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城镇化的龙头行业是房地产
城镇化的龙头行业是房地产2013/5/13每日经济新闻一线城市地价回到疯狂年代，房地产的最后之舞令人猝不及防。我能想到房价上涨，却不能想像上涨这么多。看看上海，5月9日的世博地块拍卖，台企MaxbaseHoldingsLimited在超200轮竞价后，以12.12亿竞得沪市浦东新区上海世博会地区A09A-02商办地块，楼板价39931元/平，溢价率47.4%。远东新世纪拿下另一世博地块，楼板价高达40079元。二者为今年单价新地王，虽然没有超过2010年苏州河北岸地块（楼板价为每平方米5.2万元），但新一轮地王诞生潮在望。上海世博地块热带动周边房价大幅上升，蒒建雄先生表示，区域内在售的惟一别墅项目尚东鼎成交连创新高，总价1000-2000万元的别墅买家基本上都是企业主，且都是一次性付款。谁能说中国民间没有资金？谁能说中国没有通胀压力？在房地产市场民间资金的实力，与资金分配的不均衡体现无遗。尚东鼎周边的公寓楼盘，从年初以来，每平方米上涨5000元，单价已达每平方米3.7万至4.4万元，什么项目能够在4个月就获得20％左右的收益，一线城市核心区域的楼盘就是。上海实行了似有若无的房产税，还实行了限购政策，挡不住汹涌而入，不在乎房产税、或者以公司名义购买避开房产税的客户。岂止上海，各大城市在5月份迎来土地供应高峰。截至目前的统计显示，全国31个城市将在本月内共计推地392宗，共计面积约2005万平方米，尤其是一线城市将迎来一场土地盛宴。北京市土地储备整理中心信息显示，5月北京市推出的经营性用地达13宗；广州市国土局信息也显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。二线城市杭州宣布5月将推出26宗土地，总出让面积达123.83公顷，创下今年以来的推地量新高。5月2日，中国指数研究院发布数据，2013年4月，中国百城住宅平均价格约为1万元/平方米，环比3月上涨1.00%，连续11个月上升。各类资金齐聚房地产市场，房贷大幅回暖，所谓贷款控制、预售款控制形同虚设。4月24日，央行公布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告，数据显示，一季度新增房地产贷款高达7103亿元，占同期各项新增贷款的27%，是去年同期新增房贷2436亿元的近3倍。截止3月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元，同比增长16.4%，增速比上年末高3.6个百分点。无论是土地开发贷、房产开发贷还是个人房贷，都在大幅窜升，同比分别增长21.4％、12.3％、17.4％，只有保障房开发贷款的同比增速在下降。大型的房地产企业迎来好日子。根据CRIC研究中心的数据，行业集中度提高，销售面积与销售额同步增加，而销售额增速大大高于销售面积，说明房价提升相当快。从销售面积分析，TOP10房企入榜门槛由56万平方米上升至100万平方米，TOP20房企则从39万平方米上升至55万平方米，较去年同期相比，分别上涨了54%与41%。从销售金额分析，TOP10房企入榜门槛达到115亿元，与2012年一季度66亿元门槛相比，增幅达到74%，TOP20金额门槛也显著提升，销售额从33亿上升至66亿元，同比翻番，巧合的是66亿元正是去年一季度TOP10的入榜门槛。这是几何级数的上升，没有一个行业包括复苏势头不错的汽车行业能够达到这样的增速。房地产市场的狂热，说明中国的城镇化仍然是房地产主导下的结果，房地产开发商买地、造城，地方ZF搬迁行政中心、拆迁、削山、填海，甚至如西安一样亵渎佛教圣地。面对房地产市场快速回暖，各地出台平抑政策，北京二套房贷款首付比例提高至七成；北京、广州全面执行商品房限价指导；苏州、杭州公积金门槛提高，贷款额度收紧。还是行政手段，还是限价、不许发售、提高首付比例，虽然这些政策被以往的调控证明彻底失效，但地方ZF还是乐此不疲。因为这样的政策不会对房地产市场造成根本冲击，又能收到爱民之誉，还能增强行政权力，可进可退。而真正核心的政策如房产税、如预售款限制等，却付之阙如。房地产企业有大后台。即使如此疯狂，笔者坚持认为，一些无法吸引人口与资金的三四线城市，一线实体经济衰退的城市，离泡沫崩溃并不遥远。注：此文说的是现象，并非支持房地产相信看到的事实，相信逻辑不相信口号毒时代一毒不解，续毒难除公安的说法难以服人树信，没有窍门只能靠及时公开信息以及尽快开启理智时代封锁产生黑幕，黑幕产生猜测猜测产生疯狂前两天晚上，去看了郑州的城中村两三层的小平房，旅馆霓虹闪烁边上是大排档底层娱乐尽在其中想起那个在京的安徽姑娘，一肩承担家庭重担我们真不是现代国家绝大多数人并不富裕可我们总会在虚幻的烟雾中忘了这一点
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中金Alpha中国私募房地产基金分析研究报告
中金Alpha中国私募房地产基金分析研究报告内容目录一、私募房地产基金概述........................................41、私募房地产基金的定义.......................................42、私募房地产基金的分类.......................................43、私募房地产基金的特点.......................................5二、国际私募房地产基金概述....................................51、国际私募房地产基金的发展历程...............................52、国际私募房地产基金的发展现状...............................6（1）欧洲市场当前发展...................................7（2）美国市场当前发展...................................93、国际私募房地产基金不同时期比较............................11三、我国私募股权房地产投资基金发展分析.......................131、外资私募房地基金在中国....................................13（1）外资私募房地产基金在我国发展历程..................13（2）外资私募房地产基金的投策略......................16（3）部分外资私募房地产基金公司简介....................182、我国私募房地产基金的数据分析..............................23（1）传统行业私募基金集情况分析......................23（2）私募房地产基金集情况分析........................23（3）私募房地产基金在传统行业中的位..........29（4）2012年私募房地产基金面临的挑战...................313、我国私募房地产基金发展趋势................................