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房地产调控与政府的权威
前段时间政府出台的所谓史上最严厉的房地产调控政策，几个月下来，就像演戏。政府“两难”，该调控政策充分体现的调控宗旨——遏制房地产价格过快增长。所以大家不能期望其价格下跌，这是其一。其二，以前重合的利益关系，出现一小点分裂。在发展阶段（房地产快速涨价阶段2001~2009），地方政府要财政，开发商要地、要挣钱，一拍即合，各取所需，一片和谐！经过几年艰苦卓绝的奋斗，房地产自身成长，加上不断地新鲜血液的加入（原来的权贵），其势之大，可主沉浮。现房价之高，各地民怨沸腾，危及根本经济，敲骨吸髓，消费不振。威胁到根本之统治，也许到不得不“调控”的地步，但又奈何“两难”——房地产绑架经济（庞大产能如何解决？地方财政如何解决？），再一个就是前面所说的，房地产势力（实力、权力加影响力）太大，政府调控不一定能使它就范（何况还有很多利益集团纠结在一起）。好了，再说说政府的权威吧。这样一次次的调控，房价还是蹭蹭的涨，民众的看法。。。。。我想不言而喻。看看这段时间的事情，统计数据的质疑，雌性激素的检测受质疑。。。。。。。，为什么都在质疑？我是很担心，一旦政府的权威在公众心目中下降，别有用心者很容易就能利用这点，制造混乱。很可怕，深了就不想讲了！民生问题是重点，如果不通过这次危机（可能很多人并不觉得是危机），彻底反省，到底什么是科学发展观？解决深层次的问题，这种“危机”、“两难”会越来越多，一旦集中爆发，后果不堪设想。
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大摩2011中国房地产报告——未来更多的挑战与机遇
共83页，可惜没有目录提供，下面是报告的第一段。Discountedvaluationpresentsbuyingopportunities:Webelieve2011isgoingtobeanotherchallengingyearfordevelopers–butcurrentvaluationssuggestthenegativeswecouldforeseeforthenext12monthsmaybeinthepricealready.Thegroupisnowtradingatanaveragediscountof48%toourforwardNAVestimates,or1SDbelowthehistoricalaveragediscountof25%.Inourview,a2008-typecapitulationinstockpricesisunlikelytorecuragainstacompletelydifferentmacrobackdrop.Consideringthegenerallylimiteddownsideriskfromhere,weseebuyingopportunitiesforselectedChinesepropertystocks.
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8月房地产信托发行规模明显增加
2010年09月03日05:08来源：第一财经日报陈晶泽 杭州工商信托推出的“远洲九江投资项目集合资金信托计划”成为9月第一个房地产方向的信托产品。在此前的7月和8月，投资于房地产方向的信托产品大行其道。 根据杭州工商信托的产品介绍，该产品存续期为3年，预计发行规模3亿元，预期年收益率区间为9.0%~10.9%。 根据财汇资讯统计数据，8月份国内信托公司共计发行了103只信托产品，其中投资于房地产领域的有33只，占比近1/3。房地产信托的预计发行总规模达170多亿。相比7月份，房地产信托的发行数有稍许减少，但发行规模却有明显增加。从市场占比来看，房地产信托的发行量占比在下降，但发行规模却在增长。 诺亚财富高级研究员李要深认为，不论是产品数还是发行规模，房地产都是目前最主要的投资领域。