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中国房地产摧残着穷人的梦想
今年“两会”，“和谐社会”是个高频词。坚持科学发展观，构建社会主义和谐社会，成了大家的共同心声。许多代表委员说，这次“两会”最大的收获，就是找到了“和谐社会”这一奋斗的目标。目标已经明确，关键在于落实。构建和谐社会，需要全社会每一个人、每一个行业都发挥自己应有的贡献。在当前相对来说，房地产行业，特别是房地产业主管部门更是责任重大！房价疯涨影响社会和谐今年“两会”，温家宝总理在政府工作报告中，明确提出，要重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。曾培炎副总理在参加海南团讨论会时则指出，目前不少地方房地产价格上涨过快，要警惕出现房地产泡沫。在公开场合，政府高层发出如此强烈的降温信号，这是从来没有过的。由此可见，近年来房价的疯涨早已牵动着党和国家领导人的心。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这是千百年来，中国老百姓梦寐以求的事情。但是，现实却是：“广厦千万，仍旧在建，普通百姓，望房兴叹！”近年来房价的持续疯涨，将许多人的购房美梦无情地击了个粉碎。根据国家统计局新近公布的统计数据，2004年城镇居民人均可支配收入达9422元，比上年实际增长7.7%；农民人均纯收入达到2936元，比上年实际增长6.8%，是1997年以来增长最快的一年。城乡居民收入增长不可谓不快，但是，遗憾的是，居民收入增长的速度与房价增长的速度相比，却如龟与兔的赛跑。根据国家统计局最新公布的统计数据，2004年，全国商品房平均销售价格全年增长14.4%，其中，全年商品住宅平均销售价格增长15.2%，为1998年以来的最高增幅。而据北京市统计局资料，2004年，北京人均可支配收入为1.5万元；北京商品房平均售价每平方米超过5000元。建设部政策研究中心最近提出的《2020年中国居民居住目标预测研究报告》指出，“2020年我国居民住120平方米才算小康”，按照这一标准，在北京这“120平方米”一套房子的价格相当于一个普通北京市民40年的全部可支配收入。《报告》提出的最后一项指标，居住消费支出比率是25%，也就是说，老百姓挣的钱1/4用于居住。按照这一标准，一个普通的北京市民要想购得这一套“120平方米”的小康住宅，得花上160年。如果，我们不按照建设部政策研究中心陈淮博士他们提出的这个“120平方米”小康住宅标准，仅就60平方米算，这“60平方米”一套房子的价格也相当于一个北京市民20年的全部可支配收入；按照“老百姓挣的钱1/4用于居住”这一标准，一个普通的北京市民要想购得这一套小康住宅，也得花上80年。然而，就是面对这样的房价收入比，还是有不少专家学者、甚至政府官员四处兜售房价上涨论，疯狂鼓吹诸如“中国的房地产不存在泡沫，中国的房价还将继续上涨”之类的论调。如果房价真的继续上涨，那么，试问在此辈独享广厦、安居无忧、窃喜之余，普通市民苦苦挣扎到何时才能圆了住房梦呢？如果，一个社会，连中间收入的阶层，穷尽一生也难以购得起一套用来安身的住房，那么，这个社会能称得上和谐社会吗？近些年来房价疯涨，损害的已不仅仅只是民众的利益，也已对金融安全带来了现实的风险，对经济和谐发展构成了潜在的威胁。“我想起了诺贝尔奖金获得者，一位叫舒尔茨的经济学家一句话，他说世界大多数是贫困人口，如果你懂得了穷人的经济学，那么你就会懂得经济学当中许多重要的原理。”3月14日记者招待会上，温家宝总理回答人民日报记者提问时的这段话，值得我们所有的经济学家，尤其是那些鼓吹房价上涨不可避免的专家学者和政府官员们深思。经济和谐发展是建立和谐社会的基础。经济发展的重要任务，并不是只需关注富人，而是应当关注所有人，这其中毫无疑问应当包括穷人。衣食住行，是最基本的生存条件。同吃饭、穿衣、出行一样，住房也是一个人最基本的生存条件之一。在任何一个文明社会，离开了个人最基本的生存权利，其他的一切权利也就无从谈起。如果，房价在目前的高价位状态下，依然持续疯涨，那么，很可能就会出现那种“强者拥有房千间，弱者身无片瓦居”的局面。这样，社会和谐又从何谈起？不论是从经济自身的发展也好，还是从经济发展的本来目的也好，当前，刹住房价疯涨，无疑是构建和谐社会的当务之急。
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我去年夏天做的房地产报告,上海下半年尤其是年底的大幅上扬肯定没有道理
