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中国房地产的操作！大家有什么感想？
记者就房地产成本问题进行调研采访时，广西一位不愿意透露姓名的房地产开发商向记者解剖了一个楼盘的真实运作过程，从中可以看出房地产“利润大厦”是如何砌成的。这位开发商说，２００３年底他与朋友合股开发某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，确定的均价为２６００元，看上去价格并不算高。目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建他说“每平方米也就挣个６００元吧！”６００元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者问，他得意地说：“你们记算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣６００元，当然发不了财，但我们的楼盘是３６万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快２个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。项目开发用地：１８０亩（１２万平方米）具备以下条件：１、地价：８０万元／亩２、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（１２层）；容积率为３；绿化率为３６％；建筑密度３５％３、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的４％４、设计费１５元／平方米（按总建筑面积计）５、土建造价１３００元／平方米，园林绿化硬化造价８０元／平方米，市场销售均价２６００元／平方米６、几项主要税收：土地增值税按销售额１．５％；营业税按销售额５％；契税：按总地价３％；企业所得税按销售额２％（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）开发商提供的成本测算如下：一、项目总建筑面积：１８０亩×６６６．６７平方米×３（容积率）＝３６万平方米绿化面积：１８０亩×６６６．６７平方米×３６％＝４．３２万平方米硬化道路：１８０亩×６６６．６７平方米×２９％＝３．４８万平方米二、销售总额：３６万平方米×２６００元／平方米＝９．３６亿元三、１８０亩土地成本：１８０亩×８０万／亩＝１．４４亿元四、工程土建总造价：３６万平方米×１３００元／平方米＝４．６８亿元此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。五、各种配套费用如设计费：３６万平方米×１５元／平方米＝５４０万元园林道路：绿化４．３２万平方米×８０元／平方米＝３４５万元硬化道路：３．４８万平方米×８０元／平方米＝２７８万元水电及三通一平、报建等费用约２５００万元三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。六、营销策划及广告投入：９．３６亿元×４％＝３７００万元七、需交的主要税：增值税９．３６亿元×１．５％＝１４０４万元营业税９．３６亿元×５％＝４６８０万元；契税１．４４亿元（总地价）×３％＝４３２万元。还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。八：项目总投入：约７．４亿元九：利润（粗算）：９．３６亿元－７．４亿元＝１．９亿元理论利润率：１．９亿÷７．４亿＝２５％这位开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，都是分期滚动开发的，因为前期只需投入１．４亿的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可启动楼盘，当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是１００％甚至更高的回报。他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚１亿元的楼盘，可以处理成只赚４０００万元。对外界造成楼盘成本高不得已提高售价的假象。当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万甚至上千万元的税款。他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。“平地拔高楼，利润成倍长。”这位开发商说，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过２。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通有关关系，把楼盘的容积率调高到３或者５，这就意味着在同样一块土地上可以开发３倍甚至５倍于土地面积的商品房。（完）
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[原创]王明亮：我国房地产价格发展趋势分析
