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房地产重大结构调整期来临
房地产重大结构调整期来临2013/4/26每日经济新闻房地产重大结构调整的窗口期已经到来，随着决定性的不动产信息联网、房产税等政策出台预期明确，大规模的结构调整已经到来。最直接的变化是，敏感资金逐渐离开房地产市场，刚需接棒房地产市场。投资性需求退潮，必然倒逼房地产价格定价机制从投资品转向消费品。一季度房地产数据有可能给人虚假的印象，以为爆发式增长可以持续。全国商品房销售额13992亿元，增长61.3%。根据中国指数研究院的数据，百城均价连续10个月上涨至近万元，环比涨幅突破1%，同比连续4个月上涨且涨幅持续扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月首次止跌后连续10个月环比上涨。而央行的数据显示，房贷爆发式增长高达7103亿元，占同期各项新增贷款的27%，较去年新增2436亿元，增幅是去年同期的3倍。销售的结构已经发生巨大变化，据CRIC统计数据，中档及中低档产品表现抢眼，成为市场的一大亮点。与去年一季度相比，其成交金额市场占有率分别由29%、21%，上提升至36%和25%，成交面积市场占有率则从去年同期的35%、28%，上升至43%及34%。投资需求被限制，房企主动调整，以及城镇化过程中新进城市人口的需求，成为市场中最亮眼的因素。只有北京等极少数城市，高端住宅仍然受到追捧，富裕人群一次到位的购买力，集中在这些核心城市。如果刚性需求夯实房地产基础，中国房地产可以实现软着陆，民间中低收入阶层能够动用的购房资金成为衡量未来房价的基础，有可能购房热情与能力超出我们的想像。要强调的是，今年一季度尤其是三月份的数据，受到国五条个税政策的扭曲，反映了市场的恐慌性情绪，不能做为正常数据衡量，今年二季度之后的数据能够反应正常的市场走势。继续大规模进军房地产市场尤其是住宅地产的投资者，将成为最后所有打压政策的接盘者。一二三线城市出现明显分化。虽然房地产市场库存量在下降，但城市分化明显，资源集聚城市房地产受刚性支撑，人口与资金逃离的城市，如果房地产过于激进、民间金融杠杆过长，房地产市场已经崩溃，或者存在很大的崩溃风险。库存量看房地产市场向好。据上海易居房地产研究院4月7日发布的《3月份新建商品住宅库存报告》，截至3月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，同比减少6.4%，环比减少1.5%。目前库存量创17个月新低。值得注意的是，不同的城市房地产市场已经出现分化，截至3月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2640、2576和2008万平方米，同比增长分别为-12.2%、-9.0%和6.9%，环比增长分别为-3.3%、-1.6%和1.1%。一二线城市库存下滑的趋势明显，出现了不同程度的同环比下滑态势。20个城市中，下滑最快的4个城市全部为一二线城市。而三线城市的库存上升力度较2月份略有增加。自2011年12月份以来，三线城市库存呈现了缓慢上升的趋势。房地产市场热点城市，以往集聚于北上广深等一线城市、杭州温州等市场经济、财富集聚的热土，现在加上了各城市群中的核心城市，如武汉、成都等地。以为中国的城镇化将让地级、县级市出现一轮上涨周期的开发商，将为中国的小城镇支付开发成本，而赢利情况不佳。从英国的工业化进程看，除了伦敦以外，以贸易带动的沿海城市与重要工业城市，是发展的核心城市，而巴黎与东京则是法国、日本高铁行业的受惠城市。中国同样如此，没有具有全国影响力的支柱产业，没有便捷的轨道交通的小城市，不可能成为城镇化过程中的受惠城市。房地产企业继续并购整合，有项目的8万家左右项目公司不能说明问题，背后的实体大企业才是重点。大者愈大、强者愈强的过程在延续。今年2013年一季度全国TOP10企业市场份额达14.88%，较2012年同期上升了0.6个百分点，而TOP20企业相较去年同期，更有1.03个百分点的上升，龙头房企从市场回暖中获益更大。另据清科的数据，2013年第一季度中国并购市场共涉及交易金额316.37亿美元，同比大幅提高88.4%，环比涨幅更是高达177.0%，创下中国并购市场单季并购总额的最高记录。在完成的204起并购交易中，房地产以25起案例，总体占比12.3%的成绩再度登顶。虽然并购金额不算最高，但并购数量近两年一直处于市场热点。房地产市场的结构变化如同温水煮青蛙，在锅里的青蛙不急着往外跳，锅外的青蛙羡慕锅里的温度，只有掌握火候的人才知道，总有一些青蛙会成为锅里美餐。
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[国研专稿]2011年1-6月房地产市场运行指标分析
【收藏】【评论】【打印】【关闭】[国研专稿]2011年1-6月房地产市场运行指标分析2011-7-28一、国房景气指数变动情况全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。总体上看，在一系列宏观调控政策影响下，6月份国房景气指数呈回落态势。国家统计局发布的数据显示：2011年6月“国房景气指数”为101.75，比5月份回落1.25点，比上年同期回落3.31点。从分类指数来看：房地产开发投资分类指数为103.93，比5月份回落0.38点，比上年同期回落1.61点；房屋施工面积分类指数为108.91，比5月份回落0.19点，比上年同期回落0.48点；商品房平均销售价格指数为102.12，比5月份回落1.10点，比上年同期回落4.66点。图12009年6月-2011年6月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1447997注：自2011年起，取消发布指标“土地开发面积分类指数”，增加发布“房屋施工面积分类指数”。数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理二、房地产开发投资情况在一系列宏观调控政策影响下，2011年1-6月全国房地产开发投资增速依然保持了30%以上的高增长态势，但增速回落。国家统计局发布的数据显示：2011年1-6月全国完成房地产开发投资26250.4亿元，同比增长32.9%，增幅同比回落5.2个百分点，比今年1-5月回落1.7个百分点。图22009年6月-2011年6月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1447998数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。具体来看，2011年1-6月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资18640.7亿元，同比增长36.1%，增幅同比提高1.7个百分点，比今年1-5月回落1.7个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%；办公楼投资1067.9亿元，同比增长26.2%，增幅同比回落33.5个百分点，比今年1-5月回落0.3个百分点，所占比重为4.1%；商业营业用房投资3147.5亿元，同比增长38.6%，增幅同比提高4.1个百分点，比今年1-5月提高2.6个百分点，所占比重为12.0%；其他投资3394.4亿元，同比增长15.5%，增幅同比回落40.0个百分点，比今年1-5月回落5.5个百分点，所占比重为12.9%。从保障性住房的供给情况来看，2011年1-6月，90平方米以下住房完成投资5555.4亿元，同比增长31.1%，增幅同比提高1.9个百分点，比今年1-5月回落0.6个百分点，占住宅投资的比重为29.8%；经济适用房完成投资471.8亿元，同比增长8.9%，增幅比今年1-5回落2.6个百分点，上年同期为负增长1.7个百分点，占住宅投资的比重仅为2.5%。现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。图32009年6月-2011年6月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1447999数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图42009年6月-2011年6月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1448000数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理从区域分布上来看，2011年1-6月东部地区完成房地产开发投资15437.7亿元，同比增长30.2%，增幅同比回落10.1个百分点，比今年1-5月回落1.0个百分点；中部地区完成投资5413.2亿元，同比增长35.7%，增幅同比提高2.5个百分点，比今年1-5月回落0.8个百分点；西部地区完成投资5399.6亿元，同比增长38.5%，增幅同比提高1.5个百分点，比今年1-5月回落5.1个百分点。图52010年5月-2011年6月累计不同地区房地产投资额完成情况http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1448001数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图62009年6月-2011年6月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1448002数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理三、房地产开发企业资金来源情况在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。国家统计局发布的数据显示：2011年1-6月全国房地产开发企业到位资金40990.9亿元，同比增长21.6%，增幅同比回落24.0个百分点，比今年1-5月提高2.1个百分点。其中，国内贷款7022.7亿元，同比增长6.8%，增幅同比回落27.7个百分点，比今年1-5月提高2.2个百分点；利用外资438.4亿元，同比增长75.5%，增幅同比提高72.7%，比今年1-5月提高18.2个百分点；企业自筹资金16463.0亿元，同比增长32.7%，增幅同比回落18.2个百分点，比今年1-5月提高1.8个百分点；其他资金17066.8亿元，同比增长17.8%，增幅同比回落30.1个百分点，比今年1-5月提高3.2个百分点。在其他资金中，定金及预收款10235.9亿元，同比增长26.9%，增幅同比回落13.2个百分点，比今年1-5月提高3.6个百分点；个人按揭贷款4181.4亿元，同比下降7.9%，降幅比今年1-5月缩小0.1个百分点，去年同期为增长60.4个百分点。