房地产泡沫和商业银行面临的风险分析从去年至今，关于房地产业是否过热的讨论始终未息，持“不过热论”和“过热论”两者之间唇枪舌剑，进行了大量的论战。我们认为，总体而言，自1998年我国实施扩大内需政策以来，城市化与消费结构升级导致房地产业的平均增速快于经济增长率的趋势，房地产投资率先启动，并较快形成了新的“房地产热”，从长期看肯定不可能持续，但目前宏观上国内房地产的泡沫尚不严重，远没有达到部分媒体和学者所言面临崩盘的骇人听闻的地步，与此同时我们认为不排除个别地区面临较大的调整压力，全国范围和单个城市内部的房地产价格将开始出现结构性分化。衡量房地产发展的指标有许多，尤其是对于房地产泡沫的度量，国内的专家学者见仁见智，提出了许多种指标，从各种角度进行了分析和解释。首先，我们以反映行业宏观景气度的国房景气指数的变化作为综合性的指标。从其2002年以来的变化趋势可以明显看出，2003年驶上发展快速道的中国房地产行业猛然加速，全年房地产开发业总体景气水平明显高于2002年水平，2003年国房景气指数均在高位运行，其基本走势是“高开低走”，由年初3月的最高点109点，经过6、7两个月小幅反弹，最后回落到年底的106.19点，而调控的加强和效果不断显示，预示着景气指数距离110点的泡沫警戒线回落的趋势将会继续，该指数的具体运行见下图所示：其次，从房地产开发投资的增长率与房地产开发投资占固定资产投资的比重，以及全社会固定资产投资增长率上看。2003年，全国房地产开发投资达10106.12万元，首次突破1万亿元大关。房地产开发投资增长率为29.7%，高于2002年近10个百分点；房地产开发投资在固定资产投资中的比重为23.7%，比2002年高出近6个百分点；在房地产开发投资的直接推动和间接拉动下，2003年全国固定资产投资增长率为28.4%，增速比2002年高出75%。可见前两个指标仍处于基本正常的范围，指标的增长也基本有序，增幅均在10%以下。而需要重视的是固定资产投资的相对高速增长，其相对增幅75%，正是由于其不合理的高增长导致了电力、运输和原材料的全面紧张。第三，我们分析房地产价格的走势和相关的销售情况。2003年，全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8%，增长较为平稳，但局部地区房价上涨过快，上海、江西、山西的增速超过20%，是房价上涨最快的地区，上海市的平均房价达到5118元/平方米，增长24.2%，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。总体上，98年以来，全国房价平稳上涨，尤其是去年下半年以来出现加速上扬的趋势（见下图，2004年按照前五个月数据外推得到）。同时，以上海为代表的部分城市出现房价上涨过快的现象，2004年第二季度的相关数据表明这一趋势仍然在继续，第二季度房屋销售价格同比涨幅居前的城市为上海21.4%，宁波19.9%，天津16.7%，南京16.2%，重庆15.0%，杭州13.0%，沈阳12.8%，青岛12.5%。从全国范围看，我们认为，由于房地产具有消费品和投资品的两元属性，简单的从一两个指标进行泡沫的判断是不合理的。首先，扩大内需政策下，体制性释放的居者有其屋的购买能力确实是一种刚性需求，因而真实性的住宅需求在可预见的未来仍然将是十分旺盛的。以上海为例，1996年上海市民人均居住面积仅为8.7平方米，正是在这种背景下，上海的房地产市场连续多年高速度增长，2001年末上海市区人均居住面积达12.1平方米，2002年末上海人均住房面积达到13.1平方米，而《2003年城镇房屋概况统计公报》披露，2003年底我国人均住房面积（建筑面积）排名最前的分别为上海、广东和北京，分别为人均29.35平方米、24.93平方米和24.77平方米。而从全国看，目前中国城镇居民人均使用住房面积是14.9平方米，约合建筑面积为23.67平方米，这与发达国家相比仍存在较大差距。而且上述数据本身并不包含质量指标，只是一个空间概念。而世界比较发达国家的人均住房建筑面积是３５至４０平方米，显然，国内的房地产市场的发展还将维持较长的时间。其次，1998年以来我国房地产业发展中表现出的两个特征，与我国1993年的房地产泡沫存在明显差异，表明本轮增长是相对健康的。第一，我国的房地产销售增长快于投资增长和个人购房在房屋销售总额中的占比较高，。1992年、1993年房地产投资增长率大大快于商品房销售增长率，两者相差40到60个百分点。而1998年以来的情况恰恰相反，商品房销售增长明显快于房地产投资增长，两者之差最高年份达到25个百分点。商品房竣工面积和销售面积基本上代表了当年房地产市场的供求状况。2001年以后，商品房销售面积开始接近或超过商品房竣工面积，这种供求关系的改变使得房价在经历了1997年-2000年的平稳期后，上涨速度加快，特别是2004年前5个月，商品房价格上涨达到11%。同样的情况在上海也体现出来，1995年-2002年，尽管上海每年住宅的销售面积高速增长，但上海每年的竣工面积基本保持平稳，由于销售增速高于峻工增速，所以使得上海房价急速上升，2003年上海房价平均涨幅高达25%，成为全国房价最贵的城市。第二，98年以来个人购房在房屋销售总额中的占比较高。1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中占比分别为34%和44%，而近6年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58%上升到2003年的90%以上，个人购房销售额占比也从59%上升到85%以上。