近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，是1998年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在？各项调控措施出台后，房价又将向何处发展？本文试就这些问题做一简要的分析。 一、近几年房价上涨的主要原因 导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 （一）房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。 城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米。在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。 生活需求和改善需求是刚性的，其变化是有规律可循的。但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的，也是房地产市场泡沫产生的基础。而实际上，当前的房地产市场中的投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市，投机性购房占20%左右，少数区域个别楼盘甚至占60%以上。据上海市统计局调查，2003年底上海投资购房占16.6%，已经超出了10%的国际警戒线。 从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998年至2004年，我国国内生产总值由78345亿元，增长到2004年的136876亿元，扣除物价因素，年均增长8.5%；城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元，年均增长8.6%。2004年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由1998年的18.7平方米，提高到2004年的24平方米左右，城镇住宅成套率超过80%。 （二）房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。 房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动，进一步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响，我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到了住房一级市场，造成了房价的持续攀升。 住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。 房地产一级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。2004年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%，其中经济适用房却分别下降11%和26.3%。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。 （三）信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。 从资金的角度看，一是随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在购买力成为现实购买力，巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一，国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。自2003年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中国，并大多选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告表明，2004年1月―11月，境外资金通过各种渠道流入上海房地产市场的总额超过220亿元，比2003年增长13.5%。 资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作盛行、房价快速上涨等。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6%急剧提升到2003年的21%。在上海，2004年全部新增贷款中，有76%的资金投入了房地产；2005年一季度，又有87.7%的新增贷款进入房地产市场。 从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。据统计，2003年上海的卖地收入为216亿元，相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。据统计，2004年土地交易价格比上年上涨10.1%，涨幅比2003年高1.7个百分点；2005年一季度，又上涨了7.8%。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。 （四）信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨。