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戴德梁行2004-2006年成都房地产市场分析和2007预测
戴德梁行2004-2006年成都房地产市场分析和2007预测9页 ＷＯＲＤ文件 2007从2004年开始，国家就先后通过多种宏观调控的手段（包括税收、金融、土地等），加强了对房地产市场的监管力度，对抑制投机、投资起到了积极作用。成都的房地产市场也进入了一个在国家宏观调控下合理科学健康发展的时期，房地产开发商、投资商和将面临更加严峻的考验。根据2003年政府规划，未来成都的都市区将由5城区、高新区和近郊的六个区县（6个组团）组成，城市将依照"向东向南"的发展策略，大成都都市格局将逐渐形成。同时，为了更有效的利用土地资源，成都政府提出向"高密"发展的战略方针，为未来房地产指出了方向。地铁的开通促进了地铁沿线物业和远郊物业的发展，但由于地铁将城郊与市区距离缩短，过去着重于市区中心的物业投资势必受到分散，传统的物业格局尤其是商业物业格局将被打破，区域商圈将在地铁经济的带动下进入一个快速发展的时期。
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新加坡跨境房地产投资亚洲最多
国际房地产服务和投资公司世邦魏理仕最新报告显示，新加坡今年上半年跨境房地产投资总额与去年同期相比增加40%，达到162亿美元，已经超越中国成为亚洲最大的跨境房地产投资者。 由于境内房地产投资收益...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_543f356bc41c96e3ae044f5d.html
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地产 — 房地产投资信托基金
地产—房地产投资信托基金中银国际2007年3月15日(星期四)4页07年前景广阔。06年香港市场的产业信托业绩表现平平，主要是由主营业务盈利疲软，加上利率前景不明所致。但是，由于市场普遍预期美国利率将从07年开始步入下行周期，包括产业信托在内的固定收益投资将从中获益。该基金主要是拥有香港非中心地段甲级写字楼或工业/办公物业概念，但是考虑到非中心地段写字楼供应大增，我们认为鸿富产业信托这一概念在07年以后将难以持续。出于对07年以后非核心地段租金的预期下调，我们将泓富产业信托的目标价格从2.05港币小幅下调至2.00港币；考虑到09年租金上调有可能放缓，将不足以抵消利率掉期带来的利息支出上升，因此我们认为09年可分配利润将略有衰退。目前泓富产业信托的整体投资回报率是21%(其中14%来自单位基金价格，7%来自派息)。我们对其维持优于大市评级。所有在港上市的产业信托中，我们将冠君产业信托(2778.HK/港币4.48,优于大市)及越秀
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新加坡跨境房地产投资亚洲最多
国际房地产服务和投资公司世邦魏理仕最新报告显示，新加坡今年上半年跨境房地产投资总额与去年同期相比增加40%，达到162亿美元，已经超越中国成为亚洲最大的跨境房地产投资者。 由于境内房地产投资收益...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_543f356ac41c96e3ae044f54.html
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房地产行业深度报告—政策调控渐行渐近，中国地产何去何从？
中信证券：房地产行业深度报告—政策调控渐行渐近，中国地产何去何从？2007年3月23日 21页目录前言：房地产又一次徘徊在十字路口1回顾篇：快乐并痛着的中国房地产21、房地产不可磨灭的历史功绩22、快乐并痛着的中国房地产2总结篇：房价上涨之因与保障功能之失41、是什么推动了房价的上涨？42、错位与缺位导致住房保障功能缺失7趋势篇：势在必行的中间路线81、产业生态环境要求房地产顺势而变82、研读《政府工作报告》，变化的信号已经非常强烈103、势在必行的“中间路线”12政策篇：健康市场构建与保障功能恢复131、建立有效健康的商品房市场的手段132、恢复房地产社会保障功能的手段153、二者兼有的手段15投资篇：左的力度决定投资风险的高度151、往“左”偏的“中间路线”动了谁的奶酪？152、所有的利好都无法掩盖政策调控带来的不确定性163、往“左”的力度决定了投资风险的高度18