一定意义上，以自住为主的购房者带来的风险是较小的，媒体对于负资产者的危害过于夸大。在此，列举泡沫轮者最喜欢举的香港案例，从1989年到1997年第三季度，香港房地产的价格上涨了三倍多，其后恰好亚洲金融风暴袭来，香港房地产泡沫破灭，房地产市场一片凄风惨雨，楼价下挫二至三成，但总体计算，仍较1989年的房价上扬1倍以上。事实上，香港和日本经济泡沫崩溃，产生负资产情况，远不只是房地产泡沫的问题，很大程度上是其自身经济结构面临转型，而没有顺利实现的后果。在此背景下，经济的崩溃导致整体的系统风险发生，但对于银行而言，建立在真实需求上的个人住房按揭贷款决不会比公司金融贷款危险。最后，我们认为，房地产市场具有非常典型的局域性特征，不能够简单的对比城市之间房价的走向，近两年区域性差异非常大，华东地区的部分城市如上海、杭州、南京、宁波等地过热现象比较明显。一些地方如北京、广东近年房价涨幅很有限，投机性购房者已相当少了，但近年来全国房价涨幅最大的几个地区，如上海、杭州、南京等，可能已出现了投机性购房热潮，如果趋势持续有可能引发地区性的房地产泡沫。因此，从投机性购房角度来看，局部性的房地产泡沫很可能是有的，但全国性的房地产泡沫却并未出现。国内主要城市房价的走势详见第三章的分析。一般认为，房地产投资占GDP比重的合理范围在10％至14%，房价收入比的合理区间是6至9倍，租售比的合理区间为150至230。房价收入比是国际上用于衡量房价高低的另一重要指标。虽然近几年来房价持续上涨，但同样居民的购房能力也得到了很大的提高，从下表可以看出，按70平米的商品房所计算出的房价收入比并不高，而且还呈现出逐年下降的趋势，这说明由于人均收入的提高幅度高于房价涨幅，因此我国居民的购房能力逐年增强，这也意味着我国房价仍将维持上涨的势头。而从资产收益率的角度来衡量房价的高低，主要的指标是房价与月租金之比，这一指标在国外的正常区间为150-200:1。利用这一指标来衡量房价，主要针对那些买来用于出租的房地产。北京、上海、杭州的房价与月租金普遍高达300-400:1，相比而言，深圳和广州的这一比例大多在200:1以内。这说明北京、上海、杭州等城市购房投资供出租的房地产，其价格偏高，而深圳和广州的这部分房地产价格比较适中。在此谨以上海市场为例，简要地进行分析对上海房地产的相关泡沫进行度量的尝试表明，2003年末，上海房地产投资占GDP比重为14.42%，房价收入比为13.5，租售比为265，所有指标都超过合理区间，泡沫度指数值为1.7（安全区
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【Wind资讯】行业研究精粹：房地产篇（2010年15期）
【出版时间及名称】：20100423行业研究精粹：房地产篇（2010年15期）【作者】:wind资讯【文件格式】：pdf【页数】：11【目录或简介】：要闻回顾近期，为遏制部分城市房价过快上涨，国务院政策频出。4月15日，楼市调控率先拿房贷政策开刀，施行差别化住房信贷政策，二套房首付不低于50%。4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，通过系列铁腕政策将政府监管和执行力度上升到前所未有的高度。4月19日，住建部接力颁布了四项调控措施，进一步加强市场监管完善商品住房预售制度。几乎两天一条新政的调控强度强制扭转了市场预期，让楼市从量价齐升的火爆旺季陷入了深度的观望阶段。统计数据2010年4月15日-4月21日期间，房地产行业指数下跌11.26%，研究机构共发布房地产行业研究报告167篇。上周房地产市场成交量显著回升。重点监测的16个大中城市中，15个城市成交量环比增加。重庆地区涨幅居首，成交较上周增加近4倍。投资策略
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[原创]今年的房地产市场是否会实现良性转折
今年的房地产市场是否会实现良性转折新思想论坛http://newidea.blogbus.com自从中央政府出台一系列调控房地产市场的政策以来，各地的政府也相应出台了一系列新的管理政策。从目前各地的房地产市反馈来看，出现了明显的变化，如房价的上涨得到抑制，成交量大幅下降。上海的许多高价房炒家，还出现了集体退房的现象。中央政府这次下决心调整中国的房地产市场是非常正确的，出台一系列抑制房地产市场非理性快速发展的政策，目的是消除房地产市场发展中的泡沫，减少房地产积累的大量风险，让房地产市场回到理性的持续健康的发展轨道，让房价回归到合理的价位，让中国的老百姓都可以买房，都可以改善住房条件。今年是中国房地产市场的转折年，全国的普通民众和中央政府都希望中国的房地产市场进行良性的，平稳的，健康的转折。让房地产市场彻底消除泡沫，走上持续健康的发展轨道。然而这种良好的愿望能够实现吗？从最近房地产市场的反馈来看出现了一些积极的现象：如房价上涨得到了抑制；一些房地产炒家开始撤离；一些房地产的违法违规行为开始得到处罚；购房者开始理性；成较量迅速下降；出现了过去由房地产商左右的市场开始转向购房者主导的市场。