31四、我国房地产私募基金发展总结...............................331、我国房地产私募基金发展现状................................332、我国发展房地产私募基金的意义..............................343、我国发展房地产私募基金存在的问题..........................354、我国房地产私募基金发展出路................................36人民币房地产私募基金发展报告住房和城乡建设部政策研究中心课题组研究主持:住房和城乡建设部政策研究中心目录一、总体现状和发展趋势.................................6（一）现状：处于刚刚起步的雏形阶段.....................6（二）发展趋势：空间大、前景好，规范运作尤为重要.......7二、资金募集的基本状况.................................9（一）募集对象分散...................................10（二）渠道成本较高....................................10（三）投资人不成熟....................................10（四）GP认缴的比例高..................................10（五）以定向募集为主..................................11（六）基金目标收益率在20-25%左右，且基本有信心达到....11三、投资管理的基本状况................................11（一）投资以项目为主..................................11（二）GP背景和属性决定投资合作方......................12（三）投资领域涵盖各种物业类型，多数以审慎态度投资住宅........................................................12（四）商业模式决定基金进入的时间......................12（五）比较重视运营风险控制............................13（六）以债的风险获取股权回报..........................13（七）投委会构成与国际惯例略有差异....................13四、项目投后管理的基本状况............................14（一）部分基金利用专业优势提供更多的增值服务..........14（二）基本建立了信息披露制度..........................14五、收益分配和退出的基本状况..........................14（一）基金收益分配主要采取两种方式....................15（二）基金存续期相对较短..............................15（三）退出形式以物业出售和股权转让为主................15六、亟需加强的薄弱环节................................16（一）特别需要行业自律的提升..........................16（二）急需推进中间服务的完善..........................17附件：人民币房地产投资基金管理企业自律宣言............18[hide][/hide]
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叶檀:城镇化的龙头行业是房地产
一线城市地价回到疯狂年代，房地产的最后之舞令人猝不及防。我能想到房价上涨，却不能想像上涨这么多。看看上海，5月9日的世博地块拍卖，台企MaxbaseHoldingsLimited在超200轮竞价后，以12.12亿竞得沪市浦东新区上海世博会地区A09A-02商办地块，楼板价39931元/平，溢价率47.4%。远东新世纪拿下另一世博地块，楼板价高达40079元。二者为今年单价新地王，虽然没有超过2010年苏州河北岸地块（楼板价为每平方米5.2万元），但新一轮地王诞生潮在望。上海世博地块热带动周边房价大幅上升，蒒建雄先生表示，区域内在售的惟一别墅项目尚东鼎成交连创新高，总价1000-2000万元的别墅买家基本上都是企业主，且都是一次性付款。谁能说中国民间没有资金？谁能说中国没有通胀压力？在房地产市场民间资金的实力，与资金分配的不均衡体现无遗。尚东鼎周边的公寓楼盘，从年初以来，每平方米上涨5000元，单价已达每平方米3.7万至4.4万元，什么项目能够在4个月就获得20％左右的收益，一线城市核心区域的楼盘就是。上海实行了似有若无的房产税，还实行了限购政策，挡不住汹涌而入，不在乎房产税、或者以公司名义购买避开房产税的客户。岂止上海，各大城市在5月份迎来土地供应高峰。截至目前的统计显示，全国31个城市将在本月内共计推地392宗，共计面积约2005万平方米，尤其是一线城市将迎来一场土地盛宴。北京市土地储备整理中心信息显示，5月北京市推出的经营性用地达13宗；广州市国土局信息也显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。二线城市杭州宣布5月将推出26宗土地，总出让面积达123.83公顷，创下今年以来的推地量新高。5月2日，中国指数研究院发布数据，2013年4月，中国百城住宅平均价格约为1万元/平方米，环比3月上涨1.00%，连续11个月上升。各类资金齐聚房地产市场，房贷大幅回暖，所谓贷款控制、预售款控制形同虚设。4月24日，央行公布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告，数据显示，一季度新增房地产贷款高达7103亿元，占同期各项新增贷款的27%，是去年同期新增房贷2436亿元的近3倍。截止3月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元，同比增长16.4%，增速比上年末高3.6个百分点。无论是土地开发贷、房产开发贷还是个人房贷，都在大幅窜升，同比分别增长21.4％、12.3％、17.4％，只有保障房开发贷款的同比增速在下降。大型的房地产企业迎来好日子。根据CRIC研究中心的数据，行业集中度提高，销售面积与销售额同步增加，而销售额增速大大高于销售面积，说明房价提升相当快。从销售面积分析，TOP10房企入榜门槛由56万平方米上升至100万平方米，TOP20房企则从39万平方米上升至55万平方米，较去年同期相比，分别上涨了54%与41%。从销售金额分析，TOP10房企入榜门槛达到115亿元，与2012年一季度66亿元门槛相比，增幅达到74%，TOP20金额门槛也显著提升，销售额从33亿上升至66亿元，同比翻番，巧合的是66亿元正是去年一季度TOP10的入榜门槛。这是几何级数的上升，没有一个行业包括复苏势头不错的汽车行业能够达到这样的增速。房地产市场的狂热，说明中国的城镇化仍然是房地产主导下的结果，房地产开发商买地、造城，地方ZF搬迁行政中心、拆迁、削山、填海，甚至如西安一样亵渎佛教圣地。面对房地产市场快速回暖，各地出台平抑政策，北京二套房贷款首付比例提高至七成；北京、广州全面执行商品房限价指导；苏州、杭州公积金门槛提高，贷款额度收紧。还是行政手段，还是限价、不许发售、提高首付比例，虽然这些政策被以往的调控证明彻底失效，但地方ZF还是乐此不疲。因为这样的政策不会对房地产市场造成根本冲击，又能收到爱民之誉，还能增强行政权力，可进可退。而真正核心的政策如房产税、如预售款限制等，却付之阙如。房地产企业有大后台。即使如此疯狂，笔者坚持认为，一些无法吸引人口与资金的三四线城市，一线实体经济衰退的城市，离泡沫崩溃并不遥远
