了自己的同类，或者说把自己的同类视作牛马。人类文明逐步觉醒，土地逐渐实现其生产资料的本来面目后，大量的小地主开始出现，人类社会进入封建社会。 小地主中的自耕农民在经营破产后变卖土地成为失地农民，转而成为佃农租种地主的土地，并交给地主租金（可能是粮食）作为地主土地资本的收益。也有一些农民被地主雇佣，就是地主反过来租用失地农民的劳动力，在地主的土地上劳动，地主以粮食或现金方式支付农民劳动付出。 土地在一次次兼并中逐渐向更大的地主手中集中，“一部分人先富起来”了，而失地农民越来越多，其生活与地主相比，贫富悬殊越来越大，社会矛盾加剧。这时就有人提出“打土豪分田地”。“革命”之后，老地主被杀死甚至灭门，新地主诞生，社会重新进行财富分配，土地矛盾暂时得到缓解。 美国、澳大利亚等是在新大陆建立起来的新国家。美国之所以诞生，航海技术仅仅是一个技术前提，而最根本的原因是新大陆的土地在吸引人。契约社会是人类社会文明的开端。人类法律常识与伦理常识都认为，哪块处女地是谁开垦的，那块土地就永远是属于他的，没有人可以剥夺。就如同占座位或排队，这是人类文明进化的基本常识和伦理。 美洲和澳洲等新兴国家为了占有土地，早期都有过一段极不光彩的对原住民（土著印地安人和土著毛利人）的迫害史。除去这些，美国历史基本是从贩卖黑奴开始的。因为开垦大量的“处女地”需要大量的劳动力。工业文明开始后，北方的工业资本需要大量的自由劳动力，而南方的农业经济桎梏着大量的奴隶。因为道德伦理和经济伦理的矛盾，美国唯一一次内战——南北战争爆发。 但战争并没有撼动人类关于土地最基本的经济伦理，内战结束后，新兴的资本家开始大量的购买土地。因为他们知道，如果你觊觎别人的土地，你唯一合法的办法是谈判购买。甚至美国的政府用地和公共用地也是通过向私人赎买和购买的方式得到的。 有一个例子，沃克菲勒在纽约以较低的价格购买了许多偏僻的土地，然后将其中一块免费赠送给联合国，之后其周边的土地飞涨，沃克菲勒大赚。 世界上绝大多数国家也都是这样。简单一点说，土地是属于人的。 二农民 几千年来，中国的土地也是属于这块土地上的中国人的。生于斯长于斯葬于斯，每个中国人人都祖祖辈辈生活在这块祖先留下来的土地上。人们在土地上劳动繁衍，为拥有自己的一块土地而勤劳数辈，盼望为儿孙多置一分田产。 1949年共产党通过暴力夺取中国的统治权后，旋即颁布了《中华人民共和国土地改革法》，同时开始了一场暴风骤雨的土地改革。国家没收了大地主的土地，并对土地进行了比较平均的重新分配。对农民重新获得的土地，政府给每个农民颁发了《土地所有权证》。《中国人民政治协商会议共同纲领》第27条也明确规定“保护农民已得土地所有权”。《中华人民共和国土地改革法》和政府承认的《土地所有权证》都延续了传统的土地商品理念，即农民对土地作为“私有产业有耕种、居住、典卖、转让、赠与、出租等完全自由，任何人不得侵犯”。共产党此举虽有侵犯少数人权益之嫌（地主被国家无条件褫夺其原土地所有权，原地契被作废、烧毁。）但赢得了大多数农民的支持。 但是，随后的“农业合作化”和“人民公社”作为一场席卷全国政治风暴却将这次土地改革的成果彻底颠覆。刚拿到手的土地成了“人民公社”的“集体土地”，刚拿到手的《土地所有权证》成了一张空头支票。 随着“人民公社”运动的愈演愈烈，中国的土地陷入“礼崩乐坏”之中。中国所有的土地事实上就都归了国家所有；每个中国农民事实上都无权支配哪怕一寸土地（包括宅基地）。虽然法律规定，农民的土地所有权“任何人不得侵犯”，但并没说国家（乡长之类）不可以侵犯啊，因为国家不是“人”嘛。 虽然之后，国家有关农民土地的法律频繁出台，但将农民的土地“集体化”，事实上使农民作为个体失去了自己的土地。说白了，“集体土地”里就包括有他的那“二亩地”，但那“二亩地”是哪一块没有人能告诉他。这与“人民”类似，官吏“为人民服务”，但人民是谁？你是么？“集体土地所有权归集体所有”，“个人无权支配”，这样由国家任命的“乡长”“村长”就有权支配了。 与此同时，退踞台湾的国民党政权也在台湾进行着一场波及全岛的土地改革——国家以赎买的方式从大地主手中大量购买土地，然后重新分配给贫穷农民。相比大陆，这场温和得多的土改极为成功地化解了社会矛盾和土地矛盾，使土地作为生产资料有力地促进了生产力的发展，为台湾的经济复苏奠定了良好的社会契约基础。当30年后红色中国的国家经济濒临破产边缘的时候，台湾已经跻身“亚洲四小龙”。 对1949的中国来说，并没有工业文明的需求和压力。中国依然继续着农业经济主导的社会体制。“人民公社”运动是所有中国农民都沦为了“人民公社”的“社员”——或者说，成为被国家长期雇佣的终身“长工”。 在一波一波的政治运动压制下，被“军事化”的“社员”实质上已经退化成国家的“奴隶”：衣服食物房屋统一配给（大食堂现象）、农具牲口和生产生活用品收归国有、结婚生育由国家审查批准（地主家庭子女极难通过）、子女被集中生活学习（做革命接班人）、禁止逃跑（逃荒）……由此引发了中国农业大倒退。痴人说梦似的“大跃进”人为导致了席卷全国的大饥荒，数千万“社员”沦为饿殍冤魂。 从1949到1979年的30年间，中国农民的生活水平几乎一直维持在饥馑的底线边缘。而国家以低买高卖的“剪刀差”从这些黎黑枯槁的农民身上掠走7800亿之巨，对外发生了数场战争，以大量资金无偿援助阿尔巴尼亚等国，制造原子弹，建设新城市，为非农业户口群体建设工厂、学校、图书馆、文化宫以及其它公共设施……这就是这个国家的原始积累。 1980年后，中国又一次“土地改革”开始——“人民公社”被解散，“社员”恢复为农民，但最令农民失望的是，国家并没有恢复农民个体（个人或家庭）对土地的所有权。土地而是被国家以“集体”的名义“承包”给——实质是暂时（3年5年不等进行轮换）租给农民。中国农民实质上由国家的“长工”变为国家的“佃农”，交完“租子”后剩余的归自己支配。这种即使看起来微不足道的转变，中国农民的积极性仍然被极大地激发起来。中国农民在1949年后第一次从土地看到希望，30年来中国农民的生活水平第一次得到明显的提高。 与此同时，已经完成原始积累的国家开始了工业化和城市化的浪潮。中国城市公民的生活水平开始加速度跃升。国家控制的计划工业经济使农资用品（化肥、农药和农机等）飞涨。有限的农业产出到了最高点后，土地收益甚至抵不上“土地租金”。城市化建设和南方新兴的加工业对自由工人产生极大的需求。农民开始放弃“租来”的土地奔向城市。 因为农民没有所有权，杀鸡取卵的耕作方法使大量土地被过度使用的化肥和农药造成严重沙化，使土地生产力退化。从初生的婴儿到耄耋老汉都不能免除的“人头税”，和“三留五统”等数不清名目的沉重税赋使农民彻底绝望，外出打工求生的民工潮在中国此起彼伏。国家开始通过户口政策壁垒、《外出务工证》、《计划生育证》、《暂住证》以及收容、遣送、异地上学赞助金、城管等低劣的手段，重重阻挠农民进入城市谋生，以巧立名目的收费、罚款、限制和暴力等形式，从这些中国最贫穷的公民身上继续敲诈和掠夺。 工业化20年后，国家财富的疯狂增长令举世咋舌。这其间，国家一方面不断提高农民的税赋，另一方面，以市场化的名义“巧妙”地摆脱了对农民的医疗、教育等责任和义务。面对高企的医疗费和小学中学大学学费，农民依然难免一贫如洗，甚至自戕的悲惨现实。 2006年，农业税和农村9年“义务教育”学费终于被富裕的国家慷慨免除。但是，一场针对沉睡多年的土地的“阴谋”随之出笼。 三城市 城市是人类从农业社会进入商品社会的产物。城市的产生使人类的生活方式和生活水平得到更好的改善。城市使社会分工更加细致，使生产率极大提高，从而使整个社会财富增值。城市的诞生是商品经济繁荣的结果。人的大量聚居和流动形成的商业社会，城市就会自然形成。比如自然资源极差（几乎泡在水里）的威尼斯就是一个典型。 对城市来说，居住和生活是一种基本功能。更重要的是，城市为人们提供了一个巨大的商品交易平台。人们来到城市并不是因为喜欢拥挤，（人口稀疏亲近自然的乡村其实更适合人类“诗意栖居”。）而是因为在城市可以进行更好的商品交易。劳动力、农业工业产品、艺术品等可以在城市迅速转化为商品。正因为如此，城市的另外一种非常典型的特点是人口的高流动性。 迁徙和流动是动物的一种本性，人也一样。因为工作、家庭、理想等原因，城市中的人流动性要大大高于“二亩地一头牛老婆孩子热炕头”的农民。所以在世界所有发展比较成熟的城市里，虽然住房数量巨大，但租赁仍是人们解决居住问题主要途径之一。 1949年后，中国从国家政治的考量“制造”城市。但因为没有现代城市理念和商业因素的支持，以行政功能和工业生产构成的单一城市实质上是失败的，因此它更像是一个大村庄，或者一个大工厂。好在有从农村以“剪刀差”敛聚的大量资金投入，才使这些“城市农民”修建的“农民城市”免于破产。 不客气地说，中国当时所谓的“城市”是在摧毁“真城市”的基础上建立起来的“伪城市”。“农民出身”的毛就曾经对梁思成讲，他心目中的北京城应当是站在天安门城楼上一眼望去全是烟囱。这也就不难理解为何要“破旧立新”，硬生生把西便门、东直门、永定门之类的“北京城”几乎全部摧枯拉朽——好在留下了天安门。 1980年后，市场经济被部分允许，商业开始起步，面有菜色的城市开始获得生机。依然以计划经济的工业化思想为先导的国家开始在城市周边大搞工业开发区。大量土地被从农业用地改为工业用地。无地可种的农民作为“占地工”转变为“工人”进入工厂。可惜好景不长，金玉其外败絮其中的开发区多大夭亡。除过当时招商引资的官吏因为短期表面的“政绩”飞黄腾达外，农民和国家成为最大的冤大头。 2000年后，信息技术革命和贸易全球化的发展，使商品经济在中国被提到了前所未有的高度，第三产业为国家提供的税收越来越高。