然而仍然出现了许多与中央政策不和谐的现象，许多的房地产商和炒家仍然在制造虚假的购房合同；房产商和炒家仍然利益各种手段控制者许多过去对外宣称已经销售的房；制造各种房屋上涨的舆论；房屋空置率并没有下降；房价也没有明显的下降。说到底房产商和炒家并不愿意放弃过去的违法违规抬高房价的暴利。对他们来说失去这些暴利等于失去他们的生命。最近暴露出来的房地产商违法违规操纵房地产市场的现象，彻底否定了过去房地产市场没有泡沫的谬论，也暴露了房地产市场存在严重的问题和巨大风险。从中国各地的人均收入看，中国各地的房地产价格已经严重偏离了人们的承受能力，因此房地产价格必然需要回归。其次从暴露出的问题看，许多城市的房地产市场完全是一种被人为操纵的虚假繁荣，因此房价的下降和回归是历史的必然。如果现在不采取决心和有力的措施，让房地产市场进行有效的回归，会不段积累新的问题和风险，中国房地产市场将更加危险。从房地产商而言，就是房地产价格下降，他们仍然具有丰厚的利润，我们知道房地产的投资资金大部分都来自银行贷款和购房款，自己的资金只有20%左右，因此对他们来说没有如何风险，所有的风险早已转移到了银行和真正的消费者。而且许多房产商过去利益各种手段抬高放价积累了巨大暴利。因此消除泡沫和降低房价，让房地产市场合理回归对他们的长远发展是有利。问题是房地产商和炒家如果积极配合中央政策，让房地产市场回归，他们将从今年开始失去了过去多年形成的巨大暴利，这种暴利的诱惑，往往可以让他们走上违法违规的道路。因此今年中国房地产市场能否实现良性转折，关键是能否从根本上制止房地产商和炒家的违法违规行为。我们应该吸取股市的深刻教训。违法违规的房产商和炒家是不会主动放弃既得的利益。而消费者往往是非常被动的。新思想论坛http://newidea.blogbus.com
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[免费分享]大中城市房地产价格指数_汇集_讨论_
最近要用到中国大中城市的房地产价格指数数据（2000-2009，70个城市的最好），上网收集了一些，不全。剩下的继续在收集中。附带问一下，网上查了以下，中国的城市住房货币化政策开始于1998年，是不是说最早的房地产价格指数数据是从1999年或2000年开始的？网上查到以下地方有房地产价格指数的数据（可以有些要收费）：中国经济景气月报国研网数据中心中国经济景气月报中国房地产信息网Wind资讯相关的年鉴有（找不到什么价格指数的数据？很奇怪）房地产市场年鉴房地产统计年鉴希望大家可以给点建议。数据：35个大中城市房地产价格指数时间：2000-2009来源:国研网数据中心数据：70个大中城市房地产价格指数时间：200801-200902来源：中国经济景气月报数据：31个大中城市房地产价格指数数据时间：1999-2007来源：Wind资讯
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2000年以来房地产市场疯狂暴涨的黑暗动力开始暴露。
2000年以来房地产市场疯狂暴涨的黑暗动力开始暴露。从2000年以来全国地的房地产市场开始进入了出乎意料的高速上涨，不仅房价迅猛上涨，而且销售总量也高速上涨。而这种增长的速度几倍于当地GDP的增长速度。至今人们无法理解的是为什么会这种几乎疯狂增长？原因在哪里？几年来许多资深经济学者和行业分析人士也无法理解，这种远远超越中国经济增长速度的房地产高速增长原因来自哪里？按照正常的经济发展规律根本无法理解。曾经有一位著名的投资分析师谢国忠先生根据过去积累的丰富经验大胆推断中国的一些城市特别是上海和北京和杭州的房地产泡沫马上就要破裂。但是他的判断结果没有发生。为什么？更多的人将房地产的疯狂上涨怪罪于温州的炒房团，这也难以成立。温州人难道有如此巨大的资金实力可以推动全国的房地产市场上涨？有关中国房地产市场是否有泡沫？泡沫有多大？一直存在激烈的争论。让我们重新来认真分析一下2000年以来全国各地房地产市场不同寻常的高速增长现象。我们会发现许多无法解释的问题。1．以上海和北京为例，房地产的销售面积超过了2000年以前2倍多。房地产的价格也上涨了100%以上。房地产按揭贷款更是增加3倍多。2．但是我们可以清楚的知道2000年来人们的平均工资收入增加是非常有限的，最多是10%--30%。另外每年新增的有房屋购买实力的人群增加也是相对有限，而且是相对固定的。因此实际每年的需求增加应该是非常有限的和相对固定的。就是一小部分新增的本地人和一小部分新增的外来人群。3．中国各地每年的GDP增长虽然比较其他国家要高，但是也是相对固定的。就以上海和北京为例虽然高于全国的，也不过10%--15%。而中国的房地产的数量和速度的增长却每年要超过25%--50%。显然是有问题的。4．如果2000年来北京和上海等地的房地产需求增加是真实的可靠的。那么这些地方人们平均收入富裕程度早应该超过了世界的发达国家。事实是上海和北京还有一大批处于温饱边缘的人群。5．另外我们再看看上海有工作的人均收入水平，今天也不过2000元/月左右。