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胡葆森：房地产行业已经被资本市场抛弃了
在中国企业家杂志举办的两会沙龙上，胡葆森认为，房地产行业所有企业痛点就是背的东西太重了，而市值又被严重低估。资本市场已经把这个行业已经抛弃了。昨（3）日晚间，数十位来自企业界的代表委员齐聚长安俱乐部，参加由《中国企业家》杂志社主办的“两会”沙龙，围绕“产业互联网：痛点与机遇”这一主题展开了热烈的探讨。全国人大代表，河南建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森参加了本次沙龙。胡葆森表示，只要做房地产就能赚钱的时代已经结束，而且从2014年开始这种行业淘汰速度越来越快。他预测在未来三年整个格局的调整完成，每一个城市的前十大地产商基本上控制城市60%以上。未来的房产企业得弄清楚谁是自己的客户。原来房子是产品，今后服务也成为了产品。不光要考虑如何把产品卖给他，还要把相应的服务产品卖出去。要用互联网把这些客户黏住。胡葆森还认为，现在基本上房地产行业所有企业痛点就是背的东西太重了，而市值又被严重低估。资本市场已经把这个行业已经抛弃了。以下是胡葆森发言实录：胡葆森：在地产领域，互联网从四个方面创造财富。第一个从融资方式，我们经常讲连金融都已经单独有房地产金融。房地产是一个非常大的行业，有十万亿的产值。过去十年，围绕着这个行业的房地产金融体系也逐渐开始健全起来。现在物联网、众筹这些虽然没有从根本上改变这个行业，但是也已经开始改变地产行业主要融资来源。在第一个融资环节就已经开始冲击这个行业了。第二个产品环节，房地产这个行业在产品制造和销售过程基本是B2C模式，你自己让设计师创新户型，对产品进行创新，再想办法卖给客户。现在已经开始出现小米模式，或者说让客户参与到产品设计的过程中。立体城市今后订购的环节，开始让客户在准备定向买房子的时候参与到产品设计环节中来，也就是说，已经有C2B转向的探索。第三个是营销销售。第四个环节就是服务。产品支付的服务，现在各种APP服务软件，家政也好，基础服务也好，升值服务也好，各种围绕着房地产交付之后的服务方式越来越多。所以从这四个环节上互联网对房地产行业的冲击。2014年是中国房地产行业一个转型和转折之年，基本上只要做房地产就能赚钱的时代已经结束了，而且从2014年开始这种行业淘汰速度越来越快，我甚至在去年6月份写了一篇文章对整个行业做了阶段性的总结和判断：在未来三年整个格局的调整就基本上结束了，每一个城市的前十大地产商基本上控制城市60%以上。互联网加速了这个格局的调整。我最近在我们的内刊写了一篇寻找建业的蓝海。这个蓝海就是机遇，未来你得弄清楚谁是你的客户。你不光要考虑如何把产品卖给他，因为他买了你的产品之后不但变成产品用户还变成了服务产品用户。原来房子是你的产品，今后你的服务也是你的产品，还有软的服务也是你的产品。如何把客户用互联网手段黏合？我的目标就是我做到10%，服务一千万人，一个人一年消费一万块钱就是一千亿。在这个过程中你把原来简单卖房子变成了产品的多元化，增加了服务产品。未来用十到十五年时间能够黏住一千万客户，定向不断创新自己的产品。再说痛点。这个行业普遍的痛点就是资产太重。资本市场有要求，要看你的土地储备。过去五到十年房产企业以增加土地储备为目标，现在很多重资产，就变成你的一个负担。现在基本上房地产行业所有企业痛点就是背的东西太重了，而市值又被严重低估。资本市场把这个行业已经抛弃了。现在地产商比较难就是这个问题，到现在等于去库存去土地储备变成目前一个重中之重，我就讲这么多。中国企业家杂志社社长何振红：我问个问题，刚才胡总说了房地产现状，未来一千万，河南你要服务一千万人口，这一千万人口怎么来，是你地产房子用户还是有可能你通过其他渠道来？胡葆森：十年左右会建造一百万套房子。在十到十五年，直接的业主一百万户就是四五百万人。