管理落后的国有中小型企业被国家以暧昧的手段变现甩脱，充满商业色彩和中国特色的现代城市开始在中国脱缰狂奔。 房地产作为城市的硬件制造商，自然成为时代的新宠和新贵。城市的扩张随之引发了中国房地产业的圈地运动。土地成了全社会觊觎的猎物。土地的主人成了所有房地产商献媚讨好的全中国最牛叉的甲方。土地的主人——国家又笑了。 四房子 全世界的人类都要住在房子（或者洞穴）里。房子可以是自己盖的，但必须盖在地上。土地也是一种商品，盖房子得先买地。 在中国，农民就是买了地自己盖窝。你钱多，你就可以盖皇宫那么大。 1949后，中国所有的土地成了国家的，中国人没地了；中国所有的房子也被国家没收了。但国家还是很仁义的，通过官吏对房子进行重新分配，虽然官吏住得更大，但保证每个人都不会露宿野外。至于你在这个房子里能住多久，那就要看“国家”的意思。 1980后，农民不再是“社员”了，住得太挤的就开始向国家的官吏——乡长请求赏给他一小块“农民集体”的土地筑巢。“国家”经过“研究”，同意的话就会划给他二分宅基地让他盖房子。农民自己买材料请亲戚朋友帮忙就住上了新房子。 请注意，农民用来盖房子的土地除过交纳少量的手续费外，几乎是不存在土地租金的。从这一点来说，农民似乎像世界上所有的农民一样，在理所应当地继承着自己祖先留下来的土地。但他们实际并不拥有自己脚下的土地。你在使用它并不代表你就拥有它。 除过土地“免费”划拨外，也没有其他各种印花税、契税等税费，再加上人工的私下交易避免了缴税，实质农民住上房子仅需支付建筑材料成本和部分人力成本。这样我们就不难解释，为何在中国最贫穷的农民，其普遍的居住条件并不差。当然，在农村也没有人会拥有10几套住宅，即使他是一个有钱得盖得起10套住宅的农民，因为国家不会同意。 农民是社会发展的前期结果。进入现代社会后，乡村经济走向式微，大多数农民势必向城市居民——即市民转化。人不是蜗牛，可以背着房子走。也没有人是脑袋上顶着房子出生的。人必须就像寄居蟹一样，自己去寻找一个可以容身的巢穴。 具有普世价值观的《联合国国际人权公约》将基本居住权列为基本人权。同时明确，解决公民的基本住房属于政府其义不容辞的责任和义务。 简单的说，一般宪政国家的对解决公民住房问题做法分为两种：租或者买。 前者，政府从土地所有者手中购买土地，政府再用公益资金（公民缴纳的税收）建设住房，以比较低廉的价格出租给无房的市民，这就是“廉租房”或“低租屋”，香港叫“组屋”。这种房子一般不会像中国的“经济适用房”那么大。租住廉租房者只有租期内的使用权（不可买卖或转让），无产权。因为廉租房是用纳税人的血汗钱——公益资金建设的，所以管理一般非常严格细致。对不同收入阶层（并非不同政治阶层）的公民，政府给予的租金优惠有较大区别。 房子是固定性很强的不动产。生不带来死不带去，不过是一个人短暂的逆旅。房子不会因为主人的死亡而失去原有的使用功能。对流动性较强的城市公民来说，租赁住宅成本更低且方便，人就可以有更多的时间和金钱享受冲浪跳伞等精彩人生。出租公屋在提高了房子作为自然资源的利用率（有利于环保）的同时，也调节了住宅市场的供需矛盾。 香港的房价是很高的,但香港公民并没有住房的焦虑,因为香港政府推行的"居者有其屋"项目,使50%以上民众以很低的租金安居于政府公屋.在高度市场化的美国，政府依然保留着超过全国总房产10%的廉价出租公屋，而且是装修过带全套家具的。所以，我们就可以在《FRIENDS》中看到，6个初出茅庐的靓仔靓妹在陌生的城市生活得快乐而写意，而没成为中国焦虑不安的白领房奴。 日本国有的低价出租屋所占比例也很高。1/4的日本家庭住在政府提供的房子里。而且日本因为雇员终身制的缘故，公司提供终身住宅的现象也非常多。 详细说说后者。在一般宪政国家，商品房全部由私营地产公司购买土地开发，政府对无房户提供一定面积的免税补贴，比如每个公民有权享受30平方米基本居住面积，那么政府就对30平方米内免除政府税收。如果一个家庭3口，那么可以免税购买90平方米的住房。这样其房屋购买成本大体上就只包括土地产权（无限期所有权）购买成本和建筑成本。拿同样人多地少的日本来说，商品房的总税收约为20%，日本无房公民拥有一套普通住宅可以比市场价少掏20%。 那么国家的税收是否因此而损失呢？不是。因为公民购买的超过基本面积（比如30平方米）的那部分就要照样缴税，而且，如果是别墅或者第二套第三套住宅，那么其税率将会几何倍数提高。富人因此得到更好的居住环境，客观上也通过国家税收调节帮助了穷人。 作为儒家思想浸染深厚的发达国家，韩国和日本在公民住房方面做得却非常克制，甚至说是极为吝啬。 韩国至今仍以法律的形式严格规定每个家庭（不是每个人）只容许拥有一套住房。这有点类似中国每个家庭只能生一个孩子。 日本也大体类似。纳入国家管理的国民住宅计划成功实施到今天，日本每个家庭的平均居住面积也才达到89平方米。东京居民人均面积甚至只有15平方米。（2007年北京人均居住面积为21平方米。而我国人均GDP不到日本的5%。） 在依靠中国纳税人供养、只有一个营养过剩者的北朝鲜，“朝鲜人民”的住房也是由“金太阳”政府统一免费安置的。 五中国房子 从某种意义上说，中国人的居住问题是随着地产的炙手可热而成为全社会关注的热点的。 我们也可以按租和买来分头说明。 先说租。租房者一般是无房的公民。出租的房屋可分为公房和私房。 公房是国家或者说政府的房子。政府动用公共资金建设的住房也是用来给人住的。一般宪政国家除过面向所有无房公民的廉租房，也有极为少量的公务员宿舍和政府首脑官邸，一旦其不再为公民服务，就自动取消居住（租住）资格。所以，政府职员（无论高低）一般也只能依靠薪水通过地产市场自行解决住房问题。 福利分房前，中国城市几乎所有的房子都是“公家”的，是由国家租给“公民”居住的。这似乎有点类似宪政国家的廉租公屋。只是其中许多“公房”是1949年从城市有房者手中无偿“没收”来的。同时也用公益资金建设了大量的住房，将其分配给——或者是租给市民（租金极低）。即使房少人多，且分配极为不公平，但因为没有其他解决渠道，所以大多数城市居民也就作罢。1980年上海市人均居住面积只有不足6平方米。 国际上盛行的“政府廉租房”模式本来是解决城市公民住房困境的基本做法，但是目前中国的“廉租房”计划仅限于没有诚意的官吏们在给你画饼，无房公民就甭指望了。那么买不起房的中国无房者只好向拥有房屋的私人承租住房了。国家对这些无房者不仅不提供任何补贴，同时还向出租房屋的主人征收高昂的税赋，使穷人租房者负担更重。 再说说买房。 1980年后，市场经济改革开始，房屋的产权逐渐成为一种正常的商品。一些30年前被“没收”的房子被还给当年的房主（或后代），其他的公房逐步以“福利分房”的形式低价变卖给了房屋居住者。但因为中国的房子没有连带的土地所有权，仅限于房屋使用权，所以从理论上讲买房者其实还是个租房者。 后来国家以政策（法律？）的形式加以明确：住宅用房屋一般使用期限为70年，商业为50年，工业为30年，等等。从此以后，中国公民购买房屋实质上是购买了房屋70年的使用权，而非国际惯例的无限期的所有权。 与“廉租房”只听楼梯响不见人下来相反，自从福利分房“过时”后，各级政府机构和官办垄断集团极其有效率地动用公共资源为自己建设了大量的“单位小区”。从土地划拨、设计规划、建筑管理、办证手续、物业管理，这些“单位小区”地段好、规格高，然后以极低的价格出卖给集团内部人员。 比如XX市中心的“政府公务员”住宅楼，内部人员集资仅1000多元/平方米，相同位置的楼盘市场价则达到将近6000元/平方米。而且他们花1000元所持有的《中华人民共和国房屋产权证》和你花6000元的结果是一样的、在交易时是等价的！而且你不敢肯定他们一人只“集”了一套房子。再补充一点，“黄委会”公务员的薪水之高绝对不是你所能想象的。 仔细留意一下，中国最近反复声明要全面禁止公务员群体——即所谓的“党政机关”集资建房。这个声明的现实背景其实是——这已经成为了中国特有的一种普遍现象，公务员群体根本不需要从市场中解决住房问题，他们利用国家赋予他们的权力，动用国家资源，已经基本解决自己的住房问题。 所以说，中国公民的住房问题其实只是体制外群体的住房问题，而不是所有中国公民的问题。 关于减免土地款和国家税赋后价格较低的经济适用房（以前叫做安居工程），一直以来亦多为体制外群体所诟病：首先是数量少，其次面积上堪比豪宅，关键是通过阴暗手段分配。所以本该惠及广大无房穷人的该计划最后沦为政府无良官吏的私家娼妓。真正针对的目标群体被鸠占雀巢，实施该计划的正义初衷被付之阙如。 六黑幕 在中国，土地所有权不属于具体的一个个国民，而是属于国家，实际上就是官家。这是中国的财产法律方面的巨大漏洞。有人说，中国土地除了国有制，还有集体所有制。但正如有学者指出的，世界上从来没有非官非民的“集体”，如果老百姓根据结社权自由结成民间性集体，例如农会、民间合作社和股份公司，那就是私有制，或“民间的”、“非官方的”，并不仅指个人或自然人所有，企业法人与社团法人也可以私有性质的权利主体。而如果是身份性或强制性的官办“集体”，例如人民公社，那就是官府所有的一种形式。 目前法律上的中国土地，分属于两种所有权：国有和集体所有。前者由中央政府掌握，后者由村民集体掌握。虽然同为“所有权”，其涵义却大为不同。前者（中央政府）所有权可将土地任意处置（造房、买卖等等），后者的所有权却没有土地的处置权。同为“所有权”，其不平等竟至于此！一种被剥夺了处置支配权的“所有权”，算什么所有权？ 房地产开发一般从拿地开始。在土地交易完全由国家垄断的情况下，地产商只能向国家购买。理论上，中国的土地由国家临时租给社会团体使用，农村土地由乡县一级的“集体”租给农民。按土地的使用情况可大体分为官办机构使用和民间机构使用。