而上海的平均房价已经超过了6000元/平方米，以一房50平方米，每套要30万，二房75平方米，每套要45万。6．再看看我们新建商品房，虽然说是销售一空，但是实际空关率是多少？30%--70%。按照正常的经济发展规律，按照规范的市场法律和道德规律。我们无论如何无法理解各地房地产市场疯狂上涨的原因。但是今天北京华运达房地产开发有限公司诈骗中国银行按揭贷款的事件暴光，彻底揭开了2000年以来中国许多房地产开发商迅速爆发的真正原因。其实从2000年就开始传说房地产开发商做假按揭诈骗银行贷款的事件。北京华运达房产公司的诈骗也是发生在2000年12月—2002年6月。以上海和北京的房地产市场为例，2000年之前房地产市场非常清淡，房地产开发商销售房子非常困难。但是进入2000年下半年以后突然房地产市场开始火暴了，房子开始好销了。这是为什么？是需求突然增加了？人们突然变得富裕了？不是。真正的原因是开发商引进了股市和期货市场的犯罪手法，坐庄控盘和对倒的手法，自卖自买，互相对买。用虚假的按揭合同，诈骗银行的贷款来买自己开发的房子。自己不花一分钱，完全用银行的按揭贷款来购买自己的房子。如一套房子成本50万元，开发商开始时定价销售70万元，开发商雇人来买自己的房子到银行诈骗贷款。因为是自己人买自己房，因此前期20%房款根本就没有了，做了假购房合同，银行按揭贷款80%，为56万元。那么开发商赚了6万元。如果开发商提价越高，赚得越多。如提价到100万，可以诈骗80万元贷款，开发商就可以赚30万。假如事情暴露，贷款人不是开发商，最多银行将房子收回。如果开发商投资1亿元的房子，提价到2亿元销售价格，开发商可以通过假按揭诈骗1。6亿元，净赚了6000万元。因此我们不难理解实际上空关的房子大部分都是开发商用银行的按揭贷款来买得，真正的购房者并不是我们的消费者，而是银行，而是我们广大的储户。由于2000年这种假按揭并没有引起银行的重视，最后发展到开发商和中介公司，销售和个人的炒家联合起来自卖自买诈骗银行按揭贷款。甚至出现了同一套房子不断修改合作重复诈骗银行的现象。因此我们今天非常清楚的看到，开发商和各种炒家互相连手连续不断抬高房价。从而不断的诈骗银行的贷款。这已经是各地房地产开发商和中介机构的普遍的赚钱手法了。现在我们清楚的知道实际上各地房地产真实的需求每年是非常有限的。因为每年收入提高的人数是有限的。实际自主消费需求仅占目前房地产市场的30%。而其他的表面需求都是开发商和中介机构炒家利用期货和股市中的违法手段诈骗银行造成的。虽然今年中央政府已经开始重视房地产市场疯狂上涨的问题，也出台了相关的政策，但是如果不严厉的查除和惩罚这种假按揭诈骗的问题。房地产市场不可能混乱的局面。而调查这种诈骗问题非常简单。只要对所有卖的特别好的楼盘，涨价特别好的楼盘和2000年来发展特别快的房地产公司做一个的购房者仔细地暗中调查，就可以非常清楚的发现事实的真相。另外对所有空关的楼盘做一详细深入的调查也可以发现事实。如果不彻底制止开发商和中介机构极其炒家的这种行为，房地产市场必然出现今天股市的局面。
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2014年阆中房地产展示交易会将于12月19日举行
阆中在线今日获悉，为展示阆中房地产行业发展成果，为广大购房者提供一个集中、便捷、实惠的平台。由阆中市人民政府主办、阆中市房地产管理局指导的"2014年阆中房地产展示交易会"将于12月19日-22日在七里新区景观大道举行。据悉，阆中市房地产展示交易会自20...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_54757d95c41c96e3ae0c47bb.html
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[原创]房地产击鼓传花花刺谁手？
作者:巫继学个人学术网站:人本经济学－自主劳动网.中国经济学(www.economics.com.cn www.wayee.com)中国的房地产，多年来有如一场击鼓传花的游戏，一旦鼓点响起，花就开始从地主方传向地产商，再从地产商传入置业开发商，再由开发商传入炒手商或者直接到住户。在暴起暴落的房地产市场环境中，谁都很难猜出这朵带刺的玫瑰最后落到那个背运者手中。在房价高企的今天，面对旺盛的购买热情，我倒是想提请购买者归于理性，因为这朵刺玫握在谁手，谁将承担着房地产开发链中的风险。同样，对于房地产商来说，必须对开发进行全程营销策划，务必不可追涨而强力开发，油水快流。由于房地产在中国骤然崛起成为支柱产业，与同样骤然来到的市场经济一道，“摸着石头过河”式地进行发展，房地产界一时间成为制造中国富豪的主要基地。胡润中国富豪榜上，房地产商无疑是主体。虽然在政府各项政策的打压下，“空手套白狼”的潜规则已经声名狼藉，但高额利润（俗称暴利）仍然是这个行业的明规则。正因为这样，银行、开发商、建筑商、炒手商与最终业主各方，都在进行着一场极为复杂的博弈。房地产，一朵十分美丽香艳的玫瑰，但它却有刺，它的风险与它的暴利是一个硬币的两面，无法分离。