当然还有我的足球球迷，我希望三年之内做十万左右的球迷，十年之内希望更多注册球迷。另外我还有服务设施，还有好多酒店，这酒店或者一年重复在这住。这些客户也是我的客户。我们在各地也在建造商场，每年到那里重复买四五次的顾客也可以把他当成客户。另外围绕主业建立起来大的商业系统，我们企业在河南已经23年了，今年5月份要通过O2O把所有线下资源在线上打通，把线下所有资源和未来商业街、酒店、绿色基地，变成一个平台和交流场所。建立起来这样一个大的生态系统，商业生态系统，把这一千万各种产品用户，变成我们的客户目标是一千万。何振红：三到五年之后如何定义，是一个什么企业了？胡葆森：是一个服务型的，或者新型生活方式的服务商提供商。何振红：有些公司到了一定程度就是经营用户的公司。胡葆森：所有你的客户，你的价值就是改善他们的生活，你的客户变成了那个区域内最幸福的客户，这就证明了，或者从更高层次上又印证了企业存在的价值，你是服务这一千万人，让他变成最幸福的群体变成企业核心价值这种追求，和你企业自身存在价值回答了这么一个问题。何振红：事业合伙人现在推得怎么样？胡葆森：已经在推了。何振红：比例有多少呢？胡葆森：希望不低于5%，一般不超过5%，因为上市公司还得兼顾股民和股东的利益。
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出具个人房地产证明性文件不再收费
10月13日，记者从成都发展改革委获悉，10月20日起，成都将进一步放开部分目前实行政府定价或政府指导价的服务收费标准，同时取消部分服务收费项目。取消的收费项目共9项，包括成都图书馆收取的电子阅览收费，成都市专业技术人员继续教育服务中心收取的学分登记及周期验证...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_543cb922c41c96e3ae03e4ab.html
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2008年浙江省房地产业发展报告（非券商）
浙江省房地产业协会浙江大学房地产研究中心在2009年2月发布的，五号字单倍行距共9页，特点是具体数据详尽，个人认为很有帮助一、浙江省房地产市场的基本态势 1、房地产投资开发增幅放缓，特别是下半年回落明显2、商品房开发规模前高后低，住房供应结构进一步调整3、商品房销售面积降幅逐月扩大，中小户型商品房住宅销售比重提高4、商品房价格增幅明显下降，仍然维持较高水平。5、土地购置总量减少，开发商追逐土地热情下降6、企业资金来源渠道狭窄规模小幅下降，开发商销售回笼资金压力增大二、浙江省房地产业存在的突出问题1、商品房价格继续高位运行2、商品房成交量严重萎缩3、房地产企业资金普遍短缺4、中小户型商品住宅大量推出三、浙江省房地产业走势的基本判断 1、市场进入调整期2、政策进入扶持期3、企业进入转型期4、行业进入整合期
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外媒:中国的房地产问题 比表面看上去更严重
可以理解，随着中国增速放缓，中国领导人开始求助于他们青睐的增长稳定器之一：房地产。正如彭博新闻社记者本周所报道的，1月份新建商品住宅价格创纪录的下跌已促使中国领导人考虑出台更多刺激措施，例如降低第二套住宅首付款比例，住房营业税免征年限从五年缩短为两年。 为什么不呢？到目前为止，在各种各样促进价格上涨机制的提振下，中国得以免于陷入美国2000年代末和日本20年前的低迷困境。然而令人遗憾的是，它们如今可能达不到同样的效果。 这是因为，很少有人意识到，中国房地产崩盘的本质已经转变——从需求面转向供应面。正如GavekalDragonomics的RosealeaYao在研究报告中所指出的，中国真正的问题在于，无论销量和价格如何变化，新建项目却在枯竭。这也就意味着，更多刺激措施对水泥、钢铁等行业产生的连带刺激效应必然是有限的。 “这是房地产供应面的回调，”Yao在最新的报告中表示。“虽然今年住宅销售形势可能改善，但建筑以及依赖于房地产的各种工业活动却不会。因此，住宅销售的回升不会对增长产生那么大的促进作用。”
