转帖：在广州看到惊人内幕：房地产业即将迎来倒闭潮

在广州看到惊人内幕：房地产业即将迎来倒闭潮和讯2011-07-2619:36:34　　“最后一根稻草”压垮中国房地产企业——已近在咫尺!　　由于过度重视与地方ZF关系，而过度轻视宏观战略预测，过分蔑视社会公众怨声，中国大部分房地产企业正将迎来严峻宏观调控和市场泡沫破灭的严厉惩罚——未来6-12个月，中国房企将会有相当比例破产倒闭。　　房地产企业的最后一丝侥幸正变成绝望。2010年调控以来，银根收紧，房地产的企业信贷和个人房贷都急剧紧缩，股市融资也停顿下来。2011年以来，房地产商的最后希望只有房地产信托了。但是这扇门也在逐渐关闭，一季度房地产信托总额由2011年4季度的659亿下降到443亿元，占总信托的份额更是由14.9%骤降到4.69%。此后下降更快，而借贷成本急剧上升，由10%上升到20%，甚至个别达到30%。　　这扇门终于在6月份关上了。从17日起，国内主要信托公司已经暂停除保障房以外的房地产信托业务。虽然此次监管层并未以红头文件的形式下发，而是采用了电话逐个通知的“窗口指导”。此外，监管层还要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。这意味着实际卡住了房地产信托。　　房地产商应对宏观调控的另一个对策是，东方不亮西方亮，一线沿海城市已涸泽而渔了，就转战二三线城市，炒热这些地方的楼市，通过预售购房款的方式，以获得流动资金，维持一线城市的运转费用。今年上半年，二三线城市楼价继续上涨让它们又看到了一丝生机　　上周，这两个指望绝处逢生，侥幸过关的最后幻想都破灭了。　　7月18日消息，二三线城市的“限购令”名单不久将出炉。据悉，住建部已着手调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并据此圈定新一轮的限购城市名单。这与国务院常务会议日前强调要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策的决定几乎同步。　　7月20日，银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，刘明康主席要求，银行金融机构审慎开展与地方ZF之间的战略合作，警惕网络借贷、民间借贷和小额贷款公司等领域的风险，密切关注二三线城市的房地产市场风险。　　7月22日，中央政治局召开会议，会议指出：“要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。”　　从住建部到银监会，再到国务院，最后到最高核心层的党中央政治局会议，均一再强调“房地产调控的决心不动摇，力度不放松”。由此可以断定，已经关紧了的房地产融资大门不可能短期打开。除非相当一批房地产企业倒闭，由此带动房价较大幅下降，楼市调控成果得到明显体现。　　时至今日，合法融资主渠道大门已经关严，地产商的“最后一根稻草”是民间借贷。上周，本人到广东调研，与当地两个代表性商会进行了较充分的交流，得知，即使是商会朋友之间，地产的借款利率已经达到了年40%——这一利率意味着，如果借款两年半，其本金都会被耗光。　　现在已可以肯定地判断，中国地产商10年以来的好日子走到了尽头，很多地产企业已经深陷“四面楚歌”绝境，逼近“霸王别姬”时刻。在不远的将来，房地产业将发生很多令人唏嘘不已的悲剧。　　然而，地产商未来的“悲惨世界”很少有人会同情。因为其中很多人的暴富本来就是对社会公众的侵夺，当然他们贪的是小头，地方ZF占的是大利;因为中央三令五声，三轮调控，很多人置若罔闻，一路对抗走到黑;因为本人和中华元智库自2009年以来不断升级对房地产危机的警告力度，然而很多人将之作为耳旁风。　　2009年10月19日，本人撰文《房地产泡沫已成中国人财富最大威胁》(首发于第一财经日报)指出：最令人头疼的是，房地产泡沫的隐患正日益放大，如果不能果断有效遏制其继续膨胀的态势，如再膨胀三年，将难免出现巨大雪崩，也难免将击穿中华文明复兴的经济底线，最糟糕的是，它与全球纸币崩溃(主权债务危机)同时袭来，则中国国内矛盾将空前激化，中国将难免被迫用武力向外转嫁社会危机。　　2009年年底，笔者连发《房地产泡沫硬在地方ZF既得利益》、《结婚房为何会成为中国人命运绞索》、《楼市泡沫雪崩为何十倍猛于A股大跌》、《当泡沫难免，推高股价比推高房价好》、《中国楼市泡沫：黄金眼中大，人民币眼中小》(以上文章均刊发于第一财经日报)，为2010-2011必将越来越严厉的楼市调控预警。　　2010年以来，中华元智库不断升级房地产危机预警，1月推出战略报告《中国房地产泡沫正将盛极而衰》;2010年3月，刊发《楼市轿子理论：坐轿者快把抬轿者压垮了》;4月刊发《房产盛极而衰黄金将成为中国投资品之王》(以上两篇文章刊发于第一财经日报);2011年1月，推出战略报告《中国楼市：回调或崩盘》;2011年3月，推出战略报告《中国楼市拐点已到》……如此不断预警，作为战略预测者的中华元智库已经是尽心尽力了，只能说破产倒闭真的是这些地产商的宿命了。　　这种“战略迷失悲剧”仅仅地产商的笑话吗?非也，类似的悲剧正在金融业拉开帷幕，随着全球主权债务危机的蔓延，全球纸币危机的深化，纸币信用资产正日渐逼近大崩溃的前夜。倘若这个大崩溃像现在房地产危机这样降临，那些缺乏黄金、石油、铜等实物资产财富，主要是纸币信用资产——现金、债券、证券等的金融机构，将面临灭顶之灾。这包括中国大多数保险公司、证券公司、基金公司，相当大比例银行、信托等等，相当有可能遭遇严峻的信用风险，甚至一些金融机构将被清零。这个越来越大的未来悲剧可能，本人已经预警了5年时间。　　“战略迷失悲剧”未来还可能发生在地方ZF身上，过去很多年，地方ZF一直是以“土地招拍挂”等手段，不断扩张既得利益，这样下去，终究有物极必反的时候。一言以蔽之，“公务员泡沫”将是中国最后的泡沫，而这个泡沫现也开始走向破灭的道路。