目前，我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。另一方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。 另外，向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。据统计，我国城镇72%的居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅30%～40%，美国仅68%。 二、今年乃至以后几年房价的变化趋势分析 在国家出台一系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。然而，在全国多个城市居民购房意愿下降的同时，北京和广州反而上升了2.2和0.7个百分点。另据国家统计局提供的数据，2005年1-5月份，房地产开发投资同比增长24.3%，比1-4月份回落了1.6个百分点；商品房和住宅平均销售价格分别同比增长8.9%和11.3%，比1-4月份回落3.6和2.3个百分点；住宅平均销售价格增长速度比1-4月份升高的省份仍有12个。 从以上信息可以看出：尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢？我们可以从以下三个角度加以分析： （一）从供需双方的发展趋势看，短期内，需求会受到一定的影响；长期内，房价下跌的可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波行情中继续推高房价。 供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。 因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。 （二）从房价的构成来看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。 1、土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。 2、建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨5.6%。其中，建筑安装工程价格上涨8.2%、材料费价格上涨10.7%，建筑用钢材价格上涨17.4%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10%。 从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解;建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。 3、人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。 （三）从房地产市场主体的行为来看，房价下跌的动力不足。房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。 1、政府的行为和动机。政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。 对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。根据人大副委员长盛华仁报告的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，而在1998年，这个数据不过67亿元。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。 与地方政府相比，中央政府的处境比较尴尬。一方面，由于房地产业和其他行业的高度关联性，中央政府希望房地产能够发挥其拉动作用，从而保持经济的增长速度。而在另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所带来的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本。而房价下跌，不仅会影响刚刚培育起来的住宅产业发展，从而影响整个国民经济的持续稳定；而且对社会稳定也没有好处，特别对金融安全带来严重威胁。因此，在这次宏观调控中，中央政府一再强调，稳定房价是这次房地产新政的主旨，稳定房价就是稳定房价上涨幅度，而不是房价的下落。 2、银行和房地产开发企业的行为和动机。银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。 开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。 3、居民的两难选择。住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。 从以上的分析可以看出，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房价的下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，进行宏观调控是中央政府的职责，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的，而且只能更加缓和。因此，长期来看，全国范围内房价的增长速度将会有所回落，并保持相对稳定，最终基本上和居民的收入水平相适应。
