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[房地产]张兴标“逆潮流”淡出A股？
张兴标“逆潮流”淡出A股？ 2007-10-2216:54:51 重组上海新梅 转出房地产资产 张兴标“逆潮流”淡出A股？ 本报记者 田新杰 上海报道 由于世博会建设的需要，兴盛手中的这上百亩黄浦江边宝地一直没有开发，但其价值已大幅飙升。 在上海业内，兴盛集团董事长张兴标因其独特的眼光素有“地产奇才”之称，而这次他又似乎不按常理出牌。 10月15日，上海新梅(600732.SH)发布公告称，“兴盛集团拟将其所持有的公司部分股权予以转让，同时将公司现有的主要房地产资产与重组方的相关优质资产进行置换，公司的主营业务亦将由此发生转变。” 上海新梅董事长张静静接受本报记者电话采访时表示，详细方案还在制订中，但通过资产置换上海新梅的控股方将发生转变。 “这并不意味着兴盛集团的主业会发生大的变化，集团今后仍将以房地产为主业。”对“脱离”A股资本市场后兴盛房地产的未来战略，张静静表示“尚不便透露”。 转出房地产资产 就在众多未上市的开发商想尽办法登陆资本市场的狂潮中，有人却选择将房地产资产转出旗下上市公司，并很可能将上市公司的控股权转移。 这个人就是素有上海“地产奇才”之称的张兴标，就像当初放弃在政府部门的“肥差”以50岁的“高龄”下海并迅速成为上海一线开发商一样，张兴标对旗下兴盛集团的这次“逆潮流”的调整，令不少业内人士诧异。 自8月20日起，上海新梅因控股股东兴盛集团正讨论资产重组停牌。张静静表示，详细的重组方案还在最后制订中，基本方向已经明确，资产重组后，兴盛集团将不再是上海新梅的控股股东。 上海兴盛实业发展(集团)有限公司组建于1994年4月，2000年12月发展成为上海兴盛集团公司。上海新梅前身是上海港机，2003年兴盛集团入主之后，进行了大规模资产置换，先后收购了上海新梅房地产开发有限公司90％的股权和上海新兰房地产开发有限公司51％股权，主营转为房地产。 而10月15日公告所称的“主要房地产资产”，根据上海新梅2007年中期报告，截至今年6月末，该公司下属主要三个房地产项目为：新梅绿岛苑、新梅共和城(尚余一期东块公建配套商业设施施工及3、4、5号房办理开发前期手续)、新梅太古城(一期工程正在地下施工)。 对此，有证券研究机构指出，新梅共和城、新梅太古城等多个楼盘项目，保证了公司未来5年拥有持续稳定的利润增长来源。2006年刚正式落成的新梅联合广场，作为陆家嘴区域内的商业地产，不但能带来稳定的收入，未来的增值空间更大。可以预见，随着新项目的陆续完工将进入利润收益期。 另一方面，从2005年开始，上海新梅加大了商业地产的开发力度，由此从以住宅开发为主转向住宅、办公楼、酒店和商业地产并重的多元化发展格局。在人民币大幅升值背景下，其手中的优质土地储备已经大幅增值。 就在即将进入“开花结果”的关口，张兴标却突然决定把主要的房地产资产转出上市公司。 对于母公司这个举动的真正原因，张兴标之女张静静表示“不便透露”。 “兴盛此举有两种可能，首先是意在把重点从已日趋弱势的住宅业务上转移，集中力量向商业地产领域发展；另一种可能则是母公司谋求地产业务更大的发展，但显然目前上海新梅这个上市平台达不到这种发展需求。”中国指数研究院副院长陈晟分析。 划算的买卖 上海新梅业绩报告显示，2007年第二季度公司净资产收益率为－1.73，净利润同比增长－377.94％。而这种业绩滑坡的情况其实早已出现：2007年第一季度、2006年第四季度及2006年第三季度上海新梅的净资产收益率分别为0.01、－0.48、－0.28，净利润同比增长则分别为－99.14％、－123.49％、－105.14％。 对此，公司2007年一季度报告解释，多个项目“处于开发期”。对母公司而言，此时转出房地产资产，很大程度上实现了利益最大化和集中化。但业内的另一个疑问是，离开了上市公司的资本平台，项目的发展是否有足够的资金支持？ 张兴标早有安排。2007年5月，兴盛集团与由新加坡星展银行上海分行牵头的6家银行组成的银团签约，获13.5亿元人民币5年期定期银团贷款。对此，张兴标曾强调，这将有助于兴盛集团与上海新梅加快发展手头商业房地产项目的步伐。 作为此次拟转让股权的铺垫，另外一个插曲是，2007年6月13日，上海新梅发布公告，大股东兴盛集团持有的8000万股解除质押。 而回顾张兴标拿下上海港机至今的运作，正在积极酝酿的“资产置换”还仅是这笔划算买卖的一小部分。 2002年11月19日，上海港机(600732)发布公告称，其控股股东上海港口机械制造厂向兴盛集团转让其持有的国有法人股16505.06万股(占公司股本总额66.56％)，让出第一大股东位置。而兴盛集团2002年净资产5.5亿，张兴标此举的代价是拿出净资产的将近一半2.29亿来以每股1.39元净资产价格收购上海港机股权。 “当年，张兴标就是吃准了这是桩绝好的买卖。”一位业内资深人士表示。 5年之后，在最新一期的2007胡润中国富豪榜中，张兴标家族以50亿财富排名148位。 而以上海新梅8月20日停牌时的股价11.16元计算，当年2.29亿元的投入目前市值已达近16亿(目前兴盛持有上海新梅14265.62万股)，升值约7倍。 “当年控股上海港机给集团带来的最大利益并不仅仅是在上市公司市值方面，更主要的是大量黄浦江边土地。”兴盛集团一位内部人士告诉记者。 上海港机厂及其控股公司坐落在黄浦江东岸，占地300多亩，沿江岸线300米，并连结白莲泾河道300米，共有600米的亲水岸线，这些工业用地早已划入上海“浦江两岸开发规划”，变更为非工业用地，土地升值潜力显著。而这则被认为是张兴标买下当年已沦落为“壳”的上海港机的“醉翁之意”。 上述兴盛集团这位内部人士透露，由于世博会建设的需要，兴盛手中的这上百亩黄浦江边宝地一直没有开发，但其价值已大幅飙升。 此外，兴盛旗下还有多个商业地产资产，包括总建筑面积约10万平方米的新梅联合广场(其中一幢楼2005年初已改建为新梅万豪行政公寓)。 “其实，集团手中的黄浦江边土地储备和多个优质商业地产项目，并不在上市公司内。”这位兴盛集团内部人士还表示。 据记者了解，兴盛集团方面曾表示，入主上海港机意在长远，绝不会炒一把就走，为此公司向证监会出具了长期持有股份的承诺函，距今未满5年。 [此贴子已经被作者于2007-10-2220:50:27编辑过]
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[转帖]上海汇江房地产咨询有限公司2008招聘(11.23截止)