总体来看，除利用外资增速与上年同期相比大幅提升外，其他各分类资金来源增速同比仍呈回落态势，说明今年以来一系列遏制房价过快上涨的政策效果正在显现，尤其是个人按揭贷款仍呈负增长态势，说明购房者观望态势明显，开发商的资金压力正在加大。作为滞后指标，在个人按揭贷款和开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源将继续趋紧，预计行业未来仍将以自筹资金为主要资金来源。图72010年5月-2011年6月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1448003数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图82009年6月-2011年6月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1448004数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理四、商品房建筑与销售情况1、土地购置与待开发情况在一系列宏观调控政策影响下，2011年以来全国土地市场稍显冷清，房地产开发企业土地购置面积增速回落，但与此同时，待开发土地面积增速回升。国家统计局发布的数据显示，2011年1-6月全国房地产开发企业购置土地面积21909.8万平方米，同比增长18.4%，增幅同比回落17.2个百分点，比今年1-5月回落10.2个百分点；同期，全国房地产开发企业待开发土地面积29631.6万平方米，同比增长29.4%，增幅比今年1-5月份提高4.7个百分点，上年同期为下降15.1个百分点。图92010年5月-2011年6月累计全国房地产土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1448005注：自2011年起，取消发布“完成开发土地面积”数据。数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理2、商品房施、竣工面积统计数据显示：2011年1-6月全国商品房累计施工面积405737.6万平方米，同比增长31.6%，增幅同比提高2.9个百分点，比今年1-5月回落0.8个百分点。其中，商品住宅施工面积310795.2万平方米，同比增长30.0%，增幅同比提高2.4个百分点，比今年1-5月回落1.1个百分点；房屋新开工面积99442.6万平方米，同比增长23.6%，增幅同比回落44.3个百分点，比今年1-5月回落0.2个百分点。图102009年6月-2011年6月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长率变动趋势http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1448006数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理国家统计局发布的数据显示，2011年1-6月全国商品房累计竣工面积27558.0万平方米，同比增长12.8%，增幅同比回落5.4个百分点，比今年1-5月回落0.1个百分点。其中，商品住宅竣工面积22059.0万平方米，同比增长12.3%，增幅同比回落3.2个百分点，比今年1-5月回落0.4个百分点。图112009年6月-2011年6月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1448007数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理3、全国商品房销售情况国家统计局发布的数据显示，2011年1-6月全国商品房销售面积44419.3万平方米，同比增长12.9%，增幅同比回落2.5个百分点，比今年1-5月提高3.8个百分点。其中商品住宅销售面积39804.6万平方米，同比增长12.1%，增幅同比回落0.6个百分点，比今年1-5月提高3.6个百分点；同期，全国商品房销售额24589.4亿元，同比增长24.1%，增幅同比回落1.3个百分点，比今年1-5月提高6.0个百分点。其中商品住宅销售额20657.4亿元，同比增长22.3%，增幅同比回落2.0个百分点，比今年1-5月提高6.3个百分点。图122009年6月-2011年6月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1448008数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理图132009年6月-2011年6月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势http://www.drcnet.com.cn/DRCnet.common.web/docimage.aspx?ImageID=1448009数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理五、全国房地产市场价格变动情况新建商品住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。二手住宅价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有36个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，比5月份增加了1个。涨幅回落的城市有24个。6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有48个。表12011年6月份70个大中城市住宅销售价格指数地区新建住宅二手住宅新建商品住宅上月=100上年同月=1002010年=100上月=100上年同月=1002010年=100上月=100上年同月=1002010年=100北京100.0102.2103.1100.1102.7103.999.9101.4101.3天津99.8103.9104.199.8104.4104.799.8101.8101.7石家庄100.2107.6108.2100.2107.8108.4100.4103.3103.2太原100.3101.1101.5100.3101.1101.6100.2103.8104.5呼和浩特100.2104.8105.1100.2105.0105.2100.5103.1103.2沈阳100.4106.4106.4100.4106.8106.9100.1103.6104.4大连100.2105.9105.6100.2106.0105.7100.4103.8104.7长春100.3102.9104.1100.3103.0104.3100.4102.2102.0哈尔滨100.3104.3103.9100.3104.5104.1100.0102.0101.7上海100.1102.2102.6100.1102.6103.0100.2102.4102.5南京99.9100.7101.799.8101.2102.299.4100.6100.3杭州100.099.3101.1100.099.3101.1100.0100.5101.3宁波100.1102.1102.0100.1102.2102.299.899.398.3合肥100.0100.6102.6100.0100.7102.7100.2103.4103.0福州99.9103.8104.099.9103.8104.099.999.7100.1厦门99.9106.5106.099.9106.7106.2100.6103.9102.8南昌100.2108.2107.7100.3108.4107.999.7104.4104.2济南100.3104.5104.6100.3104.5104.6100.1103.4102.9青岛100.2104.6104.2100.2104.8104.4100.0103.1103.2郑州100.3106.4106.8100.3106.6107.099.8102.8103.8武汉100.2103.2104.4100.2103.4104.6100.2101.7102.3长沙100.4108.2108.2100.4108.3108.3100.0101.2101.2广州100.2105.4104.9100.2105.4105.0100.1103.4103.3深圳100.1104.6104.5100.1104.7104.6100.0106.0105.7南宁99.8101.6102.699.8101.6102.7100.2102.4102.1海口100.0100.7102.7100.0100.7102.799.399.598.0重庆100.0105.8104.9100.0106.0105.099.9100.7100.8成都99.9103.6103.599.9103.6103.5100.1101.3102.2贵阳100.0104.6104.3100.0104.8104.5100.3106.7105.8昆明100.2106.7105.7100.2107.2106.2100.1105.5103.8西安100.1103.8104.3100.1104.1104.6100.4104.1102.7兰州100.2108.2107.0100.2108.4107.1100.0102.1100.6西宁100.3107.2106.5100.3107.2106.5100.4106.4106.0银川100.4102.7103.0100.4102.9103.2100.5102.6103.1乌鲁木齐100.4109.2108.7100.4109.3108.8100.3109.4108.0注：①从2011年1月份起，国家统计局开始实施《住宅销售价格统计调查方案》。由于新的统计调查方案对数据来源渠道、指标设置、计算方法等影响价格指数计算的主要因素都进行了相当大的调整，因此2011年1-11月数据与以往历史数据不完全可比。②本表所列北京市“新建商品住宅价格指数”与北京市有关部门发布的“新建普通住房价格”在统计口径、统计标准等方面均有不同。