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卷首语】房地产的泡沫声明
卷首语】房地产的泡沫声明来源:二十一世纪商业评论作者:唐学鹏发布时间：2013-04-1516:30如果你恋家的话，想买个房子，那么你就被家套上了链子。在这个时点，谈谈房地产话题，再恰当不过了。新“国五条”之后，二手房交易量暴涨，人们都很惊慌，不仅仅是害怕被收税，更害怕的是以后再也买不起房了。现在，调控变成了护盘的代名词，成为上涨的信号弹。至少在民间是这样的。我相信每个中国人对房地产都有很多话要说。我们现在经历的房地产泡沫是人类历史上最壮观的泡沫，以自己的感受，从2003年至2013年，10年房价至少涨了6倍。从规模上说，这是一场波及960万平方公里的运动，无远弗届。我相信，当我们这一代在暮年时，在中国老龄化最严重无人问津房产的时刻，回忆这场不可思议的“历史大爆炸”，将唏嘘不已。就像我经常说的，秋天所有的痕迹都可以在叶子的纹理里面找到。我们选取了疯狂帝都的一家地产中介——链家，名字的含义我喜欢：如果你恋家的话，想买个房子，那么你就被家套上了链子。一开始你心惊胆战地付按揭，再后来，尽管你还是付着按揭现金外流，但你总是觉得自己越来越有钱，你眼红脖子粗地期盼房子无穷尽地上涨，浑然忘却了它的止境，就像看见了一棵永远都在生长的树。我们细致地刻画了这家中介公司，它的生长、曲折、出彩和细部。在这个人类历史上最壮观的房地产泡沫中，没有比它更能佐证疯狂其实是件很随便的事。读者也许会记得很多小故事细节，比如中介、租房、房主和买主之间的博弈。信息间的敲诈，协同里的混淆，委托代理中的变数。最后，我讲一个故事。我的一个朋友租房到期——你知道租客走之前房东和中介总要找事，目的是将租客2个月的押金尽量没收掉，相当于转嫁了折旧。当时，房东和中介转了一圈，发现朋友使用得很仔细，没什么理由，正在失望间，该中介眼前一亮，发现卧室门上有2个小洞，立即嚷嚷着损坏，一个洞需要扣100元。朋友争辩说，这是白蚁加上湿浸，不能算数。房东和中介才不管，说这就是严重损坏，大自然和小动物没那么坏，只有人类才那么坏。总之，门是根据洞的数量来计损。朋友问：门坏了损失就靠洞数来确定吗?中介和房东异口同声：是的，确定，就靠这个确定。只见，朋友突然拔出菜刀，刀口明晃晃反射，有如天边的一道彩虹。一轮猛剁。咔嚓咔嚓木屑飞扬，2个洞被打成了1个洞。“能省一百是一百。”有两人瞬间石化。
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业内人士和著名投资大佬如何看待中国房地产投资前景？
国家统计局5月13日公布的数据显示，2013年1~4月份，全国房地产开发投资19180亿元，同比名义增长21.1%，增速比1~3月份提高0.9个百分点。这也是该数据连续第二个月上涨。从数据上看，住宅仍是投资大头。今年1~4月的住宅投资为13121亿元，增长21.3%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%，这与去年同期68.3%的比重基本持平。但从待售面积上看，今年持续火热的商业营业用房待售面积不容小觑。今年1~4月，商品房待售面积42588万平方米，同比增长40.5%，其中，住宅28139万平方米，同比增长44.7%，商业营业用房8117万平方米，同比增长31.5%，去年同期，这个数字是6170万平方米，较2011年1~4月的增长数字也仅为17.1%。然而，4月房地产开发景气指数为97.35，比3月小幅回落0.21点。从趋势上看，自去年9月份到今年2月，国房景气指数保持持续上升的走势。但随着“国五条”及地方细则的出台，造成景气指数连续2个月下行。由此可见，我国房地产景气指数与投资热情已经发生背离，景气指数连续2个月下行而投资热情连续第二个月上涨。那么中国房产市场到底将何去何从？业内人士和著名投资大佬如何看待中国房地产投资？希望他们的观点可以给投资者们带来些有益思考。http://img3.laibafile.cn/p/m/141502596.jpg郎咸平：当前国内形势下最具有投资价值莫过于楼市“中国和美国的情况正好相反。在美国，股票的保值性要强于房产，美国的股票年增值率能达到7%-10%，美国股票长期一定看涨。”而在中国，情况却正好相反。“中国房地产的保值性要强于股市。”在为现场投资者支招时，郎咸平还讲了一个“四合院的故事”。民国初年，1两黄金可以买2亩良田，而5两黄金就可以买北京一个四合院。但是100年后的今天，同样的一公斤黄金等于30万元人民币，却只能买到北京四合院的半个厕所。黄金适合短期炒作，长期投资的话，房地产的增值空间要比黄金好。”认为当前国内形势下最具有投资价值莫过于楼市，尤其是高端住宅，引起了不少投资者的共鸣。楼市预言帝任志强：再抛"买房说"要投资就随便买“信志强，住洋房。”在与郭建波的“房价赌约”完胜后，地产大佬任志强又多了个江湖名号：楼市“预言帝”。近日，“预言帝”又发话：“你什么时候买房，以后的房价都会比现在高。”无独有偶，一篇名为《资深人士眼中的买房时机》的文章近日红遍论坛，名为老顾的资深人士说，现在只要有购房资格，闭眼随便买都会赚。股神巴菲特：自己坚决不会在中国买房今年5月初召开的伯克希尔•哈撒韦公司股东大会上，股神巴菲特对中国媒体表示自己坚决不会在中国买房。巴菲特给出不在中国买房的理由是，他对中国楼市的游戏规则并不了解。中国十年来最受各界关注、发展最快的莫过于房地产市场。然而，在这个数十倍投资回报的市场上,却没有投资专家巴菲特的身影。难道事实真如巴菲特所说，是由于他对中国的楼市不了解吗?事实并非如此。实际上，早在2010年5月，巴菲特在接受记者提问时就曾表示：“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌。”巴菲特正是看清了中国楼市的本质，为了规避风险，才选择不进入。里昂证券亚洲地区房地产行业研究部主管王艳：大型房地产开发商的业绩值得期待中国房地产市场年内将保持微妙平衡，随着开发商拿地的明显增长，料下一波供应会很快跟上。预计今年中国楼市销售量将比去年增长5.6%，全国平均房价年内涨幅在3%-8%之间，一线城市的涨幅将达到20%。王艳表示，目前中国购房者对房地产的兴趣稳定，房地产需求在支撑销售；加上银行信贷宽松以及对首套房置业者的折扣政策，使得一季度房地产市场迅速升温。在这种升温形势下，开发商拿地出现了大幅攀升，预计未来房地产市场供应会迅速跟上，供需的差距会逐渐缩小。