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房地产拓展相关基础知识
房地产拓展相关基础知识~大自然的搬运工小弟也是刚入这行，大家有这方面的资料也跟我分享一下吧
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房地产相关企业系列资料汇总--万科
我是买不起房子的人，但是希望借助房地产相关个股研究，然后通过操作实现有房i族的理想，比如我投资10万，1）未来三年内实现100%的收益就是20万了，那么房价会不会上涨这么多呢？显然，价格上涨一倍体现在股票价格上肯定不止一倍，所以如果股票价格上涨一倍，可能部分原因是房地产价格上涨带来业绩推动，但是万科很有可能是市场占有率、销售收入、净资产收益率上升引起的，这是我对万科近几个星期的研究结论。也就是说你的投资收益很有可能超过地产价格的上涨幅度~2）股票价格跌了怎么办？比如跌了50%，那么房地产价格会跌多少呢？追踪万科企业发展策略，当同行所以企业都抱着不想降价的时候，万科对市场的准确把握在两星期内就制定好了降价策略，快速出货，回流资金，不给对方降价的回应时间（言下之意是在目前价格下，需求远远低于供给），然后市场真正低潮时候以手中回流的现金大肆购买低价格、地段也不错的土地，因为这个时候买家不多了，国家的信贷控制及大部分地产商的存货占压资金~此时万科股票还很有可能逆势而上，而包括万科在内的房地产商都在降价了~以上任何一种情况我们都更加有可能拥有自己的一个房子了~·朋友们，实现这个策略，那就仔细研究万科吧~以下材料分为行业分析和部分万科材料,在把握中国房地产的历史来由前提下,对当前中国城市化从而形成对地产需求的精准把握大趋势下,在分析优秀个股,尤其是当前市场环境下地产股价格偏低的情况下投资回报更是具有良好预期~(以上材料部分为本论坛和其他论坛的汇总.个人认为比较好的材料的汇集~赚点辛苦费!.其中房地产.附件售价20,是全部资料的打包~)
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博势智库：总理不让任性，房地产该去哪儿？
3月5日上午，国务院总理李克强在第十二届全国人大三次会议上做了《政府工作报告》（以下简称《报告》）。《报告》基于稳增长、提效率、促改革的出发点对2015年的政府工作作出了总体部署，其中，“大道至简、有权不可任性”的表述尤其令人耳目一新。在市场所关注的房地产方面，今年的《报告》也有诸多亮点，博势智库秘书长成立博士在综合分析中国政治改革的背景、宏观经济的形势以及房地产市场的状态后，认为《报告》会对今年房地产市场的走势产生以下五个方面的影响：一、四年来首次下调经济增长目标：房地产业从“超高增长”转入“稳态增长”大局已定。《报告》将今年GDP增长的目标由去年的7.5%下调到7%左右，失业率由去年的4.6%下调到4.5%，但城镇新增就业1000万人的目标没变。其中透露出三点信息：第一，从2012年到2014年连续三年中央对GDP的增长目标都是7.5%，今年首次主动下调0.5个百分点，意味着政府正逐渐淡化经济增长的速度，而更加注重经济增长的质量和效益。第二，GDP预期目标是7%左右，而不是先前外界预测的7%，这显示出政府要力阻从之前过度“唯GDP化”转为过度“去GDP化”的倾向，同时也表现出政府更希望今年GDP的增长在7%以上。第三，GDP增长目标下调，但对就业目标却稳中有升，说明政府在对经济下行容忍度提高的同时，也充分考虑就业和增长的需要，力图保证宏观经济不出现系统性风险。