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[转帖]按揭就是房地产商和银行把你按着，慢慢从你身上揭下一张皮来
终于明白了什么叫按揭： 按揭就是房地产商和银行把你按着，慢慢从你身上揭下一张皮来。 当前有一个热点话题，上至总理，下至百姓，都十分关注，那就是房地产“泡沫”。一帮经济学家参杂其中，已分成几派，公说公理，婆说婆理。其实这样的争论不会有最后的结果，倒不是因为我们的经济学家无能，实在是因为中国的房地产现象早已超出了经济学的范畴。所以不妨换个角度，用社会的、政治的、历史的眼光来看房地产，用时髦的话来说，叫“第三只眼看房地产”。 任何商品，不能因为价高就称为“泡沫”，宾利已卖到天价，一辆车相当于一栋楼，没人说它有“泡沫”；路易十三，三瓶酒可换一辆吉利，也没人说它有“泡沫”，当然路易十三有“泡沫”就变成啤酒了；房子和宾利、路易十三一样是商品，但它是一种非常特殊的商品。换句话说，一个人可以一辈子不坐宾利，可以一辈子不喝路易十三，但他一辈子却不能不住房子。在当代中国，房地产既是一种产业形态，又是各类利益集团角逐的载体，既是政府官员打造政绩的政治工具，又是重新分配社会财富的非正常方式，还是粗暴改变大城市居住版图的经济手段。没有哪一个行业比房地产业更能反映当前中国社会结构和社会状况，也没有哪一个行业比房地产业更直观地显现中国社会独特的运行机制。 让我们看一看中国房地产业的三位主角，也是房地产“阴谋”的制造者：地方政府、房地产商和国有银行。 先说地方政府。计划经济时代，土地只不过是一种闲置资产，甚至连资产都谈不上。那时土地转移的方式叫“无偿划拨”，说白了就是，只要是国营单位，谁爱要谁要。起始于上世纪八十年代初的改革开放，是由政府主导和推动的，十年之间基本耗尽了政府的全部财政积累。进入二十世纪九十年代，政府基本上靠发行国债维持运转，财政赤字居高不下，而国企的贫血症已开始危及国有银行的安全。国企对职工最原始的承诺，如住房、医疗、养老、保险和教育，就像初恋的誓言，已无法兑现，最后以改革的名义推向了社会。在这种大背景下，福利制度的改革使住房成了商品，建筑业变成了房地产业，土地的商业价值凸显出来，本来入不敷出、捉襟见肘的地方政府如梦初醒，原来手里还有一座金山。土地作为稀缺资源，并且独家垄断，价格只上不下，年年看涨。房地产给地方政府带来的好处不仅仅如此。从大处着眼，它拉动当地GDP，增加财政收入，改变城市面貌，提高城市形象，安排就业岗位，这都是任何一个官员梦寐以求的政绩。从小处来讲，土地价格的差异化和定价机制的随意性给官员腐败提供了巨大的空间。假如腐败也讲投入产出的话，房地产业永远是回报最高的产业之一。基于这两点，各大城市，特别是大中城市，对房地产的支持是不遗余力的。有了地方政府的全力支持，这个行业吸引了众多的社会资金，想不火都不行了。 再看看房地产商，这场“阴谋”的操盘手。资本的本性是追逐利润，尽可能的追逐最高利润，为此可以不惜一切手段，这一点在房地产商身上表现得淋漓尽致。尽管中国民营企业都来自草根，但房地产业却比其它行业带着更多洗涤不去的江湖气。早期一些房地产商和黑社会基本上是两块牌子，一个班子。在许多城市里，法院的拆迁令要靠房地产商用黑道的方式来执行。十几年过去了，情况有了较大的改观，但房地产商追逐高利润的本性暂时还不会改变。他们会想尽办法让房价保持高位，赚取最大利润。至于泡沫破灭、楼市高台跳水(前有日本，后有香港)什么时候降临，跟他们已没有关系了。 光靠地方政府和房地产商，还不足以操控房地产的价格。没有源源不断的资金支持，高房价就像纸船下水，撑不了多久。因为，大多数房地产商什么都缺，惟独不缺资金。如果不算私募、抵押、骗贷、信托、假按揭、黑钱和外资，房地产商的资金来源至少还有两个正常通道，一是自己用土地向银行抵押贷款，二是买房者从银行按揭的资金也流向了房地产商的账户。充足的资金使房地产业保持了高速度发展，也使空置房和房价一样长年双双保持在高位，房子多年卖不出去，却不见开发商破产，这一点绝对是中国特色，用经济学原理无法解释。买房按揭的比例由银行决定，但房子的价格却由房地产商决定，自然房价越高，从银行贷出来的资金越多。高价房对房地产商来说没有任何风险，最终的结果只有两个，要么卖给买房者，要么抵给银行。源源不断的资金支持，使房地产商再高的价格也能扛住，扛住了高价格也就扛住了高利润，最后通过按揭转嫁到买房者头上。“泡沫”之后，房地产商拿走丰厚的利润，银行得到稳定的收益，曲终人散，尘埃落定，所有的问题只有一个人来扛，那就是买房者。 一场戏光有主角不行，还得有配角。有三个配角不能不提：第一是媒体(主要是报纸，电视正忙着卖保健品和假药)———如果你知道报纸的广告收入主要来源于房地产业，就不会奇怪房地产为什么总是媒体的热点，房地产老总成了媒体的明星了；第二是各类专家———专家的特点是喜欢一手挽着政府一手挽着市场，房地产能让专家两全其美；第三是研究机构———属政府的要靠政府拨款，属市场的要向企业要钱。当学术遭遇权力和金钱的时候，结果是不言而喻的。问题很明了，有关房地产的舆论导向基本上在房地产商的掌控之中。 我们知道房价为什么居高不下了：地方政府要经济高增长，房地产商要高利润，银行要没有风险的贷款业务，房地产则能满足三方的要求。媒体、专家和研究机构也各得其所(当然，我们也能听到有良知的学者的声音，在此谨向他们表示敬意)。这场“阴谋”惟一受害者，就是普通老百姓。 面对“泡沫”之争，中央政府出台宏观调控政策，几方反应各不相同，很值得琢磨：地方政府谨小慎微，欲说还休，想说房价不高，又怕引起民怨；银行则不与争论，心存委屈。因为房价再高，利润也没流到银行；只有房地产商，又露出当年青皮嘴脸，不管不顾，火上浇油，众口一词，房价不但不高，而且还要上涨，并且要涨二十年，甚至五十年。看来老百姓只有两条路，要么接受高房价，要么死了买房这条心。 曾记否，上世纪九十年代初期，南方的房地产比现在还火，火到卖冰棍的老太太都在炒地皮、卖楼花，终于火到危及经济安全和社会稳定，政府几经规劝无效，手起刀落，房地产商狼奔豕突，血流成河。数千亿资金灰飞烟灭。刚刚十几年，就忘到脑后。 说起这样的有中国特色的“商业阴谋”，就像飞刀门大姐说的，小妹以美色诱人，也不是第一次。曾几何时，我们用三万元买过手机，用二十万买过普桑，而那时平均月薪才几百元。这就是哈耶克所说的，在任何计划经济体制下，消费者虽然有权决定购买什么或不购买什么，但他所购买的商品的价格却是扭曲的。二十五年前，政府、官倒和国营企业联手，用一台18英寸的彩电，以相当于八至十年工资的价格，掏干了多少普通家庭的积蓄。不过那时社会还没转型，官倒用批条换来第一桶金，国企赚的超高利润不是交给了政府，就是变成住房、教育和医疗等福利返还给职工。二十五年过去了，社会巨变，已是天翻地覆。这一轮房地产“阴谋”的高利润流向何处，大家心里都有一本账。一个个房地产商爬上了财富排行榜，一个个官员在美国买了豪宅，并且不用美国人的按揭。而普通老百姓，特别是大城市老百姓，则望着居高不下的房价， 终于明白了什么叫按揭：按揭就是房地产商和银行把你按着，慢慢从你身上揭下一张皮来。
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2015年房地产市场将继续调整
2014年以来，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显着放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。 一、2014年以来房地产市场运行特点 史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。 （一）国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳 有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数。...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_548501f1c41c96e3ae0e8ae9.html