王艳预计，在国五条之后，房地产收紧的措施将比较温和；年内中国房地产市场的销售和价格都会温和上涨，销量增幅在5.6%左右，全国房价的涨幅在3%-8%之间，而一线城市的涨幅可能会达到20%。受此提振，大型房地产开发商的业绩值得期待。北京中原地产市场总监张大伟：对“闭着眼睛买房都能赚”持反对态度经历过“黄金十年”的楼市，很难再有第二个“黄金十年”。“赚钱”这个词更多是用在投资品上，房地产在最近10年也的确越来越多地被赋予了投资属性，而货币超发、一二线城市聚集过多人口资源等，都是导致这些城市房价持续上涨的主要原因。 “按照经济学的原理，房屋的价格对应的是价值，即房屋的居住属性与投资属性。现在房价更多体现的是投资属性，但未来房屋的投资属性在价格中的比例将降低。”一方面，一二线城市已经执行限购、限贷，很多人已没有购房资格，或者即使有购房资格，贷款难度也很大。不利用贷款的金融杠杆，房屋的投资收益就将大幅下降。另一方面，即使到了未来某一阶段限购退出，但目前房产税等针对存量环节的税费改革政策出台，投资人持有房屋的成本会大幅攀升。这样，投资人再买房时即使数字显示是房价涨了，但若加上购买时的税费、利息、装修等一系列支出，可能也不赚。中国人民银行前货币政策委员会委员、清华大学教授李稻葵：房产税可能在年底前推出，以增加地方ZF独立的财政收入来源决策层可能在今年年底对房地产调控政策作出调整。决策层将采取更合理、更谨慎的调控政策，以防止房地产价格迅速下滑，泡沫破灭。房地产的过快降温可能会引发更大的经济问题，因此调控房地产要采取治病救人的方式，不能下猛药。他预计，房产税可能在年底前推出，以增加地方ZF独立的财政收入来源。兰德咨询总裁宋延庆：今年将有5家左右上市房企逐步退出房地产业务受投资热捧的商业地产，在被认为是政策避风港的同时，也充满风险。兰德咨询调查数据显示，中国上市房企的商业地产持有性物业租金收入，一般也只占其年度营业总收入的3%~5%，经营利润不容乐观。宋延庆分析指出，多数企业对今年的市场走势并不乐观，或者谨慎乐观，增长率目标较高的，主要以30亿~100亿级企业居多。他表示，从已披露的今年一季报业绩看，许多企业都实现了销售额、净利润的同比大幅增长。其中，74%的企业完成了全年目标的25%以上。这固然与2012年一季度市场冷淡、基值较低直接相关，但也有翘尾因素。更主要的，其实都想“抢收一季度”。宋延庆预测，受限于土地储备、去化速度、现金流等因素，在楼市调控严厉的今年，将有5家左右上市房企逐步退出房地产业务，这5家房企均为中小型公司。尚普咨询：商业地产投资的机会与挑战并存，投资仍需谨慎尚普咨询房地产行业分析师指出：未来3—5年将是商业地产发展的黄金时期，但风险与机会并存，投资仍需谨慎。首先，今年上半年，一系列调控政策给整个住宅市场带来挤压之势，对商业地产的发展来说是一个很好的机遇。具体来说，新国五条政策，以及北京、深圳等地的相应细则，以及卖房征20%个税、单身限购一套、二套房首付70%、项目“限价限涨”等，ZF对于住宅市场的干预力度非常明显。其次，在城镇化建设的大背景之下，二三线城市的商业地产需求非常强烈。零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式将备受关注。各大房地产企业也将着力于开拓二三线城市的相关市场。再次，商业地产开发周期较快、投资回报率较高，市场发展潜力巨大。同时，商业地产尚处于起步摸索阶段，较之趋于规范甚至是苛刻的住宅地产，其卖点及利润还有很大的挖掘提升空间，因此自然吸引越来越多的投资进入。据尚普咨询发布的《2013-2017年中国房地产业参股并购市场调查报告》显示，商业地产已经成为房地产投资的一大热门，未来几年内商业地产投资的机会与挑战并存。
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明德房地产管理评论：“伺机者”龙湖：用时空化解新政
新一轮的房地产调控新政，号称史上最严，此言不虚。调控力度之大，中央决心之强，似乎已然昭示着调控目的不达绝不罢休的结果。也可见，从国家层面已经在传递房地产价格的快速上涨，价格高企已经到了对国家经济，对社会民生，甚至是房地产行业本身多方利空的局面。而这样的结局是ZF绝对绝对不愿看到的。但调控，调控，绝对不是打压。调是调整，控是控制。调控二字的背后本身就意味着，国家仍然把房地产行业作为掌心宝。正如父母最溺爱的孩子，一直舍不得打，舍不得骂，这段时间不听话，淘气过火，最多控制或不给零花钱用，怎么可能真的痛下决心彻底教育房地产变成一个乖乖听话的孩子。正因为是这样的心理背景，国家调控起来，就显得这样或那样的捉襟见肘，也就有了任志强所说的：“调控调控，越调越高”的谶语了。当然，房地产行业中不乏才子佳人，冯仑博客里就有个形象的故事解释现在的局面：哥不在家，嫂子沐浴，弟闯入，欲非礼。嫂斥之：你对得起你哥吗？弟惭，转身欲逃。嫂止之：你走了，对的起你嫂子吗？弟进退不得，呆立原地。嫂又说：你呆在那，对的起你自己吗？这估计也是为什么说调控陷入两难，三难的境地了。因此，当国家还没有转变对房地产行业的定位，当房地产行业还是国家的心头肉的时候，可以说，所有的调控都绝不会是把房地产行业弄到崩盘。房地产崩盘了，谁来拉动经济。也许会有，但至少现在还没有替代者。房地产是国家经济中最中心，最主要的支撑立柱，把它拿掉，换个竹竿，试问能撑得起吗？撑不起，垮掉了，最后就会演变一系列的骨牌问题，估计这也是国家为什么无法迟迟下决心的原因。既然如此，作为上市公司的龙湖，当然明白这一点。在房地产火爆年，2009年，即将告别之际，龙湖地产于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。在中国，有多少企业渴望而不得上市的时候，龙湖却成功做到这一点。至少从龙湖身上，还是能看到，十年磨一剑，有能力的公司最终还是能得到市场的认可。上市意味着在龙湖的上游建立了一个巨大的资金水库。这个水库的存在，可以使龙湖在旱季有生存的保障，在雨季有扩张的能量。2009年无疑是个雨季，4万亿像一阵速效鸡血一样，让几乎每个房地产企业都盆满钵满。不差钱是2009年的主旋律。龙湖当然是属于更不差钱的一类。2009年与2010年的转换，真像是非洲大草原的雨季与旱季。房地产从炎热夏季转瞬就掉进了寒冷的冰窖中。2010年上半年，国家，房地产企业，民众等利益方在不断角力，民众所能作的只能是延迟自己的购房计划。买方市场急剧萎缩，随着时间的累计，压力也慢慢增加，时至今日，相信许多房地产企业即使标榜自己不差钱，可能也不再像年初那么轻松惬意。然而，此时此刻的龙湖却有着他自己的谋划。2010年，龙湖首次在半年度销售超百亿。虽然关于龙湖高管的离职消息铺天盖地，但这绝对不是龙湖内部出现某种危机或大厦将倾的信号。恰恰相反，这说明，龙湖正在具备大企业的做事风格。2009年末定的目标过高，2010年年份不好，业绩压力过大，一切都要靠业绩说话，业绩不好，只有走人。企业要有足够的自信和人才储备才能做到这一点。这说明未来的龙湖都将依靠团队，组织，系统，能力，而不是某个英雄来取胜。谁走都无所谓，谁走了都不会影响龙湖的正常运作，这才是厉害之处。只要能把握住国家依然会把房地产行业作为龙头行业这一要点，在2010年的调控政策下，龙湖依然能找到借势的支点。从数据可以看出，2010年的龙湖并未采取龟缩过冬的策略，相反却把战线扑向各地，加快其全国性布局的大战略。