单位名称上海汇江房地产咨询有限公司所在地区上海市组织机构码752473361经济类型【三资企业】外商独资注册资金(万元)140000货币类型USD人事部门名称人事通信地址上海市南京西路338号天安中心805邮编200003单位网站招聘网址独立法人代理中介已验证已禁用有协议有招聘注册用户单位简介，包括单位规模、主营业务等GrandRiverInvestmentsisaninvestmentconsultingfirmbasedinShanghai.Thefirm’sadvisoryfocusisintheGreaterChinaregion,withemphasisonanumberofspecificsectors,includingrealestate.Theseniorteamhasextensiveexperience,havingworkedatglobalinstitutionssuchasJPMorgan,GoldmanSachs,MerrillLynchandCreditSuisse.招聘信息及相关宣讲会招聘公告主题recruitmentofanalystfromGrandRiverInv招聘类别全职宣讲会地点宣讲起始时间宣讲结束时间招聘内容GrandRiverInvestmentsisaninvestmentconsultingfirmbasedinShanghai.Thefirm’sadvisoryfocusisintheGreaterChinaregion,withemphasisonanumberofspecificsectors,includingrealestate.Theseniorteamhasextensiveexperience,havingworkedatglobalinstitutionssuchasJPMorgan,GoldmanSachs,MerrillLynchandCreditSuisse.Position:Analyst(Fulltime)Specificdutiesinclude:-Customizedreporting,informationgatheringandanalyticstotheconsultingteamonadaily,monthly,quarterlyandadhocbasis-Generalmarketstrategyresearch,quantitativeanalysis,modelingandduediligenceforspecificindustrysectorsandcompanies-Analyticalsupportforspecialcorporatefinanceprojects-OperationalsupportforrealestateprojectsRequirements:-Graduatedegreeorsignificantcourseworkinrelevantareas(business,finance,economics,accounting)-Excellenttime/projectmanagement,organizationalandfollow-upskills;abilitytomulti-taskwithattentiontodetailanddeadlines-Strongquantitative,accountingandfinancialstatementanalysisskills-Abilitytoworkindependentlyunderpressureaswellascollaborateeffectivelyinteamstructure-StrongEnglishproficiency(bothoralandwrittencommunication)-ProficiencyinMSOfficeapplicationsincludingWord,PowerpointandExcelStartdate:-StrongpreferencefortherightcandidateswhocanstartworkingintheneartermContactinformation:-Interestedcandidatesshouldsubmitresume,byNovember23,tosteven@grandriverinv.com相关链接简历投递Emailsteven@grandriverinv.com招聘面向对象发布日期2007.10.29
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发改委:房地产过度膨胀挤占菜地推升农产品价格
中广网北京5月30日消息国家发改委价格司副司长周望军在接受中央台记者冯雅专访时表示，这一轮农产品价格上涨除了短期原因外，也有房地产过度膨胀挤占菜地以及成本不断上升等长期因素。 周望军说，目前价格上涨过快的主要是大蒜、绿豆等品种较小的农产品以及三七、薏仁等中药材，短期原因主要是市场流动性过分充裕以及西南地区干旱引起供需矛盾。 周望军：流动性充裕之后，它要寻找出路，2010年以来，在楼市低迷股市降温的情况下，大量资金退出了楼市和股市之后，它必然要炒作一些便于储存、品种较小、产量比较集中的产品。 但周望军介绍，农产品价格上涨的长期因素也不少。以蔬菜为例，从2005年以来，中国的蔬菜价格年均同比上涨了20%左右，也就是说，现在的蔬菜价格和2005年相比，普遍涨了1-2倍。这其中，房地产过度膨胀挤占菜地对菜价影响较大。 周望军：2005年以来，房地产市场发展得非常快，房地产发展过程中，首先被挤占的肯定是原来近郊的菜地，种植蔬菜的土地面积减少，必然会导致蔬菜的供应没有以前那么充裕，但是也没到供不应求的程度。 另外，种菜成本的提高也必然会使菜价逐渐上涨。 周望军：2005年农村普通劳动力工价可能也就30-40块钱一天，到2009年，平均每天的工资至少在100块钱，第二个，油价上涨必然导致运输成本也上升；另外，农药、种子、化肥的价格也是在缓慢的上涨；第四个原因是现在很多菜地是外地的农民帮本地人种菜，这个土地租赁价格也是逐年在提。来源：中国广播网
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[分享]【证监会研究报告】关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报
关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报祁斌王欧本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs的意义和有关建议进行了研究。一、房地产投资基金简介房地产投资基金（RealEstateInvestmentTrusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。二、房地产投资基金发展情况自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。三、房地产投资基金迅速发展的原因REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。1、REITs有效发挥了专家投资、分散风险、规模经济的优势，为投资者参与大规模房地产投资提供了更加便捷的渠道。REITs认购金额小，降低了房地产投资的资金门槛；通过分散化组合投资，降低了投资风险；通过份额的上市交易，避免了投资者直接投资房地产所面临的低流动性问题；通过资金、信息、研究优势，降低了投资成本，提高了投资收益。统计表明，在过去20年中，REITs波动率低于标普500指数，收益率高于标普500指数，而且具有较高的稳定红利分配，这不仅满足了个人投资者的需求，也赢得了养老金、企业年金、保险公司等机构投资者的青睐。2、REITs满足了投资者大类资产配置的投资需求。