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公积金异地互认收费减少 房地产第三轮救市前奏响起
继限购松绑和贷款新政之后，近日，三部门联合发文，对住房公积金个人住房贷款业务有关问题进行了进一步明确，不仅要求实现住房公积金缴存异地互认，还取消了公积金贷款多项收费。中国经济网记者发现，在近期一系列“救市”举措之下，国庆期间，部分房地产市场情绪高涨，购房意愿回升。专业人士认为，楼市的第三轮救市政策正在酝酿中，公积金贷款部分费用的取消，体现了刺激需求的政策思路，还利虽小却可活跃市场。公积金贷款新政亮相10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。《通知》规定：住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。据中国经济网记者了解，目前纯公积金贷款费用收取标准主要是担保费、评估费、代办费以及对于一些贷款人的保险及公证费用。其中，评估费按照抵押物估值的3%，收取最高不超过1500元。担保服务费按照贷款额的3%，收取最低300元。监管部门取消上述费用体现了刺激需求的政策思路。同策咨询研究部总...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_543f6c45c41c96e3ae045d26.html
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07年2 季度房地产行业投资策略报告－制造业化、REITs 化，房地产业开始两极分化
07年2季度房地产行业投资策略报告－制造业化、REITs化，房地产业开始两极分化2007年3月20日 １１页 华泰证券土地增值税征收的强化对房地产公司对未来发展道路的选择有着深远的影响，将与土地成本上升、房地产资产证券化共同推动行业向两极分化，未来房地产行业将形成住房制造商和REITs两大业态。我们认为，土地供应会继续紧缩、政策会向发展普通住宅倾斜，短期内出台比较重大的调控政策可能性不大，政府工作重心是对已出台政策的执行。虽然年内可能不会实施，但开征物业税将是宏观面最大的不确定性因素，对市场产生一定心理影响。近期美国次级抵押贷款市场出现危机，尽管中国也处于升息周期，但由于中国处于购房人口高峰、城市化进程中，基本需求面与美国有根本不同，而中国家庭普遍的高储蓄率和相对低的购房按揭比例使得出现过度信贷消费的可能性不大，小幅升息对行业影响不大。虽然A股房地产板块估值水平高于美国，但中国房地产市场良好的基本面造就了上市公司的高成长性，
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准确解读房地产新政 开发商方能趋利避害
客观地说，中国经济需要主动直面当前存在的一些尖锐矛盾。虽然目前经济增长的活力总体上看仍然不小，但随着矛盾的持续累积，经济运行的风险也在与日剧增，如果应对不当，发生局部危机都有可能。 风险主要来自于不确定性。经济发展中，风险有大有小，并非都很可怕。一方面，小风险随经济增长，能自然化解掉，真正值得重视的，其实是大风险，因为只有大风险，一旦产生才破坏作用巨大。另一方面，有的风险虽然很大，但容易引起人们的重视，对风险的提前预防，不确定性也就大大降低了，很难产生超出预期的破坏作用。 当前中国经济运行中最大的不确定性，依笔者看，非房地产市场莫属。既然如此，及早认识到这里面的不确定性，同时也洞察出里面存在的一些确定性，就是认识自然规律，就是防范风险，规避风险爆发带来的破坏性。经济增幅阶梯型走低，经济困难逐渐浮出水面，经济风险时隐时现，经济考验悄然积聚。可以说，预防伤害经济的危机，紧迫性时不我待。 9月30日，央行发文明确了放松首套房资格的认定条件，对拥有一套房、并还清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 这个...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_54405504c41c96e3ae0479d6.html
