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信贷政策需跟上房地产调控节奏
资金是房地产企业的生存之本，银行贷款尤其是个人按揭贷款，仍是绝大多数房地产项目顺利运转的重要支撑。坚持房地产调控不动摇，应进一步加强和改进信贷调控，同时全面防范和化解房地产信贷风险 2009年以来，由于一些主要城市房价上涨过快，房地产调控政策频频出台，包括2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9•29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月出台的“国五条”等。在调控政策持续深入的背景下，房地产投资过热现象有所缓解，但房价却未停止上涨。 总体来看，影响房价的因素主要是经济发展水平、产业结构、土地供给、居民收入水平、投资取向、投资渠道、金融环境等。2012年以来，在经济增速放缓、人均工资增幅有所回落、土地供应趋紧的形势下，融资成为影响房地产市场的关键因素。 房地产业作为一个资金密集型行业，对融资渠道有很强的依赖性。目前来看，房地产企业主要通过银行贷款、房地产信托、上市融资、发行债券、民间借贷等渠道筹集资金，而银行贷款尤其是个人按揭贷款，仍是绝大多数房地产项目顺利运转的重要支撑。 央行数据显示，截至3月末，全国地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%，增速比上年末高9个百分点，增速已经连续10个月逐月攀升；房产开发贷款余额3.2万亿元，同比增长12.3%，增速比上年末高1.6个百分点；个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%，增速比上年末高3.9个百分点。这表明，一季度社会融资总量大增，新增人民币贷款增加较多，但大量新增资金进入房地产业，缓解了地产商的资金压力。 由于监管部门严格实施差别化住房信贷政策，加强开发商“名单制”管理，房地产业的银行信贷渠道事实上有所紧缩。房地产企业纷纷通过信托、私募等渠道开展融资，并广泛参与民间借贷，还借助委托贷款、银行理财产品、上下游关联企业、个人贷款等渠道“曲线”获取信贷资金。这也意味着“影子银行”接过了对房地产企业融资的接力棒。 民间投资进入金融领域，也让一些中小企业房地产企业找到融资新通道。他们或与其他小额贷款公司合作，或独资设立投资公司、贷款公司、担保公司、典当行等，并以此为自身提供能够具备融资能力的担保资质，增强了再融资能力。 无论是向“影子银行”借款，还是通过担保进行再融资，银行都是重要的资金“桥梁”。可以说，信贷增长对房地产价格和成交量均起到重要的支撑和助推作用。特别是个人购房贷款的财务杠杆作用，激发了居民购房的热情，刺激了房地产投资和投机性需求。 资金是房地产企业的生存之本。监管部门多次要求银行业机构提高房贷门槛、上浮房贷利率，以影响房地产企业的融资成本，从而达到调控目标。但大型房地产企业往往不愁得不到银行支持，并且面对旺盛的市场需求，还可以将加息成本、税收和土地成本等通过高房价转嫁给消费者。同时，商业银行与房地产企业在某种程度上是“利益共同体”，而在争抢个人按揭贷款业务这一成本低、收益稳定、风险相对较小的“优质蛋糕”的过程中，还会适度放松按揭贷款额度、加快房贷审批效率，从而变相突破监管要求。 可见，坚持房地产调控，除了运用土地、财税政策，增加保障性住房供应等手段外，还应进一步加强和改进信贷调控，同时全面防范和化解房地产信贷风险。为了避免信贷政策在传导过程中不走样，应当建立房地产信贷检测体系，动态、精准地调节商业银行的信贷额度、投向和使用效果等。 同时，要完善房地产信用担保关系，尤其是要切断房地产业与其他行业之间存在的担保链条关系，加强“影子银行”监管，从而全面掌握房地产业融资状况。另外，还要加强监管协调，推动房地产业信息和数据共享，确保信贷政策执行到位，共同促进房地产业健康平稳发展。
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我国房地产市场发展分析
中国的房地产市场从产业发展的角度上看分为四个阶段：地产前启动期（98年以前），地产加速期（99－06年），新房市场稳定期（2006－约2020年），二手房市场主导期（约2020年后）。而现在，房地产市场进入了新房市场稳定期，即新建商品房在全部新增住房中的比例已经趋于稳定，房地产市场的进一步增长主要依赖于需求端的增长。图1.全国城镇新完工住房和商品住房（单位：百万平方米）http://www.tianinfo.com/UserFiles/image/tu1(8).jpg图2.新完工商品住宅占全部城镇新完工住宅的比例http://www.tianinfo.com/UserFiles/image/tu2(4).jpg图3.全国城市人均住房面积（单位：平方米）http://www.tianinfo.com/UserFiles/image/tu3(4).jpg市场日趋成熟使得依城镇人口变化计算住房需求成为可能就本质而言，新增家庭是对住房的最直接需求。而新增家庭的户数取决于人口增长与家庭规模的变化，同时需求的实现又受制约于家庭收入水平。因此在一个稳态的市场，依托人口结构、家庭规模以及收入水平可以构建出一个关于住房需求的基本框架。此框架下的研究可以追溯到上个世纪50年代。Rossi(1955)和Campbell(1960)讨论了人口年龄分布、家庭结构与住房需求的关系。Mankiw和Weil（1989）研究了美国人口结构变化与地产市场的关系，他们认为上世纪50年代左右的婴儿潮导致了70年代房价的上升，并推断房价在将来将逐步下降。Bessy（1997）和Omphale（2000）通过模拟人口结构的不同变迁模式来预测地产投资的需求。我国住房市场真正发展始于1998年国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。前面看到，由于住房市场发展日趋成熟，我国地产市场的发展与人口及家庭结构关系逐渐增强。考虑到住宅市场存在非刚性需求，同时非商品住宅（包含保障房、经适房、国企分房等）不可避免存在空置，从供需平衡表的角度来看，城镇新增家庭和新增住宅总量间的相关性还是能够让人满意的。城镇住房的所谓刚性需求主要来源于两个方面：即新增家庭和拆迁家庭。前者形成的方式包括城镇青年的结婚以及农村人口向城市的迁徙，主要就是大学就业以及外出务工方式的迁徙。图4.美国1999年以来新增家庭户数与新房销售套数http://www.tianinfo.com/UserFiles/image/tu4(2).jpg注：住房销售与新增家庭户数在趋势上有着明显的相关性。图5.我国城市新增家庭户数与住房市场情况http://www.tianinfo.com/UserFiles/image/tu5.jpg注：假设非商品住宅套均面积为70m2。我国房地产市场发展分析：http://www.tianinfo.com/news/news5244.html
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一次性把房地产泡沫说清楚2