统计表明，房地产投资与股票市场、债券市场的相关度较低，有利于降低投资组合风险，增加收益的稳定性。REITs的出现，增加了投资者的投资品种，优化了其资产配置，深受投资者的欢迎。3、REITs良好的制度安排、治理结构、透明的信息披露有力地保障了投资者的利益，政府的税收优惠、监管完善、会计准则、中介机构等也积极推动了REITs的健康迅速发展。美国的REITs起源于1960年的《国内税收法》，此后，其严格的监管政策、明确统一的估值和业绩评价准则、诚信尽责的中介机构对REITs的发展均发挥了重要作用。四、我国发展房地产投资基金的意义1、扩大我国资本市场的边界和规模，推动直接融资发展，提高我国资本市场的国际竞争力。新加坡、香港发展REITs的经验表明，REITs的快速发展不仅可以大大增强资本市场的规模和实力，更重要的是，可以提高资本市场的地位和竞争力。目前，由于国内资本市场尚没有REITs融资渠道，国内众多优质房地产项目纷纷计划采用REITs的形式赴海外上市融资。05年12月，广州地产商越秀投资（0123.HK）将旗下4处物业以REITs的形式于香港上市，成了内地首只在香港上市的REITs。业界预言，国内地产为主的REITs将成为香港市场的主流。因此，发展我国的REITs，将优质房地产项目留在国内上市，将大大增强我国资本市场的地位和国际竞争力。2、通过参与REITs的发行、定价、投资管理，提高我国证券公司、基金公司等证券经营机构的综合竞争力。对于证券公司来说，通过参与REITs的发行、定价、研究、承销，将提高它们在房地产投资信托及证券化领域的竞争力，增加它们的盈利能力。目前，REITs发行已经成为新加坡、香港市场新的投行热点。对于基金公司来说，REITs将有助于做大做强中国基金业，提高我国资产管理行业的综合竞争力。从国外经验来看，REITs的资产管理人分为两类。一类是综合资产管理人，旗下管理股票基金、债券基金、REITs等各类资产；一类是单一资产管理人，只管理REITs。两种公司均是以收取管理费收入为商业模式的资产管理机构，REITs对于提高它们的综合实力和盈利能力都具有积极作用。发展我国的REITs，发挥基金公司作为专业资产管理机构的优势，将改善目前基金公司盈利模式单一的局面，为基金公司营造更大的发展空间。3、为证券市场增加与股票、债券互补的新投资品种，满足投资者多层次的投资需求，提高资本市场的深度和广度。目前，机构投资者在我国发展迅速，客观上需要有多样化的投资渠道来分散组合投资的风险，在此基础上实现所管理资产的保值增值。同时，REITs作为一种独特的金融工具，有利于完善居民的资产配置，满足居民的投资需求，能够在一定程度上分流居民储蓄，增加资本市场的资金供给。另外，近几年来，我国居民房地产投资的热情高涨，民间自发的“炒房团”纷纷涌现。而REITs出现以后，将为投资者尤其是中小投资者提供更加专业、规范、便捷、高流动性的房地产投资管理服务，更好的分享国内房地产业的经济成果。4、为房地产行业的发展提供新的融资渠道，降低金融系统风险，有利于营造房地产行业和金融行业和谐发展的金融生态。目前，房地产行业融资渠道狭隘，过分依赖银行贷款，已经给银行带来了很大的压力。05年11月，央行吴晓灵指出“银行承担房地产开发的风险应该有限度，否则会危及金融稳定”，并建议“用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资基金，提高直接融资比重，减少银行贷款压力，降低金融体系的系统风险”。另一方面，正如机构投资者有利于稳定证券市场、提高证券市场的有效性一样，作为房地产投资领域专业化的机构投资者，REITs的出现也将有利于房地产市场的平稳发展，有利于提高房地产市场的有效性，降低房地产市场的过度投资和非理性波动。五、推动我国REITs发展的几点建议作为一种新型的金融产品和房地产投资模式，REITs需要金融业和房地产业的密切配合。鉴于房地产市场自身的特点，REITs在投资运作、监督管理上也有一定的特殊性。为积极稳妥的推动REITs的发展，我们建议：1、借鉴国外经验，组织各界力量，加强对REITs的深入研究。目前，我们已经开始对国外REITs行业的发展和监管规则进行研究。同时，我们还充分调动业界的积极性，组织了部分在REITs领域比较熟悉的基金管理公司（如嘉实基金、招商基金等），对REITs的设立发行、投资运作、监督管理等进行深入研究，以学习国外发展中的经验和教训，为推出我国的REITs做好准备。2、协调有关部门，尽快制定我国REITs方面的法律法规。目前，我国的《证券投资基金法》主要是规范投资范围为“以资产组合方式进行证券投资活动”的投资基金，并不适用于房地产投资基金。此外，目前的《公司法》、《信托法》、《证券法》等也难以明确、有效的对REITs的运作进行监管。因此，发展我国的REITs，迫切需要制订我国的相关法律法规，明确监管规则和运作标准，为REITs的健康发展提供必要的法律依据和政策环境。在有关法规短期内难以出台的情况下，可以考虑通过制订暂行规定或试点办法的形式，经国务院批准，在国内先行试点，条件成熟后再正式立法。面对国际资本市场竞争日益加剧的形势，我们应充分把握我国房地产市场和基金管理行业快速发展的有利环境，积极推动有关工作，在法规框架明确、监管措施完备、技术准备充分的条件下，适时、尽快推出我国的REITs。[此贴子已经被作者于2007-10-239:15:23编辑过]
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转贴-郎论房地产
郎咸平：供给面政府垄断导致房价股价暴涨四川新闻网-成都日报 本报记者梅柏青/文 核心价值 曾作为“国有产权流失”大讨论胜利者的郎咸平，在淡出公众视野一段时间后，把新的视角和研究方向放到了众矢之的的内地房地产市场。他的“虚拟资金”理论是否道破了楼市股市暴涨的“天机”，为当前的宏观调控勾勒出另一条路径？ 核心人物： 郎咸平，1986年获得美国宾西法尼亚大学沃顿商学院财务学博士学位，曾经执教于沃顿商学院、密歇根州立大学、俄亥俄州立大学、纽约大学、芝加哥大学等，曾担任世界银行、深交所和香港政府财经事务局公司治理顾问。现任香港中文大学最高学术级别的(首席)教授。 采访手记(2007年9月成都) 受金蝶大讲堂之邀，郎咸平教授来成都。采访之前，先听了他的一堂演讲。 这是第三次听郎咸平的演讲，还是那么前卫，尖锐，淋漓尽致。朋友说他一下飞机，就有很多人打招呼，学生、记者围着他追问，大企业家见到他又敬又畏。一个经济学家，又像个经济界超男，据说他在公众中受欢迎程度足以让崔健黯然失色。 郎咸平在这天的演讲中常常语出惊人。他说，我经常访问一些城市，当地领导都会问：郎教授，你看本地有哪些有竞争力的产品？有什么城市竞争优势？我都回答：没有。台下哄堂大笑。 又如，他评价中国经济：改革开放28年，中国宏观经济表现惊人，但微观经济的表现还有不少问题。演讲当中，后台有电话声一阵响起，郎咸平在台上大声斥责主办单位，还要人把讲台上的鲜花拿走，令台下哄笑不止。 不知这是不是郎先生想吸引眼球，但在他身上我能看到那么多专家学者难见的个性，率性和直言不讳。 但是后来的采访，我却感受不到他的咄咄逼人。关于房价上涨的真正原因，不管他说得对否，关键说出了不同的声音。面对一片人云亦云，郎氏可能由于是外来和尚，可以置身事外，反而容易看到问题的不同方面。 