目前在房地产信托中，贷款是最主要的投资方式。采用权益投资、股权投资等方式的产品比较少。 业内人士认为，房地产信托产品的收益率居高不下，这对投资者的吸引力很大；房地产商能承担较高的融资成本，信托公司能获得相对较大的报酬率。投资者偏爱和信托报酬率高是房地产信托独占鳌头的主要因素。 目前看来，信托资金涉足房地产领域这种形式在短期内面临限制的可能性较小，一些之前未涉足房地产投融资的信托公司还在陆续进入。房地产信托仍会维持旺盛局面，除非重大政策出台并对此进行限制。投资者需要注意的是，个别信托公司有追求利差而放松风险控制的迹象，投资者切不可一味贪图收益而忽视风险，融资方和项目的背景与还款能力尤为重要。
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房地产：价格上涨1月减速 销量维持高位
根据莫尼塔地产1月草根调研结果分析，我们认为，1月楼市成交量小幅下行概率较大，但仍高于去年11月水平。由于新房库存不断增加，短期内销售量下行空间有限，同时房价上涨过程不断减速会导致进一步政策调控风险的降低，根据历史上A股地产板块相对走势和主要城市楼市交易量绝对水平的相关性，我们判断1月地产板块的表现为“正面”。 地产开发商调研：1月“量价预期”相对平稳。开发商对1月的市场预期相对平稳，由于季节性因素的原因，开发商对1月交易量的整体预期相对12月只是继续出现轻微回落。由于1月传统上并非推盘的旺季，多数开发商表示在价格策略上暂不会出现明显的变化。 地产中介调研：预期环比改善明显，但绝对水平依然处在低位。地产中介整体对1月的预期环比去年12月出现轻微回落，整体市场预期指数从12月的-38%下滑至-44%。 调研结果解读：1月楼市成交量可能仍然高于去年11月。尽管楼市成交依然处在高位，但是最近一段时间供给的增长亦非常明显，使得楼市的新房待售面积(库存)在不断增长，从而短期内房价重新进入加速上涨通道的风险并不高。 调研结果解读：1月楼市房价上涨持续减速，A股地产板块表现偏正面。由于短期内楼市销售量下行空间有限，同时房价上涨过程不断减速会导致进一步政策调控风险的降低，根据历史上A股地产板块相对走势和主要城市楼市交易量绝对水平的相关性，我们判断1月地产板块的表现为“正面”。 地产板块受到更多公募基金关注。1月公募基金经理看好的行业是金融、资源、地产和消费。与上月相比，集中看好金融、地产、煤炭等资源型的比例出现了明显的上升。
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2010年房地产半年报综述:关注现金收支平衡和与地方政府密切合作的公司
2010年房地产半年报综述:关注现金收支平衡和与地方政府密切合作的公司房地产业研究机构：天相投资分析师：天相金融地产...撰写日期：2010年09月06日Ptf文件阅读全文：17页|496KB我们重点跟踪的60只地产股2010上半年实现营业收入1157亿元、同比增长28.29%;归属母公司净利润182亿元、同比增长31.28%;上半年综合毛利率为38.35%、同比提升0.3个百分点。上半年由于销售规模扩大,开发商账面资金余额、预收款规模也较大。由于调控导致资金链逐步收紧,但比2008年的状况还是要好些。同时我们还需要强调的是,尽管部分一二线龙头公司在上半年末的偿债能力较差,但是由于下半年是销售高峰,只要这些公司三季度的偿债能力能出现好转,其实际出现资金风险的可能性也并不大。上半年由于补库存的原因,不少地产龙头公司现金流出增幅较大。从上半年现金流入环比增速看,格力地产、世茂股份、华发股份经营现金流入增幅在100%以上,中润投资、中天城投、卧龙地产经营现金流入增幅在50%以上。另外,上半年北辰实业、深天健、华发股份、中天城投经营活动现金流净额环比增长100%以上。云南城投、中天城投、首开股份、北京城建、黑牡丹、天房发展等公司同时参与保障性住房项目和土地一级开发,以后有望在和政府更密切的合作中获得成长机会。另外,如华业地产、万方地产、中弘地产、正和股份、香江控股等也开始介入各种形式的土地一级开发,如果未来能实现一二级市场联动,其成长空间也值得关注。