数据来源：国家统计局表22011年6月份70个大中城市住宅销售价格指数（续）地区新建住宅二手住宅新建商品住宅上月=100上年同月=1002010年=100上月=100上年同月=1002010年=100上月=100上年同月=1002010年=100唐山100.0101.5101.7100.0101.6101.8100.5104.4104.3秦皇岛100.1107.7107.1100.2108.6107.9100.2102.9102.4包头100.1104.7104.6100.1104.9104.8100.2101.9101.9丹东100.1107.6108.6100.1108.0109.199.9101.4101.0锦州100.2105.3105.7100.2105.3105.7100.0100.3100.2吉林100.1105.7106.1100.1105.9106.3100.5104.1104.8牡丹江100.1107.4106.9100.1107.5107.099.6104.6105.9无锡100.0102.4102.6100.0102.6102.8100.2104.7104.5扬州100.0104.6104.6100.0104.7104.7100.0103.4103.4徐州100.0104.1104.2100.0104.3104.499.599.8100.0温州100.2100.6100.9100.2100.7100.999.7108.3107.9金华100.1103.9103.9100.1104.0103.999.9100.3100.6蚌埠100.0103.2103.9100.0103.2104.0100.2103.9104.0安庆100.0104.3103.9100.0104.3103.9100.1103.6103.6泉州100.0100.3101.0100.0100.3101.0100.1100.0100.0九江99.9103.8104.299.9104.0104.599.8103.8103.4赣州100.0105.4105.3100.0105.5105.3100.0100.2100.5烟台99.7105.3104.899.7105.3104.9100.2103.9103.5济宁99.9104.0103.899.9104.2103.999.9107.9106.2洛阳100.2108.1106.5100.2108.2106.6100.4105.8106.5平顶山100.2104.2104.2100.2104.3104.3100.7106.4106.4宜昌100.2102.9104.5100.2103.0104.5100.0102.9102.1襄樊100.3106.7106.9100.3106.8106.9100.1105.5105.1岳阳100.1105.2107.0100.1107.5109.6100.0109.7108.5常德100.2106.0105.7100.2106.1105.8100.5107.3106.9惠州100.1105.2104.9100.1105.2104.9100.3107.4105.2湛江100.1104.7105.3100.1104.7105.3100.4105.3105.4韶关100.1106.1105.7100.1106.2105.9100.1102.0102.0桂林99.9105.8105.999.9105.9106.0100.1102.0101.7北海99.9101.7102.899.9101.7102.899.7102.4102.5三亚99.998.0101.699.998.0101.699.9101.798.4泸州100.1100.8101.0100.1100.8101.0100.399.6100.5南充100.199.199.6100.199.199.6100.0101.7101.4遵义100.3105.8105.1100.4106.5105.8100.6111.8109.0大理100.0100.9101.1100.0100.9101.199.5107.6103.1注：从2011年1月份起，国家统计局开始实施《住宅销售价格统计调查方案》。由于新的统计调查方案对数据来源渠道、指标设置、计算方法等影响价格指数计算的主要因素都进行了相当大的调整，因此本月数据与以往历史数据不完全可比。数据来源：国家统计局作者：国研网行业研究部来源：国研网《房地产行业月度分析报告》
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房地产项目风险管理内容是指房地产开发过程中一切应对或规避房地产风险的操作过程的程序或方法。房地产项目风险管理是一个系统、动态的管理过程，包括风险识别、风险评价、风险防范与处理以及风险管理绩效评价四个实质性阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复不断进行，本文将项目风险管理的一般程序结合房地产项目的特点，和本文的各章节，研究绘制了房地产项目风险管理的内容和程序，见图2-8。主要内容有以下几部分。(1)房地产项目风险识别。是指房地产开发商对房地产项目运作过程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程，包括两个阶段，第一是感知风险，即识别出客观存在的风险事件；第二是分析风险，即分析引起风险事件的各种风险因素，这是一项系统性、连续性和制度性的工作。房地产项目风险识别是开发商进行房地产项目风险管理的第一步，是风险评价、风险防范与处理以及绩效评价的基础，主要解决存在什么风险、风险的性质、风险的类别、发生风险的原因以及风险事件的后果等问题。要准确地识别房地产项目中的风险，开发商必须对企业的内外部环境进行全面的了解，详细掌握企业的人员构成、资产分布和开发活动以及社会、经济等方面的情况，运用各种风险识别方法，科学分析人、物和开发活动中可能存在的各种风险因素。本文将风险分类增加了按房地产项目开发过程阶段进行分析，创造性的将博弈论引入对项目风险分析之中。(2)房地产项目风险评价。房地产项目风险评价是指房地产开发商在风险识别的基础上，对房地产项目开发中某一特定风险的发生概率、损失程度和损失范围进行估计和评价，并评判其系统风险的风险度的过程。在房地产项目开发中尽可能的准确量化，为选择风险防范与处理方法、进行正确风险管理决策提供科学的依据。由于风险的不确定性，要对风险发生的概率损失程度和风险程度做出准确的评价与评判往往是十分困难的，通常须运用概率论、数理统计方法、层次分析法、模糊数学以及计算机等先进技术和工具，同时，历史数据掌握越充分，风险分析越透彻，风险评价的准确性就越高。本文在风险评价的方法上，将动态、层次、模糊三种方法结合提出了动态模糊层次分析法，是一种创新。(3)房地产项目风险防范与处理。房地产项目风险防范与处理是指房地产开发商在风险识别与风险评价的基础上，根据风险管理的目标选择风险防范与处理的最优管理策略和管理手段或技巧组合，以有效地处置房地产开发过程中的各种风险。房地产项目风险防范与处理的方法主要包括风险预防与抑制、风险非保险转移、风险利用等风险控制工具以及风险保险转移、风险自担等风险财务处理工具。房地产项目风险防范与处理方法的选择是一个综合性的科学决策，既要针对风险的实际情况，又要根据开发商的经济状况、风险管理水平，风险处理方法的可行性，以及风险管理的成本和效用。同时，房地产项目风险的防范与处理方法往往不是单个使用，而是通过合理组合来达到在房地产投资活动中以最小成本获得最大安全保障。本文从博弈的角度提出了一些风险防范与处理的具体措施，从保险的角度提出了一些新险种,并从内外两个环境分析了一些措施和建议。(4)房地产项目风险管理决策与绩效评价。房地产项目风险管理绩效评价是房地产项目风险管理程序的最后一个环节，是指房地产开发商对风险防范与处理方法的适用性与效果进行分析、检查、修正和评估，其中注意把握成本的控制和监控，使之更接近风险管理的目标。由于房地产项目运作是一个动态的过程，企业所面临的社会经济环境、企业内部环境以及开发活动时刻都处于变化中，这就使得原有风险因素会发生变动，同时也会产生新的风险因素。因此，开发商必须定期评价和监控风险管理效果，修正风险处理方案，以适应新的风险情况并努力达到最佳风险管理效果。房地产项目风险管理绩效的高低，主要是看开发商所采用的某种或组合风险管理方法采用该方法而减少风险损失(包括直接和间接损失)与所支付的风险管理费用的比值，即风险管理成效。从理论上讲，比值大于1的风险管理方案都可行，比值最大的风险管理方法为最佳管理方案。
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2011年2季度房地产行业主要政策分析
2011年2季度房地产行业主要政策分析2011-7-27摘要：2011年2季度，我国政府出台的房地产调控政策主要集中在两方面：一是国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，重申楼市调控不放松，要求各地不折不扣地落实房产调控工作；二是加快保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点。此外，提高存款准备金率、加息等一系列银根紧缩政策也将对房地产行业产生重要影响。一、国务院重申楼市调控不放松，要求各地不折不扣地落实房产调控政策党中央、国务院始终高度重视房地产市场平稳健康发展。2010年以来，为遏制部分城市房地产市场过热和房价上涨过快的势头，我国政府出台了一系列加强房地产市场调控的政策措施。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了被业界称为“新国八条”的八项政策措施，其政策取向和效应成为社会各界关注的焦点。2011年4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作时再次强调，中央加强房地产调控的目标是明确的，决心是坚定的。当前，社会各方面十分关注房地产价格走势，这是涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定的重要问题。他指出，房地产调控要真正见到成效，关键要抓落实。目前市场正在观望，如果政策不能真正得到贯彻，流于形式，就很难合理引导市场预期，很难引导开发商合理定价，老百姓也很难建立起信心，我们的调控就会功亏一篑，最终，政府就会失信于民。温家宝要求，各级政府都要不折不扣地贯彻落实中央确定的各项政策，强化责任，确保调控措施落到实处、取得实效。与此同时，为了确保调控目标和各项政策措施全面落实到位，及时发现和解决实施中的问题，从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对北京市、辽宁省、上海市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山东省、湖北省、广东省、广西壮族自治区、海南省、四川省、陕西省、甘肃省共16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。督查组重点检查工作包括各地房地产市场调控工作责任落实情况，保障性安居工程建设情况，执行税收政策和差别化信贷政策情况，住房用地供应管理情况，引导住房需求情况以及落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况。