[轉貼] 浅谈房地产工程中的成本控制 (1)

一、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般占建筑安装成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上。设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%.但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，随意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：高层住宅中每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视设计，以避免先天不足。二、招标投标阶段的成本控制包括两部分：项目招标过程中的成本控制和合同的签订工作。1、项目招标过程中的成本控制工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。（2）做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。（3）合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。2、做好合同的签定工作应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。三、施工阶段的成本控制施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：1、抓好合同管理，减少工程索赔在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。2、从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制。按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额，核价后支付相应的工程进度款。3、从技术措施上展开项目投资的有效控制对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。4、从经济措施上展开项目投资的有效控制严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行提供，以达到降低造价之目的。四、竣工阶段的成本控制该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。五、结束语成本控制不光是包括建设实施阶段，在投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方面综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。

中国房地产业季度分析报告(2010年4季度)

12010年4季度房地产业发展环境分析1.1宏观经济形势分析1.2产业政策环境综述1.2.1保障性安居工程建设继续成为ZF的工作重点1.2.2三部门发布政策严控外商投资我国房地产业1.2.3银监会进一步加强对房地产信托业务的监管1.2.4严格落实房地产用地调控政策闲置土地清理力度加大22010年4季度房地产市场运行情况2.1房地产业综合景气度分析2.1.1企业景气指数继续运行在“较为景气”区间2.1.2企业家信心指数与上季度持平2.1.3“国房景气指数”继续回落2.2房地产市场供给情况分析2.2.1房地产开发投资平稳快速增长2.2.2房地产开发企业资金来源增速回落2.2.3土地开发面积增速迟缓新增供应量增长缓慢2.3房地产市场需求情况分析2.3.1居民对未来房价持上涨预期房地产继续成为投资首选2.3.2全国商品房销售量明显反弹2.4全国房地产市场价格变动情况32011年房地产业发展趋势预测3.1宏观经济形势预测3.2房地产行业政策环境预测3.3房地产市场运行指标预测3.3.1房地产市场供给有可能大幅增加3.3.2房地产市场销量仍可保持小幅上升趋势3.3.32011年房价涨幅将呈回落态势，但仍面临上涨的现实压力表目录表12009年4季度-2010年4季度各产业累计国内生产总值及增长情况表22010年以来各级ZF部门出台的主要保障性住房政策表3《通知》的政策要点及主要内容表42009年12月-2010年12月房地产开发综合景气指数及主要分类指数表52009年12月-2010年12月累计城镇固定资产投资与房地产开发投资及增长情况表62009年12月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资完成额及同比增长情况表72009年12月-2010年12月累计不同地区房地产开发投资完成额及同比增长情况表82009年12月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况表92009年12月-2010年12月累计全国房地产开发企业土地开发面积与购置面积情况表102009年12月-2010年12月累计全国商品房施工面积及同比增长情况表112009年12月-2010年12月累计全国商品房竣工面积及同比增长情况表122009年12月-2010年12月累计全国商品房销售情况表132009年12月-2010年12月房屋销售价格指数表142010年12月份70个大中城市房屋销售价格指数表152010年12