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房地产周报:重庆确定开征房产税、三连涨行情被终结
房地产业研究机构：广发证券分析师：赵强，沈爱卿，徐军平撰写日期：2011-01-09上周行业焦点1、媒体报道:重庆确定开征房产税。重庆市“两会”:将对房地产市场加强财税调节,并确定开征高档商品房房产税…财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税…重庆市正抓紧完善相关方案,有望在今年一季度出台文件开征高档商品房房产税。2、北京调整二套房公积金贷款认定标准:“认房又认贷”调整为“只认房”,使得“曾使用购房贷款、但房已售”的类似“首次购房”的购房需求得到支持,是非常合理的。但是据此推断政策放松,则是一厢情愿。3、国土部:2010年全国土地收入2.7万亿,同比增长70%。全国30个省(区、市)城市住房供地计划近270万亩,比2009年实际供应增加约80%。4、万科销售数据:毫无悬念,公司在2010年突破1000亿元的销售额,领先第二名400亿元,再度一骑绝尘。在2011年的平衡市场中,“分化”将成为住宅市场的主旋律,我们看好高周转行业龙头的发展前景。一周成交量:环比下跌城市超八成,连续3周上涨态势被终结成交量:结束连续3周上涨行情。上周82%的城市成交量环比下跌,总体成交量下降7.6%。四大区域均出现不同程度的下跌,其中环渤海和长三角区域的跌幅都超过30%,分别达34.6%、41.2%。存货:连续8周上涨,存货总量继续攀升,但总体仍在低位。9大城市的存货总量环比上涨1.5%。上周末存销比为6.9月,连续3周上涨。风险提示:政策风险
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房地产业的困惑
中国2010年要保8。于是人们纷纷对2010年的中国经济形势做出各种猜测，乐观与悲观并存。其中热议的话题莫过于房地产。是涨是跌，是否存在泡沫，众说纷纭。对宏观经济的分析是困难的，这也是为什么宏观经济会有那么多学派，而微观经济则相对比较统一。而房地产业是宏观经济的关键词，也不是只言片语可以道的清楚的。仅仅从供求的角度出发，来看看我国的房地产。我国大中城市房价高涨，体现的是需求大于供给的基本面。而人们对于住房的需求是具有一定刚性的（并不考虑是否能购买的有效需求），因而解决问题的重点可能还是在供给方。那就需要建筑业和房地产业的快速扩张，极端的情况是房子比人多了，这时候就是人挑房子而不是房子挑人，所以房价会降下来。但这里的前提是不成立的，建筑业和房地产业是不会迅速扩张的，因为国民经济重要的行业的发展不是孤立的，需要其他行业的投入和参与，因而需要协调发展。这个过程不是短期能实现的。换个角度，通过提高居民收入，有购买力去买房了，是否可以解决这个问题？回答也是否定的。人均收入的提高也反映了GDP的增长，而经济增长也是一个循序渐进的过程。也就意味着居民收入在短期内不会有大幅的提高。综上，短期内也不指望房价会降了。有很多观点认为这两年GDP的增长依赖的是房地产。但是房地产业增加值占GDP的比重2007为5%左右，如此小的比重怎么对GDP产生支撑作用？@欢迎指正
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探讨房产税香港《经济日报》：徵房地产税 忌雷声大雨点小