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《城市经济与房地产市场》
作者:[美]迪帕斯奎尔本书在对房地产市场运行框架和研究方法进行介绍的基础上，按照微观经济分析方法和宏观经济分析方法，对住宅市场、写字楼市场、零售商业物业市场和工业物业市场进行了深入研究。房地产市场简介一房地产市场简介1物业市场与资本市场2物业市场运行规律的微观与宏观分析方法二物业市场的微观经济分析居住房地产3城市土地市场：租金与价格4城市住宅市场：建筑属性与住宅密度非居住物业市场5企业选址、就业分散化和多中心城市6零售商业的区位和市场竞争三物业市场的宏观经济分析7经济增长与都市区的房地产市场居住房地产8住宅单元市场：家庭、价格和融资条件9住房服务市场：搬迁、销售和空置10都市区住宅市场的周期波动非居住物业市场11非居住物业市场的运行规津12都市区写字楼和工业物业市场的计量经济学分析四地方ZF对房地产市场的影呐13地方ZF、房地产税和房地产市场14公共品、外部效益和开发管制
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【房产趋势】胡葆森：未来20年房地产行业发展的六大趋势
导读：中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。明源地产研究网中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时，房地产业开始起步;达到3000美元时，行业发展开始加速;达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期;达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。再过十年，我国人均GDP超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。行业基本面：未来15~20年稳定发展自1990年广州第一个大型住宅小区淘金花园开发以来，中国市场化的房地产业迄今已有25年的历史。按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：起步阶段。1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南、惠州、北海等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。提速阶段。1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。调控阶段。2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”(90平方米占比必须在70%以上)所替代。其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭!也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点。这一阶段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”启始之年，启动了“五年建设3600万套保障房”的宏伟计划。这一计划标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。通过上述三个阶段的发展，中国新建各种住宅近200亿平方米，其中超过100亿平方米的商品房住宅，有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平。2013年，全国商品房销售总额已突破8万亿元，如加上每年投入使用的400余万套保障房部分，规模更加宏大。作为城市化的主要载体，房地产业直接或间接拉动着40余个行业的发展。对宏观经济的拉动系数亦接近2左右。各级地方政府的财政收入中，土地出让金和各种相关税费占比平均高达40%以上。当前，房地产市场的观望情绪日渐加重，投资力度陡然减弱，行业间的悲观情绪正在蔓延。我的看法是，在美、欧、日三大经济体长期低速甚至负增长的国际大背景下，置身在经济全球化的环境中，中国长期保持双位数高速增长缺乏规律性因素支撑，相对高速甚至中速增长也许将成为常态。但是，信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化所产生的巨大动力，使得我国房地产业稳定增长的“基本面”没有发生根本性改变，行业的基本属性和特征作为规律性的基础因素，决定着我国房地产业在未来15~20年仍会保持稳定增长的态势。未来：迎接六大趋势对行业成熟期的认识，迫使我们必须认真研究市场格局调整、分化和细分结果的价值;那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束，也将一去不复返了;在今后的日子里，城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论。一个细分的时代已经到来，这是规律推动的结果。在未来的15~20年里，房地产行业将出现六大趋势性变化。1.保障房分流“夹心阶层”的购房需求。1998年前，各种形式的福利分房一直在持续，商品房的供应面积也还不够大，市场结构的矛盾不算突出。1998年到2011年的十几年里，由于福利分房制度在全国范围内的停止，加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放，同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位，商品房占比超过90%，市场结构的矛盾十分突出，需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。2011年启动的“十二五”期间五年建设3600万套保障房的计划，包括正在实施的自住型商品房计划，将从根本上改变我国住房市场的供应结构，使得保障房在市场上的占比达到25%~30%甚至更多，这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，缓解供需矛盾，从根本抑制房价的过快上涨。2.未来房价将由市场决定。房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。尤其在过去的十几年间，由于保障房供应长期缺位，致使商品房供需失衡，房价上涨过快，政府不得已接连出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降低。十八大后，新一届政府坚持放开市场无形之手，用好政府有形之手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降;还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。3.10年后开发商数量将不足3000家。在房地产业快速发展过程中，开发商的数量曾多达8万家之众。随着市场格局调整步伐的加快，开发商的数量将迅速减少。按照目前的行业现状，再过3~5年，活跃型的、每年有新项目开工的开发商数量将大幅度减少至5000家以下;10年以后，可能减少至3000家以下。在这一过程中，开发商将被迫对自身的生存战略做出调整，重新对企业的产品定位、商业模式、市场范围、融资渠道和团队规模等做出选择。这一判断对于投资者、银行、购房者及其他相关产业在选择开发商作为合作伙伴或选购其产品时，应有重要的参考价值。4.住宅产业化将带来房地产业的革命。