月份70个大中城市房屋销售价格指数（续表）图目录图12008年4季度-2010年4季度各产业累计国内生产总值增长率变动趋势图22008年4季度-2010年4季度房地产投资和GDP增长率变动趋势图32008年4季度-2010年4季度房地业企业和全国行业企业景气指数走势比较图42008年4季度-2010年4季度房地产企业家与全国企业家信心指数走势比较图52007年12月-2010年12月房地产开发综合景气指数及主要分类指数走势图62008年12月-2010年12月累计固定资产投资与房地产开发投资增长率变动趋势图72009年11月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资构成情况图82008年12月-2010年12月累计不同用途房地产开发投资同比增长率变动趋势图92009年11月-2010年12月累计东、中、西部地区房地产投资额完成情况图102008年12月-2010年12月累计东、中、西部地区房地产投资同比增长率变动趋势图112009年11月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况图122008年12月-2010年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势图132008年12月-2010年12月累计开发企业土地购置面积与开发面积及同比增长趋势图142008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长趋势图152008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长趋势图162008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长趋势图172008年12月-2010年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长趋势图182008年12月-2010年12月全国70个大中城市房屋销售价格指数同比变动趋势图192008年12月-2010年12月全国70个大中城市房屋销售价格指数环比变动趋势

调控深入削弱估值优势 券商谨慎看待房地产股

调控深入削弱估值优势券商谨慎看待房地产股2011-7-22　　地产板块在6月开始的反弹中整体涨幅接近15%，经历了这一轮估值修复后，近期券商对于地产股态度再度转入谨慎。　　压房价砝码还在增加　　7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，特别强调，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。会议内容一是有望促成下半年房价的实质性下调，二是明确了房地产调控不会放松的立场。本次政策是在原有政策上的加码和对原有政策从严执行的强调，引发市场担忧和谨慎。　　德邦证券认为，市场供给增加和政策收紧会促使下半年房价调整。一方面，1-6月数据显示，房地产投资仍然保持高位，房地产企业资金来源中自筹资金占比持续上升，为缓解资金压力，预计在三、四季度，房地产商会加大推盘量，市场供给将充足。另一方面，6月份市场成交量同比增速上行，而价格却未见实质性松动，尤其是二三线城市价格同比涨幅居前，促发“限购”政策的加码和严格执行的重申，政策未见松动，反而趋紧。市场供给增加和政策加紧有望促使下半年房价调整。　　地产销售增速还在下降　　西南证券指出，从目前的情况看，由于调控的深入进行，地产销售增速出现大幅下降。虽然近两个月同比略有回暖，但也只是因为基期数据的技术性问题，其绝对量依然很低。从资金周转的角度来看，大部分地产企业存货走高的同时，销售成本也在增加。也验证了对于大多数企业而言销售的速度并不理想。另外，从销售结构来看，近期销售增长较好的多为二三线城市。而随着调控政策的持续进行，二三线城市的销售亦会受到影响。因此，地产企业的销售速度在未来一段时间内，有可能持续在低位徘徊。从而对地产企业的资金造成很大的压力。　　对于此前市场抱有较高预期的保障性住房，湘财证券认为，“在建保障性住房预计年内建成400万套以上”，“确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。”明确了保障性住房的完工和开工两个指标，两个指标渐趋至合理水平，但较先前估计的指标水平有较大幅度的调整。同时从新开工和竣工数据之比来看，也比较符合实际情况。该指标远低于普遍预期和从本次明确的保障房指标看，房地产投资的主体还将是商品房，而保障房是增量补充。　　后市整体或难跑赢大盘　　西南证券认为，在目前的情况下，有两个方面决定着地产板块估值水平。第一、对新的政策调控出台的预期正在减弱，有利于板块在短期内形成一定幅度的反弹；第二、前期调控政策的效果将在下半显现，从而对公司业绩预期产生较大影响。往往在地产板块经历了一次较大反弹之后，估值优势将变得并不明显，而伴随而来的有可能是一次较大的调整。因此我们持谨慎态度，给予地产板块“跟随大市”的投资评级。　　安信证券认为，流动性决定地产股表现。前期地产股反弹可能与几种因素有关：龙头公司销售同比数据好；板块估值低；参与保障房建设可获中票融资支持；预期通胀下行流动性有所改善等。而从日本地产股40年的表现和经验看，以信贷和贸易顺差决定的流动性足够好，才能使得地产股超越大盘。而中国年内信贷、顺差等的走势似乎难以使流动性改善达到那样的程度。作者：钱潇隽来源：《上海证券报》2011年07月22日