郎氏成长模式：经济素质带动楼市股市 “虚拟资金”导致楼市股市火爆 本报记者(以下简称“记”)：内地的房地产市场已成了社会焦点，我听到有些声音说,中国的房价在30年内都会持续上涨，您赞成这个观点吗，内地房价的飙升还会持续多少年？ 郎咸平(以下简称“郎”)：这个问题只能这么回答：30年可能成长，但是我的成长模式和他们讲的不一样。我的是经济素质带动楼市的成长，他们讲什么呢？“以房地产带动经济的发展。”几个城市邀请我去演讲就谈这个问题。我告诉他们，房地产的本质是什么？是一定要在经济发展之后，你需要房子的时候，才有房地产。你看看中外历史，哪个城市像我们以房地产带动起来呢？没有。房地产经营是有条件的，那就是你的经济环境、投资环境不断的改善，老百姓的生活水平、所得增加，他需要更好的房子。所以我说，一个好的经济才能带动好的房地产业。一个好的经济才能带动好的股票市场。 记：对于内地房价股价暴涨的原因，目前众说不一，专家学者的说法是“流动性过剩”，或者是“人民币加速升值”，很想听听您的观点。 郎：我根本不同意流动性过剩的说法，那是国外教科书的版本，拿到中国来根本不能用。很简单，如果是流动性过剩的话，可以通过宏观调控收紧银根来解决，可是实际情况呢，越调控楼价越涨，股价越涨。我经过几个月的调研，终于找出原因，内地楼价上涨的根本原因是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过度。什么意思呢？就是供给面政府垄断，土地开发权银行信贷权基本上在政府手上，加上地产市场的长流程管理，加上地方的卖地心态，地价飞涨。再看看需求面，完全市场化的方式，我称之为“虚拟资金”的横行又造成市场化“过度”。这两个扭曲形成了我们非常特殊的市场，房价不断飙升，老百姓买不起房子，原来房子被“虚拟资金”买走了。 记：“虚拟资金”指的是什么，数量有多大？ 郎：我的研究结果显示，“虚拟资金”最大的来源是营商环境在一定程度上有所恶化，挤压出实体经济的钱大量进入股市楼市。第二笔就是黑色收入。第三笔是国际热钱。最后才是老百姓的储蓄款。这四笔资金汇集成了全世界绝无仅有的“虚拟资金”，这些资金有多少不好统计，但可以肯定第一、二笔资金是“虚拟资金”的主要部分。为什么中国的楼市股市那么热？深圳房价突破两万元了，怎么还有人来买，这个市场是不是疯了？这就是靠资金推动的行情，是“虚拟资金”导致内地楼市股市火爆。 记：如果您的“虚拟资金”说法是正确的话，政府该如何来监管这种“虚拟资金”，能不能减少它的出现？ 郎：“虚拟资金”基本上是不可监管，不可控制的，它也不可能消失，为什么？现在楼市股市的利润远远高于制造业。这是中国最新的现象。你去问一个民营企业家，最近做生意赚的钱，和他买的别墅赚的钱哪个高？他会说两年前买的豪华别墅，一转眼就赚了一两千万。内地的猪肉价格为什么大涨？根据我的调查，一定程度上是因为饲料价格上涨。说明养猪大户的投资环境有问题，他不想养小猪了，他更愿意抽出资金去炒股买楼。这个心态在各行各业都存在，现在人们做企业越来越难，比如工人难找、利率上升、汇率上升、通货膨胀，他赚不到钱。在这种情况下，很多民营企业家放弃一些有发展前景的项目，和养猪户一样把钱流向股市，如果大家都这么做，你会发现股价上涨背后没有利润支撑，这才叫真正的泡沫，通货膨胀在这种情况下就会有上升的可能。 期待“以公平公正为纲”受更多重视 记：楼市不同于股市，由于房价上涨太快，老百姓有意见，您觉得中央政府今后会采取什么样的房地产调控政策？ 郎：我相信很多人很好奇，到底我对目前的经济热点持什么观点？可以告诉你，为什么这几年房地产的宏观调控一直是成效甚微，内地的房价越调越高？我的结论是，内地产生了一个非常奇特的“二元经济体系”，就是在任何时候，经济“过热”和“过冷”同时存在，因为地方政府“以GDP为纲”，资金都到了“过热”的部门，比如房地产、基础建设、形象工程、钢铁等等。“过冷”的大部分是民营企业，缺乏资金，产品收缩，比如养猪的。股市也反映了这种二元分化，最近大盘股猛涨，就包括了地产、钢铁和为这些部门融资的银行股。为什么每次加息股市必然大涨？利率提高对“过热”部门没有影响，他们照样大量借钱，但是利率提高的结果，进一步打击了“过冷”的行业，所以你看到股票大涨的时候，不要认为是乐观，那是更多的“虚拟资金”进入股市了，是我们营商环境的恶化。 记：怎样解决当前房地产业面临的问题？郎教授能开个药方吗？ 郎：我坦白地告诉你，房地产业的情况，根源在我们意识形态里的“以钱为纲”。“以经济建设为中心”的理念，上世纪90年代中期被某些人曲解为“以GDP为纲”，所以各地的官员上任之后就拼命卖地，价格越卖越高。我的个人看法就是，不能单纯强调“以钱为纲”，更应该重视“公正公平”，给每一个老百姓一个平衡点。所以我一再说，现在国家的财政政策已经开始向民生倾斜，当“以公正公平为纲”受到更多重视之后，老百姓才住得起房、看得起病、上得起学、退得起休。营商环境好了养猪户才会回去，大家该干什么干什么，我们有一个正常的经济体系，中国才能走向真正的市场化。 记：房地产政策作为一项重大的公共政策，您个人觉得未来应该有哪些调整？ 郎：对于大多数公民，房子绝对不是奢侈品，而是必须品，老百姓有住房的权利。“居者有其屋”，这是检验一切房地产政策的最基本标准。中国的宪法规定土地公有，属于全国老百姓所有，因此国家土地必须首先保证所有公民最基本的居住需求，在满足这个需求之后，才谈得上市场化的需求。我说了，内地楼市的根本问题是供给面市场化严重不足，需求面市场化严重过度。解决大多数人的住房问题，采取完全市场化的方式绝对不公平，你供给面是垄断的，需求面就应该控制价格。所以内地房地产的政策目标，资源配置，都应该采取双轨制，以保障型住房为主，包括廉租房、经济适用房、中低价位住房等等。 记：香港对房地产问题是怎么解决的？ 郎：包括香港在内，世界上绝大多数国家和地区，本质上都是双轨制，而不是单纯把多数人的住房问题抛给市场。对于有经济能力的少数人，当然是通过市场化方式进行高档房消费，价格完全由市场决定。 在国际化之前应该“挖沟渠” 记：中国经济的开放和国际化已经不可逆转，面对人民币不断升值，国际热钱大量涌入，您这样的财经人士怎么看待？ 郎：对于国际热钱的流入，我以前在广州发过言，你要打破他的预期，突然贬值，突然升值，你能够撑上几个月，国际热钱就会走。政府要有这种决心，更重要的是要有驾驭和操控外汇的能力。我可以大胆地说，我们央行有两千名经济学家，知道如何操控外汇的人不多。你只要让人民币浮动，结果就会造成国际炒家的聚集，发展中国家搞浮动汇率是非常危险的，别人就有机会操控你的汇率。我自己是资本主义经济学家，我应该鼓励金融自由化吧？可是我不能鼓励，金融方面要稳步开放，因为金融出错和工业、农业不一样，金融政策只要上午出错，下午就是几百亿美金的损失。这不是纸上谈兵，我们现在最缺的是有这种能力的人。 记：现在国际化从产业部门、外经贸部门发展到金融领域，中国企业国际化的发展状况到底怎样？ 郎：很难说我们中国真正国际化的企业是哪一家。我们的企业有几个瓶颈，传统产业难以突破，产品同质化严重，没有技术壁垒，关键没有国际化的思维方式。TCL想国际化，想通过中国的廉价劳动力，配合国外的品牌以及技术，但是这已经是过时的东西，思维太落后了。我们的企业想走出去，海尔收购美泰(音)失败了，中海油收购优尼科失败了。