四、中国房地产行业最近几年的八大趋势上面章节讲了很多关于房地产价格的要素，下面进入正题，就是在未来的一年、2年，甚至10年，中国房地产行业发展的大趋势，也就是所谓的上涨的空间和投资的机会。个人认为，未来房地产市场的发展将表现出以下几大趋势：1、随着中国第一轮高速城市化进程的基本完成，中央对房地产行业的依赖程度在降低，房地产再次暴涨的机会已经基本没有可能（不排除海外资金爆炒等因素造成局部暴涨）。特别是一二线城市，中国的城市化的硬件指标一定达到一个相当程度，所谓的硬件指标就是商业实施、配套设施，剩下的未完成的已经在规划施工阶段，未来中央对房地产的依赖会降低。中国在过去的十年其实政府作为操盘手爆炒房价的十年，房价的主力推手是政府，因为在2000年之前，中国的城市形象非常差，高端写字楼、商业都奇缺，中国的现代化需要这样一轮高速城市化的阶段，政府作为操盘手，通过控制地价、税收和土地供应，一步一步将房价推到今天水平，一方面通过开发商完成了中国的初级城市化，建设了大量城市配套和形象设施，一方面通过房地产夺取民间资本，用于政府财务开支。过去的十年，高速城市化和需求推动房价暴涨，而在未来的十年，这一动力减弱，中国房价再次暴涨也不再可能。这也宣告着，在中国城市发展的这一大周期内，房地产的牛市彻底结束，剩下的是一个漫长的熊市调整期，之后按照产业发展理论，进入成熟期，逐渐步入衰退期。2、二三线城市将成为未来房地产市场的重心，一线城市房地产市场回归平静。目前的土地交易市场也说明了这一趋势，一线城市的土地价格涨幅有限，成交量下降，甚至大量土地流拍。而二三线城市的成交量和价格都在上涨。所谓的三线城市是那些发展较好的地级市，而四线城市本人并不看好，因为四线城市缺乏产业支撑，而且居住环境和配套有限，外地人购房动力不足，而本地人的收入不足于支撑房价快速上涨。3、未来10年，会是中国保障房供给的高峰期，而且保障房的建设模式创新，特别是“限地价竞房价”模式的应用，会对未来几年的中低端商品房市场形成较大的冲击。其实这几年住房上涨的一个基本的逻辑就是大量中低收入人口等着买房，如果这一部分人口的住房需求被解决，支撑房价上涨最主要的依据将不存在。目前的中国，稳定和执政的延续是所有问题的重中之重，而保障房的建设是稳定的基础。当然目前保障房刚刚开始，还存在保障房建为别墅，保障房变成权利房的现象，而且这种现象在未来的3-5年还会普遍存在。但是随着大量的区域暴乱，不稳定事件的发生，政府会把保障房的高度提高，且在建设模式上面会创新。那未来直接的影响就是中低端商品房的需求减少，且价格的上涨空间有限。4、目前中央政府的调控决心强，并且调控的手段并未用尽，执行也尚未到位，如果未来房价还持续大幅上涨，那调控的力度和执行的强度一定会加强。并且不排除出台新的调控政策，让投机者基本从市场上消失。之前的三个主要调控手段：限购+限贷+限制开发商的贷款，三招都招招致命。限购基本上让50%的投资客撤离市场，再加上一个限贷的严格执行，很多首套房都无法贷款，而2套房极其难贷款，3套极以上完全没有希望贷款，加上限购，连环杀手锏基本上让投资客灭绝，除非愿意一次性付款。而限制开发商的贷款，因为之前2年开发商积累了大量现金，今年年初开发商的现金流不算紧张，银根紧缩到现在，总有开发商会撑不住提前降价，只要这个口打开，之后价格全面的溃败是必然事件。目前政府的基调已定，未来的1一年之内房价绝对不会大幅上涨，如果未来几年内房价再度出现大幅上涨，必然还会有杀手锏出来，就是所谓的房产税和交易税，过重的交易税和持有税一定让投资客血本无归。所以个人意见，别对未来5年的房价抱有太大的幻想，特别是一线城市。当然房价的小涨幅可能本身依然存在，这取决于GDP、CPI和人均收入的涨幅，但这样的涨幅绝对不能支撑投资的高回报率。5、行业的准入门槛提高，开发门槛提高，这直接推进房地产行业融资模式的转变，和行业集中度的提升，也一定程度上限制了价格的涨幅。这个很多人无法想象，在几年前，差不多有个2000万的自有资金（差不多是总投资额的20%左右的资金）就能在二三线城市做房地产了，不需要专业团队，各种资质可以造假，正是这样的低门槛，房地产行业有很多只为利润的快公司。而这种虚假的繁华盛世已成过去，现在行业的准入门槛越来越高，特别是资金门槛，因为土地出让的规范，以及对预售的监管，利用客户的钱来给客户建房子将逐渐成为过去。更大的变化是房地产融资模式的变化，在之前的几年，银行融资是房地产融资的绝对主流，银行贷款里面大量的资产是房地产融资和按揭贷款，比如据说光大银行超过20%是地方政府利用土地的融资贷款，这加剧银行系统的风险。未来，信托和房地产基金将会成为主流，目前银行房地产基金刚刚起步，融资成本很高，基本都在25%以上。但是随着制度的成熟，房地产基金的融资成本应该会降到15%左右的水平，房地产基金将会求稳，求稳定的回报率，这一定程度上要求开发商不追求快利润。特别是商业地产，目前的开发商为了追求短期的售价，往往把投资回报率做到2-3%，这显然对基金而言无法支撑长期发展，如果要维持长期8-10%的投资回报率，唯一的办法就是降低售价。在准入门槛提高，融资模式发生转变的同时，还有一个重要的趋势，那就是行业的并购。据统计中国目前存在差不多1万家在活动的房地产开发公司，长远来看，从1万家到1000家的过程肯定是有的（这是我老板在访谈时的观点，个人认可）。目前而言，并购主要发生在中小企业：大企业并购小企业，中小企业互相并购。而未来肯定会有一部分大企业并购大企业的案例，恒大并购城建只是一个开始。6、随着房地产调控的深入，以及地方债务偿还高峰期的到来，一定会出现部分地方政府技术上破产的情况，这也反向决定了房价不可能大幅下跌，不涨即是调控目标。从目前的情况来看，地方政府的主要收入还是卖地和房地产相关的税，这几项收入在一线城市占比超过50%，在二三线城市超过70%。地方政府的债务超过10万亿，且都是以地方土地作为抵押融资，一般土地的价值打折到5折到七折，但是有一个现实的情况，这些土地一般是城市边缘的土地，本身土地的抗风险能力较差，如果房价出现大幅下跌的情况，比如下跌40%，将是以下几个局面：地方政府的财政收入大幅缩水；银行融资的土地大幅贬值，就算土地出售，因为是郊区的土地，在熊市下基本不会有人接盘，那银行将再次出现2000年前后的大量烂债情况，从技术上将会破产；居民的财富大量缩水。所以还是回到最前面的论述，房价下跌的底部估计会在在20%左右，极少部分个案会达到30%、50%。7、在住宅调控水深火热的时候，商业地产迎来发展的黄金期，但是同时巨大的泡沫也在形成，未来的5-8年，中国的大部分城市都将出现很多年没有出现的盛况，城市的中心大量商业的烂尾楼和没有人气、出租率低的商业中心。关于商业地产的问题，后面拿一个单独的部分做专题论述。8、未来的房地产开发的密度会越来越高，在一二线城市，低密度大户型的产品将越来越稀缺，投资价值凸显。因为调控的目标，以及中国的现实情况，未来的土地集约利用率将越来越高。未来，50-70平的小户型，4.5甚至更高的容积率将成为房地产发展的主流，而诸如之前的纯别墅项目，200平左右的大平层户型将成为市场上的稀缺产品，投资价值凸显。以上这些是个人认为的房地产调控的8大主流趋势，这些趋势将在未来的5到10年逐渐验证。五、关于商业地产的泡沫问题在沉寂了将近10年后，商业地产终于迎来了发展的黄金期，记忆中万达也是在2005年开始大规模进军商业地产，在2009年的时候开始在业界备受瞩目。中国人好像从始至终都缺乏对历史的客观关注，和正面的心态，总是有一种自己一定不会是最后接盘的那个倒霉者的畸形心态。所以大家现在都一窝蜂，根本不管商业地产的实际回报率，涌入商业地产领域。在目前的现实情况下，能达到4-6%的回报率的商业地产项目已经是回报率非常高的项目，而普遍的回报率在2-4%之间，甚至我见过有楼盘的回报率在1%以内。就是这样的回报率，你说商业地产有没有泡沫？当然商业地产和住宅有本质的区别，所以中央政府对商业地产基本没有调控：商业地产不是刚性需求，不影响民生；商业地产的首付五成，对银行金融风险影响较小；商业地产的投资客相对范围较小，这些投资客经济实力较强，抗跌能力强。