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房地产项目公司收购操作解析全流程
房地产市场上，通过收购房地产项目公司从而获得其拥有的房地产项目一时间成为一种常见的交易方式，房地产市场上取得房地产项目的方式有哪些？项目公司收购为何会如此普遍？此交易方式有哪些优点哪些风险？操作流程如何？如何在操作中规避风险？本文希望对您会有帮助。
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货币、外贸和房地产这二十年
内容简介：过去的二十年里，什么行业能如同房地产行业呢？尤其是上一个十年，房地产行业爆炸性增长，成为了社会财富最终的“池子”，彻底改变了数亿中国人民以银行现金存款作为主要的财富储藏池子的习惯，商品房成为了社会阶层自我分化和储藏财富的新方式。回顾历史才能找到发展的方向，本文将从货币、外贸工业和房地产三位一体的货币财富流通机制来谈谈过去二十年的顶层设计。[hide][/hide]
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基金：调控有利房地产龙头公司
接受证券时报记者采访的基金经理表示，此次国务院常务工作会议强调的房地产调控政策是此前政策的延续，在此背景下，房地产调控有利于行业集中度提升，小的房地产开发商会受损，而房地产龙头公司则是受益者。南方基金首席策略分析师、南方小康基金经理杨德龙认为，此次房地产调控对于短期有较大心理影响，再加上全国两会召开在即，由于房价持续上涨，两会期间估计会有人大代表和政协委员提案加强房地产调控，因此，短期房地产股会受到压制。不过从中长期来看，基金经理多认为房地产调控对龙头公司有利。景顺长城能源基建[1.171.13%]、景顺长城核心竞争力基金经理余广表示，在2012年，市场也预期调控政策会对房地产公司产生巨大的负面影响，但是从事后看，2012年房地产板块波动很大，不过房地产龙头公司走势颇为强劲，与此类似，2013年的房地产板块与2012年一样，也会波动很大。余广还表示，目前房地产行业的集中度比较低，随着房地产政策调控的加强，小房地产公司难以为继，但是龙头企业既可在资本市场融资，同时银行也会给房地产龙头公司提供资金支持，因此，龙头公司可以并购，也可以出资拿更多的地，再加上龙头公司有品牌效应，建好房子后能很快销售出去回笼资金。鹏华基金副总经理高阳在接受证券时报记者采访时也表示，由于房地产是早周期行业，在目前流动性宽松的背景下，房地产有望继续走强，而随着经济复苏，政策收紧，房地产就会面临压力。国投瑞银稳健基金经理朱红裕表示，由于担心调控再加上其他行业吸引力加强，在2012年年底减持了地产股，不过两会之后，随着政府对地产的政策明确，地产股行情有望重新启动，不过房地产的超额收益肯定不会像去年那么明显。
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房地产新政大限将至，然……
6月21日晚，荣安地产公告称，因“竞得土地所在村村民上访等原因”，导致土地合同未能按约定的进度执行，公司当日与宁波市国土局解除了宁波市鄞州新城区庙堰-4号地的《国有建设用地使用权出让合同》，在收回23亿购地款的同时，还获得损失补偿款41526万元，预计可增加利润9000万元左右。“闲臵一年按照土地出让价款20%征缴土地闲臵费，闲臵两年则无偿收回。”这是6月7日国土部刚刚修订完毕的《闲臵土地处臵办法》中的一项规定，新办法将于今年7月1日起正式施行。而就在离新办法施行还有10天的时候，荣安地产成功地摆脱了这一昔日地王带来的沉重负担。2009年12月14日，荣安地产在经历了131轮竞价后，成功以23亿元的总价击败万科、雅戈尔臵业，拿下了鄞州新城区庙堰-4号地，而该地块高达13765元/平方米的楼面价，也使得其成为当年的宁波地王。——摘自2012年6月27日国信证券房地产周报《部分城市端午“火爆”》神州大地，离奇的事情还真是不少……