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从有价无市看房地产泡沫
前天看新闻谈到当前房地产市场的"有价无市"现象,最近正在上微观经济学课程,于是尝试用刚刚学的东西来解释现实世界里的这一现象,昨天思考了一天,今天下午写下了下面这篇原创文章,由于初学经济学,请高手们指导指导,多谢多谢了!从”有价无市”看房地产泡沫摘要:本文从当前房地产市场的”有价无市”现象入手,用供给需求框架来分析这种现象,分别对需求做了细致划分,对供给粘性进行了分析;同时用这一框架来预测分析未来的房地产市场走向,理解当前房地产政策其实是一种改变需求的需求政策;最后由此框架下的分析自然得到了改变供给方的供给政策,给出政策建议.整个分析过程其实也揭示了一国房地产市场泡沫的发生及发展,最后到市场重生的过程.一背景9月27日，中国人民银行及银监会提出房贷新政——明确实行提高购房首付比例以及增加购买第二套住房的贷款利率政策。自“十一”以来，各地房市纷纷出现“价涨量跌”，“量价齐跌”的现象，“有价无市”说的就是虽房价仍维持在较高水平，但市场成交量不断下跌的一种现象。本文用供给-需求的框架来分析这一问题。二需求方分析一）分类鉴于当前中国房市的具体情况，本文将需求方按目的分为投资性需求和自住性需求。两者关系分析如下：1买房动机不同：前者买房是为了投机，等待未来房价上涨而牟利；后者买房是为了家庭居住，满足生活必需。2前者一般是经济实力雄厚的个人或企业，如国内企业老总，富裕的个人，也包括境外投机企业和个人。后者经济实力比较薄弱，如中等或中下等收入的个人或企业。3鉴于经济实力的不同，所以前者的“保留价格”比较高（即为单位商品所愿支付的价格），后者的“保留价格”比较低。4在一个房市投机气氛比较浓的环境下，前者对后者有“排挤效应”，即在市价高于后者的“保留价格”而低于前者的“保留价格”时，由前者（投资性需求者）获得房产。二）假定投资性需求的反需求函数为：自住性需求的反需求函数为：由上面分析我们知道，。这样我们可以水平加总得到市场的需求函数（假设市场只有这两类需求者）：这是一个折线需求函数,如下图所示:三供给方分析当前房地产行业被公认为暴利行业,房地产开发商的利润是一个”黑箱”,本文假定在短期内房地产开发商的供给曲线不发生移动,理由如下:1已开发和正在开发的商品房投入其实属于”沉没成本”,即不可收回的成本,所以成本不能发生改变了.2房地产开发商的卖房所得利益分成各方已达到一个固定模式,要单独哪方改变利益分配具有一定困难.同时,鉴于中国房市的投机气氛,本文认为目前房价已经在自住性需求者的”保留价格”之上.这可以从大量百姓买不起方来观测到.(有待做实证),具体见下图:故可以假定反供给函数为:其中a,b恒定.四供给-需求分析框架情形1:极端情形-市场只有投资性需求当房地产泡沫极端疯狂时,这时可以认为市场需求只有投资性需求,没有自住性需求,即此时的投资性需求即市场总需求,均衡情况如下图:均衡时的房价处于一个相当高的水平,如果投资性需求继续膨胀(即需求曲线右移),那么房价和成交量继续上升.情形2:既有投资性需求又有自住性需求的情况当市场既有投资性需求又有自住性需求时,均衡位置可能在折线需求曲线拐点的上方也可能在拐点的下方,前面已经提到,鉴于目前中国房市的投机气氛较浓,我们有理由假定均衡位置在拐点的上方.如下图:这样的话,和极端情形1(市场只有投资性需求)情况一样的,当然这里我们忽略了自住性需求中愿承受较高房价的那部分需求者.在这种情形下,市场房价相当高,自住性需求者被完全”排挤”.联系近几天的实际情况,在9.27房贷新政后,由于宏观政策调控,使得投资性需求者不断逃离出市场.例如目前深圳的投资客不断撤出东莞房地产市场.表现在图形上在于需求曲线向左移动,但均衡点仍然在拐点上方,这样导致的结果是房价虽然有所下降,但是仍然处于高价位,同时成交量下降,这就可以解释目前房地产市场的”有价无市”现象.情形3:极端情形-市场只有自住性需求在上面讨论的情形中,由于自住性需求还是不能得到满足,那么ZF不可能坐视不管,更严厉的各种措施将会出台,这样投资性需求者被ZF打压出市场,最终市场上只有自住性需求者.