收购优尼科为什么不成？美国国会阻挠。你以为他是自由主义国家啊？真正让外国企业无条件进入的只有中国。他就是用政治干预你的经济，这就是国际政治。你走出国门才发现，你根本就不了解国际市场，根本就不知道他们在玩什么。 我再给你说一个恐怖的现象，你要收购别人，别人不让收购，可是别人要来收购你，你还不得不同意。现在美国的欧洲的产业资本、金融资本像两只大秃鹰，在股市在中国的上空虎视眈眈看着我们的内资企业，我们以制造业为主的企业，出口导向型企业在全世界都非常优秀。美国政府不断给你施压，让你的人民币不断升值，不断升值是什么结果？他一步一步地啃食你的利润，最后他会把我们的企业变成他全世界产业链上的一环。你是制造业，赚的是硬1元，他赚的是软10元。 记：从国际化的大背景上看，我们面临现实的问题是什么？ 郎：我们在国际化之前应该挖沟渠，这是我们最薄弱的。连农民都知道，水闸门打开之前，你要先挖沟渠，把水顺着沟渠引导到农田叫灌溉，否则会淹没我们的良田。资本主义的本质是什么？不是民主、自由、议会宪法，资本主义的本质就是严刑峻法，是法制化。我们“国际化的沟渠”也是法制化，这个规则不但限制政府的行为，也要监管所有人的行为，所有人都要符合这个法制化的社会，只有在一个严刑峻法的法制化规则之下，开放和搞市场经济才有意义。原来我们开放了20年，忙到后来发现忘了挖沟渠。那么国际的产业资本、金融资本进来了，我们怎么依法监管他，不让他随意掠夺？我们过去引进外资和出口创汇是一句神话，各地政府为了引资可以不用付出过高的代价，包括环境污染，不能只有GDP就可以了。中国是一个资源贫困的国家，还敢出口煤炭，这又是我们的一个错误。到最后是农民教育了我们：洪水蔓延，把农田都淹没了。
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[转帖]华润新鸿基房地产（杭州）有限公司2008校园招聘(10.26发布)
华润新鸿基房地产（杭州）有限公司2008年校园招聘信息华润新鸿基房地产(杭州)有限公司2008年度校园招聘将于10月至11月在全国各相关院校举行，本次招聘会将会同香港华润置地统一组织其下属的全国15家地区公司参加。相关校园招聘站点及行程安排正在进行当中，浙江大学校园宣讲会计划安排在11月15日进行，学生可事先通过邮件投递个人简历。此次校园招聘将面向2008届本、硕士应届毕业生招聘近300个岗位。一、华润置地简介：华润置地有限公司是内地最具实力的综合型房地产公司之一，主营业务为物业发展和物业出租，已进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门十五个城市，连续三年获得“中国蓝筹地产企业”的殊荣。公司1996年于香港联合交易所上市，股票代码1109，被列为香港恒生指数100种成分股和恒生中企指数成分股，目前公司市值超过600亿港币。截至2007年6月30日，华润置地有限公司的总资产达267亿港元，股东权益115亿港元，06年销售收入超过39亿港币。目前公司土地储备超过1600万平方米（建筑面积），相对应的总货值超过人民币1000亿元。目前出租物业所占楼面面积近54万平方米，其中31万平方米为零售物业，15万平方米为写字楼。二、华润新鸿基房地产（杭州）有限公司校园招聘（一）股东介绍：华润集团的历史最早可以追溯到1938年“联合行”在香港成立，1948年“联合行”更名为“华润公司”。1983年，改组为华润（集团）有限公司。目前，华润集团已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化企业之一，总资产约1,700亿港元，员工超过21万人。集团主要包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三块领域。在杭州，华润也一直在从事着与百姓日常生活息息相关的行业，如雪花啤酒、五丰冷食、华润万家超市，华润零售旗下CalvinKlein、AlfredDunhill、Esprit、RedEarth。地产在华润的业务中占有重要地位，目前分别通过华润创业、华润置地两家香港上市公司参与香港及中国大陆的地产开发业务。华润是中国上市房地产公司“万科”的最大股东；集团已在香港、北京、上海、曼谷、成都、合肥等地开发了很多有影响力的写字楼、酒店、商业及住宅项目。新鸿基地产发展有限公司（简称新地），由郭得胜先生于1972年创立，并于同年在香港证券交易所挂牌上市。作为香港最大的地产发展商之一，新地擅长兴建优质住宅及商业项目以供销售及投资。至今，集团市值已达2230亿港元，位列香港蓝筹股前茅。建造优质楼宇，提供优质服务，是新地追求的目标，也是新地屹立地产界的资本和强项，更是新地的成功之道。30多年来，新地一直坚持“以心建家”的信念，从最初的市值4亿港元发展到现在市值2230亿港元。新地不断发展壮大，香港中环广场、国际金融中心等建筑赢得世界瞩目；上海的中环广场、北京王府井的新东安市场已经为新地在内地人民心中树立了形象，而发展中的上海陆家嘴国际金融中心、浦东滨江凯旋门等项目，新地也有信心将之打造为城市的标志，为城市树立新的形象。（二）公司简介：基于共同开拓国内综合性地产市场的战略考虑，以及对杭州市场前景的看好，华润与新鸿基这两个总部大楼仅相距30米的大集团，强强联手，合力开发杭州万象城。2005年12月1日，公司在浙江省杭州市注册成立,注册资本4.9亿元港币。公司将全力打造一个位于钱江新城的以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群，并将负责其经营管理，同时公司会在杭州寻求更多的投资开发机会，进而成为当地主流地产开发企业。华润新鸿基房地产（杭州）有限公司诚邀有理想、品学兼优的毕业生加盟!我们将给予员工系统的培训；个人发展与提升的机会；富有竞争力的薪资，健全的福利体系和优秀的企业文化。（三）华润新鸿基（杭州）公司校园招聘信息：1、招聘对象：2008届全日制普通高等院校本科或硕士学历应届毕业生。2、招聘总体要求：（1）举止大方、谈吐得体、身体健康、形象健朗；（2）诚信、务实、专业、进取，自信、开朗、有职业目标，有组织协作意识；（3）大学英语六级及以上，口语能力强；普通话流利，语言组织及表达能力强；（4）有社会工作经历，担任过学生干部，乐于参加社团活动。