房地产的繁荣——传销在中国的最高级模式

以这个为标题，一是表达观点，二是吸引眼球。以本人真实的信息收集和推理为主线，引论坛有识之士辩论与拍砖，愿大家在激辩中获得自己的答案。或许历史上从未有现在这般光怪陆离，在这片神奇的土地上每天都有神奇的事情发生，无论你切齿痛恨还是抑腕叹息，它还是发生了。我的家在中部一大省的某个地级市。几年前，这个城市悄然兴起了两种民间借贷，一种是大家常听到的私人高利贷，市民们从银行把钱取出，以月息两分到三分不等的利率将钱借给一些突然出现的投资公司，或者神通广大的某些人物，然后以计结或年结的方式，获取高额利息收入，若以三分计，则一万元到年底便可有利息收入三千六百元，远高于银行利息收入。几年以来，已获得好处的市民趋之若鹜，几乎达到全民皆贷的地步，大街上的投资公司更如北京的房地产中介一般，鳞次栉比，慰为壮观，月息高的已升至一毛。另一种是租车公司的兴起，这些公司的车都是新的，以三万元左右的国产QQ为多。租车公司以高出原车一倍的价格收取租赁人的押金，本金一押三年，日租金仅一元钱，三年之内，汽车报废维修，保险等费用均由公司承担。三年之后，本金返还，汽车归个人所有。天下竟有如此好的事情！！！聪明的才子佳人们应该马上反应到：他们这是赔本买吆喝吗？他们的利润从哪里来？也会有人推导到：一辆QQ押金六万，便可再购进两辆，再以十二万租出，再购进四辆QQ。。。以指数方式实现雪球式滚大收入。。。而公司是这样解释的：我们把租来的钱去做项目了。。。究竟是什么项目？能够让它产生的利润大到如此惊人的程度，使得它的收益，抵销到三年之后的退押金冲击资金链后，加上汽车本身的成本费用等，还能够有所盈余，难道他们不怕崩盘吗？我每每回到家乡，看到满大街百姓开着租来的车来回穿梭，我都冷汗直流。不敢想像，这背后的深渊有多么的可怕。就在不久前，随着内蒙金利斌自焚，江浙私人借贷崩盘事件不断报道出来的时候，听到从家人的电话里传来令人震惊但又早已预料的消息：我的家乡出现私人借贷崩盘的兆头。一部分借贷人，包车去追要本金，从揽贷人那里追到她上线的北京某处，又从北京某处追到东北的某处，找到源头，是一家东北某开发公司。他们声称没钱，因为资金早已投入到项目里去了，要想讨回本钱，要等“项目”卖出去，马上就可以还钱。五分的利息层层盘剥，直到最终的“项目开发人”手里，已翻至几倍我不知道，但一个金字塔形的传销Model已经在此时浮出水面。而仅这第一桩事件相关私人资金已达近亿元之巨。与此同时，有个别租车公司也已崩盘，气急败坏的租户联合砸了公司，抢走了里面为数不多的几辆剩余汽车，老板，早已不知所踪。所有的资金去向也已经追至源头，只有一种项目，才有这般气势和底气，来做这金字塔的塔底。一个远远偏离自身价值的价格加上庞大的成交量，才能够支持祸延全国的这股全民传销如此长的时间。每个泡沫的崩盘都是在失去巨大的承接力之后，都是在全民欢呼的那个时刻，当我们识别了这种模式之后，那么即使它进化和包装得再完美，结局也一定是：链条的最终多米诺骨牌式崩盘。答案呼之欲出：房地产的繁荣，中国史无前例全民传销的最后一棒！我为中国难过现在，我向大家提出一个问题？为什么会这样？根源在哪里？这是不治之症吗？