发达国家的住宅产业化水平多已超过70%，地震多发国家如日本，有些建筑产品已高达90%，一栋建筑可以在几十个小时内装配建成。而中国住宅产业化率不及30%，整体仍处于起步和试点阶段。作为从业人士，我们必须认识到：1.住宅产业化将从根本上解决房屋的质量问题，将建筑的误差从厘米缩小到毫米，最终杜绝“跑、冒、滴、漏”现象;2.房屋建造周期大为缩短，从而使投资周期相应地缩短，以生产效率的提升促进投资收益率的大幅提升。我们甚至可以说，住宅产业化将会为我国房地产业带来一场革命。5.拥抱互联网。互联网正在改变各个层面的传统行业。随着大数据时代的到来，人们的思维方式，几乎各个行业的商业模式、管理方式等商业生态系统逐步发生着变化。开发商未来将要学习如何运用互联网的思维方式和技术手段，从客户需求的角度规划企业的经营行为。当客户群体数以十万、百万计之后，如何从其购房的一次消费后，利用网络化的社区服务平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点，也是开发商正在探寻的经营方向。6.创新房地产金融将层出不穷。在未来15~20年，中国房地产金融系统将不断健全和完善，与不动产经营相配套的REITs(房地产信托基金)呼之欲出。可以相信，在行业不断细分的趋势下，按揭贷款证券化、土地银行、住宅银行、社区银行离我们不再遥远。围绕客户资源整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷，一个房地产金融蓬勃发展的新局面已经到来。结束语房地产业是中国的新兴产业，过去20多年的发展经历了一个不断起伏的过程。我写此文的目的，是想通过对这一过程的回顾和总结，理出其发展轨道大的脉络，对其发展的规律性和特殊性的观察和思考予以整理，从而帮助读者对这一产业有一个概括的了解。必须告诉大家的是，由于本人经济学理论功底浅薄，掌握的数据既不准确也不系统，加之分析和判断能力所限，文章的观点难免片面甚至偏颇;同时，这篇文章对于投资者的投资导向、购房者的消费导向、从业者的职业导向等并无实用性参考价值;于开发商而言，对土地的投资规划、楼盘的销售方案与融资方案等，本文并无开出具体的药方。唯望此文能够为各位了解我国房地产业的过去、现在和未来提供些许帮助。如蒙获益，此愿足矣。房地产“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束，也将一去不复返了;在今后的日子里，城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论。一个细分的时代已经到来，这是规律推动的结果。信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化所产生的巨大动力，使得我国房地产业稳定增长的“基本面”没有发生根本性改变，行业的基本属性和特征作为规律性的基础因素，决定着我国房地产业在未来15~20年仍会保持稳定增长的态势。中国房地产行业正进入一个微妙的博弈阶段，一方面是中央静观其变，一方面地产政府跃跃欲试;一方面消费者持币观望，一方面开发商迫不及待。这种博弈交错之下，人们对房地产行业的未来也产生了疑虑，多种推测和议论也莫衷一是，更加重了消费者及从业人士对行业未来的担忧。市场上表态者众，但专业严谨的分析和论述者少之又少。河南建业地产董事局主席胡葆森1992年创办河南建业房地产开发有限公司，以“省域化发展战略”成为业界的区域标杆企业，老胡耕耘房地产行业二十多年。他对行业的了解和透视，具有说服力。在对房地产行业众说纷纭之时，老胡发心行业道义，撰此文阐述房地产行业的过去、现在和未来。
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房地产行业－工业地产：宏观调控下的“绿洲”
天相投顾：房地产行业－工业地产：宏观调控下的“绿洲”2007年6月6日14页政策调控，投资价值显现。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。土地出让逐步完善。近年来，国家加大了对工业用地的宏观调控，特别是规定从今年开始工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。相关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面使具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件，另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。开发模式分类。工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。就我国来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，由于其在很大程度上受到政府的影响，需要根据当地政府的政策应对，包括园区产业类型，土地出让和规划等因素的综合影响，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。财务特点分析。通过财务数据分析比较发
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[转帖]房地产围城现象
房地产围城现象 中国古代伟大的军事家孙子有一句名言，“围城必阙”，意思是说包围一座城市，一定要留一个缺口，给敌人一条活路。用一句通俗的话讲，不能把人逼急了。 战场上尚且不能把敌人逼得太急，何况商场，何况房地产市场。 问题是，由于某些地方政府部门和房地产商的联手控制，更明确一点说，由于房地产暴利集团的联手控制，现在的房地产市场已经犯下兵家大忌! 说房地产“围城无阙”，有两个最最明显的标志：其一，就是一套房子套住三代人，老一辈缴纳首付款，中年人用薪金还贷，两代人还不清还要下一辈来还；其二，房贷压力极大地压抑了消费者其他方面的消费。 以上两个现象中，由于房贷压抑其他消费，后果尤为严重。试想，如果一个家庭、一个较高收入者，将他的大部分收入用在还房贷上，其他方面的消费被大大压缩，这对于启动内需、甚至对于国民经济的全面健康发展，绝对是有害无利的。 这样下来，现在的房地产市场，就真的出现了钱钟书老先生笔下的围城现象：买了房子的人后悔买房，没有买房的人想买房又不敢买房。 究其原因，是因为现在的房地产市场，是一座死城，一座没有活路的死城，一座没有进出通道或者进出通道不通畅的死城，一座把人的钱财牢牢困住的死城。 在这座死城里面，被困住的不但有消费者，还有银行。 早在2004年7月，易宪容就发表文章，呼吁谨防房地产业要挟整个中国经济。易宪容文章的重点，乃是认为房地产要挟了银行业。“如果国内房地产业不调整，也可能孕育更大的金融风险。因为，就目前国内房地产业的情况来看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产企业还是个人消费信贷都是如此。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。” 不久前，易宪容又在报章发表文章，对上海的房地产金融情况进行了分析。他认为，上海最近房地产投资快速增长、房价疯涨，商业银行起到了推波助澜的作用。“这样做短期内是增加了商业银行的利润，但必然加剧房地产贷款的长期性和银行资金来源短期性的矛盾，从而加大商业银行的中长期流动性风险及银行信贷结构的不合理性；更为严重的是，当吹大的房地产泡沫破灭时，首当其冲就是银行业。” 防范金融风险当然很重要，金融安则经济安、经济安则天下安。 问题是，如何才能防范金融风险？其中的一个关键点，还是消费者。房地产要发展，离不开消费者的支持；银行业要发展，也离不开消费者的支持。有一个道理非常重要，银行的房地产贷款太多、比例太大，有风险；另一方面，如果消费者都不买房子了，银行的钱贷不出去（胀库），也是风险。 所以，要在消费者的承受能力、银行的利率水平、房价调控目标之间，寻找一个和谐的均衡点。 这个均衡点，实际上就是围城的缺口，让消费者自由出入的缺口，让银行业既能赚钱又能规避风险的缺口。 这个缺口要多宽、多长，考验的是政府的智慧。 有一点是肯定的，现在的房地产市场，我们看不到让消费者能够喘口气的缺口，也看不到能让银行放心贷款的缺口。（中华工商时报/王义伟）