3、招聘职位：具体招聘职类、需求岗位和对应专业要求如下：■综合管理（8人）：要求硕士/本科学历□行政管理：工商管理、行政管理、汉语言文学、新闻学等□人力资源：人力资源管理、劳动与社会保障、行政管理、心理学、物业管理等□财务管理：财务管理、投资管理、会计学等□信息技术：计算机应用技术、计算机科学与技术等□合同法务：法学、经济法学、民商法学等■市场管理（8人）：要求硕士／本科学历，其中市场研究要求硕士学历□市场研究:管理理科学与工程、技术经济及管理、工商管理、土地资源管理、产业经济学、城市规划与设计□客户管理:新闻学、传播学、广告学、汉语言文学等□案场销售:不限□招商租务:不限，有优秀的英语学习背景□商场运营:不限，有工程专业和财务学习背景■工程技术(4人):要求硕士学历□建筑设计:建筑学、建筑设计及其理论、建筑历史与理论、建筑技术科学、城市规划设计，具有建筑学本科学习背景□造价管理:结构工程、管理科学与工程、材料学、材料工程、过程装备与控制工程、有工程管理、土木工程或工程造价专业本科学习背景□电气管理:电气工程、电力系统及其自动化4、招聘流程：（1）校园宣讲会安排：□11月6日15:00PM同济大学四平校区土木新大楼A101□11月7日15:00PM复旦大学邯郸校区新闻学院蔡冠深报告厅□11月9日15:00PM南京大学鼓楼校区安中楼报告厅□11月10日19:00PM东南大学四牌楼校区群贤楼逸夫厅□11月15日15:00PM浙江大学玉泉校区永谦活动中心小剧场□11月18日10:00AM清华大学就业中心多功能厅□11月27日19:00PM西安交通大学就业中心报告厅（待定）（2）简历投递要求：■现场投递要求：现场填写应聘登记表后附上以下资料后进行投递，也可事先下载应聘登记表，填写好后在现场再行投递：□个人详细简历（附个人照片）□证书复印件，包括获奖证书、各类资质等级证书等□成绩单复印件□学校推荐表复印件■网络投递要求：第一步：登录www.crshk.com网站校园招聘网页上下载应聘登记表；第二步：按要求在应聘登记表上填写个人基本信息；第三步；将应聘登记表发送至邮箱recruit@crshk.com；第四步：发送时请附上个人应聘信和详细个人简历（附近照），主题请注明“**大学**职类**职位应聘”字样。（3）面试安排： □现场投递简历学生，通过初选者安排在当天后续时间初试和笔试。□网络投递简历学生，通过初选者将通知直接参加在开展宣讲会的院校组织的的初试和笔试；未能参加院校招聘面试的，公司将另约时间和地点参加面试。□通过初试和笔试的学生，将于第二天安排复试。（4）录用意向：录用意向将在校园招聘复试当天确定，并将与意向学生再行确认选择意向，并另约时间通知到杭州参加终试。（5）录用通知：参加杭州终试当天，确认最终录用结果，正式录用通知将以书面形式送达被录用人及所在院系。（6）签订协议：录用结果确认当天，学生填写就业协议书，并于五日内备齐体检报告寄至公司，公司确认体检状况后签署就业协议，并于五日内返还学生。（7）实习安排：录用学生需参加由公司组织的为期三个月的工作实习。（8）录用手续：学生正式毕业后，凭毕业证、学位证、报到证按时到公司报到入职，公司与其签署劳动合同。5、联系方式：所有简历通过宣讲会现场及网络邮箱接受，学生可来信来邮或查询公司网站咨询有关招聘问题,未经预约,絮不接待来电来访。（1）公司网址:www.crshk.com（2）杭州万象城网址:www.hzmixc.com（3）校园招聘邮箱：recruit@crshk.com投递简历时务必注明“**大学**职类**职位应聘”字样（4）邮寄地址:杭州市新塘路35号三新大厦17F华润新鸿基公司人力资源部(邮编:310020)华润新鸿基房地产(杭州)有限公司2007年10月
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（免费）2010524 摩根士丹利-最近针对房地产市场投机的系列政策是否会引起硬着陆
【出版时间及名称】：2010524摩根士丹利-最近针对房地产市场投机的系列政策是否会引起硬着陆【作者】：QingWang王庆,ErnestHo何泓哲,StevenZhang章俊【文件格式】：pdf【页数】：8【目录或简介】：最近针对房地产市场投机的系列政策是否会引起硬着陆？什么样的问题：最近，中国通胀压力刚刚有所缓和，但对经济可能出现硬着陆的担心已经开始加剧。尤其是许多市场人士认为，最近针对房地产市场投机的系列政策导致整体经济，特别是固定资产投资硬着陆的风险较大。我们的观点：潜在的负面影响被大大夸大了：1)全国范围内，住宅类房地产竣工面积仅占所有建筑面积的50%。但是，约73%的住宅类建筑（占所有建筑的37%）为“商品房”，其开工建设和交易由市场自由决定。2)约40%的“商品房”（占所有建筑的15%）位于本次严厉调控措施涉及的35个主要城市。3)35个主要城市中，约30-40%的房地产项目（占所有建筑的5-6%）位于10个房价最高或上涨最快的城市。地方政府可能随后出台类似的严厉政策。4个一线城市的建筑面积只占全国的3%（表1）。在中国，银行信贷一直是影响固定资产投资，尤其是房地产建设的最重要因素。本年度新增贷款目标为7.5万亿元，这意味着银行贷款余额同比增长将达到19%。只要这一信贷目标保持不变，固定资产投资增长硬着陆的可能性很小。此外，我们预期CPI的下行趋势将于今年四季度确立，届时新增贷款目标可能会有所松动。
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[分享]2007房地产产行业人才流动及对策分析
一、2007年上半年房地产行业人才需求情况 2007年上半年，全社会房地产开发投资9887.23亿元，同比增长28.5%，其中，东、中、西部地区增幅分别为24.1%、40.5%、33.8%，中、西部地区增幅明显高于东部地区，其中15个省市的房地产开发投资增速超过30%。今年上半年，全国房价继续上涨，近期涨势有所加快，预计全年房价涨幅略高于去年。从36个大中城市集中成交房价的监测情况看，与去年同期相比，今年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，比去年高7.89个百分点。 受房地产投资高速增长、房价快速上涨等利好因素刺激，房地产人才需求旺盛，人才短缺状况依然没有根本性改变。主要从以下三个方面得到印证。一是网络招聘中“房地产建筑类”岗位总数一般在4-10名，仍然属于热门紧缺岗位。据建筑工作网统计，2007年1-7月全国有效职位数79523个，招聘人数250669，比去年同期增长15%。二是全国各地的房地产专场招聘会接连不断举行。除北京、上海、广州、等大城市外，杭州、宁波、南京、苏州、重庆、成都、武汉、无锡等中小城市也多次举行房地产建筑专场招聘会，可见企业对人才的需求程度。三是据专业从事房地产建筑行业猎头的某猎头公司统计分析，2007年1-7月份客户委托职位比去年同期增长的125%，项目总经理、高级项目策划、高级销售管理、财务总监、建筑设计、景观设计、成本管理等职位需求量增长特别强劲，高达150%以上，说明房地产中高级人才仍然受追捧。 二、房地产人才流动性强的表现 由于房地产企业主要以项目开发公司为载体，项目开发一般为2-3年，加上近几年房地产行业发展特别迅猛，发展机会良好，所以房地产行业跳槽频率很高。除了部分属于行业内外的流动之外，更多的是整个行业中的人员流动。据2006年的一次不同行业人才流动状况调查结果显示，房地产人才流动程度高居各行业之首，甚至超过60％。 浙江房地产业人才跳槽大致是3年左右一次。北京、上海、广东的流动率更高一些，一般平均2年左右跳一次。比较典型的例子有深圳的一个房地产代理公司的职员，从事房地产行业6年就换了8个单位，属于“跳槽专业户”。从猎头的角度看，2－3年跳一次槽是基本可以接受的，因为企业和经理人都需要调整、发展。房地产行业人才的跳槽加速了房地产行业信息的传播，加速了房地产行业的快速发展。关键是人才在跳槽中要严格遵守职业道德，不做损害企业利益的任何事情。 三、房地产人才是否只在行业内流动 房地产行业人才主要是在行业内调整，但是由于房地产公司投资大、风险大、收益也高，房地产行业薪酬福利普遍属于较高水平，也吸引了其它行业人才进入房地产行业；另外由于宏观政策影响，部分房地产行业人才被迫“跳槽”离开房地产行业或对房地产行业发展信心不足只能选择转行。 