但是商业地产的泡沫依然严重，最简单的几个泡沫指标就是：投资回报率极低；基本所有的投资客在投资时不看回报率，过度相信未来的预期；商业地产人才近期频繁跳槽，前不久在微薄上，万达的一个高管透露一个案例，说自己手下一个入行2年的小屁孩，还狗屁不懂，被某商业地产项目年薪60万挖角。说句心里话，这样的小屁孩百分之一百专业水平在我之下，我才值几个钱啊？就因为有个万达的光环就卖60万，这挖角的开发商纯属傻逼。之前几年，易小迪曾经说过一句话：商业地产是埋没英雄的地方。这个是在我老板的访谈文章里面看到的一句话，为什么这么说商业地产埋没英雄？因为商业地产没法快，如果商业地产求快，项目必死！住宅做得好坏是赚钱多少和快慢的问题，而商业地产做得好坏是生死问题，按照目前的情况，商业地产做得不好的一定会死。商业地产不是一个人的独角戏，靠一个强的操盘手，撑不起一个商业地产项目，商业地产的前期定位、规划、运营、服务，如果有一个环节出了问题，一定都会死。如果定位出了问题，连调整的余地都没有，如果规划出了问题，商业的价值大打折扣；如果运营和服务出了问题，那后期的经营和升值基本都是空谈。而要完整的看一个商业地产项目是否成功，基本上需要5-10年的时间。很多商业地产项目可能前期销售很好，但是后期运营一塌糊涂，有的可能前期销售、招商都不错，但后期经营越来越差。所以商业地产的价值，的确和地段有关，和规划有关，和定位设计有关，但是最终最核心的本质还是和运营有关，运营的好坏决定了商业地产的价值。而中国目前商业地产的现实情况如何呢？1、中国的商业地产领域，基本上没有几家懂商业逻辑的开发商，充斥的是大量通过商业地产低价拿地，然后通过住宅销售赚取利润的快公司。这样的快公司，你别指望他有经营商业地产的心态，投资这样的项目必死无疑。2、商业地产领域，基本上没有有商业运营经验的开发商，说实话，商业地产的规划和运营问题，如果没有大量的实操经验，这些问题一定是解决不了的。本质的意思就是商业地产一定得教学费，而且这个学费得自己教。因为涉及到规划和运营的问题，这差不多是每个商业地产公司的最核心竞争力，这个比所谓的商家资源还是核心优势。这些东西，没有实操经验的顾问公司解决不了问题。因为你没有实际操盘过，根本不知道后面的招商和业态调整、运营中的到底有多少繁杂的问题。最简单的例子就是，可能一个运货的暗道设计不当，一个烟管设计不当，整个商业地产项目都会死。3、因为融资模式的局限和大量快公司的存在，商业地产的回报率偏低。在西方发达国家，因为商业地产的投资回收期长，一般都是一些追求稳健的基金投资商业地产，比如美国的西蒙公司，因为商业地产的回报率是5-10年以上，所以一般投资回报率都在8%左右。而在中国，除非银行融资出现问题，一般的商业地产公司都倾向于贷款去解决资金问题，常规的操作手法是：商业地产配套大量住宅销售，一般比例在50%左右，通过50%左右住宅销售打平资金；大量的商铺直接销售变现，这是项目的利润；少量持有商铺抵押给银行融资。4、中国的中小开发商，非常抗拒持有商业，就算在没有选择的余地情况下，对持有商业的运营能力偏弱，未来商业的升值并非是运营的升值，而是地段本身带来的人流的升值。在中国目前的商业地产开发商中，除了华润这样的企业，是出于企业战略目标的考虑，会持有大量的商业，其他的公司，就算是一些非常知名的上市公司，在考虑商业地产的问题时，基本的战略思路都是，我最少持有多少商业能保证这个项目存活，能保证其他的商铺成功销售？他们的逻辑思路都是尽可能不持有商业。而很多开发商根本就完全不考虑持有商业，往往是以一些包租、返租销售等营销概念促进销售。因为运营的都不是专业团队，往往是商铺销售完之后，除非是地段非常好，一般情况没几年项目就死掉。就是这样的商铺，你敢投资吗？比如，我现在服务的项目，开发商就是商业全部销售，而且非常抗拒客户了解商业运营的问题，因为如果客户了解了运营问题，商铺销售将面临巨大的阻力。另外一个项目，在中国某知名三线城市，市中心核心地段，有希尔顿顶级酒店，这样的项目，开发商连集中商业都不敢持有。所以对有兴趣投资商业地产的朋友，给大家几点建议：1、别投资那种非专业商业地产公司、小公司开发的商业地产项目，不管他的广告做得多好，价格多便宜，地段多好，规划多有前景，千万别碰，除非你想赌自己的运气。商业地产的便宜没有任何意义，合理的贵才有价值。区域规划不具有绝对的意义，因为规划范围内一定有很多竞争项目。这样的快公司，往往都是皮包公司，赚完钱老板就走人，留下一个和自己在法律上不具有任何关联的管理公司，未来没有任何保证。2、千万别碰那种开发商承诺包租、返租等协议的商业地产项目，如果开发商全部销售不持有的话。因为开发商往往会把前景描绘得非常美好，给你前面几年承诺8%的回报率，看似12年就能收回投资，但是可爱的同志们，开发商一般都是把前面几年的租金反算到房价里面，因为前面几年根本不可能收到8%的回报率，这样房价就会比实际还高。如果后期的运营出现问题，给你100年你也收不回全部投资，因为运营出了问题，商业地产一文不值，就是一堆砖头。3、投资核心区的综合体商业项目时，尽量别投资集中式商业，就是所谓的商场内铺，因为未来的转让是个大问题。选择临街商铺为宜。这种未来的转让、租金都有保障。核心区的临街商任何时候都不愁租。4、投资核心区综合体商业时，一定要投资那种主力店招商已经完全确定的项目，如果一个大商业项目主力店不占到50%的面积，成活的概率很小。除非开发商运营能力非常成熟，本身定位就不是主力店带动的大商业项目。5、谨慎投资有规划和未来发展前景的商业项目，很多商业项目都是在城市的新区，市政府为了卖地，会给新区非常宏大的一个发展规划，但是现实的情况是，除了一二线城市，极少部分三线城市的新区规划具有意义，其他城市的新区规划在未来的十年不具有任何价值，很多城市的级别和发展根本不足支撑新区。这是我多地调研项目的经验。而且就算是一二线城市的新区，发展路径都一样：先住宅，然后是写字楼，之后才是酒店和大商业。如果一个新区，住宅的开发都还没有成熟，也没有居住氛围，就开始给你忽悠商铺投资，这样的项目基本不用考虑。6、在投资社区配套商铺时，一定要实地去调研租金和投资回报率，如果当时的回报率低于6%，基本不用考虑投资。因为社区商铺未来的发展空间有限，租金相对稳定，不会大幅增加，社区商铺未来的经营商家也相对稳定，却承租能力有限，这样的商铺投资回报率是确定的，6%是极限值。当然还有一些更专业的判断标准，比如主力店因素法、哈弗雷利模型、人口系数法等等，这里不展开论述。
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中美都靠房地产