[轉貼] 房地产项目设计阶段的成本控制

作者：陈志强设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。　　1.推行设计招标，择优选择设计单位　　积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。　　2.开展限额设计，有效控制造价　　积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。　　当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。　　3.采用合同措施，有效控制造价　　针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。

关于房地产的文章

　　.算买房投资收益率，知房价必跌。一些债券型基金和银行理财产品年收益在10％以上（2007年集合打新股15％）。100万的房子的租金实际收益1万元，只有1%的回报。如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万，即每月1万元。12万/家庭收入的0.5用于买房=租户家庭年收入24万。人年收入12万就要申报个税，家年收入24万的富人大多有多套房，指望比你更富的人来租用你的房？在样样都涨只有工资不涨时，非富人连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了，加上正府大盖廉租房和房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场，房租根本就涨不动。今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。房租涨不动是房市的“不治之症”，它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。为了起码的回报，结果只能是房价下跌一半到50万元。1万的租金实际收益/50万元=也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率。　　算通膨对房租房价的影响度，知房价必跌.如果房价继续上涨，通膨就会继续，后果是，有的实业获利减少，看到炒房有大利，就抽资甚至关厂去炒房，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业，求租的人少了。工资不涨却样样涨，租房人的消费能力下降了，你提租价我就合租，房子空得更多了，租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。将来，如果通货膨胀率更高，如果房价由100万再涨到200万，银行利息就会升到10％以上了（1993年前后的通膨中，利息加保值贴补最高曾大于20％），房租实际收益还是1万/200万=房租收益率下降为0.5％。房租收益率只是钱存银行的20分之1。买房吃20倍的大亏，房价必跌。房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!　　算近期价值，知房价必跌.30年来，哪种商品只涨不跌？在1990年买一部摩托车，当时用了3年的工资，现在2个月可以买一辆。1994年月平均工资300多元，装电话初装费追涨到5000元，是现在的100倍。回头看，那钱花得真是冤啊。牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样套死的。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入，最高见到30元，熊市里回到5元，5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手，白白付出了5年的机会成本。什么是价值？真正的价值不但是由物质构成的，也是由精神构成的。2007年夏的股市，中国船舶(600150行情,股吧)炒高到300元一股。3个月后比它更好的中国石油(601857行情,股吧)2007年11月上市首日最高价48.62元，2008年3月石油价大涨见到110米元，中国石油低见17元，还有一大堆人在杀跌。房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米1万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。牛市高估时车水马龙，熊市低估时门可罗雀，市场就是这样残酷无情的。算长期投资价值，知房价必跌。房价股价就象太阳，有日出必有日落。房价股价就象海水，有潮起必有潮落。炒房炒股就象打架，打出去不收回拳头，你就被对手打倒了。有人说，我不怕跌，我放20年做长期投资。20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退，不会发生大的房熊市？中国已经进入老龄化社会，二三十年后，一对独生子女有几套房，会空出许多房子，可能连租出去都困难，别说再升值了。有人瞎说还要涨20年。房价涨幅26％的话，炒家一年只赚11％。1.26*1.26*1.26=2。即每3年涨1倍。3年后100万元的二手房涨到200万元。6年后涨到400万元。9年后涨到800万元。12年后涨到1600万元。15年后3200万元。18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗？　　算使用价值，知房价必跌。2008年买房，最后5年的按揭越交越生气，20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话，租房时对这样的老态龙钟的破旧房，连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时，银行嫌旧怕被套牢，不肯对买者办按揭。20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了，比如电梯经常坏要爬梯18层，电话线老是暗断，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，却因为几百人在扯皮，修不了，物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变，现在的房子显得外观破旧，结构落后，功能不全，必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短。就象奔腾2电脑用了一段时间后就不值钱，就没人要了一样。有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次，越住越没面子。经过20年的大量建房，加上多子多富的那一代人不少不在了，人口大减，房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？土地使用权有70年，但是到30年以上时，正府一看是危房，外观影响市容，加上当官的瞄上房子下面的土地值钱，就要推倒重建更高的楼房了。30岁+30年=60岁时你还要再花钱买一次房，所以你别以为你一辈子都是有房族，别以为你房奴的日子小于20年。你家90平方/15层=你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样，你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。　　算房价收入比，知房价必跌。国际房价收入比为3到6（年）。6/收入的0.5用于买房=在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。H市新房平均价10000元*90平米/H市平均家庭收入6万=2007年底H市的房价收入比为15（年）。15/收入的0.5用于买房=在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。2007年495万应届毕业生中，100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？一对夫妻大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍，房价收入比为30。22岁+60年=全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐！当前房价再涨一倍的话，不利于讲三个代表，不利于讲共富，不利于讲和谐社会。目前不少一二线城市的房价收入比在15以上。3年前，米国一顾问公司根据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7)，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。