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杨帆 李宏谨 李勇 泡沫经济理论与中国房地产市场
泡沫经济理论与中国房地产市场 杨帆李宏谨李勇 内容提要 本文从目前房地产的形势与争论出发，介绍了西方的房地产经济学，马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对他们关于市场经济，房地产经济和泡沫经济的理论，进行了理论上的综合；然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准，对中国房地产现状进行衡量，得出的列论是：中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展；在总结国内外检验教训的基础上，文章提出了综合治理措施。 由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地产市场的高度垄断性，仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济，需要综合治理，包括使用行政法律宣传组织手段在内，其性质不是反对市场机制和经济规律，而是克服垄断，克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性。这次控制房地产泡沫能否成功，关系到中国未来发展前途。如果半途而废，不仅使泡沫坐大，崩盘以后诱发金融与社会危机，而且将严重削弱中央的权威。现在房地产泡沫尚未坐大；治理成本低损失小，根本不存在什么不能治理，不敢治理的问题。一定要治出结果来，房价应该下降20—30%，回归到2003年的水平，才能挤走投机资本，引入正常需求。长期坚持下去，不断打击泡沫引入正常需求，中国房地产的潜在需求才能够正常平稳地发挥出来，进入长期，稳定，可持续发展的轨道。 一.目前房地产价格的基本走势与争论 中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均GDP从800美元到13000美元，是住房消费持续发展阶段，中国已超过1000美元。世界平均城市化水平是50%，发达国家是75%，中国只有38%，每年提高一个百分点，有3000万人进城，需要600万套住宅，拉动内部需求8000亿人民币，相当于GDP每年增长5个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅10%，人均建筑面积从1978年的8平方米增加到22平方米，2020年可达到35平方米，潜在需求有30亿平方米。现实需求也是巨大的：20%城镇家庭想改善住房，2700万户每户增20平米，就是5.4亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长，随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势。 中国房地产业自20世纪80年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。90年代住房改革，相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权，城市大规模发展并派生拆迁需求，人均收入的提高，建筑技术的升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，2002年以来则迅速从消费品向投资品转移，从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期，并不意味着短期就没有泡沫，相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明，预期可以引导金融房地产价格大起大落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济，特别是高度垄断的金融房地产，其价格暴涨暴跌，泡沫生成与破灭，只要宏观控制稍微放松，几乎是必然出现的，而且一旦形成就很难控制，对此估计不足，将产生严重后果。 房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。我国1992年经济出现强力起飞，但1993年信贷失控，集中于北海炒作房地产泡沫，迫使中央政府严厉打压，结果使全国房地产业长期低迷。1997年受亚洲金融危机影响，经济低迷，国家出台一系列刺激经济的宏观政策，包括大力鼓励房地产业发展，直至2000年效果才发挥出来，持续6年出现投资高潮，势头过猛，三年来中央银行，国家发改委，国务院多次试图控制，都不能奏效。 