中美都靠房地产2013-6-5每日经济新闻中美制造业持续低迷，全球经济制造房地产幻像。6月3日公布的5月汇丰采购经理人指数显示，5月份制造业PMI终值为49.2，7个月以来首次跌破50荣枯线。官方公布的5月份制造业PMI数据为50.8，较4月份回升0.2个百分点。最乐观的预计是，官方统计的大型企业情况好转，而中小型企业情况不乐观，但从各行业数据分析，官方的统计数据乐观程度令人费解。[hide]资本市场高歌猛进的美国，实体情况不妙。美国供应管理学会（ISM）6月3日公布的数据显示，5月ISM制造业采购经理人指数降至49.0，为2009年6月以来最低，六个月来首次呈现萎缩，因为新订单下滑且出口需求减少。美联储最看重的非农就业数据自去年以来有极大改善，去年9月，美国失业率下降到7.8%，环比下降0.3个百分点，是奥巴马2009年1月就任以来最低点。今年以来，失业率保持在7.5％左右的乐观位置。但共和党候选人罗姆尼表示：“如果把放弃找工作的人考虑在内，失业率接近11%，以任何理性方式衡量，显而易见，我们处于就业危机中。”《美国新闻与世界报道》主编朱克曼在2010年6月为《金融时报》撰文指出，更广义的失业者，即包括半失业者和过去一年内申请过工作的人，约占劳动力总数的17%。整体失业率回升至稍低于10%的水平，但这个数字只涵盖在过去四周找过工作的人。制造业低位盘整，真正带来动力的是大量货币刺激下房地产行业的复苏，中国与美国趋于一致。中国是由于基础货币增加带来的投资量的增加，而美国则是由于美联储量化宽松带来的房地产溢价。6月3日，上海易居研究院发布《2013年5月份典型城市土地成交报告》。显示10个典型城市土地成交建筑面积2222.2万平方米，环比增41.7%，同比增44.6%；土地出让金收入合计669.9亿元，环比增64%，同比大增392.6%，创2008年以来同期土地出让金收入新高；土地成交均价为3015元/平方米，环比增15.7%，同比增215.7%，创三年以来的新高。中原地产研究中心数据显示，前5月，综合土地市场最为活跃的京沪广深4个一线城市，合计土地出让金高达1411.8亿元，相比2012年同期的314.4亿元同比上涨350%。同一天，中国指数研究院发布数据，2013年5月，全国百城新房住宅平均价格为10180元/平方米，环比上涨0.81%，同比上涨6.90%，环比自2012年6月连续第12个月环比上涨，同比则连续第6个月上涨。房地产上升是不争的事实，考虑到人民币升值过程中，虚假贸易带来的一半以上的热钱，地下钱庄，以及地方ZF在城镇化过程中土地成为最大宗融资抵押物的事实，中国房地产上升几乎是定局，是国际热钱与城镇化建设赤字双重压力下的必然结果。与此同时，国人从境外带入的是奢侈品、食品、日用品、电子产品，可见国内制造业面临的压力之大。美国制造业时好时坏，可以说是弱复苏，相比而言，股市与房地产却大涨特涨。5月28日公布的标普/凯斯席勒房价指数显示，截至今年3月的过去一年内，美国20个城市房价同比上涨了10.9%，创七年来最大涨幅。标普道琼斯指数显示，美国20个城市和10个城市房价指数均创2006年以来最大年度涨幅。两大抵押贷款融资巨头——房利美和房地美股价在两年半的时间内股价涨幅均超过1000%，超过了知名大牛股谷歌。美国财政部成为最大的受益者，作为援助协议的一部分，房地美和房利美同意美国ZF以每股0.00001美元的预购价格拥有两家公司79.9%的普通股凭证，期限为20年。作为援助回报，美国财政部持有1171亿美元的房利美高级优先股，持有723亿美元的房地美高级优先股。在6月份的股息支付完成后，美国ZF从房地美和房利美获得的股息总额将升至1316亿美元，接近美国ZF1894亿美元的两房优先股总体投资规模。两房规模越来越大——截止3月31日，房利美的总资产为3.2万亿美元，而房地美的资产总额为2万亿美元;购买了金融危机后90%的新抵押贷款——价格越来越高，可见美国再次押注在了房地产市场上，如果美国房地产市场发现剧烈波动，实体经济与金融界的疲弱就会暴露无遗。全球资金涌动，中美都靠房地产维持繁荣与投资，这一切真能够持续吗？也许美国作为移民国，持续时间稍长，中国作为被投机货币的国家，持续时间稍短，但泡沫无法维系，发展经济靠的是房地产里的人，而不是钢筋与水泥。注：一大早睡眼矇眬、呵欠中听见市声骑车的，开车抽烟的司机，穿着制服举着旗的老伯车水马龙没看见吃早点的，扯闲篇的，手拿大饼油条的昨晚临时工作向等候博文的朋友们抱歉另一些骂人的，出门左走，不送就是因为这些低素质的存在中国的管制才变得振振有辞这些人用脏话逼我关掉评论关掉留言垃圾只能打扫掉，消灭掉，而不能堵掉[/hide]
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一次性把房地产泡沫说清楚3
六、房地产行业的泡沫问题？和日本、香港、美国完全不一样的泡沫很多人问我房地产行业是否有泡沫？还会问这个问题的人证明从来没有用心去关注过房地产问题。房地产行业一定有泡沫，而且泡沫很大。在任何一个国家，判断房地产泡沫的指标都是一样的：房价和收入比；房价的增速和GDP增速以及CPI增速之和的关系。按照这两个指标，中国房地产的泡沫非常严重。就算在美国纽约这样的大城市，房价与收入比在0.68这个水平，在东京人口密度高，也在1的水平，其他城市基本上都没有超过1.5这个水平。很早前我们曾经做过类似的研究，很可惜这个研究报告找不到了。而目前，在中国的上海，房价和收入差不多达到了6:1，深圳5:1的水平，就算是在房价极其低的三四线城市，也达到了2:1的水平。按照这些标准，中国的房地产的泡沫早就该破了，而且够破好几次了。你千万别拿香港、纽约和东京的房价来和北京上海深圳比，认为上海深圳还有多大的空间，城市级别完全不在一个档次，城市的人均收入完全不在一个档次，城市的外来人口的数量和质量完全不在一个档次。这个差距未来的十年都没有赶上的希望。但是中国这几年讲房地产的泡沫问题基本上已经讲了5年的时间，这5年中，无数人预测房地产崩盘，08年离崩盘一步之遥，但是傻逼的4万亿玩意儿救了开发商，这几年就在这样的争论中，房价节节高升。这一现实现象凸显了中国房地产泡沫的严重性、复杂性。因为中国的房地产泡沫和美国、香港、日本的本质上完全不一样。简单的说，这三个地区的房地产泡沫破裂时都具有以下几个特征：1、存在房地产的绝对泡沫，所谓绝对泡沫就是供需失衡。就是供给大于市场的合理需求，所谓合理需求就是有效需求，当然每个人都想住最大的房子，那不算合理需求。2、泡沫发生时，这些国家都已经处于城市化已经早已完成的阶段，房地产市场非常成熟，未来发展已经丧失空间。3、短期内房价快速上涨，炒楼现象严重，大量投机者涌入市场。4、国家的宏观经济出现了大问题，80年代是日本经济大崩盘，98年亚洲金融危机。这些地区泡沫破裂时，经济的发展都缺乏支撑，未来前景暗淡。5、购房者自有资金占比少，大量信贷资金涌入房地产市场。而以上这些特点，在中国的房地产市场都不存在，至少目前是不存在的。但是依然掩盖不了有泡沫的本质，中国房地产市场的泡沫有何特点，泡沫何时破灭？我个人的观点是，中国的房地产有泡沫，但是目前整体的泡沫的规模和数量还可控，如果中国的宏观经济不出现较大的问题，比如96年、08年那样的大问题，房地产泡沫不会大规模破裂，而是局部破裂大幅下降，大部分地区一定程度下降，之后几年的时间维持一个极低的增长率，通过经济的增长消化房地产泡沫。当然如果宏观经济真的出了大问题，中国持持没有其他的新兴产业成长为支柱产业，不排除有大规模泡沫破裂的可能性，那个时候，大量的白领失业，中小企业倒闭，地方ZF破产，伴随的就是房价下降30-50%。这个在美国、日本、香港都发生过，而且都近在眼前，中国从来就没有特殊性，不排除中国也有这么一天。为什么我敢说中国房地产泡沫可控，主要基于以下6点原因，也是中国房地产泡沫的几个本质特点：1、中国目前正处于人类历史上最快的城市化进程中（没有之一），这样一个城市化进程一定需要ZF操纵房地产作为支撑，和当时的日本香港完全不一样。在这个进程中，投资房地产不是看现有的投资回报率，而是未来的价值预期。所以目前而言，中国的投资回报率偏低，房价和收入比偏高，都可以理解。因为房地产市场不成熟，未来发展空间较大，起码10年的快速发展期还是有的。其实房地产发展与城市化进程的关系就是有些经济学家所谓的大周期和小周期理论，一般来说，一二线城市的大周期是20-30年，也就是一次城市化需要的周期，三四线城市是30-40年，在这个大周期内，房地产的发展整体会经历一个起步期、成长期、成熟期、衰退期的完整过程。这个过程就伴随着经济发展的小周期。