龙湖地产正在开发的全国性项目总共达40余个，主要分布在二三线城市，甚至在成都还气势逼人的六盘联动。小企业追求的是利润，大企业追求的则是稳健。对于全国性开发龙湖地产来说，规避风险，赢得稳定的方法是风险对冲。新政下，把宝都压在一线城市上，显然不符合龙湖的利益。加快全国性布局，不但可以规避风险还能赢得下一步的大势的先手。因此，龙湖向二三线城市挺进，即使某一区域或某一产品出现市场突变时，龙湖仍然可以通过自我调节，在不同客群、不同区域和产品之间进行风险转换，以其自有的规律消化市场动荡。虽然在各方面的资料都没有提及，但是可以很明显的感觉到，龙湖已经在逐渐拉开与其他对手的距离。尤其是上市，当龙湖拥有一个其他企业没有的融资平台的条件后，龙湖更加有信心和实力与任何一个对手中原逐鹿。同样，可以很清楚的看到，万科、恒大等都已经扑向2，3线城市。龙湖将自己的空间拉开，一只眼睛瞄准的是现在，而另一只眼睛瞄准的是未来。在此之外，龙湖同样对自身的专业能力不断的积累。有两个数据可以看出，龙湖整体能力的提升情况。在其2009年进入无锡地区后，10个月便完成了拿地到开盘的运作。而2010年2月底其在北京常营拿下的地块，已经公布了预计10月开盘的计划，时隔仅8个月。这样的速度，还是在全集团40余个项目齐头并进的背景下实现的。甚至在上海，龙湖上海公司于居然获得了1件关于别墅建筑设计的实用新型专利权。据称，该专利名为“新里弄式院落别墅”，这一别墅建筑设计方法已应用于龙湖开发的位于上海市嘉定区的地产项目“龙湖·蓝湖郡”中，并且根据7月15日给出的数据，该楼盘均价为3.5万元/平米，较之6月12日售房均价数据，每平米提高了5000元。新政之下，肯定是几家欢喜几家愁。欢喜的是少数，愁的是大多数。欢喜的是有准备的，愁的是短视的。总而言之，龙湖欢喜不忧愁。万科2010年半年度300多个亿，龙湖还只是万科的30%几。记得2009年，有人说，中国房地产第一把交椅要让给保利了，保利势头凶猛。结果到了今天，第一把交椅位置还是万科的。但是谁又能说，五年之后，龙湖不能成为万科卧榻之侧的那个他人酣睡呢？本文为成都明德管理咨询有限公司原创，转载请注明出处。首页：http://www.mindchina.com.cn原文地址：http://blog.soufun.com/blog_23606476.htm
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[轉貼] 房地产多项目开发，最有效的管理模式
在新的市场政策下，房地产开发企业很难再通过土地储备而“坐享”土地增值收益，企业投资收益越来越依赖于房产开发。项目成本越来越高、利润率越来越低，将是市场主要特征之一。这意味着，要想持续、快速、稳健发展，房地产开发企业必须追求规模效益。因此，实施多项目开发并最大可能地提高项目附加值和利润率成为开发企业的必然选择。 根据兰德企管研究室2006年10月的市场调查结果，在随机选取的300家各类典型房地产开发企业中有84％的企业在同时进行多项目开发，有15％的企业同时开发的项目数量在5个（含）以上；其中，73家房地产上市全部进行多项目开发，资质一、二级企业中90％进行多项目开发。可以说，多项目开发是当前房地产市场的最主要特征，是企业做大、做强的必由之路。 “多项目开发综合症” 多项目开发下，特别是多项目开发初期，许多企业都存在一些问题，表现在以下几个方面： ◎公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰； ◎公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效考核； ◎项目部（项目公司）受项目经理的“人治”影响较大，或者过于依赖公司，或者不愿服从公司管理； ◎项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差； ◎与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽； ◎人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享； ◎对企业品牌建设贡献不大，等等。 这些问题是“多项目开发综合症”的主要特征，所导致的结果往往是：工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本、利润目标）。 一家上海著名开发企业的董事长说：“公司正在运作的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，还要跑地、跑钱、跑关系，一个月四十天也不够用，都成铁人、飞人了。”想必像这位董事长一样的在业界企业中不在少数。 为什么会出现“多项目开发综合症”？原因主要有三个方面： 第一，业务发展战略不清晰 战略发展规划是企业发展的指南针、北斗星。房地产开发企业的业务发展战略一般包括市场发展规划、区域发展规划、产品发展规划等。 在多项目开发之初，房地产企业就应该研究、制定清晰的发展规划。如市场发展规划，土地一级开发、房产开发、经营性物业开发等三个市场的发展规划是什么，各自目标是什么，应该一一明确。如区域发展规划，是主攻北京、上海等一线城市，还是下二线、三线城市；是集中在本地区，还是扩展到珠三角、长三角、京津塘地区；是拓展厦门、宁波、青岛、大连等沿海城市，还是拓展福州、南京、济南、沈阳等省会城市等；是重点发展东部城市，还是积极发展武汉、长沙、合肥、南昌等中部城市。在确定了目标方向后，还要进一步分析目标城市的商品房空置率、第三产业比重等，以确定进入的先后顺序，这些问题也都要一一明确。再比如产品发展规划，产品模式是什么，项目规模是多大，各类产品（高档、中档、普通商品房等）的比例是多少，产品理念是什么，类似的问题都必须在多项目开发初期予以明确。新市场、新形势，房地产开发企业必须尽早由机会导向转变为战略导向，否则盲目性扩张将极易引发或放大“多项目开发综合症”。 第二，资源配置不合理 众所周知，房地产企业是资源密集型的企业。按范围划分，房地产企业资源可分为内部资源和外部资源。其中内部资源包括人力资源、财务资源、土地资源、技术资源、品牌资源等，外部资源包括供方资源、政府资源、客户资源等。按性质划分，可分为显性资源和隐性资源。其中，显性资源即物质资源，包括人力资源、财务资源、土地资源、客户资源等，隐性资源即非物质的资源，如技术、品牌、文化、公共关系、战略、制度等。社会发展的过程是资源配置的过程，企业发展的过程也是资源配置的过程。企业要实现持续健康发展，必须要做到各类资源的最优化配置。 只有做到资源的最优化配置，才能使资源价值最大化，既可以防止某些资源的浪费，又能减少因某些资源的短缺（所谓“短板”）而影响企业的发展。资源整合是资源配置的内容之一，资源配置才是企业发展所必须具备的核心能力。 许多企业在实施多项目开发时，不能有效地优化、配置资源，有的以“短板”资源为配置标杆，显得过于保守，致使造成其他资源的浪费；有的以“长板”资源为配置标杆，显得过于冒进，致使其他资源（如人力资源、资金资源）过度紧张，甚至经不起重大外来因素的影响或冲击。顺驰就是这方面的活鲜鲜的例子。事实上，不只是顺驰，业界绝大多数从事多项目开发的企业都普遍存在资源匮乏的现象，包括人力资源匮乏，资金资源匮乏，技术资源匮乏，等等。