地产商其实是向国家购买土地的使用权。 对官办机构所使用的土地，地产商必须通过各种正当不正当的手段，与政府和当时土地使用者进行三方协商，最后支付给当时土地使用者高昂的转让费后，地产商才可以拿到土地使用权。 对于民间机构所使用的土地（集体所有），比如农民的耕地或宅基地，地产商往往只需直接与政府（包括乡长、村长）交易，支付过高昂的土地款后，可直接从政府那里拿到土地使用权。在这个过程中，土地当时使用者的权益往往被“国家”粗暴的忽略，从而引发接连不断的拆迁暴力事件。 因为根据国家相关法律，地产商“购买”的土地是“集体”土地，并不是土地上某个具体个人的土地，所以跟你个人没关系，大不了我拆了你的房子毁了你的庄稼赔你点房子钱青苗钱，好比打死你只要赔你个棺材钱一样。 据官方不完全统计，在最近20年间，中国农民在土地收益方面至少被地方政府劫掠走了5万亿。更严重的是，“黑色”权力为了夺取土地不惜使用暴力直接威胁农民生命。在2005年的“定州惨案”中，整个村庄遭到“围剿”，6名农民被残忍地屠杀，伤者无数。“定州惨案”只是冰山一角而已。 正因为独此一家的中国土地市场垄断所造成的奇货可居，中国的地产商几乎都是从土地掮客演变而来。利用与管辖官吏的勾结从而非市场化拿到土地，土地掮客们只要一转手，其“市场”（黑市）交易差价就极为可观。正因如此，中国的土地黑幕屡遭社会杯葛，国土资源部门的贪腐丑闻也一直不绝于耳。更普遍的是，县乡村级官吏未经“集体”同意，任意出卖“非国家”的“集体”土地，从而逼得大量农民沦为没有战争的难民。 政府垄断土地，房地产商垄断房产。再仔细留意一下中国地产的主力阵容，我们就会发现，他们几乎都是有着官方背景的公司或“红顶商人”。因为只有“近水楼台”的他们才能“方便”地拿到土地，贷到发展资金。所以说，中国房地产本身就是政治，或者准政治。 央视的一个经济栏目曾经做过一档访谈。现场有人直斥中国地产商没有一个是干净的，他指的就是拿地过程中的权钱交易和肮脏黑幕。嘉宾王石尴尬申辩，万科一般拿到的都是第6手、第7手土地。经过多次转手，土地成本过高，只得在产品上下功夫。结果万科的房价一直偏高，好在产品品质比别人优良，所以艰难的成功了。 因为“土地出让金”在中国是没有被列入管理的“预算外资金”，或者说是地方政府的“小金库”。对食利自肥的中国各级地方政府而言，出卖官办机构的土地使用权几乎无利可图，而城市预留给地产商的储备土地也极其有限。因此，民间机构所使用的土地就成了国家与中国地产商合谋的刀下之俎。 正是基于这样的背景，中国各个城市的地方政府以建设新城区、大学城、CBD等名义大肆圈占土地、侵占珍贵的耕地，为地产商提供取之不尽的土地资源。城市周边的农民被从自己祖祖辈辈生活的土地上驱离。政府以数十万到数百万不等的土地租金将土地使用权拍卖给地产商。前土地使用者（农民）仅得1%不到的所谓补偿。整个土地易主过程不存在谈判，农民作为弱势群体往往被暴力剥夺了其应有的受尊重的权利。 与原住农民被剥夺相反，各级地方政府收益多多：巨额的“土地出让金”和税费使政府财政赚得锅满钵满；权钱交易使当事官吏富甲一方；大兴土木的新城市建设为地方大吏赢得飞黄腾达的政绩…… 去年以来，各地政府通过“招拍挂”进一步人为抬高土地价格。在建筑成本增加很少、且商品房市场需求降低的情况下，政府直接制造房屋价格上升。 “无利不起早”，本该超脱的政府如此卖力，是因为这是在充盈自身的“小金库”，况且这是“无本万利”的生意。 市场的基本构成要素是，平等的交易主体，要素的自由流动，企业的进入自由。用这几个标准来衡量，房地产领域根本就没有市场。首先，作为房地产最基本要素的土地，根本不能自由流动。中国现行法律禁止农民盖房子向城市居民出售，也禁止城市居民到农村去买房子。民众要成立个住宅合作社，集资合作建房，政府同样禁止. 七房奴 中国加入WTO许多年了，但中国的金融业却迟迟不许对外开放。封闭垄断的官办中国银行业以其烂帐之多创世界之最。世界惯例的存贷款利率差距一般为20倍，而中国银行业的存贷款利率差达到不可思议的300倍，再加上中国公民对未来的恐惧所导致的高存款比例，使中国银行业可以以最弱智而无耻的方式盖豪华办公大楼、发高薪，而从没有崩盘的危机感。 中国地产的滥觞直接原因并不是住房需求，而是银行业的全面介入。地产业不是什么高新科技，也没有多少创新要求。说白了，跟抢劫一样——“一点技术含量都没有”。所以世界500强里几乎没有地产富豪——除非像香港这类土地被政府独家垄断（理论上香港是英国租地）的变态地方，才会出现富可敌国的李嘉诚。因为几乎全香港人的钱都叫他一个人赚了。 地产业如果说还有一点门槛的话，那资金几乎就是它唯一的门槛。作为投资巨大、资金运转周期漫长的地产业，没有银行业的资金支持是绝对玩不起来的。在中国，从土地抵押贷款到住房抵押贷款，银行的托市使地产商可以以小搏大，仅用少量的自有资金就可以撬动十倍以上的项目。所以可以说，中国地产其实就是一个赤裸裸的准金融行业。 国家对地产的信贷政策，使地产商可以和地方政府联手，用土地抵押从国家金库——银行套取巨额贷款。然后再和购房者联手，用未来的房屋抵押从国家金库——银行套取本来不可能完成的巨额销售款。地产商和地方政府坐地分赃，大量土地款成为政府的“私房钱”。 这样地方政府就巧妙拿到了国家金库的钥匙。保管着全体公民储蓄和未来（社保基金等）的国家金库四门洞开……试想，一旦利率上升房价下跌，“房奴”们变成“负资产”，那就不是房地产崩盘的事了，那将是一个国家的雪崩。 举一例子，地产商以400万/亩从政府手中拍卖购得100亩（66600平方米）开发用地，（政府用多少钱打发原住农民不提。）共计资金4亿。在交纳给政府1亿（或者更少）土地首付款后，地产商拿到土地使用证。地产商用土地证找到银行官员“协商”，以土地质押取得30~70%的贷款。按50%即2亿计算，地产商现有资金已经从1亿变成2亿。 经设计规划，假设为普通多层，容积率为3，建筑面积为20万平方米，总共2000套房子。项目开始，建设承包商必须带资进场，替开发商垫付前期施工材料费用。同时开发商开始预售楼花（排号认筹），收取购房者定金。一般排号情况达到150%，每人2万元，开发商将收到6000万定金。 基础施工结束，政府发放销售许可证，开发商开盘解筹。分期开发，阶段销控，销售房价低开高走。在销售期间房价被人为的从4000元拉到6000元，其中附属的底层商业用房价格更高。按住宅均价5000元计算，可以收到10亿，再加上商业地产（商铺）销售2亿，总共销售款可达到12亿。 购房者以按揭贷款购房。房地产商以购房者的名义从银行套回100%的房款。甚至有不少开发商冒用他人身份证假按揭骗取银行贷款。商品房预售制度，本是一种非法集资，只不过在这种“集资”模式下，购房者不能获得任何出资收益。“借”业主的钱同时在业主身上榨取暴利，这就是商品房预售制度的本质。 12亿的地产项目，土地成本为4亿，开发商替国家征收的30多种税赋约为4亿，按国内较高的建筑成本500元/平方米计算，建筑成本为1亿，开发商最后毛利润为3亿，净利润为2亿，利润率为100%。 从这个例子中可以看出土地成本占房价的33%，国家向购房者征收的税费占33%，建筑成本仅占10%。从这里我们也就不难理解为何贫穷的农民都有房子，而相对富裕的城市“中产”却买不起房子。因掖优┟癖匦肫苌淼姆孔由霞负趺挥欣倘∏疲映鞘?amp;ldquo;中产”身上榨取超过房子价值近乎7倍的利润。 仍以上面的例子说，100平方米的房子售价50万，占用土地30平方米，土地70年租金一次给国家交清——即土地款17万。假如你是一家3口，你作为一个国家天经地义的公民，你却连10平方米的土地使用权也没有。为了你有个栖身之处，你还必须给国家交纳房子价值（5万）3倍以上的税费（17万）。这就是一个公民在这个国家的待遇。相比之下，中国农民在住房方面的公民待遇似乎要好一些。 中国是世界上劳动力成本最低的国家之一，以农民工为主体的建筑行业更是廉价，而且常常被拖欠。但廉价的他们所建造成的房子却被卖成了几乎世界最高价，令东京、伦敦等发达城市的房价相形见绌。 几乎所有商品的基本销售手段都是促销（促进销售），惟独中国房地产的基本销售手段是销控（销售控制），即限量限时分批销售，而且是“期货”。在商业信息和社会资源等条件极其不对称（被垄断）的前提下，购房者徒有“甲方”之名，往往陷于任“乙方”蔑视宰割的地步。 上面的例子并不是一个极端的个案。其实在400万/亩的土地上，一般建筑规划都为30多层的高层建筑，容积率达到7以上，而单位建筑成本上升些微。在土地价不变的情况下，政府税收和地产商收益将在原先的基础上翻一番还多。而且与银行的暧昧关系，使不少发展商实则是不需“本钱”的“空手套白狼”。 有知识分子良知的经济学家郎咸平先生一针见血地指出,政府一方面对房地产的入口——土地资源实行完全的极不市场化的计划经济,另一方面却对房地产的出口——商品房实行充分的开放的市场经济。这是极其不公正的。 地产商与政府、银行合谋，共同对购房者设计掠夺。购房者一旦购房，地产商和政府就功成身退，然后购房者就陷入银行这个代理人数十年的压迫和剥削之中——房奴者，房子的奴隶也。房子无罪，房子不会奴役人类，房子只是一个工具、道具。那么你是谁的奴隶？ 中国的所谓“市民”本质上还是农民，尽管他们不再种地、生活在城市。对中国农民来说，没有自己的房子和没有老婆或没有儿子一样，简直是奇耻大辱。如果一个“农民”没有给儿子置上至少一套房产，那么就如同没有给儿子娶上媳妇一样不可接受。 因为我们“农民”得太久了，还不会“城市”，所以我们仍以“农民”的方式来“城市”。倾全家全族人毕生之力，我们也要让我们的后代“老婆孩子热炕头”，让他们做一回真正的“城市人”。我们总是这样诘问自己：你没有在“城市”那个“村子”里“盖”房子，你怎么能算“城市人”呢？ 