7月12日，鉴于保障房开工量的不尽如人意，以及部分城市传出的限购等楼市调控政策略有放松，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议再次强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，各地要从严把握和执行房价控制目标，并要求房价上涨过快的二三线城市必须采取必要的限购措施。综上可见，中央加强房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的。楼市调控是一项艰巨复杂的任务，只有不断加强和改善房地产市场调控，确保政策落实到位，既着眼于解决当前问题，又致力于长远制度建设，房地产市场才会平稳健康发展。笔者认为，从目前房地产市场运行态势来看，只要将“新国八条”措施以及已经发布实施的一系列政策逐一落到实处，各种政策的联动、叠加效应必然会让整个市场有所变化，必然会扭转房价过快上涨的势头，房地产价格会逐步趋于理性，实现老百姓“住有所居”的目标也将一步步变为现实。二、保障性住房建设继续成为政府的工作重点2010年12月10-12日召开的中央经济工作会议指出，要继续加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。在此背景下，加快保障性住房建设继续成为2011年2季度政府的工作重点。表12011年上半年加快推进保障性住房建设相关举措时间政策要点主要内容1月7日财政部印发《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》《办法》共五章21条，对中央补助廉租住房保障专项资金的分配与计算、拨付与使用、监督管理都进行了较为明确的规定。2月24日中央与地方签“军令状”国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。3月9日2011年将建逾160万套廉租房和近220万套公租房住房和城乡建设部副部长齐骥在十一届全国人大四次会议中心举行的记者会上表示，今年各级政府要拿出5000多亿的资金，主要是用于160多万套廉租住房和近220万套公共租赁住房的建设。其中近220万套公共租赁住房，大部分集中在沿海城市和外来就业人员比较集中的省会城市和中心城市。3月16日国家发改委和住建部下达新建廉租住房中央预算内投资计划350亿元国家发展改革委会同住房城乡建设部下达2011年中央预算内投资计划350亿元，用于支持地方新建廉租住房，解决城镇低收入家庭的住房困难问题。两部委要求各地方要积极落实廉租住房建设资金，确保地方政府资金及时足额到位，切实加强项目建设和资金管理，严格落实项目法人责任制、招标投标制、合同管理制、工程监理制，加强对工程质量、建设进度和资金使用的监督检查，确保项目尽快建成。3月17日财政部下达2011年第一批中央补助公共租赁住房专项资金100亿元要求各地专项用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目的开支，包括投资补助、贷款贴息以及政府投资项目的资本金等支出。同时，要求各地对公共租赁住房补助资金实行专项管理、分账核算，并严格按照规定用途使用。加上去年9月份提前下达的2011年中央补助廉租住房专项资金100亿元，截至目前，财政部已累计下达2011年中央保障性安居工程专项补助资金200亿元。3月23日中央财政下拨2011年首批扩大农村危房改造试点补助资金100亿元财政部表示，中央确定的农村危房改造试点补助标准为户均6000元，在此基础上，对陆地边境县边境一线贫困农户，东北、西北、华北等“三北”地区和西藏自治区试点范围内建筑节能示范户每户再增加2000元补助。同时，中西部省（自治区、直辖市）在确保完成危房改造任务的前提下，要依据农村危房改造方式、建设标准、成本需求和补助对象自筹资金能力等不同情况，合理确定不同地区、不同类型、不同档次的省级分类补助标准，切实做好扩大农村危房改造试点工作。5月3日国资委下发通知要求各中央企业把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设。5月24日财政部、住房和城乡建设部印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求。6月9日国家发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》《通知》就充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设等问题做了明确规定。6月11日国务院副总理李克强在河北省石家庄市出席部分省份保障性安居工程工作会议上讲话李克强强调，各地要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，注重创新机制，确保任务落实，确保建设质量，确保分配公平，三方面齐头推进，实现今年保障房建设目标，兑现对人民群众的郑重承诺。7月1日财政部、住房城乡建设部印发了《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》《通知》指出，各地要按照签订的保障性安居工程目标责任书，积极开展各项工作，尽快将公共租赁住房建设任务分解落实到具体项目。对于不同的公共租赁住房项目，要尽快确定具体的投资模式和投资主体。各地可按照20%比例，测算公共租赁住房项目资本金需求。资料来源：国研网行业研究部加工整理（一）国务院领导高度重视保障性住房建设工作2011年2月24日，国务院副总理李克强在出席全国保障性安居工程工作会议并讲话时强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，努力改善群众住房条件。他说，加大政策支持力度是保障性安居工程建设的前提条件。要大幅增加并及早下达中央和地方财政资金，减免相关税费，合理确定公租房租金水平，引导银行贷款和社会投资，多渠道筹集建设资金，保证资金不留缺口。在运营上要注重发挥市场机制的作用，降低管理成本，提高管理效率，实现保障性安居工程可持续运转。与此同时，今年全国两会上关于保障性住房的信息给我国房地产市场吃下了一颗“定心丸”。温家宝总理在政府工作报告中指出，今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户；“十二五”时期，城镇保障房覆盖面达到20%左右。由此可见，大力推行保障房建设，已成为我国解决百姓住房问题的必由之路。今年“五一”期间，胡锦涛总书记和温家宝总理在天津、北京考察时都提到保障房建设，再度表明中央对该问题的高度重视。胡锦涛强调，保障性住房建设是一项重大民生工程，也是一项重大民心工程，党的十七届五中全会和“十二五”规划纲要就此提出了明确要求。务必高度重视、狠抓落实，努力实现广大群众住有所居的目标。6月11日，国务院副总理李克强在河北省石家庄市出席部分省份保障性安居工程工作会议并讲话时再次强调，各地要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，注重创新机制，确保任务落实，确保建设质量，确保分配公平，三方面齐头推进，实现今年保障房建设目标，兑现对人民群众的郑重承诺。国务院领导今年以来在不同场合分别表态要加快保障性安居工程建设足以显现出政府对此项工作的重视。保障性安居工程是“十二五”时期保障和改善民生的标志性工程，也是当前经济工作的硬任务。未来五年，要建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套，这是推动科学发展、加快转变经济发展方式的具体实践，具有重大的现实意义和深远的历史影响。（二）多渠道筹集资金，切实抓好保障性住房建设按照计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。当前，保障房建设中的首要难题是资金短缺：据住建部估算，完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。其中中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。财政部数据显示，截至5月20日，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，已完成全年预算9.9%，但要完成全年1000万套的保障性住房建设，中央财政的投入显然不够。为确保完成2011年全国保障性安居工程建设任务，财政部、住房和城乡建设部5月24日印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求：一是切实加大地方公共预算用于保障性安居工程资金规模。二是确保住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程。三是确保土地出让收益按规定用于保障性安居工程。四是全面落实保障性安居工程建设和运营涉及的各项税费优惠政策。五是创新财政支持公共租赁住房建设和运营方式。六是加快各类保障性安居工程资金预算执行进度。与此同时，为如期完成保障性住房任务，国家发改委6月9日发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（以下简称《通知》），就充分发挥企业债券融资对保障性住房建设的支持作用，引导更多社会资金参与保障性住房建设等问题做了明确规定。《通知》明确表示，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。《通知》指出，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。《通知》的下发，意味着地方融资平台将变相成为保障房建设融资平台，保障房建设专项融资瓶颈有望得到根本突破。而且，近日财政部公布了2011年地方政府债券首次代理发行计划，为保障房融资首次发行504亿地方债，占今年2000亿元发行总额的1/4。其中，5年期和3年期的分别为254亿元和250亿元，涉及到云南、陕西、青岛等东西部11个省市。可以预见，企业债和地方债两项相加，对于解决保障房建设资金将起到中流砥柱的作用。但需要注意的是，对募集资金使用的监管能否到位决定了融资的实际效果，发改委下发的《通知》虽然明确要求严格监管资金用途，防止挪用。但在今年货币政策趋紧、社会资金紧张的情况下，不排除一些企业将保障房建设资金用于商品房开发。对于政府监管部门来说，除了尽量在保障房企业债券发行申请材料的转报、核准过程中提供政策方便和高效率的流程服务外，对于企业债券发行成功后保障性住房项目募集资金的使用，也应尽快建立相关机制进行事前、事中、事后监管，严防地方变相使用保障房专项融资资金。此外，由于保障房建设公益性强、投入大、赚钱效应少，保障房债券融资的债权人需要承担更大风险，这也需要监管部门在完善政府各项保障房债券融资优惠支持政策的同时，充分调动保险资金、社保资金、民间资本等参与保障房建设的积极性。