2、中国的人口基数不一样，中国有14亿人口，假设3.5个人口一户，也是4亿户，就算是10%的高收入家庭，，这些人也是4000万户，这是非常大的基数，如果这个数字换成美国和日本，那就是400万户不到，这个基数差得太大，而这些人口就算一户买1.5套房子，当然他们往往是2套极其以上，那也是6000万套。这6000套的海量需求在过去的几年涌入市场，而我们的供应是多少呢？而中国最近10年每年的商品房竣工数量基本都在500万以内，总量在5000万套以内，就算是这些高端的需求都无法满足，别说还有投资、投机需求，以及中低端收入。正是这样的海量需求和有限供给之间的差距，将中国的房价拉得很高，因为这些高收入家庭能承受的房价很高，他们的收入远高于平均收入，如果拿他们的收入和房价相比，那中国的房价和收入比应该在1:1左右。而过去的十年，他们是绝对的消费主力，所以中国6:1的房价和收入比才有存在的合理性，并且还将继续存在。当然，房地产发展到现阶段，房价快速上涨的动力已经明显不足，因为中产阶级消失了！这是中国社会共识的问题，中国的中产阶级收入低，且不稳定，他们不具有消费商品房的能力。未来，中国的房价与收入比一定会继续下降，直到下降到2:1以内，当然中国很难到1:1的程度。在这个问题上，中国一定不会有特色之处，只是下降的时间还不到。3、中国的人口密度不一样。中国地大人多，但是整体来说，人均可用土地非常少，而且目前土地的集约利用率很低。而美国等地方不一样，地广人稀，所有中国永远达不到他们的居住条件，中国的房价和收入比也达不到他们的水平。4、中国的付款方式决定了中国的房地产泡沫可以被控制。中国目前的情况是，首付付款3成，二套5成，3套极其以上更多。商业地产的付款比例高达5成。在调控之前，中国房地产市场一次性付款的比例高达20%，调控之后，现在上升到40%。而且这个比例在价格高的高端住宅中，一次性的付款比例更高。而在西方国家不一样，房地产泡沫破裂前，大量的房产首付比例很低，信贷资产过大，导致房地产的泡沫极其脆弱。就算是整体房地产的信贷资产达到销售收入的50%，整体还是可控，因为收入足以支撑贷款。所以目前为止，还没有曝光的房地产信贷违约案例。5、中国的消费心态和消费心理决定了房价与收入比偏高，也决定了消费更加理性。在中国人眼中，把房子看得极其重要，正是这样的心态，让很多人举全家之力买房，而且牺牲未来几年的生活质量，这是这一心理需求决定了高的房价和收入比。同时，也正是这样的理性消费心理，让中国购房者在购房时会量力而行，不会过度的请追求自己买不起的房产，整体的信贷质量较高。6、房地产发展的融资模式不一样。在西方国家，房地产发展的资金需求主要来源于企业债券和基金，这些东西国家央行对其控制能力都有限，在泡沫产生时，一定会有大量短期的投机资金涌入，推高泡沫。而在中国不一样，房地产企业的融资绝大部分来源于银行，而银行牢牢的被控制在国家手中，整体的信贷规模和风险虽然现在很高，但是目前来看还在可控范围内。7、房地产的构成比例不一样。在中国，在2005年时做过统计，自建房40%，购买商品房18%，购买经济适用房6%，购原公房19%，租房18%，其他4%。这么高比例的自建房，决定了中国房地产市场抗跌能力很强。当然，这方面我没有做过美国、日本的对比研究，时间有限。中国房地产市场正是因为有以上几个内在的本质特点，决定了他泡沫的特点：因海量的需求造成的短期价格高，并非投机需求造成；所谓泡沫并非绝对的过剩，而是因为高收入客户和投资客户支撑，短期的房价与收入比失衡；所谓的泡沫并非行业的衰退，而是透支前景的短期市场过热，市场远未达到成熟阶段；因为付款方式和构成比例的巨大差别，导致房地产市场整体泡沫有限，而且抗跌能力强；因融资模式的不同，ZF的宏观调控对行业的发展影响巨大。但是以上这些，都改变不了中国房地产市场存在泡沫的本质，有泡沫，如果不想房价通过大跌硬着陆，就一定有一个缓步消化泡沫的过程，这个过程预计是5年左右，这5年消化泡沫而可能出现的趋势其实上面已经讲了8大趋势，现在针对消化泡沫做一个针对性总结：1、未来5年一线城市的房地产市场会持续疲软，直到房价与收入比下降到合理水平，这个水平应该是1.5-3之间，根据城市的等级而不同。即房价会在短期内下降20%左右，长期而言，减掉经济增长和CPI涨幅，房价是会下降到50%左右。但是这个下降不是财务数据表面的下降，而是价值的下降。必须考虑资金的时间价值。2、从整个市场而言，未来的房价涨幅会持续低于GDP+CPI的涨幅，通过经济增长和通货膨胀，逐渐抵消泡沫。3、为支撑经济的增长，未来几年ZF一定会大力培养新兴产业，特别是新能源、物联网、生物技术等产业，逐渐弱化房地产的支柱地位。4、二三四线城市都会在未来几年出现一波或者几波通过价格换销量的行情，，每一次抓住底部买入就是胜利。如果宏观经济持续恶化，泡沫一定会在消化完前破灭，但是底部仍然很难超过30%，极个别城市会达到40-50%，这些城市是：北京、深圳、上海、佛山、中山、济南、温州、杭州、泰安、宁波。这些城市都有几个特点：现阶段经济发达；外地人占购房比例在40-50%左右；城市没有核心的旅游资源支撑；经济发展受国际宏观经济形势影响较大。如果真的出现房地产市场大崩溃，泡沫破裂前将出现以下几个明显的迹象：1、大量房地产企业高管非正常离职。诸如上次万科、金地的高管离职都是战略性离职，和行业关系不大。2、业内发生大量并购，并且由最初的中小企业并购蔓延到大中型企业之间的并购。当这也的并购连续发生，离泡沫破灭就不远了。3、整体消化量大幅下降，特别是一二线城市，高端楼盘的走了基本停滞。4、开始出现大幅度的价格下降，但是价格下降并不能明显的促进销售，甚至抑制销售。5、开始出现中小房地产企业倒闭潮，部分项目工地突然停工。6、银行完全停止放贷，行业的现金流被完全扼段。以上6个迹象，当同时发生2-3个的时候就是泡沫破灭的迹象，当全部都发生的时候，泡沫已经破灭。仅代表个人观点！
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预售资金监管形同虚设 三四线城市房地产泡沫预警
6月7日，北京（楼盘）住建委发布新的《北京市商品房预售资金监督管理办法》（以下简称“办法”）规定，房地产开发企业未按时、足额将预售资金存入专用账户的可被限制网上签约，情节严重的将被暂停网签。 据本报记者了解，预售资金监管制度仅在个别城市实行，大部分的三四线城市并未实施或者“形同虚设”。 “对于很多没有产业支撑、楼市库存量较大的三四线城市而言，预售制度未建立，也给当地楼市带来很大风险，”北京中原地产市场研究部总监张大伟称，中国房地产存在泡沫亦是不争的事实，房价出现局部破裂的可能性很大。 本报另外获悉，有关目前房地产行业泡沫破裂风险问题已经引起了有关部委的注意，正在针对性的研究解决措施。 “监管”预防烂尾出现 实际上，北京市住建委发布的预售证办法并非新规，早在2010年，北京就曾公布实施过，商品房预售资金监督管理的暂行办法。 “预售资金监管制度的实施，对金融属性较强的房企来说，无疑威力十足，”张大伟称，可有效防范因为房企资金链断裂而出现烂尾的情况。 不过，据本报记者了解，预售资金监管制度并未广泛铺开，除了北、上、广、深、津等一二线城市实行较为严格的预售资金监管制度以外，大部分的三四线城市并未实行该制度或者仅“行同虚设。” 以秦皇岛（楼盘）为例，思源经纪秦皇岛分公司提供的数据显示，截止到2012年，秦皇岛的年消化量仅在156万平方米，但库存高达635万平方米，市场的潜在供应量在3000万平方米以上，也就是说，至少需要10年才能消化城市存量。 思源经纪的一位分析师表示，秦皇岛的很多项目是小型房企在建，因为和当地ZF关系不错，就拿地开发项目，预售资金也并未得到有效监管，近期也隐现开发商因无力支付工程款而产生的后期烂尾风险。 