房地产这朵“刺玫”究竟会刺到谁？这是难以说清的。短短的中国房地产业发展史经历了这种风险“刺玫“的传递过程：上一世纪90年代初，面对房地产第一波热潮，地产商几乎是全天候地奔跑于各地圈地。政府的宏观调节同样来得突然，没来得及喘口气的商家，一下子握住了这朵风险“刺玫”，而且一握就是好几年。其间成批的地产公司倒闭，连带也拖垮了一个又一个的金融机构。众多染指投机的投资公司，就是在那场多米诺骨牌效应中臭名昭著的。珠海沿海的沙滩地，海南、北海的休耕地，以及内地的成片农田，在短短的一两年间，摇身由土变金，再由金变回土。第二波接手风险“剌玫”的背时者，轮上了楼盘开发商。本世纪初前后的若干年，是楼房销售的艰难年代，许多置业开发商的利润，多半变成了剩余楼房，许多房地产商的投资沉淀在一个又一个的烂尾楼盘上。几乎是全国最大最冤的烂尾楼盘广州市天河北路的“中诚广场”，至今还背负着一次又一次重复巨额投资的包袱，沧桑地灰蒙蒙地挺在那里。接下来，房地产界春风得意，自去年以来，房价节节高升，楼盘供不应求。一再攀升的房价成为人们关注而又忧虑的焦点，也进入政府管理部门的严正视野。如果“昨夜雨疏风骤”，政府采取有效措施打压过分高企的楼房价格，我十分担心这个风险“刺玫”会落在刚刚抢购到手的购买者手中。这些新业主可能是一次置业的最终消费者，更大可能是一些炒楼的投资者。如果你是一次置业，买房就是为了自己居住，那就不存在所谓投资风险，更多的只是质量风险、位置风险。管它日后涨与跌，我自岿然不动。但是眼下的购房者，多是再次置业者，或者说是投资者，那就大不相同，他要算计成本与回报，他要考虑下一次接手者。应该说，最近一波的房产价，是近年来的新高，如果房地产的价格走势犹如华山的登山云梯一样，直奔云霄，你买到了房就是买到了利润。但从大量业内人事报料所知，近两年的楼房定价过于离谱，质疑房价声浪此起彼伏。这里引述一则：“一家银行的行长面对媒体，痛批房地产‘暴利黑幕’。据他说，综合成本仅仅每平方米1.2万元的商品房，开发商定的售价居然高达每平方米3.8万元。”[1]由此可见一斑。面对我国房地产业的种种乱象，购房者应该提升自身的理性，从而能尽可能多地规避风险。有一种迹象值得大家注意：据最近一些研究成果表明，房市与股市走势正好相反，你涨我跌，我红你绿。“知否知否，应是绿肥红瘦。就是说，当股市走红时，往往房市可能背运。反之，当房市暴热时，股时正逢阴冷。流行的说法是，在一定时期，在一个相对稳定的环境内，货币供应量相对稳定，流向房市的货币多了，流向股市的就少了。虽然这不能说是一种经济学的科学认知，但对于投资者来说，多一种思路，可能会校正自己的一些看法。为了抑制过于火爆的房价，政府管理部门也算是费尽心机。通常都认为，房价高企源于房地产过热，为了降温房地产，就要紧缩房地产的源头：一是土地供应量，二是货币供应量。然而，紧缩“银根”与“地根”的结果是，房地产楼盘供应量减少，或者有减少的预期与信息，面对被暴利激发起的购买者来说，需求并没有因此收缩，反而刺激了购买者需求紧迫度。于是，出现的结果就是，高层管理本想进入降低房价的理想“房间”，却神使鬼差地出现在房价火上加油的“房间”。一项乍看起来十分有效的举措，却引来了相反的后果。其实，经济政策的实现，历来都是不同利益而是主体博弈的过程。政府管理部门一要定要审时度势，深谋远虑，并及时修改、补充、调整措施。近来，自国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》后，不断传出政府管理部门拟出台利率、按揭、土地、税收政策等方面的综合治理措施，想必会对疯涨的房价有一个有效的遏制。在市场经济下，价值规律本身也有内在的调节功能，看不见的手任你疯，任你狂，疯狂到头自衰亡。[1]《房产开发商应按成本定价吗》，《北京青年报》2005年4月6日
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[转帖]中国政府希望给房地产市场降温
中国政府希望给房地产市场降温www.36world.net经略天下在中国从计划经济向市场经济转变的二十多年时间里，改革住房供应体系、允许个人拥有住房是影响最深远的举措之一。在这项改革开始阶段，建造住房是最容易的环节，而劝说人们掏钱买房是最困难的事。但近年来，房地产过热却又成了新问题。不过，从上海的情况看，房地产交易开始出现放缓迹象，在此之前，上海推出了房地产交易税，政府还采取了其他一些措施，显示遏制房地产市场过热已成为政府的当务之急。不过到目前为止，房地产价格并未出现明显的变化。政府希望能让大城市特别是像全国商业中心上海等地方的房地产市场的温度能降下来，以免出现东京、曼谷和香港等大城市曾经遭遇的房地产市场崩盘的局面。房地产市场的投机交易刺激了钢铁、铜材等建筑原材料的价格，也使中国维持人民币汇率稳定的难度进一步加大，因为许多预计人民币会升值的人把购买房地产、特别是购买上海的房地产作为针对人民币进行投机的手段。如果房地产泡沫破灭，那将威胁到社会稳定，而这正是中央政府最不愿看到的。房地产崩盘将使许多靠借贷购买自用住房的中国人陷入财务困境。