2002年8月26日建设部等单位联合颁布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》提出：充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控；强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用；严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目；大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构；充分发挥金融对房地产市场的调控作用等。原计委经济研究所给出泡沫“五高”标准，投资持续超高增长、消费持续超高增长、房价持续大幅攀高或居高不下、房价收入比偏高。人民银行对房地产贷款违规进行清查。2003年8月12日，国务院18号文件称房地产市场发展不平衡，一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不规范，监管和调控有待完善。2003年6月中央银行121号文件控制对房地产贷款，要求房地产开发企业申请银行贷款，自有资金应不低于开发项目总投资30%。2004年4月份中央作出结构性过热的判断，进行严厉紧缩，健全土地出让制度和土地垂直管理体系；清理项目重点是钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心、城市建设。10月28日人民银行把一年期贷款基准利率从5.31%上调到5.58%，存款利率从1.98%上调到2.25%，这是9年来首次加息，2005年又限制对二手房贷款。 但是，严厉的土地控制，和对经营性土地实行“招拍挂”，却被某些房地产商用来制造涨价预期，声称2005年将出现土地和房屋荒。结果是2004年房屋销售、土地交易和房屋租赁三大价格继续全面上涨，京津地价2009元/平方米，长江三角洲上涨6.9%，珠江三角洲上涨1.84%，大部分城市地价增长7%，广州2%，成都贵阳西安呼和浩特增长13.5%、13.7%、14.7%、13.2%。其中住宅用地增长8.9%，工业用地增长1.9%。全国商品房每平米平均2759元，上涨12.5%。沈阳南京重庆分别上升19.2%、17.7%、15.6%，其次是上海天津兰州青岛宁波杭州，高档楼盘飙升最快。北京期房每平米涨了226元，现房涨77元。标志性城市的标志性建筑价格翻倍，杭州，上海和北京的最高房价很快突破每平方米万元，重庆南昌等城市紧随上海突破5000元，而广东深圳则后悔自己“过于理性”，房地产商赴上海学习经验，强化组织与宣传，准备来一次不低于30%“补涨”，类似于股票中的坐庄。 房地产泡沫的推动力量，首先是地方政府的发展冲动。经济增长自身周期惯性影响非常大。上一年GDP增长1%，其它条件不变情况下，第二年GDP增长0.992%。而房地产需求增长1%，拉动国内生产总值增长0.0044%。房地产业对经济增长的直接拉动作用比我们想象小的多。但是房地产可以促进建筑业，拉动建材钢铁机金融服务等相关部门；居民居住环境改善扩大消费品需求；间接带动城市基础设施和相关公共服务业。地方政府还可以利用房地产的发展获得卖地的收入，城市建设是最能够表明政绩的。其次是房地产商的暴利，商业银行及其背后权力阶层的利益。客观上讲，中国经济进入持续高速增长时期，全国弥漫乐观情绪，对于经济泡沫缺乏切肤之痛。国际资本仍旧看好中国大举进入。北京在2008年还有奥运会，这都是房地产泡沫虽产生但“可持续”，甚至扩大的原因。 泡沫经济的鼓吹和制造者，正在由“自发的利益群体”，变成“自觉的利益集团”，出现了自己的代表人物，集体发言干预舆论和政策。他们提出了自己的理论和观点，：中国不存在泡沫经济；房价还要上升20年；房价不受成本限制，想涨多高涨多高；稀缺的土地资源应该首先满足富人需要，他们的触角已经伸到了北京香山和颐和园这样的著名公共场所，并准备展开亿元豪华别墅大竞赛，如此下去，大概各地的名胜古迹和人民公园，就成为全世界富人的别墅区了； 他们对于房地产结构的看法是：富人购买相当比例的住宅，租给一般居民；政府没有义务为一般工薪阶层解决住宅问题，大多数人应该租房而不是买房。这是在中国贫富差距日益扩大的条 件下，企图利用中国社会对于“市场经济自发性”的迷信，反对政府干预，适应，固化并发展两极分化的社会结构，使少数人成为大房地产主依靠房租过活，大量住宅由消费品变成投资品。这样的模式不要说社会主义和谐社会，比三民主义的“耕者有其田，居者有其屋”也大大倒退，这是在中国发展大地主的纲领。许多媒体为了区区广告费，就帮助他们制造涨价预期，推波助澜，扮演了极不光彩的角色。那些否认中国有“拉丁美洲化”危险，说拉美化是“假命题”的大学问家们，不妨睁眼看一看中国的现实，张耳听一听“房地产大噩”的狂言，这样的模式，比拉美模式有过之而无不及！ 2005年1--4月又上升12%，投机资本越来越猖狂，垄断势力越来越嚣张，广大居民的正常需求受到泡沫压抑，持币待购，极其焦躁不安；银行风险也越来越大，迫使国家不断加大控制力度。5月11日，国务院7部委联合下达文件，采取综合措施稳定房价，引起了轩然大波。各地方政府开始控制节节走高的房价，含有拥护中央的政治表态含义。物极必反，天下哪有只涨不跌的价格？神话越离奇，破灭越彻底。何况正在被股市崩溃所折磨的中国人，也不会相信房价20年只涨不跌的神话。现在有人放风，房价只是“减慢上升速度”，绝无跌的可能，同时对政府措施大肆攻击，什么“滥用行政手段，恢复计划经济”等等。这种论调在1994年打击北海房地产泡沫，治理通货膨胀；1998年对抗亚洲金融危机在香港托市；2004年控制经济过热时，我们一再听到，不可不辩。 二.