例如，秦皇岛当地的德大地产就被爆因旗下项目销售不畅，开发商无力支付工程款而在去年年底遭遇施工方停工的情况。 中国指数研究院一份调查报告指出，外地房企已经看到秦皇岛市区存在的存量风险，进入秦皇岛都选择北戴河地区，这里积聚了万科等大型的品牌开发商，“相比之下，北戴河区域临海，主打滨海休闲，可通过吸引外来客群消化，”北京万科秦皇岛事业部销售负责人李文在天洋万科·北戴河小镇项目老虎石接待中心启动仪式上如是说。 张大伟表示，针对存量较大的三、四线城市而言，在预售资金监管尚未建立的背景下，为避免烂尾风险，还是优选品牌大型开发商项目。 三四线城市泡沫预警 在多地预售资金监管执行不力的背景下，张大伟提醒，一旦房地产泡沫破灭，就会出现大量烂尾，异常危险。 有关房地产“泡沫”的争议一直存在，在张大伟看来，“房价收入比、房价租售比，是判断房地产价格是否合理的2个重要指标，”整体来说，现在全国的房价收入比都超过12，而租售比也都超过了1：400，明显超过国际惯例，已是明显的泡沫表现。 万科董事长王石更是公开表示，中国房地产市场的泡沫问题不轻，如果泡沫持续，将非常危险，如果破裂，将是一场灾难。 一位国企的开发商更是在电话中告诉本报记者，部分国企开发商、金融系统、ZF人士已经注意到房地产存在的泡沫风险。“或许正因为国内的房地产开发过热，很多中国企业去海外找机会，”华富国际主席兼环球联盟伙伴创办人包利华亦表示，万科、绿地等房企已经开始海外房地产业务，其中美国和欧洲的房地产市场备受青睐。 张大伟认为，一二线城市房价最高，但因为一二线城市的资源向心力强，需求集中，资产价格体现的是高收入人群收入。所以短期看破灭的可能性很小，反之，广大的三四线城市，因为没有产业支撑，收入涨幅低于房价涨幅。房价出现局部破灭的可能性越来越大
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一次性把房地产泡沫说清楚4
七、房地产大趋势下给购房者和投资者的一些建议对于刚性需求的购房者，我一直的建议是不急着年轻时候透支你所有的梦想、所有的未来来买一套房子，这个代价太大，大到没法计算。你放心，如果有一天中国大多数30岁的年轻人买不起一套房，不用你革命，会有很多人帮你革命。对于自住的客户而言，房价没有底部，也不需要有底部，你只需要在合适的时间，购买自己的合适的房子。其实今年下半年一定是一个最好的机会，在这个期间任何时候买都一样，因为房价绝对不会上涨，只要你看中一个适合自己的户型，你长期关注，价格下降幅度达到10%以上，立即出手购买，中国房地产市场的需求依然强劲，你不买一定会有人买。谁都不知道底部何时到来，一味的等待底部没有意义。你只需要记住几个基本原则：买方便自己工作的地段，其他都是浮云，未来每天花一小时上班绝对不是件幸福的事情，这个时间值得你花巨大的投资，只要有能力。销售代表忽悠你的所谓的未来商业繁华、地段价值和规划前景和你没有任何的关系，这些你基本用不到，你老婆也用不到，结婚了就是过日子的心态，不是小女孩还天天逛街，而且繁华的街区住着一定不舒服。别为没有必要的户型附加值、单一的户型景观面花太大的投资，价值不大，除非你不差钱。只要小区的周边环境好、不吵不闹不脏，就是好房子。别为所谓的医疗配套、场馆配套花钱，这些配套，只有教育配套拥有价值，其他都是炒作之用。别听销售代表忽悠未来的高铁、城际快铁等规划，这个基本只有地铁规划有用。事实已经证明，高铁这东西祸国殃民，而且和你真的关系不大。而针对投资客，这个问题变得相对复杂，因为房地产投资和其他任何种类投资：股票、债券一样，适用价值投资原则，就是在一个投资品低于本身价值时买入，在更高价值时卖出，而不是在低于投机者预期价值时买入。但是中国人在过去的5年的大牛市熏陶下，已经忘掉了所有的底线，所有的原则，只要是好的合适的都买入，商业地产的疯狂就是例证，在这里，本人结合自己的行业经验，给大家几条标准：1、谨慎投资一线城市非核心区住宅，比如北京、上海、深圳、广州等城市的周边县市，这些县市的主力客户是本地高端客户和价格外溢的市区客户，他们本身的承价能力有限，下跌时肯定是这些地方先跌，现在的市场行情已经证明这个观点。比如北京的通州、杭州的郊区已经开始大跌。2、谨慎投资中低端商品房，因为保障房的影响，中低端商品房的价格上涨空间有限。3、谨慎投资房价与收入比超过3:1的二三线城市，如果是三线城市比例达到这么高，可以完全放弃投资，二线城市视特殊情况而定。4、对这样的城市千万别投资：城市无核心支柱产业（煤矿不算支柱产业）、无核心旅游资源的城市。这样的城市你永远别指望他房价大涨，就算大涨也没支撑。5、外地人购房比例超过50%的城市，建议不投资，这样的城市房价虚高得厉害，外地投资客一撤，房价必然大跌。以上这些仅代表个人观点，投资发生损失，本人不负任何责任。八、关于房地产行业就业的个人意见在过去的十年，房地产行业是一个暴发户产业，造就了中国最多的暴发户。也是行业平均收入水平比较高的几个行业，差不多平均收入水平只低于金融和互联网，如果加上各种灰色收入，可能只低于金融产业。一个工作2-3年的成熟营销策划人员，在一线城市平均薪水值15-25万，在二、三线城市值8-15万不等。而一个营销总监，最差也值30万年薪。一个高级管理人才年薪过百万是常态。还有各种买房的优惠、广告的回扣等。当然，这个行业的工程人员也有同样的收入，可能比营销策划稍低。另外的一些配套行政人员、财务人员等等，也会比其他同行的平均水平高。而且在过去的十年，因为粗放式快速发展，这样的行业人才一直奇缺，特别是那种商业地产人才，都缺到泡沫。但是，现在，这样的好日子对大多数人而言可能真的已经到头了，起码行业的平均水平很难在维持这样高的增长率和基数。一个行业的就业前景和整体发展空间一定是和行业的大趋势相关的，行业的发展和转变决定了人才的需求和价值，而在未来的十年，结合上面的八大趋势，房地产行业涉及就业的正在发生以下变化。1、在过去的十年，行业最有价值的是政府关系，依靠关系的深浅而有核心竞争力，而未来十年，有价值的将是公司的专业团队、管控模式、融资能力。所以，在过去的十年，那些有关系的政府官员亲戚、前政府关系都获得较多的价值。那些拿土地的、搞审批的，土老板给几百万的薪水都不为过。一个项目的灰色支出基本上是房地产销售额的1-2%。2、过去的十年，行业的超额利润来源于垄断土地的升值，而非产品的溢价，未来将是产品价值主导。所以在过去，很多二三线城市的房地产企业基本上没有产品意识，那也不会为产品研发设计人员付出高额薪水。3、过去的十年，营销的重点是炒作概念、规划前景，而非真正的挖掘物业价值。未来将会转变为基于客户实际需求的物业价值的挖掘和创造。所以，未来真正精通营销的人会越来越稀缺，越来越有价值。而那些以为做几个广告，几套说辞就能忽悠客户的营销人员将不再有任何价值。4、过去的十年，行业都是粗放式发展，开发商求快、求大、求形似，而未来的十年将是专业化主导。会注重管控，注重成本控制，这样的人也越来越稀缺。因为过去的十年除了几个大的开发商职业经理人，就没有几个这样的人才。5、过去的十年，在大多数公司，房地产这个极度依赖资金的行业，行业财务人员大都数只是一个算账和管账的管家，还有合理偷税漏税的专家。除此之外不具有任何价值。因为在过去的十年，贷款靠的是老板关系，融资不需要其他渠道，各种现金流的控制很大程度上依赖的也是老板关系。而未来的十年，这将发生根本性的变化，银行融资渠道的缩减将倒逼行业的转型，未来精通资本市场，又了解房地产发展规律的人才会非常稀缺，也会非常贵。6、过去的十年，行业非常分散，三五个人就敢做房地产。