它还将打击国内外建筑材料和家用电器制造商，这些行业在中国的房地产热中大发利市，并创造了大量就业机会，客观上对维持社会稳定起到了很大作用。地产市场垮塌还将使中国本就处于困境的银行系统背负上新的坏帐负担。中国自1998年开始推出住房抵押贷款，目前，这类贷款在各家银行的贷款总额中还只占较小比例。据中国央行的数据，去年，在全国各商业银行总计人民币2.3万亿元的未偿付贷款总额中，房贷只占15%左右。但中国社科院(ChineseAcademyofSocialSciences)经济学家易宪容指出，中国超过半数的贷款都是以房地产作抵押的，“如果房地产价格下跌，有可能引发银行业危机”，而中国银行业再次受到冲击将意味著政府为挽救它们还要向它们注入更多资金。这样一来，银行业股份制改革步伐将被再次拖延。中国从1988年开始允许个人购买住房。这项改革极大刺激了房地产投资和建设热潮，目前，全国有数百万人从事房地产行业。10多年前刚刚兴起的抵押贷款使中国的个人银行业务也发生了革命性变化。目前，在中国主要城市中，多数居民都拥有自己的住房，从这一点来说，房地产业在中国催生了很多中产阶级，虽然这只是纸面上的中产阶级。一旦中国人觉得他们的房产价值在缩水，那么他们势必会减少其他消费开支。目前，与商业投资和政府支出相比，中国的个人消费开支在整个经济中只占很小的比例。在中国房地产市场的发展过程中，外国投资者也获利匪浅。比如总部位于美国新泽西州、生产美标洁具的AmericanStandardCos.在中国每年的业务增幅达到10%，是其美国业务的5倍左右。中国居民在卫生间装修上的平均开支合每套1,500美元，已达到美国同等水平。房地产市场近年来一路上扬。据官方公布的数据，去年上海平均住房价格上涨了26%，合每平米784美元。而专家认为，官方数字大大低于市场实际水平。2000年以来上海房价的累计涨幅已达到90%，价格已升至许多人难以承受的地步，而这正是泡沫的典型特征。但尽管如此，许多上海人觉得不买也别无选择。上海正在迅速扩张，居住空间越来越吃紧，在1,600万长住人口中，有许多富有的外来人士，他们有能力支付高房价。绝大多数人认为，除非发生什么意外的重大灾难，否则以上海目前的发展趋势，房地产价格很难降下来。不过，上海并非唯一一个房地产市场炙手可热的中国城市。虽然许多香港人认为，上海正在取代香港成为中国新的商业中心，但香港的房地产价格也正因为大陆经济的蓬勃发展而一路上扬。另一方面，即使是在中国北方靠近俄罗斯边界的哈尔滨，房地产开发也非常活跃，虽然催生上海和北京房地产泡沫的外国投资在这里非常冷清。汇丰(HSBC)的DerekCheung和AndrewChan3月份在一份基调悲观的报告中指出，对于大陆许多城市来说，房地产价格超过每平米600美元就超出了人们的承受能力，但大多数城市早已突破这一水平。政府虽然希望抑制房地产价格，但可选择的措施非常有限。在美国和其他发达国家，监管机构经常会通过调整利率来抑制房地产价格，但他们也乐意让市场自我调节。中国去年也上调了利率，今年3月份又再次调高了抵押贷款利率，但政府希望能避免进一步动用加息手段抑制房价，因为加息会在其他经济领域引发不必要的连锁反应。由于担心金融系统会受到冲击，政府对让市场自我调整也不甚放心。中国潜在的房地产泡沫涉及城市生活的方方面面，而且如果金融系统受到严重波及，其他那些并未出现过热的经济领域将受到损害。一个比较极端的做法是让人民币升值，这样，那些携重金到中国作投机交易的人对房地产的兴趣可能会降温。这些投机性资金不仅给房地产价格火上浇油，而且加大了中国的通货膨胀压力以及银行发放高风险贷款的概率。上海的房地产价格是反映人民币升值预期的一个重要指针。但因为房地产价格而调整人民币汇率或许理由不够充分，这其中的部分原因在于，中国房地产市场的投机压力有很大一部分来自国内投资者。政府认为，回避问题的最好办法是对一些泡沫最严重的城市进行重点整治。因此，它将矛头对准了上海。3月份，上海开始对一年内第二次交易的住房征收5.5%的房地产交易税，同时，对某些按揭购房的首付比例提高到了50%。为打击那些购买多套房产用于投机的“炒房”者，今后可能还会推出房产税。政府内部文件曾发出警告说，上海及其他城市如出现房价崩盘可能会引发社会动荡，甚至暗示如果上海房价失控，当地领导人可能很难保住“乌纱帽”。市场似乎对政府发出的信号有所反应，至少目前看来是这样。从房地产经纪公司传出的信息看，买卖交易处于停滞状态。各方面的消息显示成交量大幅减少。不过，开发商认为，针对住房建筑和销售的抑制措施结果反而会收紧供应，最终导致房价进一步上涨。去年，上海政府出台了针对在建房屋转手交易的控制措施，但局面仅仅维持了两个月，随后价格又恢复了升势。各种抑制房地产贷款的措施也未能持续发挥作用。但上海一些房地产企业对政府现在的调控措施比以前更重视了。一家房地产代理公司的工作人员说，在这轮调控前，公司的内部政策是怂恿买家尽量接受对方的价格，但现在，他们会劝说买家适当压低价格。www.36world.net经略天下
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[原创]中小城市：房地产业下一个利润角逐场