据建筑工作网2007年对1000多名全国房地产建筑类中高级人才调查后得出结论：受调查人员目前所在行业分别为：房地产公司65%，建筑施工企业占12%，设计院7%，策划代理销售公司4%，工程咨询、监理公司3%，其它9%。而他们希望从事的行业分别为：房地产公司84%，建筑施工企业占1%，设计院7%，策划代理销售公司3%，工程咨询、监理公司1%，其它4%。结果显示：房地产开发公司对人才的吸引力最大，建筑施工企业对人才的吸引力最小。主要原因是房地产行业利润高、薪酬高、福利好，发展机会多，对人才的吸引力仍然很大。 据分析，目前在其它行业的人才想进入房产业的机会减小，难度增大，行业外人才向房地产行业流动趋缓；而房地产从业者从自身利益考虑，跳槽欲望增强，行业内人才向行业外流动趋势增强。 四、解决人才流动过快的对策建议 1、人才流动过快的主要原因 （1）、虽然宏观调控使房地产增长减速，但房地产仍处于高速增长阶段，对人才需求增长幅度较大。 （2）、房地产是新兴行业，真正符合房地产企业需要的中高级人才需要5-10年的培养；初级人才也需要2-3年的培养。 （3）、有经验、符合房地产企业要求的房地产人才总量增长幅度有限，跟不上需求增长速度。 （4）、弱小的房地产企业会倒下，但仍有大量的房地产企业趁此机会网罗人才，同时一些资金雄厚的行业外企业也会加入房地产业，加剧了对房地产现有人才的争夺。 （5）、从整体来看，房地产企业对管理重视不够，企业管理水平不高，对人力资源开发和管理力度不够，存在着短期行为，所以人才满意度不高。 （6）、对个人而言，流动过于频繁，甚至平均每半年流动一次，心态比较浮躁，加剧了流动性。 2、人才流动原因分析 薪酬经济类——是最重要的起到决定性作用的原因；薪酬是影响房地产行业员工稳定性的重要因素，也是引发不稳定因素的罪魁祸首，70%的不稳定因素直接来自于薪酬原因。 发展机会类——包括更多的实现目标的机会、更好的工作头衔、不同工作种类和培训机会，约有20%是因此类原因离职。 管理现状类——如业务及时反馈、工作时间合理、公司管理等，此类原因直接影响了员工的满意感受，虽然较少有人直接因此类原因离职。 3、人才流动对房地产企业和行业的影响 首先，尽管当前国内对房地产企业人才流动缺乏行业规定和道德约束，人才流动可能会对公司内部商业机密和公司规范化管理造成一定的损失，但也正是这种人才的充分流动性才使先进的、丰富的从业经验得以传播，进而带动整个行业的发展。 其次，合适的流动有利于企业和人才的发展。有实验表明，一个企业如在一年之中没有相应比例的新的人才加入，将导致员工惰性上升，工作效率降低。同样，人才流动过快也将导致企业停滞不前，不仅工作衔接出现问题，使企业效益遭受潜在损失，更重要的是给了竞争对手一个喘息的机会。房地产企业每年以10％到25％的人才流动为宜。适度的“换血”增加了员工的工作压力，可以最大限度地刺激员工的工作积极性，同时也提高了企业的竞争力。 第三，过于频繁的流动对企业的持续发展产生不利的影响。主要表现在： （1）、牵制了企业负责人的精力，影响了企业的发展 由于人力资源工作不受重视或者受重视但是人力资源负责人不得力，最后公司总经理或董事长不得不操心、劳心，把自己变成了人力资源部经理，亲自出马，但是也不一定能找到解决问题的办法。 （2）、给企业带来的很大的损失，由于往往是间接损失所以没有特别在意。其实房地产公司光人才流失一项损失就很大了 假设某项目公司20个人，平均工资10万/年，年工资总额200万元，加上保险、奖励、培训、考察费用等管理费用共300-400万元，若在一年之内员工全部流出了，初步测算该企业损失至少600－800万元，甚至超过1000万元。因为每一个岗位只要他在其位谋其职，他掌握的与项目开发相关的信息、经验就非常值钱。另外重新建立一个相互了解的团队往往六个月还解决不了问题，加上员工进来往往三个月还发挥不了作用。我们可以想象一下这6个月会给企业带来多大的损失。真是“不算不知道，一算吓一跳”。有两个案例：一家浙江著名的房地产开发集团由于上至总裁下至部门经理集体离职后到现在有一年了还在经常招聘各类人才，还没有恢复元气，估计他们的损失至少3000万元以上。还有一家非常著名的房地产策划代理公司由于公司单方面改变车辆改革政策，让骨干人员不满，纷纷离职，公司基本瘫痪，至今还是一蹶不振。如果这些企业有比较能干、得力的人力资源经理，能够影响或部分影响企业负责人的决策，也可能不会出现如此大的损失。 （3）、过于频繁的流动对人才也是损失，经常处于试用、找工作的状态，不可能发挥出自身作用。企业也不愿意花更多的时间和精力培养信任。总而言之，是两败俱伤。 4、如何解决这些问题 房地产新政加速房地产业重新洗牌，越来越多的企业认识到要形成企业的核心竞争力，创出企业的品牌，是企业的成功成为必然而不是偶然，就必须建设好一支专业化的团队，这只能提高企业的管理水平，特别是人力资源管理的管理水平，避免人力资源管理成为企业管理中的“短板”。 我们建议房地产企业的经营管理者可以从以下“十一个方面”考虑如何控制本企业的非正常人才流动率，留住人才，赢得人才竞争优势，确保企业的稳定、持续发展。 （1）、要充分认识人力资源的重要作用，使人力资源成为公司的核心资源 具体措施包括提升人力资源部门的地位；选派有很强能力的人才任人力资源部门的负责人，因为往往能力强、专业的部门负责人能够争取更多的资源，并且能够有较好的工作业绩，从而形成良性循环。否则不论公司如何重视人力资源部门，但是人力资源部没有思路、也没有成绩，人力资源部门只能成为弱势部门。俗话说“没有作为也就没有地位”。（2）、常年招聘，为公司储备人才目前，人才招聘网站众多，招聘方便，只要成为招聘网站的VIP会员，可以随时发布招聘信息，HR可以根据公司的发展规划，提前为公司招聘人才，做好人才储备。同时，针对流动性较高的岗位，可以常年发布该岗位的招聘信息，随时为公司招聘人才。建筑房产类企业招聘人才建议去建筑工作网（www.jobjzw.com），有时能比综合性招聘网站更快地招到合适的专才！ （3）、规范企业的各项管理制度，完善内部管理机制，处理好集权与授权的关系 规范、系统、透明的管理制度对企业的稳定、持续发展非常重要。很多员工跳槽，正是因为公司的规章制度不健全，管理混乱，认为公司没有前途，自己干下去也没有什么意思，所以，从长远来看，加强公司的管理制度、工作流程、岗位职责、激励机制的建设，是解决人员流失的根本出路。要通过制度的安排处理好集权与授权的关系。每个人都有被重视的渴望，企业敢不敢于放手用人，给予一个施展才华的舞台与机会，使其经常连续地产生自豪感与成就感，充分体现人才的自我价值，是影响经理人忠诚度的一个重要因素。 （4）、设计科学、合理、公平的薪酬管理体系，提高薪金待遇。 如果另一家同等规模公司的同等岗位的待遇高于本公司待遇的25%，则有可能会因为待遇问题引起人才的流动。因此，在制定公司的薪酬制度时，一定要参考本地区同行业其他公司的薪酬待遇，使本公司的薪酬等于或略高于同等行业的平均待遇，这样才会稳定公司的员工。（5）、加强平等沟通平等沟通还能激发员工的创造性和培养员工的归属感，但平等沟通不是自然形成的，也不是一条行政命令可以解决的。