最现实的例子就是我现在服务的客户，公司的原始员工就是三个股东，还有老板的一个侄子，一个老板的朋友管工程的，总共5个人，然后就敢做30多万方的大项目。、而未来，行业的并购将成为常态，行业集中度也将提升。7、过去的十年，商业地产运营和开发人才都去奇缺，因为过去商业地产本身在城市奇缺，像个样都能存活，大家没有运营思维。而未来的十年，商业地产竞争将会非常激烈，精通整个产业链价值创造的运营人才将会持续稀缺，持续泡沫。8、过去的十年，代理行业遍地开花，而且依靠大牛市，大家都活得很滋润，只要有几个人成熟的人，一年随便接几个项目就能赚几百万。而未来的十年，代理行业的营销价值将逐渐丧失，最后会演变成一个非常单纯的销售公司。很多代理公司甚至会被逼迫转型为二手房炒卖公司。行业的平均薪酬涨幅一定不值得期待。那给到大家的就业意见就是：1、在中国未来的十年，一定别过度迷信关系，先得让自己有真本领。关系是社会的寄生虫，消耗价值，不创造价值。2、未来的十年，房地产精细化工程人员一定奇缺，如果你是学工程，一定要让自己熟练掌握造价、成本控制、管控等各个环节，只有这样的人才可能出类拔萃，如果没有这个能力，你也要让自己成为某个领域的绝对专家。如果能达到这个水平，年薪50-100万应该不是难事。3、未来的十年，有非常高的产品设计和研发能力的人将非常吃香，上面已经论述，未来是产品价值主导的十年。4、而对房地产营销人员而言，未来的就业前景个人认为是悲观的，甚至是非常悲观。对一些初级的营销人员而言，薪水将越来越不具有竞争力。对一些中低端楼盘而言，房地产营销价值将减弱，将由营销主导转为产品和价格主导。而对一些高端楼盘而言，营销将不再是单传的灌输式营销，而是整个产业链的整合营销，将客户的需求融合在产品的设计、研发和后期运营里面，这样的人才，需要你精通房地产的整条产业链，并且有整合能力，普通人很难达到这个水平。5、未来的十年，精通资本市场和房地产产业链的的金融人才将非常吃香。并且很贵。6、未来的十年，那些精通并购、信托基金的人，将会比行业的其他人才更金贵。7、未来的十年，商业地产人才继续稀缺，但是稀缺的是那些熟悉整条产业链的人，而不是某方面的单一人才，这就要求你精通商业地产的前期定位、规划、营销和后期运营。当然单一的运营人才也会非常有价值。8、未来的十年，代理顾问行业将会有较大波动，一定会有一个大批业内人离职，彻底离开整个行业的局面。而且未来行业的利润率会持续走低，相应的收入水平也会下降。所以每个人都有可能抓住这个趋势，找到自己的位置，成为一名精英。房地产这么庞大的市场，永远都有机会，都会有饭吃。
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地方债与房地产一样不可能下降
地方债与房地产一样不可能下降2013/6/13每日经济新闻地方债高不可攀。作为对地方债的持续关注项目，6月10日，审计署公布了从2012年11月至2013年2月对36个地方ZF本级2011年以来ZF性债务情况的“抽查”结果，截至2012年底，36个地方本级ZF性债务余额38475.81亿元，两年来增长了12.94%。这是第二次公布普查结果。[hide]形势很妙，债务余额总体而言增速低于GDP与财政收入增长，并且地方债作为ZF背书的准国债之一，仍然受到热捧。投资者的逻辑是，如果地方债都会产生兑付危机，那还有什么债是安全的呢。地方债崩盘等于中国经济崩盘，所以，大胆地买吧。审计署有关地方债的数据过于乐观，受到诸多质疑，从国内外的投行到惠誉、穆迪等评级机构公布的数据，均高于审计署公布的数据。甚至连权威官方机构的数据都不相同。2011年审计署公布的数据显示，截至2010年底，全国省、市、县三级ZF设立融资平台公司6576家，地方ZF性债务余额为10.7万亿元，其中银行贷款约为8.5万亿元。而此前根据央行报告计算出的地方融资平台贷款上限可能达到14.4万亿元，银监会2010年年底公布的统计数据则为9.1万亿元。情况可能比想像的严重，信永中和会计师事务所董事长张克今年表示，已基本上不再为地方ZF的债券发行背书。张克在接受采访时表示。“大多数的偿债能力都不是很充分，这样将来事情就会变得很严重。”统计口径过于狭小，抽查集中在大城市，使地方债风险被大大缩小。即使以审计署的口径看，地方债的风险也在扩大。2008年之后，地方债规模疾速扩大，2012年成为关键的转折之年，地方债一年举借债务数量占总债务数量29.68%，明显超过GDP增速和财政收入增速。投资增长而经济下行，几乎所有的地方ZF祭出的药方都是扩大投资——占据中国60%以上国内生产总值的16个省和2个直辖市从2013年第二季度开始以来相继发表声明，宣扬投资项目驱动经济增长的重要性。2010年3月22日，湖北省发改委主任任许克振公布了12万亿投资计划，湖南开封投资1000亿，广西省已经承诺会继续推动价值至少1200亿人民币的多个项目。终于，连市场经济发达的浙江也难以忍受经济下行的压力，积极推动未来五年的1000个大规模投资项目，包括了基础设施建设，水利水力和汽车制造。浙江省ZF指出，如果项目全部启动，将在建设周期内带动超过10万亿人民币（1.6万亿美元）总投资开支。ZF投资拉动经济之风已经从内地刮到沿海，地方提前透支了未来城镇化所需要的40万亿投资，笔者所到之处，每个城都在建设新区，基建工程开工的数量超过以往任何时间，从光谷、慧谷、智谷到药谷，所有叫得出叫不出名字的谷集中在大量的高新技术园区，城市只要有一座主要景观河，金融机构就被逼迁到河两岸，以便形成金融中心。所有的一切都在说明，中国的经济模式发生了极大的变化，ZF成为经济发展的总规划师，是几乎所有大型项目的操作者，甚至连浙江也偏离了市场主导的航道，向着行政经济疾驶。一些城市受益于此，资金人口流入，城市与城市之间加速融合，如金华与义乌未来融成一体，京津未来必成一个整体，但一些内陆城市新区状如鬼城，房地产价格五年不涨，可同期地方ZF的债务涨了数倍，成为泡沫最有可能崩溃的地区。未来化解地方债只有三个手段。一是房地产价格继续上升，继续抵押融资，直到房地产、金融整体崩盘。各城市都出现了新的标志型建筑，有了自己的天价房，就是房地产支撑地方建设的最好象征。二是资产证券化，将债券、土地贷款等资产证券化，或者直接促进国企、地方投融资平台上市圈钱。三是地方ZF直接出售旗下资产，以救燃眉之急。所以，希望未来中国房地产价格下跌、股票市场不再融资，都是天真的痴人说梦。中国需要基础建设，但一个城市需要多大的体育场馆、歌剧院，由领导的癖好说了算，其中的风险大到难以想像。很快，我们就会看到第二个的鄂尔多斯与温州。注：端午，喝雄黄，想像白娘子或者是丰子恺的红了樱桃，绿了芭蕉，一大快事希望朋友们过了个好节狠睡两天，今天熬夜看历史，看经济吃院子里新种的菜实在幸福有朋友误会，以为真有那么高的讲课费没那么高但一不偷二不抢，可以说实话这是市场的功德有的媒体博眼球明明有渠道可以找到证实却故作糊涂状大肆宣传为难道就是高尚吗？梅子黄时雨过气候变化，夏天来得晚了[/hide]
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房价有泡沫，但不会破——关于中国房地产的几点思考