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房地产即将开启“增值税时代”
距离国务院提出的力争“十二五”期间全面完成“营改增”仅剩下一年多时间，《经济参考报》记者从多渠道获悉，在尚未纳入改革的四大行业中，房地产业、建筑业有望率先同时推进“营改增”，最快将于明年3月开启“增值税时代”。据了解，税率定为11％的可能性极大。业内人士初步测算，如果允许不动产抵扣，整体减税规模有望超过5000亿元。 安永会计师事务所大中华区间接税主管合伙人梁因乐在接受记者采访时表示：“在还没有进...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_5484f982c41c96e3ae0e8852.html
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杨帆 新力作:泡沫经济理论与中国房地产市场的调控
内容提要本文从目前房地产的形势与争论出发，介绍了西方的房地产经济学，马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对他们关于市场经济，房地产经济和泡沫经济的理论，进行了理论上的综合；然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准，对中国房地产现状进行衡量，得出的结论是：中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展；在总结国内外经验教训的基础上，提出综合治理措施。由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地产市场的高度垄断性，仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济，而需要综合治理，包括使用行政法律宣传组织手段在内，其性质不是反对市场机制和经济规律，而是克服垄断，克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性。中央提出控制房地产泡沫已经三年，但房地产价格直线上升，迫使政策力度不断加大力度，直至2005年5月11日七部委联合下达通知，各地政府和房地产商也只承认房价不再上升，竭力抗拒价格下降。这是一次地方利益与中央的博弈。如果半途而废，不仅使泡沫继续坐大，诱发金融与社会危机，而且将严重削弱中央的权威。再做什么对会受到既得利益集团的抵抗。必须维护中央政府权威，使用综合手段，坚决挤出房地产泡沫。现在房地产泡沫尚未坐大；治理成本低损失小，根本不存在什么不能治理，不敢治理的问题。一定要治出结果来，各地特别是上海，南昌，重庆，杭州的标志性房价已经上升一倍以上的，该回落上升幅度的50%；平均价格水平应该回落20---30%，到2003年的水平，以挤走投机资本，引入正常需求。以后还会再涨，还需要再打击泡沫引入正常需求，不断坚持下去，才能使中国房地产的潜在需求正常平稳地发挥出来，进入长期，稳定，可持续发展的轨道。关键词：市场经济非均衡房地产泡沫租售比绝对地租银行脆弱性涨价预期一．目前房地产价格的基本走势与争论中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均GDP从800美元到13000美元，是住房消费持续发展阶段，中国已超过1000美元。世界平均城市化水平是50％，发达国家是75％，中国只有38％，每年提高一个百分点，有3000万人进城，需要600万套住宅，拉动内部需求8000亿人民币，相当于GDP每年增长5个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅10％，人均建筑面积从1978年的8平方米增加到22平方米，2020年可达到35平方米，潜在需求有30亿平方米。现实需求也是巨大的：20％城镇家庭想改善住房，2700万户每户增20平米，就是5.4亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长，随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势。中国房地产业自20世纪80年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。90年代住房改革，相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权，城市大规模发展并派生拆迁需求，人均收入的提高，建筑技术的升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，2002年以来则迅速从消费品向投资品转移，从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期，并不意味着短期就没有泡沫，相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明，预期可以引导金融房地产价格大起大落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济，特别是高度垄断的金融房地产，其价格暴涨暴跌，泡沫生成与破灭，只要宏观控制稍微放松，几乎是必然出现的，而且一旦形成就很难控制，对此估计不足，将产生严重后果。房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。我国1992年经济出现强力起飞，但1993年信贷失控，集中于北海炒作房地产泡沫，迫使中央政府严厉打压，结果使全国房地产业长期低迷。1997年受亚洲金融危机影响，经济低迷，国家出台一系列刺激经济的宏观政策，包括大力鼓励房地产业发展，直至2000年效果才发挥出来，持续6年出现投资高潮，势头过猛，三年来中央银行，国家发改委，国务院多次试图控制，都不能奏效。2002年8月26日建设部等单位联合颁布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》提出：充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控；强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用；严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目；大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构；充分发挥金融对房地产市场的调控作用等。原计委经济研究所给出泡沫“五高”标准，投资持续超高增长、消费持续超高增长、房价持续大幅攀高或居高不下、房价收入比偏高。人民银行对房地产贷款违规进行清查。2003年8月12日，国务院18号文件称房地产市场发展不平衡，一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不规范，监管和调控有待完善。2003年6月中央银行121号文件控制对房地产贷款，要求房地产开发企业申请银行贷款，自有资金应不低于开发项目总投资30%。2004年4月份中央作出结构性过热的判断，进行严厉紧缩，健全土地出让制度和土地垂直管理体系；清理项目重点是钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心、城市建设。