市场只有自住性需求是一个相对理想的状态,但如果市场起点时的供给曲线已经处于一个较高位置,而且供给曲线短期内不会移动的话,那么导致的结果见下图:可见,虽然房价下降了,但是成交量也下降了,两者都到了一个较低水平,这是房地产市场的极度低迷期.在此状态下,其根本原因在于房地产市场利益分配各方处于均势,供给曲线短期内不能移动.今天又有消息称进一步的紧缩房贷政策会出台,这也是本文预测的如果ZF继续采取更严厉的措施打击房地产市场投机后的市场结果.情形4:市场的新生-供给曲线的移动从情形1到情形3,我们其实已经分析了一个充满投机泡沫的市场的发展过程,ZF的打压投机政策其实是一种需求政策,我们也从情形3中知道了这样的结果是房价虽降了些,但市场成交量处于相当低的水平,自住性需求还是不能得到很大程度的满足.关键问题在于供给曲线是否能移动,ZF应该采取措施来促进供给曲线的移动.其中方法有以下一些:1)增加非商品房的供给日前,温总理在考察新加坡的住房保障问题时,说道中国“对廉租房和经济适用房，ZF应提供和保障土地的需要，当然土地也要节约和集约使用。”这也是ZF的今后工作的一个方向.2)调整当前房地产开发相关各方的利益前面提到,目前房地产开发所得利益分配是一个黑箱,我们首先要问的是能不能采取措施让房地产行业的暴利降下来,压低房地产开发商的利润,让他们能在一个较低的房价下提高相同数量的房屋供给.也即将促使供给曲线右移.另一方面,ZF对房地产开发的各项税收,已经土地出让金能否降低,这样可以降低房地产的开发成本,也使供给曲线右移.总之,利益各方都应该各让一步,这一步是让给消费者的,ZF作为一个强势方,可以通过各种措施使房地产开发商作出让步,我们相信ZF的能力,但同时本文也认为ZF同样应该作出让步,这样房地产市场才能变得健康.这种健康是供给充分,需求也得到很大程度的满足,如下图所示:这样房价才能大幅下降,同时自住性需求得到充分满足.我们也相信,这才是一个健康的市场,这也是ZF在采取一系列措施后,承受房地产市场低迷后得到的一个重生的市场!五核心结论(一)当前房地产市场的”有价无市”现象可以这样考虑:由于ZF采取的”房贷新政”对投资性需求的打压,房地产投资客部分逃离,但市场投机气氛仍然很浓,最终房地产市场价格虽有所下降,但成交量下跌.(二)目前ZF采取的政策都是从调控需求方入手,打压了投资性需求,但这样带来两个问题,一是即使投资性需求全部被排挤,本文分析了如果供给曲线不移动,最终房地产市场将进入低迷期,房价下降,但自住性需求得不到满足;二是阻挡了资金对房地产市场的投资,那么此部分资金将冲击股市或其他投资渠道.所以仅仅从需求方来调整是不够的.(三)本文认为ZF应该更注重对市场供给方的调整,一方面采取各种措施来压低房地产开发商的暴利,对房地产开发利益分配进行监控;另一方面要减少房地产开发环节的税收,已经土地出让金,这样来降低开发成本.征收物业税可能对此有一定帮助.
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房地产行业动态跟踪-相关税收减免权限收紧 06.26
东方证券-房地产行业动态跟踪-相关税收减免权限收紧06.265页国税总局收紧房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税减免权限6月25日，国税总局发布了《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》，通知对涉及房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税和印花税的部份行政审批项目文件进行了清理，取消了《国家税务局关于对经贸仓库免缴土地使用税问题的复函》等9个文件中所含行政审批项目并废止文件；取消了《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（〔89〕国税地字第140号）等6个文件中所列行政审批项目，保留其余条款。本次取消部分地方税行政审批项目体现了政府对涉及房地产行业的税收从严征收的政策导向。对房地产公司整体盈利水平影响非常小《通知》规定基建项目将不能享受土地使用税减免的优惠，开发商曾被允许在住房预售前可以由地方政府决定缓征或者免征土地使用税这一优惠也被取消，但是土地使用税对房地产企业的整体盈