经济学关于房地产泡沫的理论 经济预测具有非常明显的利益导向，我们要指出的是分析方法明显不同。认为有泡沫的主要是金融专家，认为没有泡沫的主要从商品供求关系和成本角度分析。更为深刻的分歧延伸到马克思经济学与西方经济学，古典经济学与新自由主义经济学，主流与非主流对于市场经济均衡与非均衡的不同假设。 第一，在西方“主流”经济学中，承认金融泡沫的极大危险性。 在一般均衡理论框架下，西方主流经济学在亚洲金融危机以后，对泡沫经济进行了比较深入的研究和反思。比如信息不对称理论承认，过度炒作会导致投资者高估或低估房地产投资收益。委托代理理论提出了“道德风险”概念，在房地产业，经营者可通过回扣获取个人非法收入，地方政府通过卖地追求政绩，银行过度放款，消费者大量使用消费信贷也没有真正的还款计划。相关四方面都没有“硬约束”。 寡头垄断或垄断竞争理论，适用于垄断程度很高的房地产业，公开价格竞争是不充分的，大多数企业是共同定价，类似股市坐庄那样制造虚假成交，操纵价格和舆论，制造涨价预期，肯定存在而且随泡沫的膨胀而发展。 银行脆弱性理论指出，房地产业资金大部分依靠银行贷款。融资便利程度提高和国际资本大规模进入，可使投资者金融资源增加。预期房地产高收益率是金融失控的关键因素，银行自身所拥有房地产价值上升及银行资本经济价值上升；以房地产为抵押品的贷款抵押市价上升，现有贷款组合中损失风险下降，促使银行增加贷款。以为个人消费信贷是“优质资产”就没有风险是完全错误的，这种贷款可以抵抗非系统风险，但不能对抗系统风险，一旦房价下降，银行资产规模缩水，房地产作为抵押品的贷款项目价值下降，违约率上升，银行资本缩水盈利下降，减少信贷供给。此时监管者必然执行措施，如提高资本准备金、严格头寸规定和信贷管制，对房价施加向下压力，泡沫就会崩溃。 房地产业的特殊性在于严重的供给约束。在资本劳动力和土地三要素中，土地供给弹性最小。房地产供给弹性较小，需求弹性较大，因此房地产企业有天然提高价格的倾向。在经济持续增长时期，商品房的均衡价格会持续上升，并依靠套利活动实现。 政府干预理论指出了政府失灵的危险。政府干预方式有城市规划、土地利率税收政策，直接投资等。干预失灵指效率低下，浪费严重，制度约束缺失，被利益集团“俘获”为其特殊利益服务，共同“寻租”。我国房地产主管部门多、规章制度繁杂。发改委、规划委、国土房管局、市建委四个主要行政主管部门，工商局、税务局、园林局10余家。干预和管理过少是指，征地制度不公开透明、对土地补偿不到位。如果中央政府判断失误，或者不能控制地方政府的卖地冲动，使泡沫经济坐大。 经典的Carey房地产模型指出，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素。李宏谨对中国房地产进行了检验，结论是： 1：房地产价格与投资者数量成正向变动，与投资者可以获得的金融资源成正向变动，而与房地产市场的供给数量成反向变动。中国市场上增加一个投资者，房地产价格上升0.15元；增加1亿元贷款，上升0.685元；增加1万平米竣工面积，下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大。 2.房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，供给约束大于需求约束。收入弹性是1.55，供给弹性是0.75。供给约束大于需求约束，城镇居民人均可支配收入增加1个百分点，实际供给仅增加0.75个百分点。 3.房地产开发贷款与房地产供给同方向变化，个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化。房地产供给贷款弹性系数为0.95，需求贷款弹性系数为0.68，说明银行信贷直接决定供需。 4.低利率政策极大刺激供给和需求。房地产需求对名义利率敏感程度大于对供给敏感程度，名义利率上升1个百分点，房地产需求增长率下降0.97个百分点，供给增长率下降0.64个百分点。1996年以来8次降息，开发企业高负债经营，资产负债率达到75%。利率下调时供给增长无法跟得上需求增长；利率上调时房地产需求下降的速度快于供给下降的速度，对房地产价格构成向下压力。房价回落可能使房地产企业资金链条断裂，引发银行大面积坏账和宏观经济波动，金融风险大量集中于供给方，传导至银行部门。当房地产贷款期望收益提高、或者最低资产规模要求下降时，银行将具有扩大房地产贷款规模的动力；而若违约率的上升或相关金融产品越加丰富，则可以降低银行贷款在房地产业的集中程度。为防止泡沫和银行贷款在房地产业集中，可执行更高的银行最低资本规模监管规定、丰富银行投资金融品种。 第二，马克思的地租理论，指出了房地产业超额利润的来源。 有人认为房价大涨的最大理由是土地稀缺，这是看涨的成本推动理论。房价构成比例大约是：地价40%，建筑材料20%，建筑成本30%，税费10%。成本推动来自建材涨价、土地成本增加、品质提升三个方面。上海中心地区地价(包括拆迁成本)占房地产开发总成本50%；精装修及房型设计、建筑外观居住功能等住房品质提升使成本提高7%；建材涨价，建安成本上涨使成本上涨5%。把地价上升归结为“招拍挂”是错误的，土地定价的公开化市场化并没有提高土地价格，只是把原来的“灰色收入”变成公开的政府收入。房价上升的“需求拉动理论”认为，土地需求由最终产品如住宅写字楼商业用房及工业用房需求决定，是房产市场供需决定土地供需，房屋价格决定地价。