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42个城市“房地产依赖度”排行
内容摘要：反映一个城市对房地产的依赖程度，最好的指标有两个：一是来自房地产的各种税费收入，占地方ZF全口径财政收入的比例；二是房地产行业增加值占城市GDP的比例。[hide][/hide]
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房地产与股市的负相关性 矛盾不败法则（原创）
今天，房地产的抑制政策转为遏制政策，若干具体政策将随后出台。房地产是不是泡沫，这已经不是一个尚存争议的话题，作为一个北京普通老百姓，我可以大胆的说，如果按照目前的价格发展下去，未来的十年内，将很少有北京年轻人买上足够居住面积的房子，如果在外地，也许情况稍微好些。但北京房价必跌。那么股市和房市是怎样的关系呢，历史数据不去考证，仅从最简单的辩证逻辑去分析。这两个存在都涨的情况，但那是极少数的情况，那样的运转导致的将是灾难。两个都跌的情况呢，也不多见。尤其是中国刚刚复苏，如果两市具跌，那么情况将比前两年更为严重，政府是不会允许这种事情的。那么一涨一跌是最合理的。究竟何涨何跌呢？首先，股市的总体估值是正常的，但房地产已经严重超标，被列为世界第二大泡沫。其次，股市是人民的市场，大多数老百姓都可以参加，但房市是富人的游戏，他们用房价来剥夺老百姓的血汗钱！我国是人民当家做主的国家，百姓的呼声和百姓的利益至高无上。我相信人民的力量！最后，这次股市下跌，是为了更好的上涨，当房地产跌下的时候，大笔的资金会涌入股市，所以，现在的股市下跌只是为美好的未来开辟道路。好吧，让我们拭目以待吧。以房市来要挟股市和银行，这些房地产商的计划会破产的。股民要支持股市，支持国家打击房地产投机行为的政策，为了更好的生活，毕竟卖了所有股票都买不起一套房子吧。究竟何涨何跌，究竟股市百姓和房市富人何者更为强大，结果自有分晓。
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2014年房地产竟然变成这样！！！
2013年，不少房企出于不同目的，疯狂拿地，甚至出现了全年拿地支出超过上一年销售总额的壮举。当然，虽然数据显示超出年销售总额，但实际上这些房企并非全部依靠自己的钱拿地，不少房企是依靠信托、民间融资或者合作拿地，自有资金总额并没有超出其年销售额。 但是即便如此，随着2014年信托退出地产、银行按揭放款拖延、销售速度放缓、民间融资成本及难度同时加大，如今虽然一二线的房市持久稳定，但2013年疯狂拿地的房企正面临前所未有的经营风险。特别是过度依赖信托、民间融资这种非银行金融杠杆的房企，在2014年出现系统性经营风险的可能性会更大。 事实上，从2013年开始，放缓就已成为中国经济发展的主题词，经济增速放缓、房地产销售放缓、按揭放款放缓、政府和开发商工程款支付放缓等都已经逐步显现，这时候，房企再想利用高杠杆、高溢价、高周转、高收益的发展模式来拿地开发项目必然会难以为继。 正是基于这样的形势判断，十年来一直唱多的任志强，首次作出了2014年房地产业要注重风险的提示。看来，2014年注定会有房企为自己在2013年的狂飙突进行为买单的。
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房地产行业跟踪研究－深圳追缴专用基金，地方调控再度升级？