不匮乏的，却往往是土地资源、关系资源，这真实市场给各个企业开的一个大玩笑。 第三，规章制度不健全 企业要保持持续、稳健的发展必须建立、健全一套全面、适宜、有效的规章制度。与其他行业相比，房地产开发企业在人力资源、资金运作、成本控制、招标采购等方面有很大的特殊性和管理的难度。针对不同的管理板块或职能模块，房地产企业应建立以下管理分体系：行政事务管理体系；信息管理体系；法律事务管理体系；人力资源管理体系；财务管理与成本控制体系；投资者关系管理体系；供方管理与采购管理体系；项目（工程）管理体系；营销管理体系；客户关系管理体系等。 健全的规章制度、完善的管理体系是企业发展的基本保障。在发展初期，因为管理层级少、人员少，只有一本简单的《管理制度汇编》就可以了。但是在多项目下，人员多了，部门多了，层级多了，资金流、信息流复杂了，工作流程拉长了，如果企业没有一套全面、适宜、有效的管理体系，就必然导致权利交集或责任真空，进而出现“多项目开发综合症”。 不要盲从“标杆”企业 或许是快速发展的中国房地产业缺乏真正的榜样，许多企业习惯给自己找一个标杆企业。对顺驰褒也罢，贬也罢，在顺驰快速发展的初期，想必顺驰还是挑逗起了许多业界企业羡慕的目光，特别是一些也处于快速发展阶段的企业中有不少企业将顺驰视为标杆。当然，更多的企业还是将万科视为标杆，特别是在冯仑先生发表《学习万科好榜样》后，将万科视为标杆企业的企业就更多了。 树立标杆企业可以使企业在共同愿景下形成共同努力的目标，树立标杆企业的目的是学习，但绝不应是照搬或盲从。 以万科为例，之所以希望业界企业不要盲从，有两点原因： 第一，没有可比性。 截至2005年末，万科总资产219.9亿元，净资产83.1亿元。2005年，万科实际完成开工面积259.3万平方米，同比增长7.9%，同期竣工面积217.4万平方米，同比增长37.9%.虽然很多单项指标万科都不是第一，但在综合实力上，万科在国内房地产业是名副其实的No.1.万科能成为业界的No.1有很多历史的、现时的、客观的、个人的原因，是绝大多数企业所无以比拟的。特别是万科的研发力量、服务观念、品牌价值、企业文化是难以模仿的。另外，多年来，万科走的是做减法的专业化之路，而业界许多企业走的是相关多元化之路：不仅自己的销售公司、物业公司，甚至还有建筑公司、绿化公司――也没有什么可比性。再说，万科的专业化发展模式有其历史的原因，对万科是成功的，但对其他企业却不一定适合。每一家企业有每一家企业的特殊情况，企业群本身也是多元化的，怎么可能有单一的发展模式呢？对每一家企业来说，适合自己的，就是最好的。 第二，万科的项目管理模式不是高效的模式 鉴于企业规模、项目数量和市场布局，万科采用的是四级管理机制：集团公司－区域公司－城市公司－项目部。因此，其结构设计、岗位设置、流程设计都是按照四级管理机制设计的。对业界绝大多数房地产企业来说，因为项目数量比万科少，开发格局与万科不同，一般采用三级管理机制就可以，即：公司－城市公司－项目部，甚至是两级管理机制就可以，即：公司－项目部（项目公司）。 管理层级越多，信息链就越长，工作效率就越低，这是普遍规律。许多企业盲从万科的管理模式，甚至有个别咨询结构推广、复制万科的管理模式，或者按照万科的业务流程为其他企业咨询，其结果真是难以想象。 确立产品模式是多项目开发的基础 在进行多项目开发时，如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。 所谓产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。 通过长期、系统地研究，兰德公司发现“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式。例如万科集团的城市花园系列，四季花城系列（城郊结合部）；金地集团的“格林”系列（格林小镇/格林春天/格林春晓）；世茂集团的滨江系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）；阳光100投资集团的“阳光100国际新城”系列（在北京、天津、济南、长沙、重庆、武汉等城市均开发“城市新兴白领公寓”），万达集团的“万达商业广场”系列（在全国十几个城市的中心商圈均开发商业地产项目）；SOHO中国的“SOHO”系列（SOHO现代城/建外SOHO/SOHO尚都）等。 可以说，确立产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。 对产品模式予以定型至少包括以下八个要素： 1、城市选择，就是基于战略发展规划选择拟进入的目标城市。 2、区位选择，就是选择项目在城市的中观区位：是在开发城市中心区，还是在城乡接合部，抑或是在近郊区、远郊区。明确了项目的区位选择，土地投标和土地储备的目标也就明确了。 3、确定项目规模，就是大体确定项目的占地面积、建筑面积等。 4、目标客户选择，就是研究并锁定核心消费者。 5、确定项目风格，就是赋予项目独特的、便于识别的“符号”，使社会公众特别是目标客户能够较容易地识别出是哪个企业开发的什么类型的项目。 6、设计定型，就是各项目的规划设计、景观设计在物质形态上有着精神感受上的一致，成熟的户型可以通用于各项目。 7、卖场设计、广告风格定型。产品定型后，各项目就可以有风格统一的卖场和风格统一的宣传资料（包括楼书、媒体广告等）。 8、统一的VIS.这是产品定型必不可少的“表象符号”，也是最容易做到的。 建立项目管理模式是多项目开发的关键 如前所述，“多项目开发综合症”的原因之一是“规章制度不健全”。大量实践表明，许多“症状”是“规章制度不健全”的直接或外在表现而已。因此，建立适宜、有效的项目管理模式是开发企业实施多项目开发的关键。 建立项目管理模式可分为三个步骤： 第一步，明确职能定位，重新进行组织结构设计 多项目开发的管理模式完全不同于单项目管理模式，首先表现在职能定位和组织结构设计上。在单项目下，房地产企业一般、也只能采用直线职能制的开发管理模式：各部门各负其责共同完成项目开发工作。但是在多项目下，因为实现项目制，公司和项目部（项目公司）在职能上必须要进行定位和职责切分。 以“公司－项目部（项目公司）”两级管理机制为例，一般地，公司的定位是决策中心、资源中心，主要行使支持和管理职能，要做好三件事： （1）供地；（2）供资金；（3）管控与评价。 项目部（项目公司）是成本中心、利润中心，主要行使执行和实施职能，也要做好三件事： （1）完成目标；（2）树立品牌；（3）培养和锻炼人才。 在明确职能定位的基础上，企业应重新进行组织结构设计。在设计组织结构时，应充分考虑以下要素： ◎战略发展规划对组织结构设计的要求； ◎项目类型； ◎产品模式； ◎经营模式（特别是外包模式）； ◎资源状况（特别是人力资源状况）； ◎企业文化。 多项目下，矩阵制是常用的组织结构形式。但因为矩阵制容易产生多头领导、权利交集和责任真空，近一、两年来，业界许多领先企业一般采用直线职能制与矩阵制的混合制组织结构形式。 第二步，划分项目类型 项目类型有不同的划分方式。按照地域划分，可分为本地项目和异地项目；按股权划分，可分为独资项目、控股项目和参股合作项目；按项目规模划分，可分为特级项目、一级项目、二级项目、三级项目等；按阶段划分可分为阶段性项目和全程性项目。 划分项目类型是进行项目管理体系设计的基础。