人是生而自由的，是我们逼着自己不自由。 国家在透支，但国家天天在过年，人家那叫“盛世”。我们也在透支，但我们在节衣缩食不敢浪漫没空发呆，人家管你叫“房奴”。“魔鬼词典”中解释“按揭”这个词时，是这么说的：“就是把你按住，然后揭你的皮！” 世界是那么大，从我们狭小的层层铁窗（防盗网）里，我们只能看到支离破碎的天空。 罗马哲学家塞涅卡说，“茅草屋顶下住着自由的人；大理石和黄金下栖息着奴隶”。浮士德是经不住魔鬼的诱惑才陷入万劫不复的。 先知纪伯伦告诫我们：“为何一个人总要孤独地迷失许多次，才能重归故里。” 八暗流 1989年后,世界共产主义国家民主德国、波兰、苏联等纷纷土崩瓦解.以苏联为例,叶利钦对一举推翻专制的威权政治,建立了私有制的俄罗斯.苏联共产党也很无耻地成为第一个(以后还会有第N个)在自己的葬礼上致富的政党,党员书记们成为瓜分国家财产后的第一批暴发户.经过经济衰退的阵痛,国家逐渐恢复元气,俄罗斯政府在教育医疗住房救济等社会福利保障担当起正义而不可或缺的角色.这场变革在法律上无疑是正确的. 再回到中国。1989年后中国继续推行所谓的市场经济改革，非垄断性的、非暴利的国有资产以各种名目也被变卖给党的书记们，他们成为第一批“先富起来”的权贵。同时国家对能源电力通讯等垄断性行业加大控制，进一步“官有化”。这些似乎与俄罗斯相似。但是，在教育住房医疗等保障方面，中国将施加范围缩小为政府官吏和官有企业，置更大多数的民众于不顾。 中国的政治体制比较另类，体制内跟体制外是冰火两重天。体制内的公民其薪水、福利如同实现了共产主义。从福利分房到集资建房，在一元化的社会中，他们具有排他性的组织力、对法律政策的影响力和对公共资源的调动力。 房子作为生活必需品，国家对体制内的公民从福利的角度给予了极大的恩惠，免除土地租金、减免税费，本来这无可厚非。但是体制外更多数的公民因其“丧失”自我组织力和对政策的影响力，更不可能有对公共资源的调动力，就被剥夺了作为一个国家的公民所应当享受的平等福利待遇，这就有失公允和正义。 如果对中国地产市场的房地产产品做一梳理，就会发现其中大面积的豪宅所占比例最高，而且在市场也最受追捧。本来房子作为必需品，对贫穷的中国公民来说，不太可能出现这种咄咄怪事。但是中国本来就是奇怪的，也就见怪不怪了。 不可否认，中国引进不完全的市场经济后，“有一部分人先富起来”了。但对以官企为主导、政府掌控市场的背景下，朝不保夕的体制外富人对地产投资并不感兴趣。而房地产在中国从生活必需品转变成为投资品那又是谁在作祟呢？ 国际惯例中，出于正义层面，国家一般对国民生活中的必需品严加监控。对公民基本生活福利给予极大优惠，而对过多占用公共资源的行为课以重税。比如对必需的基本住房给予政府补贴，对多次置业占有多套住房的加大税收处罚，以此遏制对社会公平造成危害的现象。 在中国，国家对待一个有钱人买10套房子和买一套房子是没有什么区别的。相对一个体制外惨淡经营白手起家的小业主来说，他将资金投入自己的事业要比投入泡沫四溢无比变态的地产回报高得多。这也就是中国地产市场中的小业主阶层并不如想象的那么多的原因。 那么房子都被谁买去了？谁是这些房子的真正买家？ 体制内聚集了目前中国社会的许多精英，他们中不良者借助中国独有的体制，翻手为云覆手为雨，在市场和官场中左右逢源，在不彻底的市场经济中将本来的公共权利出卖变现，聚敛了大量的黑色或灰色收入，投入企业经营吧一窍不通，结果地产成为他们最热衷的洗钱渠道。 具体有多少这种黑钱，没有人统计。但在地产圈内没有人不承认，洗钱已经成为目前中国地产一路牛市的伟哥。 如果不信，看看他有几套房子就知道了；如果不信，看看有多少房子没有人住就知道了。正是这些所谓体制内的精英群体，成为中国地产市场消费的主流。因其职业身份背景，他们往往欲盖弥彰，构成一股股神龙见首不见尾的暗流。 中国社科院金融研究所尹中立通过调查表示，中国房地产市场存在大量的洗钱行为已经是业内公开的秘密。很多人将房地产作为载体，把来历不明的黑钱由货币形态变为实物形态。这些人购房的目的根本不是为了改善住房条件，也不是为投资，最主要的目的就是为了洗钱。 长期以来，在计划经济严厉桎梏的阴影下，中国人一直处于生活资料的极度紧缺和饥渴状态。市场开放后，“饿”疯了的人看见什么都想一口吞下去，有多少吞多少。拿住房来说。开放前，三代人同居一室在城市相当普遍。开放以后，只要有机会，他恨不得一个卫生间比体育馆还大。 我父亲是老实巴交的农民，也是个种庄稼的“好把式”，“大跃进”时的“低标准”差点没把他给饿死。即使后来，他也吃不上几顿饱饭，哪怕年年丰收。1980年“土地承包”，国家容许农民自己保管粮食。到他殁的时候，他攒的粮食多得能把房子压塌。 我们可以理解个人对物质的贪得无厌，特别是正常生活条件受过严重压抑的人。但房子作为有限的、紧缺的准自然资源，我们不能不有所克制。如果个人的无法克制还可以原谅的话，国家的恣意放纵必然会造成严重的社会灾难，不仅将危及其他大多数人的利益，更会对国家和所有公民的将来构成威胁。因为个人可以是非理性的，但国家不能不是理性的。 国家是一块土地上所有的公民推举出来的一个组织。国家的合法性在于它的公平和正义，在于它对人权普遍的保护。国家的运行依靠的是政府。政府雇佣的人叫官吏。服务和保卫民众是国家（或政府）的伦理，否则是乱伦。 如果官吏集团自发结成一个既得利益集团，食利自肥，瓜分侵吞公共财富，肆意掠夺公共利益，将政府挟持为只为自己利益集团牟利的“官府”，“挟天子以令诸侯”，那么这个国家的大多数公民将沦为是苦难的“草民”、悲愤的“暴民”，公平和正义也将无从谈起。 阿拉伯寓言里，一只无耻的骆驼得寸进尺，将主人从帐篷里踢了出去。公权力就是这样一只骆驼，隐忍和退让只能让这只骆驼永远骑在主人的头上作威作福——而忘记它本来的仆从身份。 九病灶 在世界各国旅游过的人，或许会去过几百年前马克思住过的屋子。虽然岁月变迁政权更迭，也可能房子几经易手，但房子所有权人依然对房子和房子下面的土地有着神圣不可侵犯的支配权。任何人或组织无权以非契约的形式剥夺其天赋权利。正因为这种权利的不可侵犯，所以欧美等文明国家有着数不清的百年老宅，父传子，子传孙，从而得到自然保护。 几乎在世界任何一个城市，都会有一些脏乱差的贫民窟，而且其地理位置往往处于城市黄金位置，比如在印度的新德里、美国的纽约和巴西的里约热内卢等等。因为所有权受保护，使这些房子贫穷的主人照样可以住在市中心。当然也有地产商和政府企图开发这些黄金土地，但艰难的谈判往往令其望而却步。 几乎所有动物都会有一种领地意识，人也一样。作为人的集合，每个民族都有独立的企图。所谓独立，就是其领地意识得到伸张和承认。国家是民族斗争获得独立的结果。一个国家所拥有的土地叫做领土。对领土，“中国人民”都懂得那是神圣不可侵犯的。 西方谚言中所谓“私宅就是一个城堡，风可进，雨可进，国王不能进”的提法，具体地落实在美国宪法第四修正案之中。这实际和美国公民的持枪权一样，反应了国家公民对公权力无限扩张本性的一种警惕。 这里的“私宅”实质包含了土地和房子的双重含义。房子首先满足人面对自然的庇护需求，而房子所附属的土地则满足了人的领地意识。领地是一个人的领土，同样是神圣不可侵犯的。 你不可以因为你的邻居衣杉褴褛看着不顺眼就把人家的房子扒掉、把人撵走；你也不可以认为盖成房子出售比种粮食更赚钱就把人家的庄稼铲掉。 “己所不欲勿施于人”，这是人类一种最基本的伦理。“己所欲施于人”是一种强奸，更是一种乱伦。 虽然《中华人民共和国人权法》迟迟没有出台，但《中华人民共和国物权法》即将于2007年10月颁布。或许我们可以对之报以期望。 但是，如果《物权法》仅限于对土地、房子以外的“物品”所有权的保护，那么中国公民在自己的国家依然是没有立足之本的，我们只是借住在这个国家——自己的国家，随时你都有可能被国家要求你带着你的电视机和牙膏滚蛋。 再进一步，即使国家对“房屋所有权”明确了其受保护的权利，但房子下面的土地依然不是你的。也就是说，你把房子盖在人家的地里，那么人家就有充分的权利随时让你带着你的电视牙膏马桶和房子滚蛋。 人家说了，你一次给我交70年的土地租金，我就让你在这里盖房子。那么70年以后呢？如果房子没有被雨淋塌、没有被地震震倒，你那时是再继续交上通货膨胀翻了N番的新70年地租呢，还是等着人家扒你的房子？ 十前途 中国目前的国家对土地所有权的垄断政策引发的争议很大。 右派认为，一旦国家对公民归还土地所有权，社会中的穷人（特别是农民）将被富人（特别是在近20年社会财富大瓜分中造就的新兴权贵）掠夺掉最后的生存本钱和底线，从而产生更多的失地农民和大地主，加剧社会不公。 左派认为，公民重新拥有土地所有权可释放土地的最大经济功能，解放生产力。公民以土地为生产资料，直接进入土地市场交易，可使公民获得应有的合法财富，更可避免对珍贵的土地资源的无益浪费。同时也有利于土地交易的公平竞争，遏制伤害公民利益和国家利益的权钱交易。 我们小的时候偶尔会帮别人干活赚到一点钱。这笔钱对大人并不算什么，但对我们来说却是一笔“大财富”。父母这时往往会从我们手里拿走这笔“财富”。父母说：“你拿着它会被坏人骗去，还是我们来保管吧。”后来我们长大了，真的有一笔“大财富”了。父母还说：“你拿着它会被坏人骗去，还是我们来保管吧。”我们拒绝了。我们无权选择父母，我们也无权不信任父母，只是我们更懂得这“大财富”的价值，更知道谁是真正的“坏人”。当然，国家不是父母。 国际社会对中国计划生育政策臧否不一。但是总体而言，该政策在国内赢得了大多数中国公民的理解和支持。因为政府的政策初衷基本是正义的，政府在政策执行层面也基本是公平的。 人口的增长需要自然资源支持。在有限的资源局限下，人口不可以是无限的。