房地产行业跟踪研究－深圳追缴专用基金，地方调控再度升级？01.317页pdf联合证券近日，深圳国土资源和房产管理局网站挂出通知，要求各房地产公司于2007年4月1日前，对本公司自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目名称及应缴交的房屋公用设施专用基金进行自查。该政策的本意在于解决商品房竣工交楼后，所发生的维修所需资金的来源问题。因此我们认为该政策并非是一项短期的调控政策，而是用意于规范行业长期发展的政策。但应该看到的是，在处理与房地产企业有关的问题、平衡与房地产企业有关方面的利益时，政府倾向于保护另一方的利益。作为全国最早走住宅商品化道路的城市，深圳碰到的问题及政府的做法具有代表性和借鉴性。市场对深圳出台该政策的时点敏感，认为该政策在土地增值税之后推出，是地方调控升级信号。但也许属于过度解读。该政策实际已于去年3月开始实行，8月全面启动。故该通知并非政府调控政策的新行动，而是已进行当中的政策的持续和深入
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“全球房地产投资不算太疯狂”
“全球房地产投资不算太疯狂”英国《金融时报》房地产行业记者凯特•艾伦世邦魏理仕(CBRE)是全球最大的房地产服务公司，它为一些大型企业和投资者提供咨询服务，告诉他们应该去哪儿购置地产，以及应该购买何种物业。眼下，房地产仍然是一项热门投资标的，因为投资者需要更高的回报率。作为世邦魏理仕集团总裁兼首席执行官，苏林提科(BobSulentic)谈到了自己对全球经济的看法，以及投资者所面对的房地产市场现状。以下为苏林提科接受《高端视点》视频访谈的文字选编。对于全球经济，你有怎样的判断？总体上，我持乐观态度。全球经济被戳到了软肋，比如在欧洲，经济增长只有一点点。但是，这也比过去几年要好些。美国经济出现了3%的强劲增长；今年亚洲的增长也许会放慢一些，但是仍然会增长。所以整体来看，我们已经注意到了这些增长，也有一些值得乐观的理由。我认为2015年的前景会比之前好一些。科技让我们无处不在，全球城镇化进程也在加速，人们不想永远待在大都市里的同一住处。为什么会发生这种变化？全世界都在城镇化，全球化也越来越深刻，而人们希望在既能工作又能游玩的地方。世界正变得更加多元，技术使之成为现实。技术让人们得以去任何地方，同时随时保持联系。我想伦敦就是这样一个很好的地方，伦敦是一座非常成功的城市，堪称典范。你常跟那些全球大公司打交道，不管是房地产投资者还是房屋占有者，他们现在的需求是什么？有没有变化？我会把房地产投资者跟房屋占有者区分开来。投资者在寻找门户级市场，比如伦敦、纽约、东京等城市。这样做是为了确保房地产资产在未来一段时期，能取得良好的表现，确保他们由那些信用良好，立志做百年企业的公司所持有。而房屋占有者寻求的是一块能够吸引，并留住高质量人才的空间。我们看到现在摩天大楼的建造数量，也许可以称为前所未见。为何他们都希望拥有摩天大楼？摩天大楼对于租户来说具有很大吸引力。大型租户往往有较高信用，所以这是一大吸引力；另外，一直都有所谓的地标地位，尤其是在新兴市场，他们觉得这一点很有吸引力。所以，这里面有多种因素作用。但在全世界那些更为成熟的市场，建造摩天大楼并不一定很流行，比如巴黎、纽约、旧金山，在这些地方你能看见一些高楼，但没有那么极端。当然，成熟市场也包括伦敦在内。现在对于投资者来说，房地产的吸引力很大。人们为了在低利率环境下寻找更高收益，愈发转向房地产部门，房地产也越来越被视为主流资产类别。这种追逐会不会有点过于疯狂？我认为房地产投资并没有太疯狂，理由如下：正如你刚才提到，它是实物资产，正越来越多得被人们理解，也越来越透明。有更多资本流向这个领域，这意味着房地产价格需要长期保持强势。例如，在美国和英国，有5%到9%的机构股本投向了房地产，而在亚洲这一比例仅为2%。随着资本的汇集，人们对房地产的兴趣将更大，投资者更愿意让资本在全球流动，而房地产行业更容易理解，也更透明，将吸引其中的大量资本，这构成房地产价值长期不褪色的一个原因。目前，全球的投资环境日新月异，这种变化如何影响到了你们的业务？投资环境和客户购买房地产服务的行为，总体上有很大部分是重叠的。