香港《经济日报》：徵房地产税忌雷声大雨点小1月11日重庆和上海将率先开徵房地产税,令内房股昨下跌,带动中国及港股下挫.中国终出房地产税此重型武器调控楼市,但外界最担心的是新政可能又蹈雷声大雨点小的覆辙.毕竟中国房地产调控的关键并非政策,而是执行力.中国房地产税千呼万唤终出来,重庆人大会议决定推行此税,中国媒体盛传上海亦将开徵,上海是中国经济龙头,其开徵房地产税的牵头意义重大,可能促使部分城市要追随.然而,此是否代表中国楼市能因此受驯服呢.恐怕言之尚早,因有两点必须注意.其一,相对去年下半年盛传将开徵的房地产税内容,重庆与上海提出的房地产税无疑已七除八扣.中国去年盛传的房地产税是一刀切,对所有房产徵收具威吓力的税率,但重庆将只对高档住宅开刀,且税率可能仅为1%,上海则很可能只对新楼徵税.其二,更惹人忧虑的是,房地产税针对性下药,但在中国各省市千差万别的实况下,可能沦为弹性执行的藉口,被地方**与利益团体鉆空子,继续上有政策、下有对策的阳奉阴违.中国调控经济,从来都不缺政策或措施,问题出在执行力上,即"政令不出中南海"的老问题,中国第三波楼市调控会否再无功而还,抑或马到功成,考验的正是中国能否解决执行力此老大难障碍.注:以上的评论仅为摘要,并且不代表路透立场.http://cn.reuters.com/article/opinions/idCNCHINA-3629020110111这对房价影响如何？？？
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天津市房地产月度分析报告-2010年8月份
Ⅰ天津市房地产月度运行外部环境分析.6一、政策环境分析...61、国土部出炉1457宗闲置土地“黑名单”...62、公积金新政28处试点敲定：高房价城市多落选...73、住建部8月督察保障住房建设部委联动挤水分...84、国土资源部重拳整肃开发商囤地炒地...95、多地拟控制房地产预售资金...106、银监会建议暂停京沪深杭第三套房贷...11二、天津市房地产月度运行环境热点透析...121、天津加强房地产项目开发监管...122、首个房地产信托有望获批天津成REITs领头羊...123、天津11宗土地进闲置名单多为小房企没钱开发...124、天津上半年保障性住房供地计划落实比例达到90%.13三、天津市房地产月度投资资金来源情况比较分析...15四、国房景气指数：持续回落...16Ⅱ2010年8月天津市房地产市场月度交易情况分析.17一、天津市土地月度交易、开发情况...171、2010年8月天津市土地市场供求情况...172、土地购置情况...183、土地开发情况...19二、房地产分类别开发投资情况...20三、商品房开发、建设、销售情况...211、商品房开发情况...212、商品房建设情况...223、商品房销售情况...234、天津市商品房市场总体情况...24。。。。。。。
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房地产：准备金率上调 限购政策又起
上周行业焦点： 1、央行上调存款准备金率。央行接连收紧银根的举措体现出央行收紧流动性的决心，有利于正确引导预期；2、武汉出台限购令、北京市将继续严格执行住房限购措施，但暂不试点房产税：截止目前，已有17个城市出台了限购令，我们估计，限购令可能还会继续蔓延至其它房价上涨过快但仍未出台限购政策的二线城市。调控政策只可能会继续深入甚至加码，而不大可能放松；3、温州试点个人直接境外投资。国内流动性过剩、储蓄持续负利率，使得大量的资金寻求保值增值，但是投资渠道的狭窄使得大量资金涌入到房地产等领域，这也是推房地产等资产价格快速上涨的一个关键因素。民间资金充裕的温州试点个人直接境外投资具有示范效应，有利于拓宽民间资金的投资渠道；4、保利地产和金地集团公布12月及全年销售数据：12月销售良好。价量齐升造就2010年销售业绩快速增长。行业龙头市场占有率稳步提升。继续看好行业龙头公司在2011年分化市场下的表现。 一周成交量：休息一周后重回涨势、上周超七成城市上涨成交量：一周下跌行情结束，楼市重回涨势。上周22个城市中73%的城市成交量环比上涨，总体成交量上涨16.7%。四大区域均实现不同程度上涨，其中珠三角和长三角区域表现最好，环比涨幅均超过30%。 存货：连续9周上涨，存货总量继续攀升，但总体仍在低位。9大城市存货总量为44万套，环比上涨1.2%；存销比6.9月，结束连续3周上涨行情。 风险提示：政策风险。