对人口进行合理的总体控制有利于提高每个公民的生活水平，保护其基本的生存空间。 生育权是每个人的天赋人权。中国计划生育政策引起国际非议的主要是说其对公民生育权的侵犯。但国家在政策执行上做得比较公平，且富于同情心，特别是对贫穷农民的极大宽容和对体制内群体的严厉。同时对每个公民1胎内的生育权给予了应有的保护。而对肆意超生、侵占人口公共资源的公民给予的惩处也是真实的公正的严厉的。 不得不承认，人口与生育权作为公共资源与公民个体利益的一种典型权重，中国政府处理得合理合法、正义公平、且富有远见。 再回到地产。 土地同样也是一种有限的资源。特别是对中国这样一个人多地少，土地矛盾尖锐的国家，不可能每个人都可以拥有美国公民那样的大HOUSE。在这样一个土地资源极其紧张逼仄的有限前提下，如何保证每个公民能够享有安居的基本人权，国家应当是非常在乎的。 公平正义是国家合法存在和合法运行的前提和规则。国家不应当无视众多公民因被非法的暴力拆迁和贫穷而流离失所；国家不应当向大多数公民的基本居所征收不合理的土地租金和高额的税费；国家不应当纵容少数富裕公民肆意过度侵占仅存的公共资源而不受到严厉惩处；国家不应当让所有的公民只是暂时（可能70年）住在自己的房子里。 国家可以设定房子的寿命只有70年，但不可以设定房子使用者——人的寿命，更不可以设定人类生存延续的期限，除非国家能够设定自己的存在。 在中国几乎每一次的贪官事发之后，我们总会发现N个存折、N个情妇和N套住房，但却没有N个孩子。在这里我们就会发现房子与孩子有不少的相似之处。从本质上说，公民的生育权和居住权应当是同样重要的、是神圣而不可剥夺的。 奇怪的是，我们不能接受村长因为有钱就可以生10个儿子，却能够接受村长因为有钱而可以在村子的耕地上盖10栋别墅（他只住1栋）。我们不能接受因为张三钱少而生不起一个孩子，却能够接受因为张三钱少而没有一个基本居所。 再做一荒诞的假设，如果像对待住房权一样对待生育权，国家“公平”地向每个出生儿童的父母征收10万元（比如“生育费”）。那么，有钱的李四可以交给国家100万而生10个孩子，而没钱的张三交不起10万元就只能断子绝孙。如果真是这样，那就已经不是什么不公平了，简直是邪恶。 贫穷不是什么错误，更不是什么罪恶，就如同富裕不是错误和罪恶一样。但如果我们的富裕都是建立在对穷人的掠夺（剥夺）和穷人的痛苦之上，那么我们和我们的富裕都将是错误的、罪恶的。所以，我们不能因为张三贫穷而惩罚他绝育。同样，我们也不能因为张三贫穷而惩罚他流离失所，沦落为“丧家犬”。除非他是自愿的。说句不好听的大实话，农村人养头猪还懂得要给猪垒个不漏雨的猪窝呢。 中国古语云：“良田万倾，日食一升；大厦千间，夜眠八尺。”在一个大多数公民尚身无片瓦的社会上，我们怎么能够认为一个人住着1套霸占着10套的现象很正常呢？在尚没有解决大多数公民最基本的居住问题时，我们如何能容许富人像收藏名车名表一样收藏住房呢？ 不要忘了，如同水、食物、食盐一样，房子是每一个人的生活必需品，而且房子受土地资源的局限因而更加有限。房子不应当是奢侈品，更不是可以无限复制生产的工业消耗品。房子不是手表汽车玩具，它的第一功能仍然是供人栖居。你可以没有汽车手表，但你不能没有房子。房子是家的载体和象征。房子是一个普通人最大价值的恒产。自古都是有恒产者有恒心。先有家后有国。只有“保家”才能“卫国”。 调节杠杆是国家税收政策的重要功能之一。国家一次次针对房地产的政策出台，都一次次地人为抬高了大多数一般收入公民首次置业的门槛，而对少数富人N次置业囤积住房的行为却并没有很好的遏制。本应该“劫富济贫”的房地产税收政策变质成了穷富通吃的大劫掠。 我们想，在存款实名制、房产证实名制和信息管理十分完善的今天，国家对住房条件的巨大社会差距进行政策干涉应当是没有任何技术障碍的。我们可以理解资本是逐利的，我们也可以理解国家是超脱的，但我们却无法理解国家如何可以饕餮逐利。 殖民地因为殖民者的盘剥可以奋起独立，我们面对“祖国”的盘剥又能如何？ 我们的国家已经很富裕了，巨额的外汇储备使中国马上就要成为美国的第一大“股东”了。但是我们国家的大多数体制外公民依然要独自承受“市场化”的子女学费、“市场化”的医疗费、“市场化”的养老保险、以及“市场化”的住房。同时，我们国家的公民还要给国家缴纳世界第三高的政府税收。 在这样一个计划色彩强烈的国家，我们可以把更艰难的计划生育问题解决得很好，为什么偏偏就要如此绝情地、把同样关乎国计民生的居住问题、不负责任地彻底推向弱肉强食的所谓“市场”去呢？ 每次奥运会，中国人像吃了春药似的亢奋不已，看到同样贫穷人多的印度连块铜派牌都得不上，那就更加骄傲自豪。但请别忘了，如果你在贫穷的印度，从小学到大学你是不用花一分钱的，更没有谁敢不经你同意扒你的房子。我们要了一个政府，不是让它食利自肥演戏哄我们玩的。 十一中国 社会主义的主要含义就是极大提高国家所有公民的福利和保障。邓小平讲过：“社会主义本质是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕。资本主义的本质是生产资料私有制。反映在分配上，就表现为一小部分资本家凭借手中的生产资料，无偿占有他人劳动，大量攫取社会财富，而广大的劳动人民则由于不占有生产资料，一无所有。少数人富，大多数人穷不是社会主义。” 你可能是穷人，也可能是富人；你今天可能是穷人，明天可能就是富人。“天下兴亡匹夫有责”。在国家面前，我们都是平等的公民。每一个公民都应当担当起他应有的责任权利和义务，如同国家应当担当起它应有的责任权利和义务，使我们的社会趋于公平和正义。 一个哪怕微不足道的不公平今天伤害了我，明天就可能伤害你。“他人视我如草芥，我视他人为仇寇”。“仇富”的根源不在于贫穷，而是因为公平和正义的缺失。 资本社会认为每个人都是理性的。公平和正义的实践意义在于，它不仅惠及穷人和弱势群体，同时也保护了包括富人在内的每一个社会公民。一个公平和正义的社会是美好的松弛的，它不仅有市长先生们所想要的“碧水蓝天”，还应当有无数自信的善意的满足的笑脸。 而在一个失去公平和正义的社会里，贫穷势必将成为一种天然的正义。毛的目光每天通过钞票打量着我们和我们身边的这个社会，他所倡导“打土豪分田地”、“无产阶级专政”的声音犹在我们的耳畔回响。 在当下中国的政治生活中，“和谐”是最响亮的主旋律。藩篱重重、相互戒备与仇视、“只许州官放火不许百姓点灯”、“朱门酒肉臭路有冻死骨”绝不是什么所谓的“和谐”。 在全球化背景的当下中国，新儒风又借尸还魂，简直又回到“罢黜百家独尊儒”、“龙恩浩荡”的天朝“盛世”。如果真是这样，那么我们就不要忘了“孔老二”的“苛政猛于虎”。 在“汉武大帝”皇恩普照的“盛世”，因为伟大的“盐铁税”发明，皇帝陛下可“金屋藏娇”，他的臣民们——中国“老百姓”却吃不起盐、买不起锅，几乎“茹毛饮血”。 在中国，宅心仁厚常常被自称“好龙”的“叶公”们玩成了道貌岸然的无耻伪善。这值得我们每个中国人警惕和反省。 道义和善良不能解决问题，反而常常被强盗和阴谋者用来做华丽的道场。我们最需要的应当是规则和诚意。 如果所有的公平和正义都必须通过“革命”和暴力来获得，如果所有的不公平和非正义都必须依靠“镇压”和暴力来维持，那么对一个国家、对这个国家的每一个公民都将是一场噩梦和悲剧。我们经历的苦难已经太多，我们的神经已经太脆弱，我们甚至不愿意再提起孙志刚、马加爵、崔英杰和李志强们。 每一个生命都是神圣不可侵犯的，如同每个人的家都是神圣不可侵犯的。让我们善待每一个人、尊重每一个公民神圣的权利，让我们每一个中国人都有一个自己的房子自己的家。 结束 《圣经·马太福音》说：“那些有的，还要加倍给他；那些没有的，连仅有的也要拿走。”中国的地产正面临着这样一个“劫贫济富”的局面。少数人因为拥有N多个可以炫富的房子而沾沾自喜，多数人却为无法拥有一个遮风挡雨的斗室而抑郁而焦虑。 稍微留意一下这几年中国或大（国土资源部部长田凤山和上海市委书记陈良宇）或小（郑州市惠济区委书记冯刘成）的贪腐丑闻，我们总不难发现，几乎所有的贪腐都脱不了与房地产千丝万缕的联系。 对于中国地产所呈现的各种不可思议的乱相，国家缺乏系统的预见性和富有远见的智慧，思想僵化、急功近利。指导政策朝令夕改，政出多门，自相矛盾。与地产相关的官吏和地产商人见利忘义。一级市场和二级市场黑幕重重、泡沫四溢。各种贪腐欺诈丑闻层出不穷。房价如断线风筝节节攀升。陷入集体无意识的购房者对房价是高还是低莫衷一是。政府和地产商对商品房的成本构成讳莫如深。大量粗制滥造的房子，到处开肠破肚的城市，大量的保护建筑被毁，大量的保护耕地被非法占用，大量的农民和非法拆迁户流离失所…… 这种杀鸡取卵涸泽而渔的鸵鸟政策如果再继续下去，所导致的这场焚琴烹鹤暴殄天物的中国地产“大跃进”将严重透支我们极其珍贵的土地资源、社会资源以及国家的政治信誉，这不能不使一个有责任感的政府忧虑和深思。 当一家的积蓄和一国的财富都砸向房地产，当我们的城市被搞得满目创痍，当国家银行的大部分资金都被房地产套牢—— 我们的科研怎么办？ 我们的教育怎么办？ 我们的福利怎么办？ 我们的生活怎么办？ 我们的幸福怎么办？ 我们的未来怎么办？ 我们如何给自己的儿孙交代？ 我们民族的未来竞争力在哪里？ 难道和人家比房子大吗？（在中国，农民的房子就是最大的，他们却要背井离乡！） 难道我们为了明天的“东方不败”，就值得今天“挥刀自宫”吗？ 中国地产这种末世抢劫般的疯狂扩张正对国家的粮食安全构成严峻威胁。畸高的房价同时抑制了第三产业的发展。 这种漠视可持续发展的中国地产从某种意义上说，已经处于完全失控的危局。因为中国地产不仅威胁着我们大多数公民的居住权益，更威胁着我们全体中国人的民族利益和国家未来。 中国地产如同《皇帝新装》中的皇帝，志得意满，在国家和民众的眼前恬不知耻地一路裸奔，以根本不存在的、“居住改变中国”的新装自我加冕。（——如果这件新装真如插图上的遮羞布一般存在，那也是“居住毁灭中国”。） 在亵渎神圣公权的政客、自私下流的地产掮客，以及他们所“包养”的“媚体”，一起假装高潮的一声声叫床中，沉默的大多数，或被蔑视羞辱，或被挟裹其中；或惶惶无措——为自己的眼睛“弱视（弱势）”懊恼自卑，或跃跃欲试地为其把薪助火。 就这样，我们正陷入一场全民族的地产狂欢节而不能自拔。 中国的地产与中国的股市如同一对雌雄双煞，在一次次“崩盘”的断言中一路高歌猛进。在这一切浮华的背后，我们总是看到权与利的巨大阴影。 在《泰坦尼克号》中，自负的船长对大家说：这是世界上最好的轮船，将会带你们到达铺满黄金的幸福彼岸。人们带着美仑美奂的梦想争先恐后地搭上这艘美仑美奂的巨轮。贫穷的杰克成为最后一个上船的“傻瓜”——当时他认为自己是最幸运的。 前面有没有冰山，我们不知道。但船长先生告诉我们“绝对没有”。 我们想知道明天会发生什么，因为我们明天还想好好的活下去。 我们不想知道明天会发生什么，因为即使我们贫穷，但不妨碍我们今天邂逅爱情。我们今天照样可以站在人家的轮船上、搂着人家的老婆大喊：I’mkingoftheworld（我是世界之王）！