2010年天津市房地产年度报告

参加第一百二十四期官方悬赏活动https://bbs.pinggu.org/thread-1147154-1-1.html2010年天津市房地产年度报告144页目录&附件目录宏观政策背景研究5一、宏观经济发展51、2010年全国宏观经济走势52、2010年天津市经济走势简析72-1天津市GDP走势82-2主要城市GDP走势92-3主要城市GDP增长率走势92-4天津市固定资产投资走势102-5天津市房地产投资走势11二、政策研究121、土地政策122、房产政策133、地方政策244、城市规划275、全国资讯296、天津资讯417、特别关注：2010年新政调控508、特别关注：浅谈2010年利率调整及准备金率上调52一级土地市场研究54一、2010年天津市土地供应情况551、经营性土地供应量价走势552、经营性土地供应结构563、经营性土地供应区域58二、2010年天津市土地成交情况581、经营性土地成交供求对比582、经营性土地成交量价走势593、经营性土地成交结构614、经营性土地成交区域62三、经营性土地成交排名63四、重点地块分析65商品住宅市场运行表现91一、商品住宅二级市场运行表现921、住宅二级市场静态供求分析922、商品住宅年度新增供应走势.933、商品住宅供销对比走势944、商品住宅供应分布情况955、商品住宅历年成交量价走势966、2010年商品住宅销售排名情况967、商品住宅逐月成交走势978、住宅成交价格逐月对比走势979、各区商品住宅成交价格增长对比9710、商品住宅成交分布9711、商品住宅存量情况97二、住宅三级市场运行表现98各区域房地产市场成交分析991、和平区房地产市场分析952、河西区房地产市场分析973、南开区房地产市场分析994、河东区房地产市场分析1015、河北区房地产市场分析1046、红桥区房地产市场分析1067、东丽区房地产市场分析1088、西青区房地产市场分析1119、津南区房地产市场分析11410、北辰区房地产市场分析11711、塘沽区房地产市场分析11912、汉沽区房地产市场分析12213、大港区房地产市场分析12414、开发区房地产市场分析12615、天津中新生态城房地产市场分析13016、宁河县房地产市场分析13317、武清区房地产市场分析13518、静海县房地产市场分析13819、宝坻区房地产市场分析14120、蓟县房地产市场分析148