10月28日人民银行把一年期贷款基准利率从5.31％上调到5.58％，存款利率从1.98％上调到2.25％，这是9年来首次加息，2005年又限制对二手房贷款。但是，严厉的土地控制，和对经营性土地实行“招拍挂”，却被某些房地产商用来制造涨价预期，声称2005年将出现土地和房屋荒。结果是2004年房屋销售、土地交易和房屋租赁三大价格继续全面上涨，京津地价2009元/平方米，长江三角洲上涨6.9%，珠江三角洲上涨1.84%，大部分城市地价增长7%，广州2%，成都贵阳西安呼和浩特增长13.5％、13.7％、14.7％、13.2％。其中住宅用地增长8.9%，工业用地增长1.9%。全国商品房每平米平均2759元，上涨12.5%。沈阳南京重庆分别上升19.2%、17.7%、15.6%，其次是上海天津兰州青岛宁波杭州，高档楼盘飙升最快。北京期房每平米涨了226元，现房涨77元。标志性城市的标志性建筑价格翻倍，杭州，上海和北京的最高房价很快突破每平方米万元，重庆南昌等城市紧随上海突破5000元，而广东深圳则后悔自己“过于理性”，房地产商赴上海学习经验，强化组织与宣传，准备来一次不低于30%“补涨”，类似于股票中的坐庄。房地产泡沫的推动力量，首先是地方政府的发展冲动。经济增长自身周期惯性影响非常大。上一年GDP增长1%，其它条件不变情况下，第二年GDP增长0.992%。而房地产需求增长1%，拉动国内生产总值增长0.0044%。房地产业对经济增长的直接拉动作用比我们想象小的多。但是房地产可以促进建筑业，拉动建材钢铁机金融服务等相关部门；居民居住环境改善扩大消费品需求；间接带动城市基础设施和相关公共服务业。地方政府还可以利用房地产的发展获得卖地的收入，城市建设是最能够表明政绩的。其次是房地产商的暴利，商业银行及其背后权力阶层的利益。客观上讲，中国经济进入持续高速增长时期，全国弥漫乐观情绪，对于经济泡沫缺乏切肤之痛。国际资本仍旧看好中国大举进入。北京在2008年还有奥运会，这都是房地产泡沫虽产生但“可持续”，甚至扩大的原因。泡沫经济的鼓吹和制造者，正在由“自发的利益群体”，变成“自觉的利益集团”，出现了自己的代表人物，集体发言干预舆论和政策。他们提出了自己的理论和观点，：中国不存在泡沫经济；房价还要上升20年；房价不受成本限制，想涨多高涨多高；稀缺的土地资源应该首先满足富人需要，他们的触角已经伸到了北京香山和颐和园这样的著名公共场所，并准备展开亿元豪华别墅大竞赛，如此下去，大概各地的名胜古迹和人民公园，就成为全世界富人的别墅区了；他们对于房地产结构的看法是：富人购买相当比例的住宅，租给一般居民；政府没有义务为一般工薪阶层解决住宅问题，大多数人应该租房而不是买房。这是在中国贫富差距日益扩大的条件下，企图利用中国社会对于“市场经济自发性”的迷信，反对政府干预，适应，固化并发展两极分化的社会结构，使少数人成为大房地产主依靠房租过活，大量住宅由消费品变成投资品。这样的模式不要说社会主义和谐社会，比三民主义的“耕者有其田，居者有其屋”也大大倒退，这是在中国发展大地主的纲领。许多媒体为了区区广告费，就帮助他们制造涨价预期，推波助澜，扮演了极不光彩的角色。那些否认中国有“拉丁美洲化”危险，说拉美化是“假命题”的大学问家们，不妨睁眼看一看中国的现实，张耳听一听“房地产大噩”的狂言，这样的模式，比拉美模式有过之而无不及！2005年1--4月又上升12%，投机资本越来越猖狂，垄断势力越来越嚣张，广大居民的正常需求受到泡沫压抑，持币待购，极其焦躁不安；银行风险也越来越大，迫使国家不断加大控制力度。5月11日，国务院7部委联合下达文件，采取综合措施稳定房价，引起了轩然大波。各地方政府开始控制节节走高的房价，含有拥护中央的政治表态含义。物极必反，天下哪有只涨不跌的价格？神话越离奇，破灭越彻底。何况正在被股市崩溃所折磨的中国人，也不会相信房价20年只涨不跌的神话。现在有人放风，房价只是“减慢上升速度”，绝无跌的可能，同时对政府措施大肆攻击，什么“滥用行政手段，恢复计划经济”等等。这种论调在1994年打击北海房地产泡沫，治理通货膨胀；1998年对抗亚洲金融危机在香港托市；2004年控制经济过热时，我们一再听到，不可不辩。二．经济学关于房地产泡沫的理论经济预测具有非常明显的利益导向，我们要指出的是分析方法明显不同。认为有泡沫的主要是金融专家，认为没有泡沫的主要从商品供求关系和成本角度分析。更为深刻的分歧延伸到马克思经济学与西方经济学，古典经济学与新自由主义经济学，主流与非主流对于市场经济均衡与非均衡的不同假设。第一，在西方“主流”经济学中，承认金融泡沫的极大危险性。在一般均衡理论框架下，西方主流经济学在亚洲金融危机以后，对泡沫经济进行了比较深入的研究和反思。比如信息不对称理论承认，过度炒作会导致投资者高估或低估房地产投资收益。委托代理理论提出了“道德风险”概念，在房地产业，经营者可通过回扣获取个人非法收入，地方政府通过卖地追求政绩，银行过度放款，消费者大量使用消费信贷也没有真正的还款计划。相关四方面都没有“硬约束”。寡头垄断或垄断竞争理论，适用于垄断程度很高的房地产业，公开价格竞争是不充分的，大多数企业是共同定价，类似股市坐庄那样制造虚假成交，操纵价格和舆论，制造涨价预期，肯定存在而且随泡沫的膨胀而发展。银行脆弱性理论指出，房地产业资金大部分依靠银行贷款。融资便利程度提高和国际资本大规模进入，可使投资者金融资源增加。预期房地产高收益率是金融失控的关键因素，银行自身所拥有房地产价值上升及银行资本经济价值上升；以房地产为抵押品的贷款抵押市价上升，现有贷款组合中损失风险下降，促使银行增加贷款。以为个人消费信贷是“优质资产”就没有风险是完全错误的，这种贷款可以抵抗非系统风险，但不能对抗系统风险，一旦房价下降，银行资产规模缩水，房地产作为抵押品的贷款项目价值下降，违约率上升，银行资本缩水盈利下降，减少信贷供给。此时监管者必然执行措施，如提高资本准备金、严格头寸规定和信贷管制，对房价施加向下压力，泡沫就会崩溃。房地产业的特殊性在于严重的供给约束。在资本劳动力和土地三要素中，土地供给弹性最小。房地产供给弹性较小，需求弹性较大，因此房地产企业有天然提高价格的倾向。在经济持续增长时期，商品房的均衡价格会持续上升，并依靠套利活动实现。政府干预理论指出了政府失灵的危险。政府干预方式有城市规划、土地利率税收政策，直接投资等。干预失灵指效率低下，浪费严重，制度约束缺失，被利益集团“俘获”为其特殊利益服务，共同“寻租”。我国房地产主管部门多、规章制度繁杂。发改委、规划委、国土房管局、市建委四个主要行政主管部门，工商局、税务局、园林局10余家。干预和管理过少是指，征地制度不公开透明、对土地补偿不到位。如果中央政府判断失误，或者不能控制地方政府的卖地冲动，使泡沫经济坐大。经典的Carey房地产模型指出，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素。李宏谨对中国房地产进行了检验，结论是：1：房地产价格与投资者数量成正向变动，与投资者可以获得的金融资源成正向变动，而与房地产市场的供给数量成反向变动。中国市场上增加一个投资者，房地产价格上升0.15元；增加1亿元贷款，上升0.685元；增加1万平米竣工面积，下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大。2．房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，供给约束大于需求约束。收入弹性是1.55，供给弹性是0.75。供给约束大于需求约束，城镇居民人均可支配收入增加1个百分点，实际供给仅增加0.75个百分点。3．房地产开发贷款与房地产供给同方向变化，个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化。房地产供给贷款弹性系数为0.95，需求贷款弹性系数为0.68，说明银行信贷直接决定供需。