-
房地产泡沫成因及若干对策探讨
房地产泡沫成因及若干对策探讨崔艳芳/昆明市财政局/2007年一、房地产泡沫的含义及其危害房地产泡沫，是指由房地产投机等因素引起的房地产商品的市场价格严重偏离市场基础决定的合理价格并且持续上涨，由此造成房地产经济的虚假繁荣现象。这种价格难以长期维持，最终会像泡沫一样破灭。房地产业是一个高投入的行业，而高投入在带来高收益的同时，必然会有高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性，决定了房地产业与金融业之间如漆似胶的关系。金融作为市场经济的“加速器”，是一个国家(或地区)的经济命脉，一旦金融链条断裂，整个经济将会陷入瘫痪甚至崩溃。所以从房地产业与金融之间的紧密联系，我们可以推断，如果一个国家(或地区)的房地产泡沫破灭，很可能会导致金融危机乃至社会危机。因此，从深层次分析中国房地产泡沫的成因，并探讨相应的解决办法或对策措施非常必要。二、中国房地产泡沫的成因(一)地方政府公共政策价值观的悖逆。公共选择理论对政府所作的经济人假设，较好地解释了地方政府公共政策价值观悖逆的原因。公共选择理论认为，政府只是一个抽象的概念。而现实中，政府组织是由政府及其所属部门中的政治家和官员组成，政治家、官员作为自然人，具有经济人的特性，其基本的行为动机同样存在着追求个人利益的最大化，具体表现为追求地区或部门预算的最大化。目前，由于分税制财政体制的原因，地方政府尤其是县乡政府财政困难的矛盾较为突出。而房地产与土地和税收紧密相联，地方政府作为土地和税收的直接控制者，为缓解财政收支矛盾，出现了公共政策价值观的悖逆，没有将自己视为公共利益的代表，而是通过高价拍卖土地使用权及其众多相关的房产税，获得其财政收入的大部分。地方政府不仅将房地产作为自己的主要财源，有的甚至还通过房地产为其打造政绩工程。在“名”和“利”的激励下，有的地方政府将房地产视为其重要的“专利”，甚至将土地资源作为经营城市的资本，与一些利益集团共同操控了房地产市场，使房地产产业严重背离价格机制，导致房价虚增。(二)土地的稀缺性，决定其自然供给的固定不变。房地产由土地和建筑物共同构成。而建筑物作为一种商品，它的价值(造价)是可以核算或是相对稳定的，所以房地产的泡沫主要来源于土地价格的泡沫。我国城市的土地资源相对匮乏，土地供给缺乏弹性。而且土地具有不可移动的特点，随着经济发展和人们收入水平的提高，追逐舒适宽敞的住房空间，日益成为大多数城市居民的消费倾向。同时，由于具备区位优势和良好周边环境及设施条件的土地非常有限，使得社会资本竞相抢夺优质、稀缺的土地，造成地价严重脱离其实际价值，产生了土地的价格泡沫，进而形成房地产泡沫。(三)宽松的银根和信贷，助推了房地产泡沫。银行作为特殊的企业，具有一般企业的逐利性特征。所以，银行虽不愿“雪中送炭”，却热衷于“锦上添花”。房地产良好的可抵押性和高回报率，使其信贷风险较小，所以住房贷款自古以来都被银行视为优质资产。因此，银行非常愿意支持房地产业的发展。银行提供的大量信贷资金，自然就成为房地产商炒作房地产价格的重要筹码。目前，由于个人住房按揭贷款的不良贷款率低，使得商业银行为居民提供按揭贷款，成为降低其平均不良贷款率的一条重要路径。目前的房地产按揭贷款额度最高为80%。也就是说，买房人只要支付20%的房价，就可以拿到房产，使得房产投机者可以运用信贷资金，猎获相当于其本金价值5倍的房产价值。于是，投资者、投机者在相互哄炒中，必然造成房价上涨，造成房产价格虚高于实际价值。(四)资本市场不发达，大量闲置资本流入房地产市场。由于我国目前的资本市场缺失严重，股票市场上股权分置，非流通股占据了三分之二，形成了“一股独大”、“权力集中”的现象。法人股股东通过新发股票，“侵占”了流通股股东的大量资金，这种造成非流通股股东财富漏出的机制，使得本来就贫瘠的资本市场更缺乏进一步发展的“新鲜血液”。同时，我国当前的资本市场由于监管力度不够，参与主体特别是筹资方的信用缺失，使投资者的投资面临着巨大风险。如新疆的啤酒花事件，蓝田股份事件等的发生，使投资者对上市公司产生了诚信危机。资本市场的缺失，造成了大量投资者将其大量的闲散资金，从资本市场转投向报酬高且风险相对较小的房地产市场。房地产市场在大量投资者和大量闲散资金的哄炒下，泡沫的形成自然也就不是经济中的偶然现象了。(五)对人民币的升值预期，是房地产泡沫的又一个原因。随着我国国力的不断增强以及国内资本市场化的不断推进，越来越多的国外资本，对人民币升值的预期看好，使国外的大量热钱流入中国市场。由于中国目前的资本市场没有完全开放，导致热钱主要选择房地产业作为其投资对象。热钱的追捧，催生了中国房地产的泡沫。(六)非理性预期。预期是对未来经济状况的一种判断，是对有关经济变量的未来值的预测。当人们能获得完全的信息时，他们的预期是理性的。但在现实生活中，人们能够获得和利用的信息常常是不完全的，因而个人预期必然是不完全理性的。泡沫的特点就是预期过高，如果人们对房地产投资的预期降低，自然就不会形成泡沫。非理性预期引起人们的从众、投机行为。从众行为使得人们购买的资产，并非是自己认为的高价值(优质)资产，而是购买能让别人以更高价格购买的资产。正是人们的从众行为，拉动着投资者的类似行动，纷纷购入甚至囤积房产，期待高价卖出，如此反复，推动了地价房价的不断攀升。人们欲望的无限性，诱导投机者不断追求短期能实现的价差收入，对房地产泡沫起到了推波助澜的作用。三、挤压房地产泡沫的政策建议为对付房地产泡沫，我国先后采取了一系列措施，如严格控制土地供给，停止审批大面积、高标准住宅项目的建设，提高贷款利率等。但没有起到釜底抽薪的效果，有的措施甚至还增大了房地产泡沫。严格控制土地供给，使得土地更加稀缺，导致泡沫膨胀；调整房地产建设的结构，停止大面积、高标准住宅房建设，出发点是好的。但购房人采取买几套结构相连的住房，然后再将其打通，使政府的宏观调控被大大打折；央行提高贷款利率，会诱导投资者及消费者的预期，认为央行抑制房地产投资的政策导向，产生了贷款利率会进一步提高的预期，导致人们增加现期贷款用于房地产投资，从而进一步助长了房地产泡沫。所以抑制或消除房地产泡沫，须着力于政策体制和完善资本市场两个要素，提出四个方面的建议。(一)政府应制定合理的土地供给政策,增加土地供应。地方政府要明确其公共服务(公共产品)提供者的职责，使广大居民安居乐业，放弃投机的短期利益追求,建立长期的土地开发、储备和供给政策,并通过合理的土地政策,有效平抑房价的波动。同时，可以借鉴中国香港地区的做法，在泡沫经济破灭之后，采取房价上涨时，扩大土地供应；房价降低时，减少土地供应的政策。(二)推进房地产金融市场改革。要严格控制银行贷款，从源头上调控信贷资金参与房地产投资。引导闲置资本流向合理的渠道，特别是对利用按揭贷款进行投机性购房的借贷行为，要制定有效的约束机制。同时，可以借鉴国外经验，建立房地产金融组织，为低收入阶层提供购房贷款，并规定较严格的条件，如规定只有人均居住面积低于标准，并且所购房屋的价格低于一定标准的购房者，才能获得一定额度的住房贷款。(三)培育资本市场，开辟闲置资金的投资领域。成熟的资本市场是市场经济发展的重要推动力。一个强大的资本市场比一个强大的银行体系更重要。一个能充分反映市场信息的资本市场，可以为投资者提供优良的投资环境，让资金不会“一边倒”地流向非资本市场，特别是房地产领域。所以拓宽我国的资本市场，合理引导闲置资本的投向，是挤压中国房地产市场泡沫的一种有效办法，对我国社会主义市场经济的健康稳定和可持续发展具有重大意义。(四)完善房地产税制，控制房地产价格攀升。我国需要依据房地产市场运行过程和市场行为设定税种，尽快建立合理的房地产税收体系，全面发挥房地产税收的调节作用。一是采用累进税率、而不是比例税率或定额税率征收房地产税。二是借鉴发达国家的做法，对一定时期内多次转让的房地产开征财产税，抑制房地产投机。
-
大陆房地产商酝酿回归A股