保障性安居工程的实施对我国房地产市场将产生十分重大而深远的影响，将会改变房地产市场格局并会影响整个产业的发展进程。“安居工程”的实施有利于缓解市场供需矛盾，平抑房价。将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问题将由政府全力负责解决，这样可以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。三、银根紧缩政策对房地产行业的影响深远2010年12月10日至12日在北京召开的中央经济工作会议提出了2011年经济工作“加强和改善宏观调控，保持经济平稳健康运行”等六项主要任务；明确了2011年宏观经济政策的基本取向是“积极稳健、审慎灵活”，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。就在中央经济工作会议开幕当天，央行宣布从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。进入2011年，央行以每月一次的频率上调存款准备金率，自6月14日再度上调0.5个百分点后，大中型金融机构存款准备金率已经达到21.5%的历史高位，凸显了当前货币政策的“稳健”特征。与此同时，今年以来中国人民银行3次加息，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，一年期贷款利率达6.56%。在经济增速趋缓的背景下，央行3次加息凸显出我国政府坚决抑制通货膨胀的决心。表22011年上半年大型机构存款准备金率调整情况存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。时间调整幅度2011年1月14日由18.5%调至19.0%2011年2月18日由19.0%调至19.5%2011年3月18日由19.5%调至20.0%2011年4月17日由20.0%调至20.5%2011年5月12日由20.5%调至21.0%2011年6月14日由21.0%调至21.5%资料来源：中国人民银行，国研网行业研究部加工整理表32011年以来央行上调一年期商业存贷款基准利率变动情况上调时间商业存款基准利率商业贷款基准利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2011年2月9日2.75%3.00%0.25%5.81%6.06%0.25%2011年4月6日3.00%3.25%0.25%6.06%6.31%0.25%2011年7月6日3.25%3.50%0.25%6.31%6.56%0.25%数据来源：中国人民银行网站，国研网行业研究部加工整理业内人士认为，提高存款准备金率、上调利率等一系列银根紧缩政策主要是为了继续抑制通货膨胀、收紧市场的流动性，但同时一定程度上也是为了配合楼市调控。房地产是典型的资金密集型行业，银根紧缩政策对开发与消费都明显依赖银行信贷的房地产市场将产生重大影响：首先，在企业资金方面，从目前情况来看，房地产开发对银行贷款依赖度过高的状况还没有从根本上改变，房地产开发企业资金来源中50%以上依赖银行贷款。在此情况下，商业银行为满足提高存款准备金率的要求，控制贷款增长速度，甚至收紧贷款，必将给房地产开发企业的流动性带来压力。特别对于一些中小企业，由于资信、抵押等诸多方面的原因，要想满足贷款需求就更加困难。与此同时，在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，今年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度已经显现出快速回落态势。随着一系列调控政策的出台，银行总体信贷规模将随之缩小。作为滞后指标，在开发贷款的结构性收紧以及资本市场再融资的难度加大等影响下，开发企业资金来源增长速度回落会更加明显。其次，银根紧缩政策也将遏制房地产市场需求。近几年我国房地产价格在一系列宏观政策调控下依然屡创新高，不断加强了消费者“越晚入市，房价越贵”的预期，助长了消费者和投资者的“追涨”行为。一些消费者拼凑首付款后按揭供房；一些投资者利用按揭贷款的杠杆效应，放大房地产投资规模，这些现象的存在使房地产消费与投资需求过度膨胀。提高存款准备金率在各种货币政策中是发挥效率最直接和迅速的政策工具，商业银行在这一政策作用下必须立即做出反应。尽管商业银行可以首先选择出售有价证券弥补流动性的不足，但中期看，其贷款业务不可能不作相应调整，至少贷款增长速度将会放缓。在房地产按揭贷款中，银行可能将更严格地执行首付款比例要求，一定程度上将遏制近年来房地产需求的过度膨胀。从理论上讲，银根紧缩将对房地产行业的供求双方产生巨大影响。但值得注意的是，虽然政府不断出台措施，决策层也多次表示要遏制房价的过快上涨，但从现实情况来看，其效果并不明显。截至目前，全国70个大中城市房屋销售价格仍在上涨。与此同时，由于我国正处于快速的城市化进程中，市场上存在着大量首次置业和改善型、自住型的购房需求，购买潜力巨大。政策陆续出台后，众多购房者保持观望，楼市成交量应声下降，使得巨大的购买力被“冰封”。而国家在抑制投机性需求的同时，虽然也在强调加大供给力度，加大保障性住房的建设水平，加大经适房、廉租房、限价房等供给。但从短期来看，保障房建设还不能有效跟上，难以满足广大购房者的潜在需求，困扰楼市已久的供需矛盾并没有得到实际解决。因此，解决房地产行业的深层次问题应是当前各级政府需要面对的重要课题。面对不断上涨的房价，各级政府应当承担起责任，在保障普通居民居住条件上有所作为。这不仅需要政府有更多的精力关注房价，对房地产市场的健康发展予以调控，更需要政府提高公共政策水平和政策执行能力。只有将政策落到实处，实现老百姓“居者有其屋”的目标才能一步步变为现实。作者：国研网行业研究部来源：国研网《房地产行业月度分析报告》
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为什么调控房地产市场不能打价格的主意？
为什么调控房地产市场不能打价格的主意？5月3日的经济参考报刊登了一篇文章，题目很醒目：“新国五条政策的落空：仅北京征收住房20%个税。”文中引用国家发展和改革委员会投资研究所研究员张汉亚的观点，认为地方ZF对于“国五条”落实并不积极，其原因在于地方ZF对于当地房地产外需及房地产相关税收等依赖性较大。对于其中重要的20%差额征税政策，文章是这样描述的：截至5月2日，共有北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市发布了各自的地方细则。其中，对于“国五条”争议较大、影响较强的20%差额征税政策，多地采取回避政策。仅提及将严格执行国办发〔2013〕17号文(即“新国五条”)，并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”。由于多地没有具体落实办法，也使新政落地难度加大。新国五条出台满月，其控制房价上涨的效果如何呢？同样是5月3日的中国新闻网有这样一篇文章“新国五条落地满月中国楼市量跌难阻价涨”，文章指出中国楼市新“国五条”在各地落地月余，虽北、上、广、深等一线城市成交量回落明显，但房价涨势依然难逆。2日发布的数据显示，4月中国100个重点监测城市（新建）住宅均价环比3月上涨1%，连续第11个月环比上涨。近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告更是指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。报告警告住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。如果上述数据和观点可靠，说明此次对于房地产市场的调控效果并不理想。历史的看对于房地产市场的大多数调控政策，往往效果都不佳。这里就有一个问题，难道房地产市场就不能调控吗？如果能够调控，切入点在哪里？要回答这些问题还是应该从房地产市场本身的供求特征开始分析。房地产市场的供求特征房地产市场有个比较特殊的规律，那就是买涨不买跌，如果房地产价格普遍上涨，由于购房者担心以后价格更高，就会增加购买；相反如果房地产价格普遍下跌，由于购房者的观望心理，希望价格能够更低，反而会减少购买。也就是说购房者会对房价的变化趋势做出合理的预期，每个购房者对于房价都有一个意愿支付价格，只要房价接近这个意愿支付价格，购房者就愿意做出自己的购房决策。对于售房者而言，要卖房子的人房价越高越愿意卖出房子，房价降低卖出房子的意愿也降低。每个售房者对于房价都有一个意愿接受价格，只要房价接近意愿接受价格，售房者就会做出售房决策。只有当房子的意愿支付价格等于意愿接受价格的时候，房屋的交易才能够成功。购房者的意愿支付价格形成房子的需求曲线，售房者的意愿接受价格形成房子的供给曲线。需求曲线和供给曲线达到均衡，就是房地产市场的均衡，否则就会出现房源过剩或者短缺。对于试图调控房地产市场的机构而言，明确房地产市场供给曲线和需求曲线的弹性是做出合理决策的关键。如果连这两个弹性都不清楚，决策的合理性就存在问题。有研究表明，房地产市场的需求价格弹性大，供给价格弹性小。信息不对称的情况下，虽然会在短期出现买涨不买跌的反常情况，但是购房者的对于需求价格波动的反映是很敏感的。但是由于房地产行业投资量大，审批环节多，建设周期较长，房地产供给量对于价格变化的反映比较迟钝，供给的价格弹性比较小（王俊，房地产市场的需求弹性和供给弹性，中国房地产，2011年10月上半月刊）。把价格弹性较大的需求曲线和价格弹性较小的供给曲线放在一起，就可以得到市场均衡的房地产价格P和成交数量Q（见图1）。http://s10.sinaimg.cn/mw690/4150f5d9tdd321e9a66d9&690价格波动的蛛网理论经济学中的蛛网模型是一种最简单的动态模型，原本是用来描述农产品市场波动的。农产品的一个重要特征是需求没有时滞，而供给存在时滞。为了实现市场出清，产量和价格的波动可能会出现收敛型、发散型和循环型三种类型之一。具体到某种商品的动态波动属于哪种类型，取决于需求价格弹性和供给价格弹性的比较。如果需求价格弹性大于供给价格弹性，没有其他外部干预的情况下（这里的外部是指相对于市场而言的外部），波动呈现收敛型蛛网，能够逐步达到新的均衡点；如果需求价格弹性小于供给价格弹性，波动呈现发散性蛛网，不能达到新的均衡点，并且市场缺口越来越大；如果需求价格弹性等于供给价格弹性，波动呈现循环型蛛网，永远不能达到新的均衡点，并且市场缺口是稳定的。房地产市场价格波动趋势：如无干预，必然收敛结合对于房地产需求价格弹性和供给价格弹性的分析，由于房地产的需求价格弹性大于供给价格弹性，并且需求没有时滞，供给存在时滞，可以借鉴蛛网理论的分析方法。如果房地产市场偏离均衡，其价格波动趋势属于收敛型的蛛网。也就是说，房地产市场具有自我调节实现市场出清的特征。