由于房地产业与宏观经济发展是相依相存的关系，而中央在近四年来首次主动下调经济增长目标意味着经济发展方向正式由“速度”转向“内涵”，已经处于调整周期内的房地产业再无翻身爆发的可能，未来“稳态增长”将成为房地产业不得不接受的“新常态”。二、再次强调城镇化的地位与作用：房地产在其中依然有发展空间和“掘金”机会《报告》提出：“城镇化是解决城乡差距的根本途径，也是最大的内需所在。要坚持以人为核心，以解决“三个1亿人”问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。”根据国家统计局的数据，2014年中国的城镇化率已经达到了54.77%，但相对于发达国家80%左右的城镇化水平，我国的城镇化发展依然有巨大的发展空间。“以人为本、产业兴城”的新型城镇化发展路径，但住房和基建依然是城镇化建设中的重要组成部分。今年的《报告》再次强调了城镇化的重要地位和作用，意味着在下一阶段新型城镇化的推进过程中，尽管房地产在其中所扮演的角色有所减弱，但围绕更好的满足人的居住和生活的房地产需求依然存在，未来房地产也将从中获得理性的增长空间。《报告》再继续强调城镇化的地位和作用的同时，也对城市群的发展规划指明了方向：“控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。”这意味着未来一线城市全面放开限购的可能性较小，而三四线城市将获得更多的政策惠顾和资金支持。但由于过去在房地产业野蛮增长的数十年里，不少开发商在三四线城市的过度开发积累了大量的库存，未来随着国家城镇化战略向三四线城市的倾斜，部分城市的高库存现状有望得到缓解，而实力和眼光兼具的开发商甚至很有可能在农民市民化、旧城改造、基础设施建设等城市发展机遇中掘出宝贵的“黄金”。三、房地产由“调控”转“支持”：今年市场有望止跌企稳并温和回升今年的《报告》中明确提出：“稳定住房消费”；“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。这与去年与去年表述有着明显区别，并未出现“调控”、“抑制”等词汇，而是用了“支持”和“促进”。根据国家统计局的数据，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点，这一增速也是自2000年至今十四年来的最低值。房地产开发投资的下滑拉低了经济的增长，2014年GDP的增速仅为7.4%，创下了24年的新低。而进入15年后，1月份房地产下行的态势依然在持续，70个大中城市中，新建商品房价格同比下降的有69个，上涨的城市仅有一个。从企业来看，包括万科、恒大、保利、中海在内的10大房企1月的销售金额环比下降58.4%，销售面积环比下降51.1%。《报告》中的“稳定住房消费”意味着政府不会放纵房价的大幅下降，“分类指导，因地施策”实际上允许地方政府救市，而“支持居民自住和改善性需求”则预示着二套房贷极有可能全面放松。综合这几个转折性的政策分析，中央的目的就非常明确了：在坚持市场调节的前提下，放松政策刺激房地产市场的空间，促进房地产市场的止跌回稳，保证今年的经济增长不再重蹈去年的覆辙。由此可以判断，两会以后，无论地方政府还是金融机构都会出台对房地产利好的政策，今年房地产市场不仅有望止跌回稳，还很有能在温和回升。四、创新保障房供给：消化目前巨大库存所积压的房地产泡沫风险早在2014年底，住建部就已经开始推广地方政府回购商品房用于保障房的新模式。在今年的《报告》中又明确提出：“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。”而这一举措提出的背景，是楼市庞大的库存积压所导致的泡沫风险在房地产市场下行周期内难以化解，从而对处于转型期的宏观经济造成巨大的威胁。根据国家统计局的数据显示，2014年，全国商品房销售额为76292亿元，较2013年下降6.3%，这一增速比去年则大幅回落了32.6个百分点。