随着沪深股市蒸蒸日上，其表现甚至盖过了火热的香港股市。一些在香港上市的大陆房地产公司正酝酿着在大陆二次上市。在他们眼中，渴望更多赚钱机会的中国投资者就如等待开发的金矿一般。这些公司包括：广州富力地产股份有限公司(GuangzhouR&FPropertiesCo.,简称：富力地产)；首创置业股份有限公司(BeijingCapitalLandLtd.,简称：首创置业)和上海复地(集团)股份有限公司(ShanghaiForteLandCo.,简称：上海复地)。目前中国家庭存款总额已达2.2万亿美元左右，然而中国的资本流动管制使得普通中国人的投资几乎都集中在大陆市场，进而不断推升大陆的房地产和股票市场价值。虽然中国政府宣布的一项试点计划将允许大陆投资者直接购买港股，但一直是只闻打雷不见下雨。由此可见，长期以来大陆A股价格水平较H股偏高的状况应该还会持续一段时间。从目前情况看，如果在大陆二次上市，那些在港上市房地产开发商的A股价格会比其港股价格高出40%左右。分析师认为，这些房地产开发商回归大陆股市不但能分到一块蛋糕，还能起到大幅拉升H股价格、缩小其与A股价差的作用。回归大陆将为投资者提供一个判断H股价格低估或A股价格高估的标尺，不过究竟如何还要取决于投资者自己的判断。[被屏蔽广告]广告摩根大通(J.P.Morgan)分析师雷蒙德•恩盖(RaymondNgai)最近在提供给投资者的一份报告中称，H股股价最终会因为A股潜在的强劲走势而受益。恩盖认为，在土地资源紧缺的中国房地产市场，A股二次上市以及随之而来新资金源会是一项非常关键的优势。两市融资为这些公司创造了不必依靠举债或其他融资形式来筹措购地款的机会。恩盖还认为，A股上市将有助于提升在港上市公司在大陆的形像和品牌认知度。例如在上海或深圳上市可以为房地产公司在二线城市提供更强的立足点，各房地产商对这些城市的黄金地段正展开激烈的争夺。北京北辰实业股份有限公司(BeijingNorthStarCo.Ltd.,简称：北辰实业)的成功案例将是这些房地产商们效仿的目标。北辰实业是北京市政府下属的一家房地产开发商，1997年就在香港上市，去年10月又在上海上市。此后至今，其H股价格上涨了140%，而A股价格涨幅更是高达385%。北辰实业将上市募集的资金用于购买北京以及包括长沙在内一系列二线城市的土地，其股价涨势如此强劲，一定程度上正与这些资金的用途有关。该公司斥资人民币92亿元（合12.3亿美元）买下了长沙一处商住两用地块，这是大陆土地拍卖会中金额最高的交易之一。该公司第一次在北京以外地区购买土地就有这样的大手笔，消息公布后其A股和H股均应声上涨。然而这些开发商在投奔A股的同时，也容易受到A股市场剧烈振荡的影响（不过A股的振荡近段时间也波及到了港股）。虽然A股和大陆房地产市场现在如日中天，但谁也不知道这种泡沫会在哪一天破裂。今年以来上证综合指数的累计涨幅达107%，香港恒生指数的涨幅也有48%，但周一A股与H股均大幅下挫。中国的房地产市场在国家经济持续高增长的环境下，其走势一直与唱衰房地产的预言背道而驰。世邦魏理仕(CBRichardEllis)上周在一份关于中国房地产的季度报告中称，虽然有人担心市场降温和政府为抑制市场过热而出手干预，不过大陆房地产市场“基本面仍保持良好”。据香港麦格理证券研究所(MacquarieEquitiesResearch)的EvaLee估计，2008年中国房地产价格还会上涨5%至20%。富力地产是有意回归A股的大陆房地产开发商之一。这是一家既开发商用也开发住宅项目的全国性房地产公司。该公司表示，已经处于在A股市场二次上市的最后准备阶段。同为在港上市的首创置业和上海复地也在酝酿回归A股。首创置业今年8月份表示，其董事会已经通过发行A股融资人民币14亿元的计划，上海复地也在加快推进回归A股市场的计划。但这些上市计划的实施，一方面要得到监管部门的批准，另一方面也要取决于这些公司对上市条件是否成熟的判断。不过现在看来香港投资者对此类计划的反应是令人鼓舞的。今年2月当上海复地宣布在上海发行A股的计划时，其H股放量上涨7.5%。富力地产4月份宣布类似计划时其H股的走势也是如此，股价上涨了4.5%，而首创置业宣布回归A股的当天，股价也上涨了5.8%。上海复地作为上海最有实力的开发商，将是土地供应吃紧和A股二次上市的最大受益者。A股上市募集的新资金将为该公司在上海这个房地产最为欣欣向荣的城市收购更多土地提供支持。据里昂证券亚太区市场(CLSAAsia-PacificMarkets)的数据，2007年上海房地产项目竣工量是2002年以来最低的一年，只有2006年的63%。此种情况下，上海房地产市场将维持供不应求的局面，进而将推升房地产价格。里昂证券亚太区市场的房地产行业分析StephanieLau上个月在一份分析报告中称，预计上海房地产市场将保持当前趋势。即将进行的A股发行将加快上海复地的发展和扩张，并引发新的股票评级调整。StephanieLau对上海复地的股票评级为“买进”，目标价为每股8港元（折合1.03美元），较该股周二收盘价5.80港元高出38%。StephanieLau又称，上海复地应该于年内在A股市场上市，她估计此举可为该公司提供5.1亿至6.7亿美元的土地收购资金。
-
2013-2017年中国房地产信息化行业深度调研与投资战略规划分析报告
房地产信息化是指在房地产业生产经营活动的各环节全面开发和应用现代信息技术，广泛深入的开展信息资源生产、收集、交流、利用以及增值服务，最大限度地发挥信息的社会效益和经济效益的过程。房地产企业以市场信息为基础，通过深入挖掘先进的管理理念，应用先进的计算机网络技术来整合企业现有的生产、经营、设计、管理，及时地为企业的决策系统提供准确而有效的数据信息，以便对市场需求做出迅速反应，其本质是加强房地产企业的核心竞争力。2013-2017年中国房地产信息化行业深度调研与投资战略规划分析报告来源网址：http://baike.qianzhan.com/detail/bk_8f5783cc.htmlPS：前段时间有些报告上传的相对简单，今天说一下。这些都是报告的简版！！！全版可能有些朋友也去看了，卖近1W元、今天来回馈大家，所有资料都免费，回复者重新返回论坛币5个！！！留个脚印方便他人，服务自己！！！谢谢！！！附件请跳转到：https://bbs.pinggu.org/thread-3012183-1-1.html（回复跳转链接，将得到5个论坛币）
-
[转帖]2007年1月－9月房地产政策回放
2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而本年度央行的五次加息，更是前所未有。 关键词： 土地增值税 国家税务总局1月16日晚颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，伴随着《通知》的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 点评：在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化，虽然开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，并且房价是否受影响，主要取决于供求关系。 关键词： 物权法 2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。 点评：物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。 关键词： 央行第一次加息 央行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0．27个百分点。金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由现行的2．52％提高到2．79％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的6．12％提高到6．39％。 点评：加息后，在众多房贷族上网寻找最新的房贷计算器，了解月供变化的同时，更多的购房者依然没有停止购房的步伐。可以预见，加息，对房地产业“温水煮蛙”式的影响或许仍将继续，也为以后的二、三、四……次加息埋下了伏笔。关键词： 房地产市场秩序专项整治 4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。 点评：该方案有利于监督并制止未经许可擅自预售，囤积房源、哄抬房价等情况；同时，还将检查房地产中介机构发布虚假信息、骗取中介费，利用执业便利炒卖房屋等违法违规行为，能有效的规范房地产市场，使房地产销售更加透明。 关键词： 央行第二次加息 央行决定，自5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款利率上调0．27个百分点，由现行的2．79％提高到3．06％；一年期贷款基准利率亦上调0．18个百分点，由现行的6．39％提高到6．57％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，个人住房公积金贷款利率上调0．09个百分点。 点评：虽然通过加息抑制需求也不失为一种缓解供求矛盾的好办法，加息对房地产市场也产生了一系列积极影响，但仍然无法彻底解决房价上涨过快，供应结构不合理等根本问题。 关键词： 外商投资 6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。 点评：随着国内对外资两税并轨的呼声高涨及对外资大量地并购国内企业的质疑，外资进入中国的政策出现逆转，限制外资炒房政策出台之后，对一些境外投机的游资起到威慑的作用，外资投资我国内地房地产有所收敛，对房地产市场健康稳定发展也起到了好的作用。房价如何平稳发展，向什么方向发展，主动权不是牵在外国人手里，而是中国人自己有主动权。使房价按照中国政府和中国人民希望平稳理性健康的方向发展。 