具体过程是这样的：如果房地产的价格低于均衡价格，需求超过供给，出现需求缺口，这时房屋供给者（房地产商）会在下一个销售周期增加房地产供给量。如果房地产价格高于均衡价格，供给超过需求出现房源过剩，这时候房地产商就会在下一个周期减少房地产供应量。由于需求曲线的斜率大于供给曲线的斜率，并且供给调整存在时滞，每个销售周期经过调整以后的房地产价格和数量都会逐步接近均衡房地产价格和数量，最终通过市场的自发调整，房地产市场最终实现市场出清的均衡。房地产市场调控的误区根据房地产市场特征，如果要调控房地产市场，直接针对价格变化进行干预是一个最明显的误区。以常见的试图干预价格的调控手段为例。本来房地产价格上升高于均衡价格的情况下，实际上给房地产供应商提供了这样一个信号，那就是市场存在着过度需求，从而会在下一个销售周期增加房地产供给。新的周期中由于房地产的供给量超过均衡数量，房地产价格必然会有所下降，结果在下一个周期房屋的供给量又会有所减少。只要房地产市场没有达到均衡，这个过程就会持续下去。但是由于需求价格弹性大于供给价格弹性，房地产市场达到均衡的出清状态是必然的事情。但是如果人为干预了市场价格，对于交易价格增加税收，结果如何呢？当期实际的交易价格如图1中的P2所示，由于税收增加，需求曲线会向上移动，交易价格升高到P2’，不难看出，P2’的价格水平下，市场要恢复到新的均衡点，需要经历更加漫长的周期。直接针对房地产价格的调控政策其结果会延长市场自发达到均衡的时间！这是试图通过提高交易价格达到抑制房价过快增长的决策者们所没有料到的！市场就是这么一个神奇的机制，调控市场头痛医头脚痛医脚结果往往是事与愿违的！房地产市场调控的必要性虽然针对房价过快增长问题，调控房地产价格难以达到效果，但是对于房地产的市场调控还是有必要的。房地产业的投入也包括土地、人力和资本三个主要部分。但是其特殊性在于，房地产业的根源是土地的利用问题，我国现行的经济环境下，人力和资本都基本上可以通过市场解决，但是土地的利用仍然实行双轨制，是个敏感话题，涉及执政者、农民、房地产商、广大房屋需求者等多方博弈。如果社会其他经济部门（包括制造业、服务业等）疲软增长乏力，利润率远远低于房地产业，那么社会资金、资源自然会向房地产业流动。这几年房地产市场行业出现了地荒和撂荒并存，抢房和闲房并存，政策越严格房价越上涨等怪现象，说明房地产业的资源配置不够合理，尤其是影响到了其他行业的土地和资本需求。在房地产行业市场体系尚需进一步完善的情况下，对于房地产市场进行调控，以实现土地以及其他社会资源的合理化配置就显得尤为必要了。房地产市场调控的切入点从以上分析，不难得出以下结论：有关部门不能直接干预房地产市场价格。房地产市场运作本身并没有问题，问题在于市场机制的运行被不适当的干预。如果因为房地产价格涨幅太大就反过来抑制房地产市场的发育，只会导致房地产泡沫越吹越大。要调控好房地产市场，必须坚持完善房地产市场机制，规范房地产主体行为，保障市场参与者的合法权益，合理确定土地准入门槛，保障房地产和土地使用权交易市场信息对称等原则，同时大力发展其他经济部门，提高其他经济部门吸纳土地、资金和劳动力的能力，多管齐下才能够保证房地产市场价格稳定。具体可以考虑以下几个切入点：一是要出台政策，鼓励土地囤积者用好存量土地资源。银行利息持续走低的情况下，许多有钱人把囤积土地作为一项投资选择，待价而沽，导致大量土地被囤积、荒芜。但是房地产业本身存在着供应不求问题，有几年土地供应供不上，但有相当部分土地在有些地主手里不开发。通过完善土地使用权交易平台，把二级市场的土地盘活。让那些经济转型当中搞不下去的项目，或者没有运作能力的企业，与有些需要土地但是拿不到土地的企业互相交易，一二级市场联动起来，实现土地资源的有效利用。土地使用权市场交易完善了，就可以解决长期困扰房地产行业的土地需求问题。二是完善我国的土地政策。土地作为一种特殊资源，其所有权和使用权是可以分离的。土地的物权包括所有权、使用权和处置权等。农民作为集体土地所有制，拥有土地使用权但是没有土地交易权。问题在于农民的土地使用权交易权益并没有受到完善的法律保护，这就使得由于征地拆迁等工作导致的社会稳定问题层出不穷。保护农民土地使用权交易权益，并为之建立完善的市场交易体系，也可以在很大程度上解决房地产发展面临的土地需求问题。当然国家需要明确区分建设用土地和农用土地（包括基本农田），进一步明确房地产行业土地进入门槛，在保护我国基本农田基础上，保障房地产行业发展的土地需求。三是完善房地产市场体系，规范市场主体行为。房地产行业的市场主体既有明的主体也有暗的主体。房地产市场上的房地产商、售房者和购房者都是明的主体。对于个体房东而言，可能既是房地产行业的供给者又是需求者。暗的主体包括具有土地使用权审批权限的部门、农村基层组织和个体农户等，他们虽然没有直接参与房地产市场交易，但是由于是主要的土地供应者，因此也是潜在的市场主体。房地产行业有关法律法规不但要规范明面上房地产参与主体的行为，也要规范潜在房地产主体的行为，使得房地产行业相关收入分配机制更加合理，消除效率低下的地下市场和暗箱操作。四是根据房地产市场蛛网波动的特点，推动建立房地产市场稳定储备机制、廉租房建设机制和金融政策调整机制，提高调控房地产市场波动的能力。国家推动的廉租房建设工程可以解决低收入阶层的住房需求问题。实际上房地产行业的消费者具有明显的收入分层特征，不同收入层次的消费者对于住房的需求差别很大，从满足基本居住需求到奢侈性的别墅级需求都主要取决于消费者自身的收入水平。对于收入很低的居民而言，在大城市拥有一套完全产权的住房，在当前的房价水平下可谓是空中楼阁，是完全不可能的事情，廉租房建设实际上应该作为一项福利政策，提供给这些低收入层次的居民。房地产企业可以根据房地产价格情况，确定合理的储备房源，作为稳定企业收入的手段，可以在一定程度上削弱房地产市场的价格波动水平。金融机构也应该结合房地产行业价格蛛网波动的规律，适时调整货币政策，如果房地产行业价格高于均衡价格水平，存在房地产过度供给，需要紧缩货币政策；如果低于均衡价格水平，存在过度需求，需要放松货币政策，从而促进房地产市场趋向均衡需求状态。五是加大宣传力度，引导全社会转变居住观念。中国人“有娶妻盖房”传统，人们都把拥有一套住房看作是当然的事情。实际上住房更主要的在于其使用价值。通过宣传，让公众了解租房也可以解决居住问题。许多人可以一辈子都在租房自住，条件是需要有关部门逐步完善租房市场体系，实现租房市场的有效运转。这样才能够把租房市场作为房地产市场的重要替代。人们还有喜欢在都市核心区买房的习惯，可以通过宣传，让大家转变住房理念，更多的追求居住环境的美化，购买距离都市核心区有一定距离，但是现有公共交通设施并不会影响工作的住房，分散对于大都市核心区的房屋需求压力；同时需要调整都市发展规划，避免行政、商业中心过度集中在都市核心区，进一步引导居民转变居住观念。只有这样多管齐下，才能逐步引导房地产市场发展步入正轨。（作者：范存会）
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[轉貼] 房地产施工项目成本核算的方法
房地产施工项目成本核算的方法加强施工项目成本核算工作，可以按以下几个步骤进行： (1)根据成本计划确立成本核算指标 项目经理组织成本核算工作的第一步是确立成本核算指标。为了便于进行成本控制，成本核算指标的设置应尽可能与成本计划相对应。将核算结果与成本计划对照比较，使其及时反映成本计划的执行情况。例如：以核算的某类机械实际台班费用支出与该分部工程计划机械费支出的比值，作为该类施工机械使用费核算指标，可以综合反映施工机械的利用率、完好率和实际使用状况。利用成本核算指标反映项目成本实施情况，可以避免以往成本核算中过多的核算报表，简化核算过程，提高核算的可操作性。 (2)成本核算主要因素分析 对于任何一个工程项目，都存在众多的成本核算科目，无法也没有必要对每一科目进行核算，否则会造成信息成本较高，得不偿失。在涉及成本的因素中，包括该项目实际作业中资源消耗数量、价格及资源价格变动的概率。例如：进行钢筋加工作业，工人工作效率、钢材加工损耗及钢材价格的市场变动情况都可能成为成本核算因素。项目成本核算的对象应该是可控成本。若钢材由企业统一采购，钢材市场价格对项是不可控成本，不作为成本核算的因素。否则，应根据钢材成本占整个工程成本的比重及钢材市场价格发生变动的概率进行分析，决定是否将钢材价格列为成本核算的因素。对于主要因素的分析方法，可以采用排列图法、abc分析法、因果分析图法等。 (3)成本核算指标的敏感性分析 对主要成本核算因素进行敏感性分析，是设置成本控制界限的方法之一。通过敏感性分析，用以判断对某项成本因素应予以核算和控制的强度。例如：某项目计划成本为1000万元，目标成本降低额为50万元。钢材成本为该项目主要的成本控制因素，其成本占总成本的30％，计划钢材加工损耗率为1．5％。下面以钢材加工损耗率为成本控制因素进行敏感性分析： 钢材加工损耗率（控制指标）0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%钢材加工损耗金额（万元）1.534.567.5 损耗控制指标对目标成本降低额的影响-6%-3%036% 在表中： 损耗控制指标对目标成本降低额的影响=(实际钢材加工损耗额—计划钢材加工损耗额)／目标成本降低额 可见，钢材加工损耗率对完成项目目标成本降低额的影响并不很大。为此，项目经理可以将实际钢材加工损耗率控制在1．0％到2．0％之间。对钢材损耗的成本核算工作进行一般性管理即可。 (4)成本核算成果 建立信息化成本核算体系，将项目成本核算成果系统储存，是成本核算工作得以高效实施的保障，也是企业成本战略实施的关键环节。在施工项目管理机构中，应要求每位项目管理人员都具备一专多能的素质，既是工程质量检查、进度监督人员，又是成本控制和核算人员。管理人员每天结束工作前应保证1个小时的内部作业时间，其中成本核算工作就是重要的内业之一。通过项目管理软件的开发和项目局域网络的建立，每位管理人员的核算结果将按既定核算体系由计算机汇总后，将加工信息提交项目经理，作为其制定成本控制措施的依据。项目经理及管理人员在进行成本核算、数据汇总、整理、加工过程中，也将使自己的管理水平得到大幅度提高。 当前，施工项目成本管理工作没有得到很好地开展，其症结在于对成本核算工作的模糊认识和缺乏重视。而加强项目成本核算，将是建筑企业进入成本竞争时代的竞争利器，也是企业推进成本发展战略的基础。在我国加入wr0，建筑业面临国际竞争的背景下，加强建筑企业成本核算更显其重要。为此，展开项目成本核算的实用性研究工作，将为建筑企业近十年的发展提供有益的帮助。
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[轉貼] 浅谈房地产项目风险管理