为了“欲繁就简”，通常组合为以下四种项目组织类型：（1）本地直属项目部；（2）异地项目公司；（3）控股项目公司；（4）参股项目公司。 第三步，进行流程设计，建立项目管理体系 多项目下，房地产开发的流程与多项目下的开发流程有很到的不同。例如，单项目下销售由公司销售部负责，而多项目下则有多种情形：有的由公司营销中心或下属的营销（经纪）公司负责，有的由项目部（项目公司）负责，公司只进行计划、方案、价格等的管理，有的由营销代理公司负责。因此必须对各项开发流程进行重新设计。在流程设计工作完成后，就可以针对不同的项目类型分别建立相应的管理体系了。 通常，一套完整的项目管理体系至少涉及以下方面： ㈠项目组织管理（包括各类项目部的组织结构设计，定岗定员，项目部的组建、解散等）； ㈡项目人力资源各类（包括项目经理及其他人员的聘任、解聘、薪酬、考核、奖励、劳动关系等）； ㈢项目资金与财务管理； ㈣项目计划与目标管理； ㈤项目投资决策管理； ㈥项目研发与设计管理； ㈦采购与招标管理； ㈧项目工程管理（包括质量、进度、成本、安全文明、档案管理等）； ㈨项目营销管理； ㈩项目客户关系管理，等。 投资主体虚拟化与管理主体实体化 确立产品模式解决了企业的商业运营模式，建立项目管理体系是解决了企业的管理机制问题。但企业采取什么样的项目体制却是最核心、最根本的问题――体制决定机制，机制决定体系（规章制度）。 但是遗憾的是，尽管许多企业都在不断地探求、完善管理机制，但无不着眼于“职责划分如何更合理”等问题，无论是“金字塔式”还是“倒金字塔式”，无非是在“左倾”和“右倾”中寻求相对合理的管理机制而已，而没有真正意识到问题出在体制上――传统的项目体制是公司和项目部（项目公司）一体化，都具有双重身份：既是投资主体（因为代表公司），又是管理主体（行使项目开发职能）。这种双重身份肯定会不可避免地导致难以控制项目开发成本和管理费用，难以实施有效的考核，进而导致项目计划、目标的偏差率很大，而无法实现项目投资目标。 事实证明：无论是令广大业界企业景仰的“标杆企业”，还是风光无限的“地产大腕”，现今几乎所有房地产开发企业都碰到了同一个问题，也都在思考同一个问题：最有效的项目管理模式是什么？ 通过深入研究分析和实践检验，兰德认为“项目投资主体虚拟化，项目管理主体实体化”是最有效的投资开发模式。 “项目投资主体虚拟化”是指无论是本市项目，还是异地项目，都尽可能地注册成立一家具有独立法人资格的项目（投资）公司，该项目（投资）公司所有的法人证照、财务等由公司统一管理，除法人代表、财务负责人等由公司领导兼任以外，没有任何其他人员（但列支管理费用）。 项目投资主体虚拟化的益处 ◆有利于项目融资（包括债权融资和股权融资）； ◆有利于规避法律风险； ◆有利于财务核算； ◆有利于税务筹划。 “项目管理主体实体化”是指由公司（或再引入社会上专业的项目管理公司共同出资）相对控股的（但不是每一个项目都注册一个）具有独立法人资格的项目管理公司，并将部分项目的开发实施工作交由项目管理公司，项目投资公司与该项目管理公司签署《项目委托管理协议书》，并支付一定额度的管理费用。 “项目管理主体实体化”的益处 ◆有利于控制项目开发成本和管理费用； ◆有利于实施有效的考核； ◆有利于项目投资目标的实现。 “项目投资主体虚拟化+项目管理主体实体化”尽管还需要进一步完善，但大量实践表明，这种开发管理模式解决了多项目管理的体制问题，也符合国际上“投资商与开发商相分离”的主流业态形式，应该是最适宜、有效的多项目开发管理模式。
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[从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相].袁一泓.扫描版.pdf
内容介绍：读一本《从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相》，并不能让地产商给你买房打八折，却能让你看到地产的过去二十年和未来十年，掌握经济大势、房价涨跌的根源。冯仑说过，掌握规律的人会更加从容理性。这本书里，你将看到：最客观的地产真相剖析：房价疯涨，根源究竟为何？本书将为您揭示房价上涨的四大根源。最生动的地产大佬创业故事：潘石屹，冯仑，王石，任志强......地产大佬财富后面隐藏着怎么样的故事和秘密？最实用的房产置业指南：市场上唱空派唱多派各执一词，我们该如何判断，做出理性的选择？最可靠的未来十年房价预测：2011~2020，房价到底会怎么走？房价真正的拐点会在什么时候出现？目录:序浮云里的神马(冯仑)自序第一章人民被地产奴役第1节80后的未来第2节甘愿做房奴却没有资格第3节公务员也是人民中的一员第二章地产商阶层的崛起第1节在愤怒的谩骂声中成长第2节没有1998年房改就没有潘石屹的今天第3节资本市场成就一批超级地产富豪第三章被地产捕获的国内生产总值第1节为什么要救地产？第2节像网瘾一样的土地财政依赖症第3节根子在于土地招拍挂制度第四章银行被绑上了战车第1节银行家对地产商说：如果你病了我就请人伺候你第2节以金融安全的名义第3节货币！货币！货币！第五章保障房重划中国房地产版图第1节保障房建设已成为2010年~2011年的政治任务第2节数千亿的资金缺口：银行是否愿意贷款？第3节2011年～2012年：地方ZF需花血本建保障房第4节2012年保障房或占住宅市场半壁江山第5节以公租房替代经济适用房？第六章多年调控为何遏制不住房价第1节调控：不能说失败但很难说成功第2节决定房价上涨的四个关键因素第3节中国楼市何时崩盘？第4节调控中受伤的地产商第七章人民呼唤铁腕附录1地产大佬创业史一、宋卫平：豪阔如风二、许家印：不知我者谓我何求三、张力、李思廉：这对搭档何时分手四、有硬度的黄文仔五、朱孟依只是个传说六、黄怒波：诗人在资本家的翼护下歌吟七、吴亚军：我唯一的爱好是工作八、王健林：后来居上的“老大”九、易小迪：简朴的力量十、2004年以前的孙宏斌附录2房地产调控大事记(1998～2010)[hide][/hide]
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泡沫背后的中国房地产真相：《从沸腾到癫狂》
内容简介 从2005年开始，数年来资产价格的暴涨，迅速拉开了社会成员之间的距离。住房数量俨然重新定位了人们的社会经纬。 不断高企的房价，改变了两代人的生活方式，也改变了人们的价值观。我们看到80后刚参加工作就遇到房价暴涨，要买房就不得不透支父母毕生的积蓄；有些人房租都付不起，有些人却可以全款数千万买房；公务员本是人民中的一员，却享有普通人不曾有的优先权...... 在现今中国，被地产绑架的不只是普通老百姓。不论穷和富，不论官与商，每个人都被裹挟其中，没人能置身事外。房价不断暴涨，民众巨大失落，在这个过程中，地产商被谩骂、被妖魔化，GDP被地产捕获，银行被绑上战车，房价越调越涨。 在这个市场中，有人唱涨，有人唱空，围绕房地产，舆论乱象横生。房价不断上涨的根源到底是什么？保障房能否重划房地产版图？多年调控为何遏制不住房价？谢国忠预言的地产泡沫破灭是否会实现？未来房价趋势将如何演绎？ 在喧嚣和纷杂中，本书发出理性之声，揭示影响房价的四大根源，剖析房价未来十年走势，直指复杂问题的本质，给广大普通置业者以最可靠的地产分析，最理性的趋势预测，最实用的购房指导。 