4．低利率政策极大刺激供给和需求。房地产需求对名义利率敏感程度大于对供给敏感程度，名义利率上升1个百分点，房地产需求增长率下降0.97个百分点，供给增长率下降0.64个百分点。1996年以来８次降息，开发企业高负债经营，资产负债率达到75%。利率下调时供给增长无法跟得上需求增长；利率上调时房地产需求下降的速度快于供给下降的速度，对房地产价格构成向下压力。房价回落可能使房地产企业资金链条断裂，引发银行大面积坏账和宏观经济波动，金融风险大量集中于供给方，传导至银行部门。当房地产贷款期望收益提高、或者最低资产规模要求下降时，银行将具有扩大房地产贷款规模的动力；而若违约率的上升或相关金融产品越加丰富，则可以降低银行贷款在房地产业的集中程度。为防止泡沫和银行贷款在房地产业集中，可执行更高的银行最低资本规模监管规定、丰富银行投资金融品种。第二，马克思的地租理论，指出了房地产业超额利润的来源。 有人认为房价大涨的最大理由是土地稀缺，这是看涨的成本推动理论。房价构成比例大约是：地价40%，建筑材料20%，建筑成本30%，税费10%。成本推动来自建材涨价、土地成本增加、品质提升三个方面。上海中心地区地价（包括拆迁成本）占房地产开发总成本50％；精装修及房型设计、建筑外观居住功能等住房品质提升使成本提高7%；建材涨价，建安成本上涨使成本上涨5%。把地价上升归结为“招拍挂”是错误的，土地定价的公开化市场化并没有提高土地价格，只是把原来的“灰色收入”变成公开的政府收入。房价上升的“需求拉动理论”认为，土地需求由最终产品如住宅写字楼商业用房及工业用房需求决定，是房产市场供需决定土地供需，房屋价格决定地价。通过降低地价来降低房价是不可能的。政府不要人为控制价格，应让市场做主。房价分为性质根本不同的两个部分，地上建筑物的价值是各项购入成本决定的，属于商品价格。地价本质是金融，是地租的资本化，等于地租除以利息率。土地所有权的拥有者可以按年收取地租，也可把未来数十年地租收益按利率贴现为现值，一次性变现，地价的性质与股票相似，不能混同于一般商品价格，不能用一般供求关系甚至潜在需求论证其上升的合理性。地租是古典经济学的重要概念，斯密的重大贡献是指出在市场经济中地租会参与资本形成。现在这一重要概念在新自由主义经济学中被取消，何新称这是当代中国经济学家普遍无知的原因。马克思揭露了地租本质，绝对地租产生于土地所有权垄断，由土地所有者收取。中国革命的重要成果是实行了土地国家所有和集体所有，地价为零或非常低。改革开放以后的土地开发过程，逐步实现低地价向高地价转化。还有垄断地租，指自然资源的垄断所产生的租金。第三部分是级差地租，由土地位置和投资的不同而产生，在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。国家征收土地增殖税把大部分级差地租收上来，作为专用款投资于城市基础设施，以产生更加大的级差地租和绝对地租。这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府，开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，对居民补偿不足，成为房地产业超额利润的来源，既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济几乎必然发生的特殊因素。何新指出低廉地租是中国特殊时期房地产业高度发展的主因。土地基础价格与市场价格存在重大偏离，某些开发商以极低的批租拿到优良位置土地开发权，多次转手加价，将地价作虚拟评估，抵押给国家银行套兑资金。西方抵押的地产是私有地产，中国则是国有地产。从国家银行套兑到钱的开发商，将一部分资金转移给批租土地官员和银行负责人。土地由国有转为私人使用，又转为银行抵押资产，最终作为银行不良资产被拍卖而私有。他揭露了中国特色圈地运动的实质，房地产泡沫的特殊根源与危害。利润越大投资越大，产业往往在暴利刺激下过度膨胀。支持房地产泡沫的合法利益是地方政府卖地收入，非法利益是中间环节炒卖地皮，非法野蛮拆迁，动摇了社会主义“居者有其屋“的基本原则，对居民实际拥有的住宅土地使用权进行系统化剥夺，成为权力资本化和权力承包的最野蛮方式。近年来国家进行了一系列制度改革，取消土地批租改为招拍挂，规范拆迁，整顿房地产企业与市场，鼓励住宅合作社和业主委员会，缩小了房地产业的灰色空间，于是，特殊的房地产泡沫向一般性泡沫转变，这就是通过囤积地皮，垄断市场和制造涨价预期，继续获得垄断利润。第三，索罗斯的非均衡市场论，揭露了泡沫经济的必然性和顽固性。假设市场经济自身具备均衡的性质，失灵是偶然的，是市场机制受到破坏的结果，解决的方法是完善和规范市场经济，最多是国家以经济手段进行宏观调控，至于行政手段则越少越好，这是“主流”经济学家的共同理念。理念者，非科学也，信仰也，是不容质疑不能证伪，不受实践检验的。我们的“非主流”视角，首先是要打破理论垄断，我们假设市场经济在本质上是非均衡的，因此泡沫经济必然发生，政府单纯使用经济手段很难控制，需要大力度的综合手段进行治理。 美国拉鲁什学派数十年以来一直揭露和警告金融泡沫的蔓延，准确地预言了多次金融危机，但是被经济学主流派所排斥。直到1998年两位经典投资理论大家、诺贝尔经济学奖获得者肖茨和莫顿领衔的长期资本管理公司在套利交易中失败，才引发人们对经典投资理论某些假设的怀疑；2002年行为心理学家卡尼曼以其金融市场期望理论获得诺贝尔经济学奖， 动摇了经济学预期效用理论根基，“广义有限理性” 推翻了有效市场理论的理性前提，诸如垄断操纵，信息不对称，金融噪音，预期误导，羊群效应等术语频频出现。但彻底否定市场乌托邦的是索罗斯。人民大学杨建和复旦大学郭飞舟总结介绍了索罗斯的非均衡市场观，值得参考。索罗斯的量子基金在33年历史中，业绩增长6148倍，年度复合收益率30%，高峰期管理量子基金群资产规模220亿美金。作为投机者而不是管理者，实践者不是理论家，他对金融市场有自己特殊的逆向思维，超前思维，逆市场行事，不遵守市场规则而是钻市场漏洞，甚至组织庞大资金冲击市场破坏均衡，在他的眼里，市场机制先天具有缺陷，只有暂时脆弱均衡，只要发现其内在矛盾就可轻易打破。他的实践取得了效果，但他的理论却因从根本上挑战了“主流经济学”的基本理念而遭冷遇，他也是经济学界的“非主流”。-----对证券资产定价机制的 “反射性假定”经典投资理论以有效市场理论为基石， 认为决定证券资产市场价格根本性因素是资产内在价值，理性投资者通过对资产价值信息不断挖掘，按照信息所包含的内在价值在市场标价，以供求均衡的形式将价格确定。 噪声投资者对市场定价的非理性因素作为随机因素，仅是理性投资者价值定价的随机干扰，总体上相互抵消，不影响定价有效性。行为金融理论认为证券价格是对资产未来收益的心理预期，预期不可避免存在各类偏差，投资者心理因素对证券定价有重要影响，代表性理论是凯恩斯“选美理论”，投资要义不在于投资者自己对证券价值的挖掘认识，应重点关心其他投资者的看法。索罗斯认为：市场价格反映投资者对基本面因素的评价，但不只是被动反映。市场价格具有诱导和影响基本面的主动作用。 评价失真的“认识偏见”意味着定价错误，还带来对基本面资源配置的扭曲诱导，作为影响价格因素信息再次反馈到市场中来，又引发新的偏见。认识偏见与基本面互相影响称作“反射性”， 两位一体不可分割，共同体现在价格上。忽视基本面和无视参与者的偏见都是错误的。两个函数的递归关系导致永无止期的变化，市场不会产生均衡的静的结果。一组函数取值的不确定性可归因于它对另一组函数的依赖，以至于一个初始条件的变化，会相继引发参与者预期与基本面的系列变化，市场价格演化成不可逆的过程。反射性概念否认有效市场理论中“信息独立性”假定，通过信息内生性与价格趋势性的解释也否定“价格随机漫步”，支持“趋势投资”、“羊群效应”等“动量投资”行为的合理性。 在奔腾趋势中，避免羊群践踏最好方式就是跟随羊群。另一方面“反射性”提示：不仅关注价格趋势性，同时注意价格趋势是否有基本面的同向演化配合，两种趋势互相强化可酝酿重大投资机会。