作者：尚庆云一、引言 20世纪90年代，我国房地产行业过度膨胀引致整个行业一度萧条的余痛在某些地区尚未消失，今天该行业又再度展现了如日中天的投资气氛。在乐观的投资气氛背后有很多投资者因为无法抵挡风险的袭击而投资失败，因此，对房地产项目实施风险管理就显得至关重要。 二、房地产项目风险产生的原因 房地产是一个特殊的行业，它具有以下特点：投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会、经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程。这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业。其次，由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此，国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。这一切都决定了房地产行业的高风险性。 三、房地产项目主要风险 在房地产开发的不同阶段存在不同风险 1、投资决策阶段的风险 投资决策阶段的风险主要有开发区域风险，开发物业类型风险，开发时机风险和开发项目的定位风险。 2、土地获取阶段的风险 土地风险主要来自于土地自然属性、社会属性和土地规划部门对土地使用性质和规划设计指示的不确定性。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。 3、项目建设阶段的风险 项目建设阶段的风险主要来自设计理念的落后、建筑物实用性差、甚至由于承包商建筑技术落后、施工方案与方法不同、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患。 4、售管理阶段的风险 这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险。 五、房地产项目风险管理与控制1、风险分析 风险分析一般要经过三个步骤。一是风险辨识阶段找出风险因素，研究风险因素会造成的后果；二是风险估计阶段，根据已有资料和经验对各风险因素可能发生的概率及对项目的影响程度做出估计；三是风险的评价阶段，采用适当的方法对各种风险因素的影响进行评价，即确定风险的概率分布。 2、风险预防 在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各种风险因素，而采取的各种措施称之为风险预防。风险预防贯穿于房地产开发经营的各个阶段。 在投资决策的阶段，房地产开发企业风险预防的主要任务包括：（1）建立高水平、多学科的开发人员队伍。（2）建立健全风险预警系统。（3）贯彻执行风险管理责任制度。 在土地获取阶段，开发商应该重视以下几个问题：履行开发商的社会责任，积极主动的与各地方ZF管理部门和土地所有者搞好关系，妥善处理征地、拆迁和安置补偿工作中遇到的棘手问题。增强合同意识，认真签订各种相关合同，尽量避免合同歧义。 项目建设阶段风险预防的主要措施有：高度重视项目建设中的安全问题，在现场控制中，减少风险源，防止风险扩散，特别是强化现场质量监控，防止出现质量缺陷和建筑工程质量。及时协调、妥善处理建设过程中的设计、施工、监理、材料设备供应之间的矛盾，使项目的建设顺利的进行 在房地产开发租售管理阶段，为了预防风险，应当特别重视租售合同条款的明确、详尽,并聘请律师或法律工作者审核。 3、风险转移 可以采取工程保险或工程担保的方式来转移风险。 4、风险管理 （1）合理界定项目覆盖的范围，在企业发展规划和战略的总体要求下，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险;编制《项目管理规划》，用《项目管理规划》指导项目的建设和管理;理顺组织结构，明确岗位职责，建立项目的反馈沟通职能，为风险管理提供组织保障。 5、风险抑制 风险抑制是在风险发生时或风险发生后采取的各种降低损失程度或缩小损失发生范围的措施，目的是使风险发生时损失最小，风险发生后有挽救措施。 结论房地产是一种投资大、周期长、内部结构复杂、涉及因素众多的复杂开发系统，影响该系统的风险因素众多，影响关系错综复杂。同时，不同风险因素引起后果的严重程度迥异，项目能否取得预期结果具有很大的不确定性，因此，在项目风险管理中，应进行科学的、系统的风险分析，风险预防，风险转移，风险管理，风险抑制，将风险损失降低到最低程度，确保建设项目取得良好的社会和经济效益。
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[轉貼] 房地产项目成本控制要点
作者：许广志房地产业内的竞争不断加剧，利润空间日渐缩小，但投资总是期望获得最大回报，成本控制是达到总体回报非常重要的一个方面，有效的成本控制，已经成为提升企业竞争的核心来源，成本控制是项目管理的重中之重。现在项目管理的投资控制方面，最明显的一个缺点就是：成本控制的各个环节没有相应的控制措施或是措施不到位，致使工程项目在建设过程中无法进行投资偏差分析与控制，只是在工程竣工结算完成时才知道一个工程项目投入了多少，是否投资超限？不知谁知道；比如：某个开发项目，计划总投资是多少？其中的基础、主体、钢构、屋面、门窗、装饰、上下水、电器、暖通、市政配套、环境绿化等各个分项的计划投资、已完成投资、未完成投资各是多少？项目延期造成的成本增加额是多少？投资偏差是多少？如何进行纠偏？等等各个主要数据和控制环节，我们全公司又有谁能说个明白？全公司的开发项目又有哪几个项目做了投资估算、设计概算和施工图预算，以及项目实施过程中的纠偏行为，没有这些相关数据和相应的措施在项目实施过程中又何谈成本控制、预算管理？。我以项目开发的各个阶段来粗略说明项目成本控制的要点如下，望同仁们在项目的开发建设过程中得到一点借鉴，来弥补我们在成本控制方面细节管理不到位的缺陷。一项目投资决策阶段1利用足够的时间按照正常程序细心进行项目可行性研究报告的编制工作，打破只是将报告作为资料报建、存档的坏习惯。此期间，需要充足的相关数据资料和工作时间，万万不可急于求成，不加细致的分析和优化，特别是其中的市场调查、技术方案、投资估算、融资方案、财务评价、风险分析方面的内容。2科学开展项目投资估算的编制与审核工作。投资估算是拟建工程编制项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，同时是项目决策的重要依据之一。二建设工程设计阶段的成本控制1选择设计技术力量优秀的设计组织和确定经验丰富、综合技能全面的设计项目负责人。公开招标设计单位，脱离当地设计界的人事关系网。2努力提高设计经济合理性。提倡推行标准设计与限额设计，细心做好设计方案的优选工作。依据可行性报告中的投资估算额来控制初步设计，利用初步设计概算审定的投资额和工程量分解到各个专业，再分解到各个单位工程和分部工程，每个专业在保证功能的前提下，按照上阶段分配下来的投资限额控制各界段的设计；施工图设计是最后的细化阶段，更是需要上阶段设定的投资限额进行细致的设计，设计深度应达到施工工艺和建筑材料优选合理的程度。认真做好设计概算的编制与审核工作。设计概算是从最基本的单位工程概算编制开始逐级汇总而成的，分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设工程总概算三级。总概算从项目立项开始到项目竣工交付使用整个过程的全部建设费用。细心完成施工图预算的编制与审核工作。施工图预算是设计阶段最后的一道把关口，其编制深度细化到不仅是工程量准确、材料分析正确，还要在审核过程中由各个相关单位、部门进行综合会审、优选，反复调整后最终定稿，其中包括专业间的融合度审核、各个定价材料的品牌及价格、拟专业分包项的预算与审核等。为以后的各个环节的成本控制打下基础。建议施工图预算时间一般不要少于两个个月的时间（相对于一个十万平的一般商业住宅项目来说）。三施工招标期间的成本控制1编制符合工程实际的标低价格。标低价格依据项目施工图预算为基础进行编制，打破“秋后算帐”的无计划、预算的初级无意识管理模式，取消缺点相对较多的综合取费方式。合理使用固定总价、固定单价、可调总价的方式。对于工期短、工程量较小的单项工程尽可能使用固定总价的方式；工期长、工程量大的项目采用固定单价或可调总价的方式；拟分包项目，在总承包合同中明确规定、注明，合理规避以后的合同风险。对于施工工艺简单、工期短、工程量难以确定、现场相应的签证工作较多的项目，采取成本加酬金的方式；尽可能少用现在常用的综合取费定总价的方式。选择综合组织管理能力优胜的项目组织和项目经理。现在好多的项目管理组织还继续延续以往的挂靠管理形式，表面上是一个管理正规的名牌大公司，实质上组织当中占相当一部分是挂靠的民间小包工队，利用靠、拖、赖等不正当的方式进行竞争，最终损失的大多数是由于单位中高层管理者违规操作项目管理不正规的建设单位。采取招标前期加大项目组织考察认定（以项目管理组织为主，公司资质为次的考察管理理念）和项目开工到竣工始终如一的正规的项目组织管理程序，严格把关，不让其不正规的民间组织来此鱼目混珠。承包合同的各项条款要细化、细化、再细化。特别是容易发生纠纷和索赔的条款更要细化。现在的合同当中，好大一部分条款划分不细，深度不够，导致合同实施过程当中发生利益纠纷难以处理的尴尬局面。五开工前期的各项手续办理与现场准备工作的成本控制将工程费用以外的工程建设其他费用（如：土地使用费、建设单位管理费、堪察设计费、监理费、临设费等等）详细规类划分，利用控制什么、怎么控制、谁来控制、什么时间进行、在什么地方、控制到什么程度的形式进行预算管理。六项目施工期间的成本控制项目现场设置综合专业知识全面的项目负责人。现场项目管理负责人应以综合专业技术技能为基础、合同管理经验丰富的具有十年独自运作项目管理阅历的人员来承担；采取项目经理负责制、项目组织待遇与项目利润挂钩等激励措施。工程进度款审定的流程再造。现在好多建设单位在工程预算管理方面是在被动地等着承包方送交进度预算后再进行审核的状态，与“三算”对比的管理方式差之甚远，而且还是内部估算值的方式，不负责任的将大量的工作放到了工程竣工决算审计环节。在工程进度值审定流程再造方面，不但要调整审计模式还要增加监理方、工程部前期预审的环节。工程变更价款的确定。项目进行当中或多或少的会出现变更，在变更下达中应随即附加变更价款在工程总值中的增减额度预算，将被动的事后控制变为事前控制。合理规避建设单位的索赔风险（1）工程进度资金不到位时的索赔风险控制。首先在合同签订时约定进度款支付超期时如何进行费用计算的条款，不按照合同中的通用条款进行，提前以合同的形式签订有利于建设单位的不平等条约，其次在项目进行当中，及时根据现场进展情况与合同偏差值进行纠偏，签订相应的补充条款，以免事件发生时间较长，相互之间难以分清责任而发生不利于建设单位的扯皮现象。（2）工程变更和现场工程签证的成本控制。变更内容尽可能控制在变更项目实施以前，在实施过程中的变更分项严格按照约定时限和程序进行。（3）设计、监理、审计等服务项目合同费用计算和索赔控制。现在公司内的服务合同项目中关于服务方的违约条款没有进行量化或量化不细致，导致对方付出的服务质、量难以进行评定，服务质、量到位程度难以量化，最终的费用支付只能按照合同额并另加索赔额，吃亏的只有是我们建设单位自己。