原因是人们希望广泛联系，因此资本也希望流向全球。你必须将亚洲、欧洲、美国的业务关联起来，成为资本想与之合作的公司，因为你对这些市场有着更为全面的看法。同时，如果从房地产占有者的角度出发，大型公司不再一次性做办公选址和购买房地产服务，他们最后会希望购买跨地理区位和跨生产线的房地产资产。那些能持续向全球提供产品的公司，对于它的物业居住者或者房地产投资人来说，最终会取得胜利。我给你举个例子，我们研究了自己去年的客户数据，希望了解到底发生了什么。一个发现是，在过去四年里，我们的前30名客户平均规模增长了73%。所以，出现了向基于账户的房地产购置服务，以及向基于账户的房地产购置咨询的转变。在这个行业内的公司，需要有能力提供这种基于账户的服务。
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知否知否，房地产业应是绿肥红瘦
作者：陈序 昨天立冬。此日起，冷气开放。严寒是多数人的噩梦，也是少数人的机会。有意无意，针对资产泡沫的宏观调控往往有利于市场中的强者。 下月起，最新修订的《外商投资产业指导目录》开始实施。指导目录由国家发改委、商务部联合发布，将产业分为“鼓励”、“限制”和“禁止”三类。比较2007年、2004年两个版本的指导目录，新版目录不再“鼓励”外商投资普通住宅的开发建设。增加了对房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的“限制”。 这是国家对房地产业的“限外”政策进一步加码。去年7月，国家发改委等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制外资以股权形式投资中国房地产企业。今年5月，商务部、国家外汇管理局发出通知，要求进一步严格结汇管理，限制外商直接投资房地产。 房地产业是特别需要钱的行业，自有资金比例一向较其他行业低。当国内流动性过剩，市面上不缺钱时，拔掉来自境外的输血针头，防止房地产业投资热过头，必要。但资金供应渠道因此更单一，企业融资更困难。目前，央行看紧银根，间接融资市场受行政干预较多。银行贷款部门性喜锦上添花，不屑雪中送炭，历来站在赢家一边。至于直接融资市场，泡沫本身给有“资格”的企业提供了机会。 最近房地产业界的样板是北辰实业。该公司1997年在香港上市，去年10月在上海第二次上市。此后，其H股价格上涨了140%，A股价格上涨更达385%。圈到的钱迅速以土地形式固定下来，而大张旗鼓地买地本身又成为股价上涨的绝好理由。北辰实业斥资92亿元人民币买下了长沙一处商住两用地块。这笔天价交易公开后，A股和H股均应声上涨。 榜样在前，焉能不学？据《华尔街日报》报道，在香港上市的内地房地产公司正纷纷酝酿回归A股。这些急于回上海分蛋糕的企业包括：富力地产、首创置业和上海复地。当土地和钱都不再唾手可得时，只有能够在A股、H股两个俱乐部里取得会员资格的人，才能躲过室外的风雪。 然而，又有多少房地产企业有此“资格”呢？使强者更强，必令弱者出局，竞争更少。不少房地产企业创业之初，聚精会神，不敢懈怠，每战必以品质、服务取胜。成名之后，溺于潜规则，制造潜规则，每役必倚重市场势力与政府关系。行为举止，不复以最终消费者为念。 有评论认为，房地产业没有垄断也无法垄断，支持部分企业做大做强有利于政府调控。我以为，假设存在好的管制(仅仅是假设)，其目的必是令市场更健康地发展，以后可少管制甚至不管制。为了更方便地管制而管制，市场就危险了。经济改革的方向是让市场独立发挥分配资源的功能，避免政府管制的高成本和低效率，抬升社会福利的总水平。房地产业在各行业中市场化程度偏低，且受制于相关要素市场不那么市场化的约束。在这个行业里，应当鼓励的是竞争，并以竞争推动相关要素市场开放。资产泡沫固然可怕，管制限制竞争的副作用也须重视。 绿肥红瘦，对消费风景的人而言，总是一种损失。