-------市场经济的“近似均衡”与“动态不均衡”理想的价格均衡在纵向上暗示，以往所有影响市场定价的信息在价格中都得到充分反映，在没有新信息进入下，市场价格不发生大变化；在横向上，“均衡”意味着不同品种虽价格不同，但都依据其风险收益特征达到匹配，不存在某一证券优于另一证券。 有效市场理论认为价格均衡性体现信息定价有效性，个体投资者不能比市场更聪明，“市场总是正确的”。索罗斯对这种理想化结论提出尖锐批评。首先，均衡性源于微观经济学的厂商均衡概念，供求关系决定市场价格。供给曲线由生产函数决定，需求曲线由消费函数决定，两函数的相互独立性使得在供求曲线的交点，可决定一个使市场出清的均衡价格。 这一分析在金融市场中有重大缺陷，金融价格是“预期”的反映，预期通过价格反射性同时影响市场供求两方面，破坏了供求独立性，金融市场的“均衡价格”不可企及，金融价格本质特征是波动性。索锣斯提出“近似均衡”概念，指投资者预期与基本面接近，不存在“认识偏差”，此时价格可视为由基本面事实单方面决定的过程，证券内在价值可近似决定均衡价格。 有效市场理论描述的是这种“近似均衡”的市场状态，但近似均衡的市场意味着波澜不兴，无显著投资价值，反而不应成为投资者关注重点。“动态不均衡”，指投资者预期与基本面存在较大偏差。投资者不仅要考虑市场根据基本面对预期的纠偏过程，更要注意预期偏差对于基本面的引导和塑造功能，基本面和预期两方面可能互相强化，陷入一种偏向化发展的剧烈变化中。这是对日常波动的背叛而具有历史性意义，变动剧烈性使人意料不及，酝酿出具有标志性意义的历史性事件，投资者要把握的就是这种历史性市场机遇。动态不均衡中出现基本面巨变，抽掉了市场均衡定价的内在基础， 因此有“市场总是错误的” 命题， 聪明的投资者要利用这种错误并战胜市场， 有效市场理论认为市场不可战胜， 因此没有人长期稳定获得超额收益，最优的投资方案是被动式投资——将主动权交予市场，自己选择平均收益；相反，索罗斯从反射性理念出发，用实践证明超额收益是可以把握的。--------以“认识可错性”取代“完全市场”与“完全理性”完全竞争市场包含四个基本假定：1）交易客体是同质的；2）交易双方不存在妨碍其自由进出的市场壁垒；3）交易双方都是市场价格的被动接受者，没有个体的定价能力；4）交易双方都具有完全信息与完全理性。在完全市场中，理性经济人通过对个体效用最大化的自由追求，使资源配置整体效率达到帕累托最优。 经济学家放松其假定的某一方面，使研究结论逼近现实。 如西蒙放松完全信息要求，提出基于有限理性的决策理论；制度学派提出“制度人”替代“经济人”，探讨交易成本对于市场效率的影响。金融投资理论基石——有效市场理论基本否定以上经济学家对古典理论的改进。他们认为金融市场最接近完全市场的理想环境——集中交易和产品规格化符合完全竞争的同质性假定；庞大的规模和充足的流动性消除了投资者进出市场的自然壁垒；一般投资者没有定价能力，价格操纵行为受到严格监控；信息的集中披露制度限制了内幕交易及信息不对称等缺陷。索罗斯反对这种理想化假设，提出“认识可错性”命题替代“完全信息”与“完全理性”假定。“人类对于自己生长其中的世界的理解，与生俱来就是不完整的”。不仅信息挖掘成本导致完全信息难以获取，更重要的是认识可错性的本质，借反射性关系影响到信息本身变化，不存在可供人们去完全认识的 “静态完全信息”， 也不存在可掌握完全信息的完全理性。这里，索罗斯继承了他的老师哈耶克，人类对世界的理解作为一种“感觉秩序”仅仅是“建立在个体经验基础上的一种解释”，“完全理性”假定是人类一种“理性狂妄”， 完全竞争假定所有事实都是已知的， 它根本没有为可称为‘竞争’的活动留下任何空间。 施蒂格利茨悖论也指出，如果认为市场是有效率的，人们就没有必要去挖掘信息；如果没有人通过主观努力挖掘信息，并将其反映到市场定价中去，市场又如何实现自身的效率呢？更严格的命题是“彻底可错性”。人类社会远非完美，我们对社会的解释也不能完美。对日常事件可以精确解释，但日常事件对社会发展不具历史意义；对于历史事件，人们不可能事前有完美预测，事后解释也不能自诩完全客观（“一切历史都是当代史”）。人们在以往经验基础上建立的各种制度包括市场制度，都有缺陷，市场失灵普遍存在，市场崩溃只是市场失灵的极端形式。 对市场机制进行美化并推广到社会各个领域的思想，是一种“市场原教旨主义”。索罗斯把“彻底可错性”当作自己人生和投资基石，他晚年几次大型市场投机——冲击英镑汇率或介入亚洲金融危机，都有他寻找制度缺陷和市场失灵的痕迹。-------“投资科学” 与“投资哲学”之争现代投资理论认为“投资”是一门科学， 追求对于金融市场与投资规律概括性总结与确定性描述，大量运用数学工具，试图通过量化方法获得有关市场的精确结论——对于精确性的追求使投资理论率先进入工程化。索罗斯认为投资理论对科学的模仿在形式上成功，而内容有本质错误。他从波普批判理性哲学出发， 指出科学与非科学的分界， 在于前者可“证伪”， 科学研究者与研究对象之间不存在相互干扰， “科学”的研究结论可通过受控环境下的重复实验得到验证。金融市场如历史进展， 时间上是不可逆的， “科学结论”没有可重复验证的相同历史环境，投资理论不具备科学要求的“可证伪性”； 任何貌似能准确预言市场进程的权威理论都不可靠， 预言者本身是金融市场一份子，不能象自然科学家和研究对象之间自然隔离。 对于理论预言与市场进展的一致性，人们无法分辨究竟是研究结论精确反映了事实， 还是理论的影响力或权威性改变了市场参与者的思想行为，导致市场反过来迁就研究结论。索罗斯极力反对现代投资理论的精确化工程化倾向， “我所掌握的金融衍生工具知识十分有限，如同我知道的希腊文字母只有α、β、δ一样”， 金融市场本质特征是不确定性，成功投资只能寻着“猜想——反驳”路径不断试错。 索罗斯引用量子力学的测不准原理为自己作证：精确性的追求越高，认识误差越大。索罗斯的假设，与现代投资理论的假设，对于我们来说应该同等重视，不可迷信主流和教科书。从索罗斯的假设出发，房地产机制可能是这样：成本与价格不是相互独立的，无论是10亿人的潜在需求，还是各类有效需求，还是地价和建筑材料的成本上升，都不是房价的决定因素；所谓供求平衡的交叉曲线决定均衡价格，只是预期与基本面一致时的相对静态均衡；价格预期一旦形成就可以同时影响供求关系；预期产生于基本面也可以改变基本面。主流经济学的“金融超调理论”，指出预期可以造成金融价格的超前过度反应，原因是几个市场连通，而金融市场的反应速度快于商品和劳动力市场，经过市场自动调整，几个市场最终自动达到均衡。而索罗斯的“动态不均衡市场”却描述了错误预期不断改变基本面，造成“剧烈的偏向化发展”------先泡沫后崩盘的结果。问题在于，市场力量并不能决定预期和基本面互相作用的方向和性质，错误预期可以回归基本面，也可以引导基本面走向更大的偏差。那么基本面的真正决定力量是什么？难道是预期吗？果真如此，那就可怕了。预期可以人为制造，可以长期脱离并独立于基本面，可以改变基本面，在一定时期主导房地产价格。这大概就是部分经济理论界，房地产商和媒体联手，不断鼓吹涨价的原因吧。涨价论不需要制造虚假和掩盖真实信息，就可以找出涨价的根据，因为基本面“真实信息”也有虚假性，是可以随错误预期的产生而出现的。从索罗斯的假设出发，房地产机制可能是这样：成本与价格不是相互独立的，无论是10亿人的潜在需求，还是各类有效需求，还是地价和建筑材料的成本上升，都不是房价的决定因素；所谓供求平衡的交叉曲线决定均衡价格，只是预期与基本面一致时的相对静态均衡；价格预期一旦形成就可以同时影响供求关系；预期产生于基本面也可以改变基本面。主流经济学的“金融超调理论”，指出预期可以造成金融价格的超前过度反应，原因是几个市场连通，而金融市场的反应速度快于商品和劳动力市场，经过市场自动调整，几个市场最终自动达到均衡。而索罗斯的“动态不均衡市场”却描述了错误预期不断改变基本面，造成“剧烈的偏向化发展”------先泡沫后崩盘的结果。