比如：对设计单位采取图纸审查和图纸会审时设计单位认可的失误数量超过合同约定数量按照违反强制性条文和一般性条文分别计算扣款数额；对监理单位采取人员考勤制度，并且在合同中约定监理费和出勤数量的比例和总监、总监代表、监理员的出勤比例，监理人员的工作质量严抓中间阶段的过程控制，以免由于工程工期延长、监理费支付延期等原因造成建设单位的不必要的损失；对审计单位采取按照重复审减额度比例扣减审计费用等措施。七项目竣工结算期间的成本控制竣工结算上报审计的流程调整。增加重复审计环节。像一条湿的毛巾用同样的力量拧紧两次和四次之后其中的含水量是不同的，不用说每次的用力比上次要大了。如果将我们的竣工决算审计调整为监理－工程部－预算部－设计部－首次外审－第二次外审的六次挤压过程，来取代现在的一次审计完成的做法，我想其中的水分会更少。有较多专业分包工程的项目的综合审计与单项审计合并汇总，预防重复计算的发生。在分包项目较多的工程竣工决算当中很容易发生施工项目重复计算的事情，如专业分包项目又在总承包项目决算当中出现、建设单位供材款在决算当中重复计算等。单位工程结算的完成后实行相关控制部门会签制度，在最终的成本控制环节让其发挥作用。最后是财务部门的财务决算，系统的对项目从立项到竣工交接所发生的各项费用进行统计汇总、对比。八项目物业管理前期的成本控制质量保修期间的质量维护控制流程再造。工程竣工交接后出现的质量问题和维修费用往往是管理者出于各种人情关系和责任难以分清而无法或不能全额从工程保修金当中扣除，导致建设单位的直接与间接损失。工程的保修从签订施工合同时应附加细致的补充条款，特别是工程质量常出现的质量问题的解决流程、措施、扣款额度等，项目使用过程中的正常维护及时进行。由财务部严格把关保修金支付控制流程，避免资金流失。九监督控制的平衡点与处事人缘的搏击有一次在听台湾的余世维博士后讲座时讲到，“┅┅想做事就不要做人，想做人就不要做事；只要你睁一只眼，闭一只眼，保证你的人缘一百分。┅┅┅”。在台湾的曾仕强教授的《中国式管理》的讲座中提到“上级做好人，下级做坏人；下级敷衍了事做好人，上级就只有做坏人的份，大部分的协调工作就难以进行；”于是我想到了“手指文化”和监督工作平衡点的控制文化。希望公司的办公环境减少一点办公室政治，增加部分能说实话、能干实事、不怕得罪人的中间执行控制层，严格把握平衡点的位置，使我们团队的“手指文化”更加相互依赖、和谐共处，不断提高团队的执行力。
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黄金周的房地产表现并不“耀眼”
国五条带来的购房热潮似乎已经消退。根据13家大型房产商所公布的报告来看，4月销售额环比下降21%。其中恒大和绿城表现尚可，而华润置地则表现欠佳，环比下降高达34%。由于一线城市表现不佳（从之前的30%的年增长率下滑到-1.3%），五月的第一周和前一周相比，房屋销量整体下滑高达33%。而这诡归咎于去年末为冲业绩推出大量房源后导致目前代售房屋数量的不足，住房限购政策和登记手续放缓。不过从开发商的数据中，很难得到关于成交价格的走向趋势。受“价格指导意见”影响，万科、恒大和碧桂园4月成交价环比下降2%-6%。而同时泰富及世茂依旧取得了8%-10%的环比增幅。根据搜房网的数据，百城房价指数自去年6月起，已保持连续11个月的环比上涨，今年4月环比仍上涨1%。一线城市中，北京的环比涨幅最高，为3.1%。广州和深圳紧随其后，分别达到了2.41%和1.94%，上海则基本趋于稳定。和去年同期相比，一线城市的销售额增幅在10%至16%不等。对于价格趋势的一个合理解释为，ZF对于市场价格的调控力度要低于此前的市场预期。随着时间的推移和投机资本在房地产市场的退出，我们有望见到房地产价格逐渐趋于理性。外管局新出台的严禁异动资金流入的措施对房地产市场短期的稳定有重要作用。长期来看，昨日宣布的利率市场化改革和对银行系统的监管都提高了房地产市场的投机成本。相比单纯的房地产限购来说，这些因素对市场有着更好的稳定作用。http://img3.laibafile.cn/p/m/141502596.jpgThemadrushtobuynewpropertyaheadofnewregulationsseemstohaveendedfornow。Thelonglinesseenaroundthecountrytoregisternewpropertymaysoonshortenasthe13largedevelopersthathavereportedcontractedsalesforAprilaredownanaverageof21%fromMarch。R&FandGreentownoutperformedandCRLunderperformedfalling34%fromMarch。PrimarysalesfortheweekendingMay5thweredown33%fromthepriorweek。Thiswasmainlydrivenbypoorperformanceinthefirsttiercitieswhichwentfrom30%YearoverYeargrowthto1。3%YoYdecline。ThisisdrivenbyfewersellableunitesaftertheYTDtransactionrush，HPRimplementationandslowerregistrationprocess。TherewasnocleartrendinaveragesellingpricefromthedeveloperswithVanke，R&FandCountryGarden’sdown2%-6%fromMarchmainlyduetothe“price-guidance”，whileShimaoandKWGwasup8%-10%fromMarch。AccordingtoSoufun，homepricesin100-keycitiespostedasequentialMoMgrowthforthe11thmonthsinceJune-2012，withpriceup1。0%M/M。Homepricesintop-tiercitiesremainthestrongestwithBeijingup3。1%M/M，followedbyGuangzhou(+2。41%)andShenzhen(+1。94%)。PriceinShanghaihasstabilizedwithaflatM/Mprice。OnaY/Ybasis，salesintop-tiercitiesroseby10%to16%Y/Y。Alikelyexplanationofthepricetrendisthatdetailsontheimplementationofpricerestrictionpolicieswaslessstringentthatpreviouslyfearedwhichstrengthenedmarketsentiment。Wecontinuetobehopefulofseeingsomemoderationinhomepriceappreciationasspeculativecapitalinthepropertymarketdeclinesovertime。NewsflowtodayonSAFE’snewmeasurestorestricthotmoneyinflowsisclearlyveryencouraginginthenearterm。Inthelongerterm，weseeinterestratereformsannouncedyesterdayandrestrictionsinthebankingsectortobesolutionstoincreasethecostofspeculativerealestatecapital。Suchfactorswillhaveasignificantlystrongerabilitytostabilizethepropertymarketthanoutrightrestrictions。
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[轉貼] 房地产项目之技术风险
房地产项目技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产项目开发商可能带来的损失。比如，2003年香港淘大花园住宅区内发生SARS病毒传染，使得房地产开发商更加注重设计和技术。建筑设计变动和计算失误风险(R43)建筑施工技术和工艺革新的风险(R42)建筑设备故障或损坏风险(R44)建筑生产力因素短缺风险(R45)施工事故风险(R46)信息风险(R47)建筑材料改变和更新的风险(R41)技术风险因素(R4)图3—5技术风险因素(1)建筑材料改变和更新的风险新建筑材料的不断出现，国家政策导向，消费需求导向，装潢潮流的变化或其他原因可能会导致建筑材料的更新和改变。如果建筑材料需要更新和改变，一方面会迫使施工工艺随之变换，另一方面有可能影响到原有的设计，因此会造成建设成本增加。此外，材料更新可能导致材料成本上升，或者造成原有材料的浪费。这些增加的成本或浪费的材料变成了开发商的损失，其中一部分损失会转移到房地产项目商品的消费者身上。(2)建筑施工技术和工艺革新的风险新的施工技术或工艺由于其在技术应用上的不稳定，增加了项目失败的可能性，还会增加试验成本。因此，这样的损失一旦出现就会增加项目开发商的成本。当然，建筑施工技术和工艺的改变产生的风险是一种低概率风险。(3)建筑设计变动或计算失误风险建筑设计变动或计算错误可能给开发商增加房地产项目开发成本或造成其他损失。设计变化主要是指建筑物设计的风格、流派等等的变化。这种变化将影响施工成本、材料成本以及建筑物形成后的出租和销售量。设计的准确度就直接影响房地产项目的质量和可靠性。(4)设备故障或损坏的风险这类风险主要存在于施工过程中，它将影响到房地产项目施工的顺利进展，造成工期延长，成本增加。(5)建筑生产力因素短缺风险建筑生产力因素包括建筑技术工人、建筑原材料及半成品、建筑期需要的流动资金等。这些因素的短缺会直接影响建设工期，从而增加房地产项目的开发成本。(6)施工事故风险施工事故风险是指因施工过程中出现各种事故而造成项目破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失，以及由人员素质、材料质量、机械设备质量、施工方法和环境问题引起的项目质量问题。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛且延迟工期，这些损失造成开发成本的增加。(7)信息风险信息风险是指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成项目损失的可能性。