关键词： 央行第三次加息 央行决定：自7月21日起金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由3．06％提高到3．33％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由6．57％提高到6．84％。 点评：央行2007年第三次加息，很多人迫于这种压力提前还贷，但单独的加息并末对对房市有太大的影响。 关键词： 廉租房、经济适用房 8月1日国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。 点评：我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难，该政策的出台使解决中低收入家庭住房问题有了保障。 关键词： 央行第四次加息 央行决定，自8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由现行的3．33％提高到3．60％；一年期贷款基准利率上调0．18个百分点，由现行的6．84％提高到7．02％。个人住房公积金贷款利率相应上调0．09个百分点。 点评：如果投资增速依然居高不下，不排除再次加息的可能，小幅多频所形成的累积效应不容忽视。央行亮出加息之剑并非万事大吉，下一步为何动作，值得关注。从目前的整个房地产市场情况来看，四次加息并未抑制购房者的热情。 关键词： 绿色建筑 8月28日，建设部发布《绿色建筑评价标识管理办法》（试行），目的是为规范绿色建筑评价标识工作，引导绿色建筑健康发展。 点评：随着08年奥运会的到来，绿色建筑绿色节能是大势所趋，实现绿色居住更是人们的梦想，该办法的颁布使绿色建筑有了评定的标准，对于提高人们的居住品质有重要意义。 关键词： 央行第五次加息 中国人民银行14日宣布，决定自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。根据决定，自2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由现行的3．60％提高到3．87％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的7．02％提高到7．29％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0．18个百分点。 点评：中国国家统计局日前发布数据显示，中国8月份CPI延续前6个月不断攀升趋势，同比上涨幅度高达6．5％，为今年月度最高涨幅，央行加息成为市场普遍预期。此次加息旨在加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期。
-
房地产众筹案例分析及方案设计
这两篇资料是我整理的房地产众筹的资料，内容大致相同，一个是WORD版，一个是PPT版，包括以下三个很有代表性的案例：1、万科苏州公司房产众筹项目——借众筹吸引客户，同时分析客户的购买能力，进而有针对性地进行营销。2、团贷网“房宝宝”众筹——主打国内一线城市房源并挑选高端房产的众筹产品，供普通投资人投资。3、Fundrise用众筹平台——利用众筹平台做房地产开发，将闲散社会资金整合进入社区地产投资。供感兴趣的朋友参考、指正。
-
2007年房地产行业风险分析报告
2007年房地产行业风险分析报告摘要2006年，我国经济继续保持快速增长。为了巩固两年来房地产宏观调控的成果，解决房地产市场中出现的新问题，2006年中央再次出台了房地产调控政策，下半年开始房地产调控效果开始显现。2006年房地产投资、房屋开发趋缓，中低价位的住宅供应加速。房地产行业整体利润下降，报酬率更趋于合理。房地产企业强者恒强，行业集中度进一步提高。2007年，对于银行来说，在投资过程中需要重点关注与房地产行业有关的政策变动、房地产企业筹资能力、土地供给等风险较高的层面。要控制房地产信贷迅速扩张的冲动，重点支持中低价位住宅市场，以房地产企业的品牌、资质、自有资金比例、融资能力等重要指标来筛选企业客户，并根据区域性、发展性等对具体项目要进行全面的考察，以判断投资价值。目录第一部分2007年行业运行分析及预测.1第一章2006年房地产行业发展环境及影响分析.2第一节宏观经济环境及影响分析...2一、国际经济环境对房地产业的影响...2二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响...2三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响...2（一）固定资产投资状况分析...2（二）物价走势状况分析...3四、人民币升值对房地产业的影响...4（一）对房地产需求者影响...4（二）对房地产供给者的影响...4（三）对不同种类商品房价格的影响...5第二节房地产行业政策变化及影响分析...6一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析...6二、2006年最新房地产行业政策分析...6（一）2006年以来政策回顾...7（二）重大政策影响分析...8第三节房地产关联行业发展及影响分析...10一、上游行业发展及影响...10（一）建材价格进入上升通道...10（二）钢铁行业对房地产影响分析...10二、下游需求变化对房地产行业影响分析...11（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求...11（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求...12（三）城市化进程促进商业地产...12[此贴子已经被angelboy于2008-7-2410:42:37编辑过]
-
成思危：中国房地产市场将在2年内恢复正常
导语：成思危表示,在中国,房价的年均涨幅会超过美国(3%)。最近两年可能会有一些波动,而长期来看,中国的房地产市场将保持增长。从2000年至今,中国房价年均涨幅超过8%。在10月14日举行的牛津中国商业论坛上,中国科学院管理学院院长成思危谈到中国金融体系面临的挑战时表示,中国的房地产市场虽然目前被外界担忧,但预计在两年之内,中国的房地产市场将会恢复正常。“今年中国的楼市出了问题,房价下跌,只有四个城市的房价没有下跌。这意味着很多人在担心中国的金融系统将被住房体系伤害。我不这样认为。首先,中国的城镇化依然是未来的重要任务,目前中国有52%的城市化率。如果每年增长1%,每年需要把1100万人迁入城市。第二,中国每年有几百万高校毕业生,他们要工作、要结婚,住房是刚需,因为这是中国特色的‘丈母娘经济’。第三,城市人群有改善性住房需求。所以住房的需求依然持续旺盛。”不过成思危也认为,房价下跌有两点需要注意:一线城市的住宅需求很旺盛,房价些微的下降会带来销量的大幅增长,限购依然需要。而对很多中小城城市,确实存在住房存量供过于求,需要的是取消限购,鼓励人们搬迁至这些城市。“根据我的研究,20个月,最多2年,这些住房存量就可以被消化掉,中国的房地产市场将恢复正常。”成思危说。成思危表示,在中国,房价的年均涨幅会超过美国(3%)。最近两年可能会有一些波动,而长期来看,中国的房地产市场将保持增长。从2000年至今,中国房价年均涨幅超过8%。谈及住宅违约风险,成思危说:“在中国,大部分人买房是用来自住而不是投资,首付比美国高很多,大多数人都不愿意放弃住房,所以违约风险不会太大。”同时从房地产开发商的角度分析,“开发商30%资金来自银行,39%的资本都是自己出的,31%的资本来自各方投资者。所以房地产开发商破产的风险不大。”成思危说。
-
刘世锦：房地产和汽车业仍将高速发展
刘世锦：房地产和汽车业仍将高速发展 国务院发展研究中心副主任刘世锦日前在此间召开的企业高峰论坛上表示，以住宅和汽车为主导的带动型产业，将在未来十年中，使我国经济至少保持在年均7%至8%的增幅。 刘世锦说，我国经济已连续四年保持在10%以上增速的高位运行。这种状况能否在较长时间内得以持续，关键要看主导产业的发展。 刘世锦认为，一个快速增长的经济体，往往有一个主导产业，以带动其他产业水涨船高。二十世纪八十年代初，我国的主导产业是轻工、纺织；到了二十世纪九十年代初期，主要是基础产业、基础设施、家电、房地产；进入二十世纪九十年代后期，先前的主导产业已经没有了后劲，而新的主导产业还没有形成，加上亚洲金融危机的冲击，我国的经济增长连续几年都处于“七上八下”的状态；到了本世纪初期，住宅、汽车、通讯产品等新主导产业迅速形成，带动了钢铁、基础设施等相关投资型产业的发展，再拉动电力、煤炭、港口等基础行业，从而形成了国民经济的又一个快速发展期。
-
房地产市场不景气 弃房断供很难"一了百了"
在房地产市场不景气下，“弃房断供”一词频频见诸报端。有律师则指出，不少业主以断供来应对房价下跌存在严重的认识误区。事实上从法律角度分析，断供对借款非常不利，因为它并不能免除债务人的还款责任。银行将用4步来维权律师则分析指出，不论房价如何变化，个人对银行的借款合同总是存在的，而银行方面更有“四招”来解决断供问题。第一，在办理购房贷款时，购房者与银行签订了贷款合同、抵押合同，如果购房者无力还贷或者放弃还贷，银行将按...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_543f2057c41c96e3ae044b04.html