作者简介 袁一泓，笔名李一戈，财经观察家，房地产独立评论家，资深媒体人士，知名财经专栏作家，从事产业、财经和房地产报道逾16年，曾为《中国房地产报》副主编，现为《21世纪经济报道》地产新闻总监。坚信“只有将这一代的年轻人，从沉重的房价奴役下解放出来，还给他们自由而非枯滞的心灵，还给他们创新而非等待的向往。解放年轻人，就是解放一个民族，就是解放一个时代。”读后感看完袁一泓的新书，一个最大的感觉是：不管是对中国房地产过去十几年发展的梳理和解读，还是对其未来命运走势的判断和期许，袁一泓的的确确是一个“务实派”。如果把开始推行住宅分配货币化的1998年算作中国房地产市场化元年，他十六年的房地产记者从业经验要比这元年还早两年。正是由于这份资历，使他无法以完全超脱的姿态去看待行业，无法将其仅仅当作实验室样品去做纯定量或定性的分析，无法仅仅通过查数据、看报表去判断行业走势，然后貌似客观冷静实则没心没肺地发布一个个耸人听闻吊人胃口的报告。 房地产市场对他来说是一个怪物，但却是一个有血有肉的怪物，几乎整个中国都被这个怪物奴役着，或者成为它的帮凶，或者成为它的美餐。从消费者到地产商，从银行到ZF，甚至包括袁所浸淫于斯的地产媒体，概莫能外。而这其中最堪同情的是那些对房价望洋兴叹的国人，他们有的连成为一个住宅消费者的资格都没有。 冯仑在序言中指出，袁一泓对房地产有太明显的道德投射。我想这是无法苛求于一个持批判态度的观察者的。在他身上何止有道德感，当他比别人知道越多，思考越深入时，当他见惯政策的每一次失误都在推高房价，各种黑幕操作大行其道时，基于一个知识分子起码的良知和正义，悲天悯人也好，忧国忧民也罢，各种道德情愫又怎能不油然而生？在袁一泓那里，解放被房价奴役的人民，已经到了解放一个民族和时代的高度。 这本书从“被房价奴役的人民”、“迅速崛起的地产商”、“GDP主义的ZF”、“被绑架的银行”四个角度，以及推动房价上涨的四个因素（不平衡的分配制度、招拍挂的土地出让制度、长期货币超发和刚性住房需求）入手，对过去十几年给出了全新的论述。高度的专业性让本书充满足够的硬度和深度，但由于作者对历史脉络把握的准确和对细节的熟稔，各种材料处理起来举重若轻，再加上故事性的叙述和灌注于文字内部的情感温度，读起来不似同类书那样枯涩，而时有如沐春风之感。 生活中遇到朋友，提到房地产往往会不屑一谈，再或者就是愤怒，很少能有平心静气讨论的。我想这恰是一本可以平心静气一读的书。怀着对房地产莫名仇恨去读恐怕要失望了，它并不迎合仇恨，而是用一种通俗的方式来教会你运用理性。那时你就会知道，痛骂任志强是没有用的，而且还骂错了对象；骂市场化道路也是错误的，因为中国从未有过真正的市场化；骂ZF也许可以悄悄一骂，但是离开ZF，可能会更糟。 一个庞大的悖论。国人受房地产这么大伤害，却找不到一个完全责任的施害者；而要解决问题，办法又那么少。我想，这正是袁一泓为什么是一个“务实派”的原因，也可以解释他的见解有时何以那么分裂。作为一个务实的中间派别，真正的裂痕在他的内心里面，从未弥合过。他一方面信奉自由市场，反对行政干预；但又对调控充满幻想，甚至到呼唤“铁腕”的地步；而当调控到来时，却又难掩悲观。我觉得读者可以仔细阅读他对地产改革的“书生建议”，一窥一个务实派内心的分裂与纠葛。 中国ZF从去年开始的保障房计划是一个信号。这个计划如果运行的好（我们姑且这么假设），将是还房地产一个本来面目的机会。该计划的最好结果是：国人一方面能够得到住房保障，同时不会失去投资地产的自由。如果把该计划作为一个行业分水岭，袁一泓这本书，就有了为过去十几年行业发展总结陈词的意义。他将这十几年总结为伟大而卑污的“黄金时代”，而接下来是要步入良性循环的“白银时代”还是直接堕入万劫不复的“黑铁时代”，全看ZF是否能够从法律的角度持续推行该计划。 这一次，袁一泓依然选择期待，但并不表示乐观。这就是务实者的痛苦，也正因如此，我反而更喜欢这个人，喜欢他无法超脱于世外，喜欢他思考中无法弥合的分裂。他是一个清醒的批判者，也是一个充满道德温度的人。他的道德感虽然在房地产这个怪物面前那么无力甚至多余，但行业却不能失去这样的声音。
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中国大妈错在哪：“聪明钱”已转战美国房地产
“尤其是美国房地产，目前美国股市已经创出历史新高了，但房地产价格还远远低于金融危机前的价格。”当“中国大妈”抢购黄金的时候，“聪明钱”是不是早已转战美国房地产？ 眼下，金融市场最重要的信号莫过于“美联储计划逐步退出QE”了，这一信号也强化了市场对于美元强势周期开启的判断。随着美元指数的走强，黄金长达十二年的牛市或将终结。美国债券长达数年的牛市也可能面临结束。相反，美国股市、房地产均将迎来利好 近期金融市场最抓人眼球的新闻莫过于“中国大妈对阵华尔街”了。然而，短短一个星期之内，“中国大妈”的资产已经大幅缩水。虽然最终投资收益还难以判定，但是随着经济的企稳，美元的逐步走强，与其走势相反的黄金能否重振雄风着实让人怀疑。 众所周知，广义上的大类资产包括现金、房产、大宗商品、黄金、债券、理财产品及权益类资产等。学术研究表明，投资组合收益的91%是由资产配置决定的。可见，资产配置的重要性，怎么强调都不为过。而把握各类资产之间的正负相关性及大周期变化，又是重中之重。否则，一旦方向搞反，“越努力越悲催”。 眼下，金融市场最重要的信号莫过于“美联储计划逐步退出QE”了，这一信号也强化了市场对于美元强势周期开启的判断。而美元强势周期之旅的开启，各大类资产都可能都迎来周期转折点。 早在去年12月，美联储内部就已出现2013年QE应该减码的声音。当时市场就判断，QE减码最快可能在13年下半年开始，到2014年完全退出，随着经济的进一步复苏，2015年美国进入加息周期。 而随QE操作扭转的预期，弱势美元也悄然展开升势。当时广发证券宏观经济分析师陈果就指出，“虽然美元指数不会在未来一两年猛烈上升，但很可能，从中期看，美元这轮牛市的起点将在2013年开始。” 上述判断已经被市场验证。从年初至今，不但美元指数已从79攀升至83附近，而且种种迹象表明，QE的退出信号也越发明确。 5月10日，美联储方面进一步“放风”出来，称美联储官员们已在筹划退出QE的策略，当局计划通过谨慎、随时可能暂停的步伐来削减债券购买规模，但相关措施启动的时机仍在讨论中。\ “虽然具体时间还不明朗，但是市场都已经预期QE退出时早晚的事情。”好买基金分析师曾令华告诉记者，随着美联储退出QE预期逐步增强，美元强势周期开启，各大类资产都可能都迎来新的周期。 他特别指出，由于包括黄金在内的大宗商品是以美元计价的，随着美元的上涨，此类资产将进入下行通道。而如果经济一旦企稳，市场对资源品的需求可能提升，大宗商品价格或有可能重拾升势。与大宗商品不同，黄金本身是不产生经济价值的。随着美元指数的走强，黄金长达十二年的牛市或将终结。 QE对其他几类资产的影响，则有好有坏。据了解，由于QE退出后，直接影响的是联储购债规模，美国债券长达数年的牛市可能面临结束。而在全球降息，美元强势之际，大量资金可能回流美国，QE退出后，美国股市、房地产均将迎来利好。 “尤其是美国房地产，目前美国股市已经创出历史新高了，但房地产价格还远远低于金融危机前的价格。” 当“中国大妈”抢购黄金的时候，“聪明钱”是不是早已转战美国房地产？