在商品房销售萎靡的同时，库存却大幅增加。2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，增幅达26.12%。通过政府回购商品房用于保障房，一方面可以解决保障性住房供给不足的问题，更为重要的作用是，政府回购既缓解了开发商的资金回笼危机，又消化了楼市库存，同时对稳定住房消费也有积极作用，可谓是一箭三雕的化解房地产泡沫风险。同时，《报告》还提出要“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”，这对于房地产企业未来的城市战略布局和业务模式选择也具有指引意义。五、审慎开展农村土改试点：未来农地入市的改革步伐将有所减速与去年“慎重稳妥进行农村土地制度改革试点”的简短提法相比，今年《报告》提出：“要做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。”这一表述更为明确和具体，但“审慎”二字较去年的“慎重”则更多了几分严格与严谨。同时，今年《报告》在城镇化战略部署中也要求：“坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。”其中，“稳妥建立城乡统一建设用地市场”与“审慎”开展农村土地改革相互呼应，而国务院在北京大兴区在内的33个农村土地制度改革试点已经在2月25日获得人大授权并启动，但今年的《报告》却用“审慎”和“稳妥”两词对农村土改加以约束，说明尽管中央在对于推进农村土地改革的大方向并没有变化，但在农村集体建设用地进入市用于住宅建设上依然持谨慎态度，未来在农地入市方面的改革步伐预计将有所减速。而对于社会所期望的农地入市增加城市建设用地供给进而降低房价的想法在今年估计会落空。
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房产税试点将对全国房地产市场产生深远影响
据中国之声《新闻晚高峰》报道，2011年1月，中国楼市又出现了很多关键词：二三线城市涨价，国八条，上海重庆房产税等等。这些政策必然还将搅动2011年楼市走向。今日《一周楼市》栏目，连线《21世纪经济报道》地产新闻总监李一戈，详解调控政策将如何影响中国楼市？ 主持人：您认为国家八条房产税一系列调控政策之后会对于房价产生什么样的影响？ 李一戈：这个问题我估计也是二三线老城市老百姓比较关心的。新的国八条和沪渝两个城市房产税试点，这个措施的实施会不会对二三线城市产生影响，我个人认为是肯定的。新的调控政策虽然说主要是针对热点城市，但是也普遍对全国的城市都会有影响。因为二套房首先付提高到6成是针对全国的，也就是说二三线城市也会受到影响。房产税的试点虽然是上海和重庆在试点，但是它有辐射作用，即没有实施房地产税试点的城市包括其他一线城市都会受到这种辐射的影响。 在我看来，新的国八条和房产税试点会对全国房地产市场都会产生很重大很深远的影响，包括二三线城市乃至于四线这种有些是县级市。因为限购令会继续深化下去，因为国务院的规定是要求2月底把那些热点城市和房价上涨比较快的城市都要实施限购令，尤其是住建部领导的讲话中包括了房价上涨比较快的城市。也就是说不管是一线二线甚至四线城市，只要房价上涨比较快的都应该实施限购令。 我看到有些县级市乃至于限都实施了限购令，也就是说这个限购令会继续扩大，房地房产税辐射的影响对投资者产生心理上的压力。如果今年你这个城市没有实行房产税试点，不等于明年就不会。那些投资者就要警惕了。
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房地产行业周报:成交量持续好转