作者:巫继学个人学术网站:［人本经济学－自主劳动网.中国经济学(www.economics.com.cn www.wayee.com)辞旧迎新之际，房地产成为人们谈论的一个重要话题。这不仅因为它是近年来我国经济发展中一再走火的产业，更在于住宅产品与人们生活太密切。过去的2004年，价格火爆的房地产再一次证明它依然是支撑中国经济增长的重要产业之一。初春乍到，急不可耐的房地产商与策划精英便聚会2005年房地产经济发展年会，探讨新的一年淘金方略。令人注意的是：中小城市的房地产开发业已进入了许多目光敏锐的房地产商视野。在我看来，这将是今后相当长时期内最具诱惑力的发展空间，它无疑将成为房地产业下一个利润角逐场。从经济发展中国家进入发达国家，房地产成为支柱产业，这是美国、西欧国家以及日本走过的路。中国实现从计划经济到市场经济转轨以来，依然步入此道。然而，经过十数年的强劲开发，目前一二线城市已近结构性饱和，竞争日趋白热化。土地、金融、建材、市场和管理等门槛逐年抬高，房地产公司也在近几年不断洗牌。从深层原因来讲，这是因为在一二线大城市，外延式地开发、级差地租Ⅰ的攫取应该说已经大体接近尾声，集约内含式地深度开发、对级差地租Ⅱ的争夺已经拉开序幕。[1]这一场在同一地块上的连续投资的高级别争夺，将诸多房地产商挤出局外。就这个意义上说，最近围绕房地产开发商任志强“只给富人盖房论”而展开的激烈辩论[2]，印证了我的上述这个判断。正在这个关口，中小城市的房地产需求凸现，于是，一条新的开发路径向房地产商展现出来。在中国经济市场化的进程中，房地产业担负着的历史使命可以解读为三个历史阶段：第一是学习起步阶段，主要解决长期城市居民住宅的历史欠账，即为城市人口提供安居住所与最为迫切的商业用房，大体持续了十年时间，于1995年以前基本完成。第二是规范发展阶段，完整克隆境外成熟房地产发展的模式，并与中国居住文化相结合，规范地、大规模地进行商品房开发，这一时期为真正意义上的商业房地产开发，为城市人口提供能与市场接轨的商品房。这一时期大体也持续了十个年头；第三是推广提高阶段，这一阶段的特点有两个：一是在一切都市为一切有能力进入都市生活的居民提供商品房；二是随着市场细分而出现专为富人造房的趋势，即住房的高档化、精品化。这一任务刚刚展开，可谓方兴未艾。其实，这一过程可以简化表述为，从给“城里人”盖楼房到给乡下人进城盖楼房的过程，从在大城市盖楼房到在中小城市盖楼房，从给普通居民盖房到给富人盖房的过程。这一转变富于历史性，从房地产业的盈利角度看，这一转化过程中房地产向中小城市的转移而带来的获利，将是以前开发过程与之不能同日而语的级差。那些远见卓识的房地产商其实早就嗅出丰厚利润回报的气味，虎视眈眈地觊觎中国房地产最为惹眼的这块淘金圣地了。注重中小城市的房地产开发是有道理的。第一，从发展前景看，中国有85%是农村人口，大约有九亿多，他们基本上居住在农村，按照著名经济学家张五常的见解，未来农村人口可能降到25%。[3]尽管这一看法争议很大，但是，农村人口城市化是人们的共识。这一潜在的需求将是天文数字。美国农业人口是7%，中国台湾是15%左右，如果我国大陆人口降到25％，有将近十亿人居住在都市，这个需求无论怎样低估，也是中国房地产业在相当长的一个历史时期都难以供给的。第二，就现状看，截止2003年，改革开放以来中国城市数量增长了4.1倍，城市面积扩展了4倍。中国城市数量近700座，城市化率达到了36.9%。我国房地产界在这个城市扩张中主要是面对一二线大城市，中小城市房地产落后局面是目前最为现实的问题。[4]面对我国刚起步的中小城市发展，房地产业的发展尽管快速跟进，但各地发展参差不齐。由于经济发达地区较为规范的大型房地产公司介入较少，当地房地产公司运作不规范的现象比较普遍，一些开发商的诚信度较低，加之产品从设计到成品质量都存在着诸多问题，造成开发商整体形象不佳。这在事实上为富于开发经验、资金与技术力量雄厚、全程营销策划程式化的房地产公司的进入，赐于了良机。不仅如此，下述区域性经济政策也为中小城市房地产开发提供了优惠条件：一是各地政府为了吸引外来投资，依据本地的实际情况，制定了各种各样的政策优惠；二是由于劳动力充裕、管理成本低、原材料价格低廉等因素，而最终导致综合成本大大降低；三是团购机率大，据相关资料估计，一些政府部门如税务局、电信局和银行等团体订购，往往消化1/3至1/2的市场份额。当然，通向中小城市房地产开发的道路也不是洒满了玫瑰花的坦途，在中国目前的经济开发环境中，特别是权力资本参预运作的领地，遭遇荆棘与障碍的思想准备是必须要有的。[1]参见拙作《级差地租：老城区房地产开发中的理论与实践》，《城市问题》2000年第1期。[2]“网友与地产大腕交锋穷人富人买房论”，http://bj.house.sina.com.cn/focus/shezhan/index.html。[3]《张五常预言中国未来农业人口降到25%》，中华工商时报2002年05月16日。[4]《专家访谈：中小城市房地产发展破题》,media.163.com/2004w11/12726/2004w11_1099553561775.html。