通过降低地价来降低房价是不可能的。政府不要人为控制价格，应让市场做主。 房价分为性质根本不同的两个部分，地上建筑物的价值是各项购入成本决定的，属于商品价格。地价本质是金融，是地租的资本化，等于地租除以利息率。土地所有权的拥有者可以按年收取地租，也可把未来数十年地租收益按利率贴现为现值，一次性变现，地价的性质与股票相似，不能混同于一般商品价格，不能用一般供求关系甚至潜在需求论证其上升的合理性。 地租是古典经济学的重要概念，斯密的重大贡献是指出在市场经济中地租会参与资本形成。现在这一重要概念在新自由主义经济学中被取消，何新称这是当代中国经济学家普遍无知的原因。马克思揭露了地租本质，绝对地租产生于土地所有权垄断，由土地所有者收取。中国革命的重要成果是实行了土地国家所有和集体所有，地价为零或非常低。改革开放以后的土地开发过程，逐步实现低地价向高地价转化。还有垄断地租，指自然资源的垄断所产生的租金。第三部分是级差地租，由土地位置和投资的不同而产生，在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。国家征收土地增殖税把大部分级差地租收上来，作为专用款投资于城市基础设施，以产生更加大的级差地租和绝对地租。这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府，开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，对居民补偿不足，成为房地产业超额利润的来源，既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济几乎必然发生的特殊因素。 何新指出低廉地租是中国特殊时期房地产业高度发展的主因。土地基础价格与市场价格存在重大偏离，某些开发商以极低的批租拿到优良位置土地开发权，多次转手加价，将地价作虚拟评估，抵押给国家银行套兑资金。西方抵押的地产是私有地产，中国则是国有地产。从国家银行套兑到钱的开发商，将一部分资金转移给批租土地官员和银行负责人。土地由国有转为私人使用，又转为银行抵押资产，最终作为银行不良资产被拍卖而私有。他揭露了中国特色圈地运动的实质，房地产泡沫的特殊根源与危害。利润越大投资越大，产业往往在暴利刺激下过度膨胀。支持房地产泡沫的合法利益是地方政府卖地收入，非法利益是中间环节炒卖地皮，非法野蛮拆迁，动摇了社会主义“居者有其屋“的基本原则，对居民实际拥有的住宅土地使用权进行系统化剥夺，成为权力资本化和权力承包的最野蛮方式。近年来国家进行了一系列制度改革，取消土地批租改为招拍挂，规范拆迁，整顿房地产企业与市场，鼓励住宅合作社和业主委员会，缩小了房地产业的灰色空间，于是，特殊的房地产泡沫向一般性泡沫转变，这就是通过囤积地皮，垄断市场和制造涨价预期，继续获得垄断利润。 第三，索罗斯的非均衡市场论，揭露了泡沫经济的必然性和顽固性。 假设市场经济自身具备均衡的性质，失灵是偶然的，是市场机制受到破坏的结果，解决的方法是完善和规范市场经济，最多是国家以经济手段进行宏观调控，至于行政手段则越少越好，这是“主流”经济学家的共同理念。理念者，非科学也，信仰也，是不容质疑不能证伪，不受实践检验的。我们的“非主流”视角，首先是要打破理论垄断，我们假设市场经济在本质上是非均衡的，因此泡沫经济必然发生，政府单纯使用经济手段很难控制，需要大力度的综合手段进行治理。 美国拉鲁什学派数十年以来一直揭露和警告金融泡沫的蔓延，准确地预言了多次金融危机，但是被经济学主流派所排斥。直到1998年两位经典投资理论大家、诺贝尔经济学奖获得者肖茨和莫顿领衔的长期资本管理公司在套利交易中失败，才引发人们对经典投资理论某些假设的怀疑；2002年行为心理学家卡尼曼以其金融市场期望理论获得诺贝尔经济学奖， 动摇了经济学预期效用理论根基，“广义有限理性” 推翻了有效市场理论的理性前提，诸如垄断操纵，信息不对称，金融噪音，预期误导，羊群效应等术语频频出现。但彻底否定市场乌托邦的是索罗斯。人民大学杨建和复旦大学郭飞舟总结介绍了索罗斯的非均衡市场观，值得参考。 索罗斯的量子基金在33年历史中，业绩增长6148倍，年度复合收益率30%，高峰期管理量子基金群资产规模220亿美金。作为投机者而不是管理者，实践者不是理论家，他对金融市场有自己特殊的逆向思维，超前思维，逆市场行事，不遵守市场规则而是钻市场漏洞，甚至组织庞大资金冲击市场破坏均衡，在他的眼里，市场机制先天具有缺陷，只有暂时脆弱均衡，只要发现其内在矛盾就可轻易打破。他的实践取得了效果，但他的理论却因从根本上挑战了“主流经济学”的基本理念而遭冷遇，他也是经济学界的“非主流”。 -----对证券资产定价机制的 “反射性假定” 经典投资理论以有效市场理论为基石， 认为决定证券资产市场价格根本性因素是资产内在价值，理性投资者通过对资产价值信息不断挖掘，按照信息所包含的内在价值在市场标价，以供求均衡的形式将价格确定。 噪声投资者对市场定价的非理性因素作为随机因素，仅是理性投资者价值定价的随机干扰，总体上相互抵消，不影响定价有效性。 行为金融理论认为证券价格是对资产未来收益的心理预期，预期不可避免存在各类偏差，投资者心理因素对证券定价有重要影响，代表性理论是凯恩斯“选美理论”，投资要义不在于投资者自己对证券价值的挖掘认识，应重点关心其他投资者的看法。索罗斯认为：市场价格反映投资者对基本面因素的评价，但不只是被动反映。