管理者必须是平等沟通的积极倡导者，必须首先主动的去找员工进行沟通，久而久之才能形成平等沟通的风气。 （6）、尊重、激励人才人 才参加工作，绝不仅仅是为了物质待遇，同时是为了实现自我价值。长期以来，我们惯有的思维局限了我们对于管理的人性化认识，忽视了人才潜能与情商的管理与开发。中高级人才比普通员工更强调自我价值的实现，企业更多的应该是给予积极配合而非纯粹的利用，这是任何企业都不能忽视的。（7）、员工持股计划员工持股实际上是给员工戴了一个“金手铐”，它可以让员工把公司当成自己的家（而不仅仅是打工挣钱的地方）。员工感觉到是为自己在工作，是为自己的“家”在添砖加瓦。 （8）、通过“职位塑造”，帮助人才把工作和兴趣统一起来。 （9）、设立共同远景并融入企业文化 优秀的企业文化不仅是作为企业的行为准则而存在，也会在增强人才吸引力、凝聚力方面发挥重要作用。 （10）、培育学习型组织，帮助人才成长 房地产建筑类企业的经营者一定要有这样一种理念：企业要不遗余力地辅助经理人顺利实现自己的梦想，人才的成长就是企业的成长。 （11）、用市场驱动的方法留住人才。 要想实施这种新的策略，你必须接受这样的事实：最终决定员工是否流动的是市场而不是你。的确，你可以尽可能地将自己的组织营造成为快乐的、令人满意的地方。你能够解决那些可能导致员工离职的问题，但是你抵挡不了市场的力量，也不能使自己的员工免受诱人的外部机会和招聘高手的引诱。人力资源管理的早期目标--使全体员工的流动率最小化--应该被新的目标所替代：使重要员工的流动率最小化。 来源：房地产时报
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[房地产]拟注地产资产 华侨城整体上市脉动
拟注地产资产 华侨城整体上市脉动 2007-10-2216:54:52 本报记者 徐广蓉 深圳报道 10月16日下午，华侨城控股股份有限公司(000069.SZ)(下称华侨城A)突然宣布“公司因重大事项有待公告”已申请股票以及权证停牌。虽然，对“重大事项”公告并未做出解释，但有消息透露，此重大事项与华侨城集团(下称集团)整体上市计划相关。 本报记者向华侨城集团高管求证，对方并没有否认，得到的答复是，“不方便说，等我们的公告吧。”但市场也倾向于认为，此次停牌可能与华侨城集团领导进京商讨整体上市一事有关，停牌约3周。 “目前具体方案仍不详，我们趋向于认为，未来集团可能将华侨城房地产60％的股权；酒店业务包括洲际酒店、海景酒店、威尼斯酒店这三家高星级酒店和18家左右经济型酒店－－－－城市客栈等资产注入到上市公司。若全部注入，则将大幅提升业绩，估计2007年房地产、酒店等资产注入将新增5－6亿元净利。”申银万国旅游行业分析师陈海明博士认为。 市场先行 对于整体上市，市场传闻已久，上市公司也曾经于4月7日做出过澄清，称华侨城集团仅曾在公司股权分置改革时表示，“华侨城集团计划在华侨城A完成股权分置改革后，通过华侨城A这一资本平台，积极推进华侨城集团的主营业务整合上市工作”，但截至目前，尚未有进行该事项的具体计划。 但在此消息主导下，华侨城的股价似乎已经开始了骚动，“走在了前面”。根据wind资讯系统测算，4月7日至停牌前，股价上升了152.4％，比上证综合指数在该区间的升幅75.51％，增长了101.82％，市场也给出了华侨城81倍的PE。 “公司在完成股改、股权激励、发行权证后，应该说整体上市已排上公司的议事日程了，已经在清产核资，理顺产权关系阶段，不排除2007年推出的可能性。事实上，市场包括深圳地区的基金都在传其整体上市方案已开始正式启动。尽管我们没有直接得到上市公司方面的证实，但我们仍认为这种可能性较大，不过考虑到股权激励相关时间点，我们认为2007年下半年推出的可能性更大。”陈海明认为。 但是，另一位券商分析师则认为，华侨城发行的认购权证将于11月23日到期，在融资尚未完成的时候，推出整体上市的方案的可能性不大。 推动力 国资委的推动力是显而易见的。 10月17日，国务院国资委新闻发言人表示，截至目前，已有23家央企实现了主营业务整体上市。发言人指出，2006年12月，国务院出台文件指出，加大央企的整合重组力度；逐步实现国资从一般行业中退出；优化企业的内部资源配置，进一步突出和做强主业。积极支持资产或主营业务资产优良的国有企业实现整体上市，鼓励已经上市的国有控股公司通过增资扩股、收购资产等方式，把主营业务资产全部注入上市公司。国务院国资委将继续推进符合条件的中央企业重组改制上市。 但是另一方面，国资委也对“30国企被安排整体上市”的传言进行了严查，避免小部分人利用这个消息进行炒作。发言人表示，中央企业改制上市的决策，包括改制上市的时间、采用什么模式和方式进行改制上市，是企业根据各自的具体情况和证券监管机构的有关要求研究制定的，国资委从来没有研究过中央企业整体上市的名单和时间安排。 另外，华侨城2006年5月高调推出的集团未来5年的发展规划，力争年均利润增长能够达到22.4％，总资产增长15.5％，也推动了整体上市的进行，分析师认为，整合将促进“旅游＋地产”的模式平稳快速增长，实现上市公司与集团公司的双赢。 注入规模 华侨城集团向国资委申报的业务有三大部分组成，包括房地产、酒店业务，主要由华侨城房地产公司以及酒店集团公司管理经营，旅游、文化艺术业务，主要交给华控经营管理，电子产品、包装，主要经营者为康佳和香港华力控股。 目前，集团已经拥有三大上市平台，包括仍然处于控股地位，占55.9％股权的华侨城控股股份有限公司，另一家为经过三次减持之后，仅占8.7％的康佳集团有限公司以及香港华侨城有限公司旗下的华力控股。 但集团更多的是还没有上市的业务，集中在地产和酒店，包括集团拥有华侨城房地产有限公司的60％股份未上市，华侨城酒店集团公司82％股份未上市，华侨城酒店管理公司80％股份未上市，以及全资香港华侨城除旗下子公司香港华力控股以外的产业。这些资产都纳入了“整体上市”的想象空间。 这么大规模的资产如何注入？是一次注入还是分次注入？ “好坏要搭配”，集团某内部人士解释，对于公司旅游与地产结合的盈利模式，整体注入能够更好反映出价值，如果整体上市的进程没有太大的阻碍，公司倾向于一次注入，并且倾向于目前市场多用再融资和定向增发方式完成资产注入。因为这种注入方式不会使市场受到太大的融资压力，也不会摊薄大股东的持股比例。这与市场预期不谋而合。“目前正是集团注入资产的好时机。”陈海明认为。 但是这种注入方式，会使上市公司出现注入当年总资产以及利润猛增的情况。陈海明认为即使出现这种情况也并不妨碍华侨城已经开始实施的股权激励计划，“因为行权条件是以2005年的主要财务指标为基准，营业收入或者净利润年均增长20％以上，不是较上年增长20％，因而复合增长率达到20％就可以行权了。”他解释。 根据申银万国的测算，资产注入立刻能使华侨城2008年权益净利润增长6－7亿元。主要是华侨城房地产公司盈利能力较强，2006年房地产实现净利大约8.59亿元，酒店受洲际酒店开业费用增加等因素影响，盈利则并不强劲，净利润1000万元，根据测算，2007年地产将可能产生超过10亿元的净利润，而酒店业务也将会达到7800万元的利润。 [此贴子已经被作者于2007-10-2723:11:52编辑过]
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