中国房地产市场，从90年代开始升温，而国家关于房地产市场的调控也从90年代一直调到今天。从几百每平米一直到几万甚至十几万每平米，房价上涨的大趋势从未改变。我们经常能见到各种专家说房产泡沫将于何年何月破灭，房价在未来几年将跌去50%或者更多，但这些预测却从似乎未应验过。前些日子，和一位老师聊天时提到房价的泡沫问题，结合自己的思考，有下面几点看法和大家分享，也希望听到更多的真知灼见。中国的房价泡沫的存在毋庸置疑，但是泡沫不会破灭。何为破灭，这个尺度可能会有争议，个人觉得至少跌去50%以上才能算是泡沫的破裂。但中国的房价不可能出现这样的下跌。第一，土地财政，ZF的收入来源一是税收，二是非税收入。这些年ZF大把的钱哪里来大家心里都明白，一个又一个地王诞生的时候最开心的是ZF，依靠土地财政收入的ZF不可能会让房价崩溃，房价的崩溃意味着相当部分的地方ZF财政收入的崩溃。大家想想都知道，ZF不可能让自己丢掉饭碗。这些年来房地产行业已经支柱产业，已经成为一个太重要而不能倒的行业，一旦房市崩溃，后果不肯设想，而目前来看ZF的力量足够支撑整个行业。第二，土地资源的稀缺性，城镇可供开发的土地毕竟是有限的，所以这些年才会不断出现各种征地强拆的事情，资源的稀缺性最终会反映到价格上。随着城镇化的发展，土地的需求与日俱增，当然，供给随着城镇地区的开发也会相应增加，但仍难以跟上需求的步伐。最终因为土地出让金的价格居高不下，房价大幅度下降几乎没有。第三，根深蒂固的传统文化。孟子说“居者有其屋！病者有其医！”孙中山在大革命时期提出来的口号是：“耕者有其田，居者有其屋”。中国自古就有安居乐业的说法，“居”，当然要有房，这点，每个人心里都很清楚。随着时代的变化，年轻人的思想可能会在不断的变化，有些人开始提倡租房，也有一部分人确实这样。但大部分的人辛辛苦苦一辈子，追求的还是有一处自己的房子，有一份稳定的事业。很多相亲过的人应该有体会，女方见男方第一句话往往是：有房吗？尽管有诸多的不情愿，但房子的确是大部分人生命中的必须承受之重，这就是刚需。第四，有房族对房价的支撑。房价的涨跌是市场的博弈，这里面也包括有房族和无房族的博弈。有房的人永远不希望房价下跌，即便是非炒房的自住者。很多中产阶级或者城市白领辛勤工作拿出大部分积蓄买一套房相当不容易，他们自然希望房价得到有力支撑，于是就会出现诸多购房者抗议开发商降价的事情。这些有房族更会奔走相劝亲朋好友买房，我身边便有诸多这样的例子。而且，有房者大多是中产阶级或者上层阶级，这部分人往往是影响着政策的制定，房价会在他们的影响下得到有力支撑。没房的人自然希望房价大跌甚至暴跌，大部分没房的人都是正在奋斗的中产阶级或者底层人民，他们的诉求往往更难实现，在这场博弈中自然占据劣势，所以才会出现房价的调控越调越涨的局面。综合以上几点最关键的因素，个人认为，中国的房价未来不太可能出现暴跌或者泡沫破灭的情况，最有可能的情况是ZF的调控下的房价温和的波动上涨，当然最理想的情况是逐渐挤出泡沫回归合理水平，但非常困难，或许来一场经济危机可以解决这个问题，但我相信危机不是解决所有问题的救星，自身的变革才是王道。关于房价，相信大家也有更多的思考，上述几点思考欢迎评批指正。
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城镇化建设谨防“房地产化”倾向
记者日前从刚刚在天津闭幕的第七届中国企业国际融资洽谈会上获悉，城镇化建设正在我国各地加快建设，它对于扩大内需、改善民生等已起到重要的推动作用。但与会专家同时表示，在城镇化建设过程中，人的城镇化是核心，多种产业需协调发展。应防止城镇化的“房地产化”倾向，构建立体的城镇化系统工程，从而为“大城市病”的解决提供一种新思路。 人的城镇化意义逐渐凸显 随着我国经济增长放缓持续，城镇化被寄希望于打开内需的重要突破口。在这一过程中，城市规划、服务产业、环保理念都面临全新的挑战。而人的现代化却容易被忽略。 中国城市规划设计研究院副院长、中国国际城市化发展战略研究委员会委员王凯说，我国目前正处在城市大发展时期。他预测，大约到2030年前后，中国的城镇化水平将达到70%。这就意味着约有10亿人口将居住在城市中。这对于中国社会的发展应当是巨大转变过程。 与会专家认为，城镇化过程中最需引起重视的是人的城镇化。原建设部总工程师、中国国际城市化发展战略研究委员会主任金德钧表示，城镇化的本质是从农民不再耕种来到城市，从事城市的第二及第三产业。伴随着这一过程中，同时发生着三个过程的变化：城市经济发展带来的农民进城务工冲动、城市的建设与规模扩张以及城市的社会与文化重建，第三个过程是城镇化的核心。 他认为，强调人的城镇化是城镇化最为核心的，因为无论是经济发展还是城市扩张，还是社会发展，核心都是人，为了人生活得更舒适。“不解决外来人口与老居民的社会融合问题，城镇化建设算不上是成功的。” 国家发改委城市和小城镇中心研究员、中国城市发展研究院副院长袁崇法指出，只重物态而忽略人的城镇化显然是本末倒置的。表面的统一规划光鲜难以掩盖违背人意愿的深层次矛盾。出现这种情况，究其背后是形象工程与唯GDP政绩观在作祟。 从我国城市目前发展存在的问题看，美丽乡村不能再走先污染后治理的老路子，新型城镇化建设从一开始就要注重环境保护，为引来人、留住人、发展人奠定基础。金德钧说，我国垃圾处理至今仍未破题，类似北京垃圾围城的情形在多地存在。雾霾、PM2.5……不断出现新的受到公众关注的污染问题。如果新的城镇建设如此，难以做到吸引人才。 英国城镇化值得借鉴 在融洽会的“会中会”于家堡论坛上，英国伦敦市副市长爱德华•李斯特就英国城镇化中围绕人的需求采取的一系列措施做了介绍。妥善制定城市开发政策，确定人口变化情况，合理规划布局城市。在建设中，伦敦尽量不改变老城市传统格局，减少拆迁与建设，不破坏绿地。从拓展不同城市功能入手，在交通、环境保护、发展文化中心等方面，让每一块土地更有价值。针对人口增减城市规划也在细节作出调整，让城市保持对人才的吸引力。 加快城市数字化建设，用科技创新满足新兴城镇的需要。必须要进一步推动两极分化协调的一体化的数字联通。为此，在新兴科技的潮流中，伦敦在数字化建设中始终保持与时俱进，并将这一优势延伸到新兴城镇中。伦敦经济取得成功最重要的经验之一，就是科技城的爆炸式发展。 以推动城市周边进入现代化进程。为发展周边特别是沿海老旧港口，伦敦推出一项计划帮助老旧港口重新焕发经济和商业的活力，并提供超过2万份全职工作。在这一过程中，伦敦吸纳中国开发商前往当地开发房地产进行直接投资。目前这里的零售、休闲区域都被充分带动起来。 推进城镇化应注重三方面问题 一是注重塑造新型城镇良好环境，做到能够吸引人、留得住人。 王凯说，伦敦、纽约、东京、巴黎都这些国际大都市在新一轮发展中，往往都立足于生态文明、科技创新的发展之路。中国在城镇化过程中除了重视发展经济，更需加强环境建设。城市的发展归根结底是人才的发展和集聚，世界一流的城市，首先要具有一流的产业，要有一流的产业就要有一流的人才，要留住一流的人才就离不开一流的环境。 二是加强城市及周边服务业发展水平，形成功能互补的城市集群。王凯以北京为例说，北京交通轨道总量已经接近400公里，从全球来看都是相当大的，但城市仍旧存在拥堵，这与轨道交通到家里最后一公里距离的步行距离有很大关系。他认为，在配套服务建设上应在一些细节建设上花很大精力，为城市人群提供尽可能舒适的环境。 在环境建设中，城市的系统规划密不可分。袁崇法认为，对于北京、上海等大城市而言，解决人口过于密集的问题，要想办法提升其周边城市的服务功能，缩小核心城市与周边的功能差距。应着重考虑在大城市一定距离范围内形成一批新型的功能强大的城市群。 三是要防止城镇化建设跑偏，既重硬件建设又不忽视软件，尤其将人的城镇化融入其中。目前各地城镇化建设往往首先，甚至是只重视硬件建设，特别是房地产建设。袁崇法首先肯定城镇化从短期看确实可拉动经济、刺激投资，但城镇化本质是社会进步的过程，这一过程不仅是因为人口集聚、产业集聚需要房地产，更重要的是人类生活方式围绕着现代化在进步。所以考虑人的体验，特别是外来人口与社会的融入应对是城镇化最需关注的话题，关注他们应用的社会福利，共享社会发展成果。