房地产业上周市场表现上周房地产指数(中信)上涨5.68%,同期沪深300上涨4.92%,房地产指数跑赢沪深300指数0.76个百分点。房地产成交量环比回升新建住宅方面,上周(2014.10.27~2014.11.02)重点关注的30个城市商品房成交面积为505.41万平米,环比上涨5.72%,同比下跌4.47%。其中一线城市成交104.11万平米,环比上涨4.91%,同比上涨1.78%;二线城市成交280.32万平米,环比上涨8.79%,同比下跌4.48%;三线城市成交120.98...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_54596a9cc41c96e3ae082341.html
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美国房地产市场繁荣背后故事(zt)
比较一下美国和北京的房贷政策,可以看看哪里的泡末大.在美国买房可以不要有存款,首付也可以从银行借,而且如果房价涨了,还可以从银行借钱消费.美国人过的是幸福,不但可以刷卡消费,还不了信用卡的钱大不了个人破产了事.中国人只会存钱,有全球最高的44%的储蓄率.金融利好是最大的助推剂；然而风险也将最终由他们背负 文｜李凌峰降息减少投资机会加大房贷比例 近4年来美国房地产市场繁荣的根本原因在什么地方？说到底，最重要的原因还是从2000底开始的低利率环境。就买房者而言，低利率环境直接造成其贷款成本的降低。以价格为100万美元的房子为例，在贷款利率为8%时，对许多人而言恐怕还是可望而不可及的事情。当银行将贷款利息降到4%时，似乎一下子容易很多。100万美元总价的房子，如果首付为10%，贷款利息为8%，加上税收等各种费用，买方者每个月需要支付给银行将近8000美元左右。如果利息跌到4%，需要支出的费用就会降倒5500美元。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨，并且一直会涨使买房者感觉吃力为止，这也是房价上涨的原因之一。 另一个不太明显的原因是，随着2001年后美联储逐年降低利息，实业界投资机会逐渐减少，投资者被迫寻求其它投资机会，任何被大家认为是希缺而实际上并不一定如此的物品都会被热卖，如黄金土地等。甚至是低收益和高风险的投资品种也开始受到关注。 同时，导致房价上涨的另外一个因素是银行，以前利率很高的时候，银行着重投资政府债券和企业贷款。在投资机会旺盛的时候，它们可以很方便的把钱贷出去以赚取利差。而在低利率低投资机会的情况下，它们需要寻找其他投资机会，看好房地产便成为一种选择。从理论上讲，房屋贷款都是抵押贷款，如果房价不跌，对银行而言，风险较小，最坏就是在购房者破产时将房子收回。当然，这一切的前提是房价不跌。银行愿意向房地产贷款，投资者又愿借，市场繁荣，房价不可避免地迅速上行。 与此同时，市场还推出了许多降低房贷的方法：一个是美国市场独有的固定利率再贷款。依据美国传统，大部分房屋贷款都是固定利率，如果利率下降，房主可以到银行申请新的低息贷款以此还掉旧有借款，利率下调对已购房者明显有直接好处；第二，越来越多的是购房者使用浮动利率。为什么人们开始选择浮动利率？就借贷而言，时间越短，利率越低，时间越长，利率越高，正如长期存款利率要比短期存款利率高一样。所以选择使用浮动利率，处在利息曲线的较短地方，利息就低。如果在利率下降的情况下，浮动利率贷款人也会如固定汇率贷款人一样，享受实际益处。但如果利率上升，他们的借贷成本却将加大。他们实际上是放弃了上限保护，以降低短期借贷成本。 金融创新加剧投机 目前，市场上出现了千奇百怪的房贷模式，使购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。各种新模式的目的都是为了降低门槛，让更多的人来银行借钱买房，这一方面体现了社会进步和金融创新，但最主要的原因还是银行的竞争越来越激烈，使得他们对贷款质量的控制也越来越低。