钟伟：房地产加速进入高危期

目前地方“国五条”细则陆续出台，北上广深的房价依旧坚挺，给人以中国房价仍将持续上涨的幻觉。但诸多迹象显示，从1~2年的周期看，房地产企业的销售平稳、资金成本下降，盈利能力明显改善；从2~5年的周期看，房地产调控的政策风险非常不明朗；从5年以上的周期看，中国房地产业可能逐步步入供给过剩、房价加速见顶的“高危期”。因此可总结为：短期苟安，中期动荡，长期高危。回顾我对中国房地产的判断，主要观点如下：在2003年提出未来5~8年房价翻番；在2009年初房价实现翻番后，我们倾向于认为未来5~8年房价将再翻番；2012年底，商品住宅均价为5800元/平方米，但过去四年住宅供给明显趋于远郊化。考虑到区位变化因素，除了少部分三四线城市，大部分城市的可比房价应已完成再翻番。过去已有的房地产调控政策，大多被批评为对房价上涨起到了火上浇油的作用。时至今日，我们可以理性地预见到，未来将出现的房地产调控政策，将被证明为对房地产颓势下行时落井下石的行政举措。从逻辑和数据看，中国房地产的高危迹象已日益明显。以逻辑来看，推动房地产上升的三大动力是货币化、城市化和人口迁徙。所谓货币化就是超越经济增长和物价上涨的货币超发。过去十年，从M2和信贷新增量看，中国经历了激进的超发阶段，除了推动GDP增速外，以土地为核心的房地产和以煤炭为核心的矿产资源，也吸收了巨额流动性，过度开发使盖房的、挖煤的成为了暴富群体，同时也持续推动房价上涨。所谓城市化就是非农户籍人口和城市常住人口的迅猛增长，城市每年吸纳的人口约2000万，一二线城市房价自然因供求失衡而暴涨。所谓人口迁徙是指人口总量在增长的同时，人口的空间结构也呈现出京沪广深密集、省会城市膨胀、地县铺摊子、村乡基层空洞化的特点。城乡二元化日益悬殊。但这三大动力都在弱化甚至已发生逆转。从货币化进程来看，2011年以来中国经济增长从10%跌落到7%已不可避免，货币供应增速很难呈现过去的快速超发场景，例如M2可能仅能维持在约12%的增速。从城市化进程来看，目前城市化率已超过50%，城市空间布局不合理，大城市病和乡村老幼留守的反差强烈，城镇化不可避免，城市新增人口的绝对数已缓缓下行。从人口总量和结构看，18~55岁具有购房需求和能力的群体在萎缩，向一二线城市集聚的人口从地方精英富豪向普通青年农民工转化。这些都明确无误地提示我们，中国房地产的黄金十年已经结束。如果ZF和开发商缺乏预见力，则房地产很可能不是进入平稳期，而是加速进入高危期。从短期、中期和长期的供求及政策来看，房地产的前景都开始显得黯淡。从长期看，即便从现在到2020年，假定房屋施工和销售面积以每年约6%的低速增长，也意味着未来8年需要完成1.08亿套商品住宅的销售，意味着2020年房屋施工面积可能突破80亿平方米。但从需求层面看，即便城市住宅更新率每年为2.5%，也仅顶多相当于每年600万套的住宅需求。此外向城市迁徙的人口可能会带来300万套的需求，因此从长期看，房地产可能从结构和隐性过剩走向显形和整体过剩。从中期看，房产税的推出将使得行业承受巨大政策冲击，任何对房产税轻描淡写式的姿态都可能遭遇市场的严厉惩罚。从短期看，实际上从2011年开始，房屋销售面积已钝化为个位数增长。虽然严格意义上来说，房地产库存应是施当年施工面积加待售面积，再扣除已售和停工面积，但当年施工/销售面积仍是一个粗略衡量供求状况的指标。从施工和销售面积看，2006年分别为11.6亿和6.2亿平方米，2008年为27.4亿和7.6亿平方米，2010年为40.6亿和10.4亿平方米，2012为57.3亿和11.1亿平方米，销售增长已迟钝但施工膨胀未见收缩。问题仍在麻木地积累和放大中。就2013年而言，疲弱的经济带来了资金价格的持续下行，“国五条”等措施放大了京沪核心区房价上涨对房屋整体需求的示范效应，使得更多三四线城市居民忘记了其生活的区域房价已涨不动的基本事实。今年是开发商的出货年和攒钱年，是购房者幻觉破灭前热情尚存的转折年。中国的房地产，已在加速进入高危期，很难扭转或缓解。

任志强：房地产税对房价的影响