市场力量并不能决定预期和基本面互相作用的方向和性质，错误预期可以回归基本面，也可以引导基本面走向更大的偏差。那么基本面的真正决定力量是什么？难道是预期吗？果真如此，那就十分可怕。预期可以人为制造，可以长期脱离并独立于基本面，可以改变基本面，在一定时期主导房地产价格。这大概就是部分经济学家，房地产商和媒体联手，在地方政府支持下不断鼓吹涨价的原因吧。三．泡沫的标准与中国状况现代投资理论对“泡沫”的经典解释出自《辞海》：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本增长和实业部门成长，金融证券地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象”。金德尔博格在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中说，“泡沫状态”不太严格定义为，一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引新买主----只想通过买卖牟取利润，对资产本身使用和产生盈利能力不感兴趣。随着涨价常常是预期逆转，接着是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常，“繁荣”时间比泡沫状态长些，价格、生产和利润上升比较温和，接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现危机，或以繁荣逐渐消退告终而不发生危机。现代经济学将泡沫定义为资产价格对其基本价值持续性偏离，第一指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨过程或状态（泡沫化），第二指资产价格高于市场决定的合理价格部分。泡沫是由于虚拟需求过度膨胀导致价格水平相对于理论价格非平稳上涨，分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区。泡沫源于虚拟需求或投机需求，“买”是为了“卖”赚取差价；投资需求是通过租金获得投资收益。危险区与严重危险区泡沫难逃破裂，但安全区泡沫可维持，警戒区泡沫可膨胀到危险区，也可收缩到安全区。房地产供需30项指标——价格指标类型亚类具体指标泡沫参考标准中国实际值或情况轻微严重表现价格出售价格价格收入比：1：6以内1：10以上接近1：8房价格增长率房价增长率/人均收入增长>1房价增长率>30%房价增长率/人均收入增长>1涨价范围全国各类物业普涨全国各类物业普涨全国各类物业普涨出租价格出租价格指数/CPI指数1房屋施工面积增长率1
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房地产市场分化背后的社会经济隐忧
就一线城市来说，虽然越来越多的资金集结有利于稳定房地产市场，也有利于经济稳增长，但一个必然要出现的结果便是推高房价，不仅会造成购房族的压力，而且会推高这些城市的商务成本，不利于这些城市的长远发展。因此，这是一个值得高度关注的动向，对于一线城市来说，还是应该坚持原有的调控政策，不让房价出现过快的上涨。上海一家房地产研究机构日前发布的研究报告表明，列入其研究对象的全国30个城市的房地产成交量已经持续5个月出现了环比正增长，成交量的同比增幅也在11月出现了半年来的首次正增长。但是，对这30个分处于一二三线的城市进行比较就可以发现，这些城市的行情走势并不一致，其中一线城市同比增幅由10月的10.9%上升为5.4%，二线城市由1.2%上升为4.6%，三线城市则由2.0%下跌为7.8%。一线城市的房地产成交量上升，这种趋向已经被高度敏感的房地产开发商捕捉到，并且在经营决策上反映了出来。最近一段时间，一线城市的土地交易市场明显升温，今年前11月北上广深四城市共成交住宅用地195宗，成交土地价款3190.33亿元，不仅超过了去年全年的交易纪录，而...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_548140c0c41c96e3ae0e3381.html
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产业地产100讲(5)：产业地产与传统房地产的区别
编者按：《产业地产100讲》是由中工招商产业研究中心主持编写的产业地产实战系列文章，内容涵盖产业地产投融资、策划、招商、运营等整个价值链条各个环节，是纯干货型、通俗易懂的实战分享。《产业地产100讲》首发于中工招商网。http://www.zhaoshang800.com/images/Upfile/20141203115344_70646.png近期，与万科有关的产业地产新闻频频上媒体头条。2014年10月10日，万科地产总裁郁亮在成都发布了万科的下一个10年规划，将全面布局消费体验地产和产业地产。郁亮表示，传统住宅+消费体验地产+产业地产，才能构成一个完整的城市生活生态，消费体验地产和产业地产领域目前还没有出现明显的领导者，但行业发展趋势和机会已经明朗，这正是万科这样的大块头进入的时候。看中产业地产这块金矿的除了万科之外，还有一大批住宅房地产巨头，万通、绿地、中粮、星河、卓业、富通等均已先期出手。习惯了高举高打、快速销售回笼资金的房企大鳄，此番征战产业地产新领域，是马到成功，还是水土不服？我们拭目以待。从伙伴工业地产的实操来看，产业地产与传统房地产主要有以下不同之处。1、投资周期长、回收慢一般而言，产业地产投资周期较长，资金回收较慢，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后需要大量的资金完成产业运营，招商成功后还需要很多资金为企业完成后期运营服务。未来的产业地产的投资运营商对企业的资金实力要求更高。2、选址条件做住宅或商业地产，有一句经典名言就是“地段、地段还是地段”，选择好的地址，项目基本已经成功一半。产业地产的选址取决于区位、工业经济、产业链基础、招工条件等因素，选址更为严谨。3、用户群体产业地产面对的不是个人或家庭消费，是企业。住宅或商业地产的购买决策容易产生冲动型消费，企业选址决策更为理性，尤其是大型企业、上市公司的决策流程更是复杂。产业地产项目在做市场调研、定位策划时，要深入对目标行业企业客户群体的调研，对产业链上下游作深入调研，以企业为本，站在企业用户角度进行项目定位、产品规划设计。4、产品业态与住宅或商业综合体相比，产业地产的功能更广泛、更全面。大型的产业地产项目，可以包括标准厂房、研发办公楼、商务配套、商业配套、人才公寓、职工宿舍、生活配套等各类产品组合，并且不同的主题产业园，产品业态有着根本性的不同，比如物流产业园与文化创意产业园就完全不一样。5、招商销售模式房地产销售的媒体广告、现场销售管理非常关键，通过前期有节奏的预热、吸筹到开盘时的引爆，能制造出“日光盘”的营销效果。中工招商产业研究中心总结，产业地产项目招商销售的流程、模式、技巧、方法，有很大的差异。产业招商更多是要走出去招商，而不是在招商中心现场等着客商上门。6、运营服务体系越来越多的产业地产项目，将会打造园区运营服务体系，为入驻园区的企业提供增值服务，比如企业优惠扶持政策申报、企业小额融资担保、公共技术服务、企业法律服务、人才招聘服务等。通过服务平台，可以帮助企业成长发展，提升园区品牌实力，同时也是为园区创收的一部分。一个优秀的产业地产项目，可以带动地区经济发展、产业结构优化、城市功能的提升，带动更多相关产业的发展（包括住宅或商业房地产），带来更多的劳动就业机会，促进城市的繁荣和提升。-----------------------作者简介：傅建辉：中工招商产业研究中心首席战略顾问、房地产EMBA，超过15年的工业地产、互联网相关领域高级管理经验，曾主持策划数十个各类型产业园区，对产业地产有深刻的理解与实战经验。以上是《产业地产100讲》系列文章的第五篇，转载请注明“中工招商网”。