一位在美国银行工作了30年的房贷经理无可奈何地说，在他年轻的时候，做事情要比现在谨慎得多，但现在各个其它银行都这样操作，在这种竞争环境中生存下去，只要大家都一样，不比别人出格，但愿最坏的事情不会发生。 其实，房屋贷款还有一个非常特别的方面，它是普通人唯一能使用金融杠杆的机会。如果购房者买100万美元的房子，他并不需要付掉100万美元的全额，而只需付掉首期——比如全额20%的20万美元，即1：5的杠杆率。当房子涨10%，涨倒110万美元时，房主仍只欠银行80万，投20万赚10万，即50%的利润。人们逐渐意识到这一点。如果大家都认为买房子只赚不赔，那么越敢于借贷杠杆越大、就似乎赚得越多。对于普通人而言，如果不是买房子，银行是不可能一下子借给你80万美元.或拱手向送1：5、1：10甚至是1：50的金融杠杆。尤其对购房者而言，金融杠杆的风险是有限的，最坏的结果是资金跌空，大不了是把烂摊子交还给银行。这也是房屋贷款最吸引投机着的地方，似乎比证券市场的赢利空间要高的多。多年的房地产繁荣也让人忘却了投资的第一课——风险。 房地产繁荣影响了谁 在房地产繁荣的背后，带来的影响到底是什么？最大的影响是支撑着美国从2000年以来的经济增长。2000年经济下滑之后，一个可能的结果就是经济衰退，然而全面的经济衰退却没有发生，很大的原因是房地产价格的上升。房产升值使每个人感到富有，从而持续消费。 美国近几年的经济增长是居民和政府的消费在发挥着支撑作用。以前，房价的上涨只使人感觉到富有，但无法直接兑现，现在新的金融工具却能让人实际上享受到富有。比如以前买100万美元的房子，预付20万，若干年后已经支付60万，还欠银行40万。现在如果房子涨20%，房子值120，房主的净资产增值到80万。这时候银行会告诉你，你可以用房子做抵押，再借给你20万的贷款额度以供你消费，想怎样花钱就怎样花，如此这般地实现了人们从感到有钱向真正有钱的转换。人们可以认为，也许房价上涨会比我的借款还快，那借的钱目前岂不就是白借？实际上，人们是通过放弃房产的部分资本来得到现金。因为房价从来没有如今上涨的这么汹涌，这部分款额以前在美国的经济中微乎其微。然而在短短的五年中，这部分贷款基本上已经占到美国GDP的2.5%3%，相当于3000亿美元。从零到3000亿美元，这部分钱在很大程度上支撑着美国的消费。值得一提的是这部分贷款也是实行浮动利率。 说到底，无论是房屋贷款还是消费贷款，都提高了美国社会尤其是居民这部分的负债比率。如果以前买房子要首付20%，刚开始的负债比例是4：1，那么，如果首付降低到5%，负债资本比例就涨至19：1。这是从买房子来看待美国人的负债比例。如果就整个社会来看，把房子的一部分资产拿出来做抵押向银行贷款，也是降低了资产，提高了负债。 一个国家的GDP可以分为政府的支出加上家庭的支出和各种投资。从2001年以来，公司投资一直处在下降和低迷的状态，美国经济的增长基本上就是居民的消费和政府的消费。从宏观上讲，政府赤字(盈余)、企业赤字(盈余)、加上居民赤字(盈余)、应该等于外贸赤字(盈余)。在美国，政府赤字基本和贸易赤字相当。自网络股破灭之后企业一直是在提高资产降低负债，以降低自己的负债率，只有居民在提高负债，这是过去四五年美国的宏观经济大趋势。最近的一段时间以来是房屋的价格上涨造成了负债的上涨，而贷款比例的提高又反过来拉动了房屋的价格上涨。 新的金融工具的危害是造成整个社会资本负债比率在弱化。美联储在过去一年中已经7次加息，准备金率从1点提高倒1.75点，造成的影响是，负债者的债务越来越重，偿贷能力在下降。不管是投资者还是投机者，到头来都要受到冲击。美联储在提高利率的过程中实际上是提高了借贷成本。在目前的环境下，很多人用浮动利率和其他办法提高自己的借贷杠杆，面临的最大风险是，如果借贷成本的提高超过了利润和回报率，他们可能会放弃自己的投资.选择破产.美联储一再强调”稳健”加息，正是希望减少冲击，避免造成全面的金融风险。 (作者为耶鲁经济学博士美国基金经理)