市场价格具有诱导和影响基本面的主动作用。 评价失真的“认识偏见”意味着定价错误，还带来对基本面资源配置的扭曲诱导，作为影响价格因素信息再次反馈到市场中来，又引发新的偏见。认识偏见与基本面互相影响称作“反射性”， 两位一体不可分割，共同体现在价格上。忽视基本面和无视参与者的偏见都是错误的。两个函数的递归关系导致永无止期的变化，市场不会产生均衡的静的结果。一组函数取值的不确定性可归因于它对另一组函数的依赖，以至于一个初始条件的变化，会相继引发参与者预期与基本面的系列变化，市场价格演化成不可逆的过程。 反射性概念否认有效市场理论中“信息独立性”假定，通过信息内生性与价格趋势性的解释也否定“价格随机漫步”，支持“趋势投资”、“羊群效应”等“动量投资”行为的合理性。 在奔腾趋势中，避免羊群践踏最好方式就是跟随羊群。另一方面“反射性”提示：不仅关注价格趋势性，同时注意价格趋势是否有基本面的同向演化配合，两种趋势互相强化可酝酿重大投资机会。 -------市场经济的“近似均衡”与“动态不均衡” 理想的价格均衡在纵向上暗示，以往所有影响市场定价的信息在价格中都得到充分反映，在没有新信息进入下，市场价格不发生大变化；在横向上，“均衡”意味着不同品种虽价格不同，但都依据其风险收益特征达到匹配，不存在某一证券优于另一证券。 有效市场理论认为价格均衡性体现信息定价有效性，个体投资者不能比市场更聪明，“市场总是正确的”。 索罗斯对这种理想化结论提出尖锐批评。首先，均衡性源于微观经济学的厂商均衡概念，供求关系决定市场价格。供给曲线由生产函数决定，需求曲线由消费函数决定，两函数的相互独立性使得在供求曲线的交点，可决定一个使市场出清的均衡价格。 这一分析在金融市场中有重大缺陷，金融价格是“预期”的反映，预期通过价格反射性同时影响市场供求两方面，破坏了供求独立性，金融市场的“均衡价格”不可企及，金融价格本质特征是波动性。 索锣斯提出“近似均衡”概念，指投资者预期与基本面接近，不存在“认识偏差”，此时价格可视为由基本面事实单方面决定的过程，证券内在价值可近似决定均衡价格。 有效市场理论描述的是这种“近似均衡”的市场状态，但近似均衡的市场意味着波澜不兴，无显著投资价值，反而不应成为投资者关注重点。 “动态不均衡”，指投资者预期与基本面存在较大偏差。投资者不仅要考虑市场根据基本面对预期的纠偏过程，更要注意预期偏差对于基本面的引导和塑造功能，基本面和预期两方面可能互相强化，陷入一种偏向化发展的剧烈变化中。这是对日常波动的背叛而具有历史性意义，变动剧烈性使人意料不及，酝酿出具有标志性意义的历史性事件，投资者要把握的就是这种历史性市场机遇。 动态不均衡中出现基本面巨变，抽掉了市场均衡定价的内在基础， 因此有“市场总是错误的” 命题， 聪明的投资者要利用这种错误并战胜市场， 有效市场理论认为市场不可战胜， 因此没有人长期稳定获得超额收益，最优的投资方案是被动式投资——将主动权交予市场，自己选择平均收益；相反，索罗斯从反射性理念出发，用实践证明超额收益是可以把握的。 --------以“认识可错性”取代“完全市场”与“完全理性” 完全竞争市场包含四个基本假定：1)交易客体是同质的；2)交易双方不存在妨碍其自由进出的市场壁垒；3)交易双方都是市场价格的被动接受者，没有个体的定价能力；4)交易双方都具有完全信息与完全理性。在完全市场中，理性经济人通过对个体效用最大化的自由追求，使资源配置整体效率达到帕累托最优。 经济学家放松其假定的某一方面，使研究结论逼近现实。 如西蒙放松完全信息要求，提出基于有限理性的决策理论；制度学派提出“制度人”替代“经济人”，探讨交易成本对于市场效率的影响。 金融投资理论基石——有效市场理论基本否定以上经济学家对古典理论的改进。他们认为金融市场最接近完全市场的理想环境——集中交易和产品规格化符合完全竞争的同质性假定；庞大的规模和充足的流动性消除了投资者进出市场的自然壁垒；一般投资者没有定价能力，价格操纵行为受到严格监控；信息的集中披露制度限制了内幕交易及信息不对称等缺陷。 索罗斯反对这种理想化假设，提出“认识可错性”命题替代“完全信息”与“完全理性”假定。“人类对于自己生长其中的世界的理解，与生俱来就是不完整的”。不仅信息挖掘成本导致完全信息难以获取，更重要的是认识可错性的本质，借反射性关系影响到信息本身变化，不存在可供人们去完全认识的 “静态完全信息”， 也不存在可掌握完全信息的完全理性。 这里，索罗斯继承了他的老师哈耶克，人类对世界的理解作为一种“感觉秩序”仅仅是“建立在个体经验基础上的一种解释”，“完全理性”假定是人类一种“理性狂妄”， 完全竞争假定所有事实都是已知的， 它根本没有为可称为‘竞争’的活动留下任何空间。 施蒂格利茨悖论也指出，如果认为市场是有效率的，人们就没有必要去挖掘信息；如果没有人通过主观努力挖掘信息，并将其反映到市场定价中去，市场又如何实现自身的效率呢？ 更严格的命题是“彻底可错性”。人类社会远非完美，我们对社会的解释也不能完美。对日常事件可以精确解释，但日常事件对社会发展不具历史意义；对于历史事件，人们不可能事前有完美预测，事后解释也不能自诩完全客观(“一切历史都是当代史”)。人们在以往经验基础上建立的各种制度包括市场制度，都有缺陷，市场失灵普遍存在，市场崩溃只是市场失灵的极端形式。 对市场机制进行美化并推广到社会各个领域的思想，是一种“市场原教旨主义”。 索罗斯把“彻底可错性”当作自己人生和投资基石，他晚年几次大型市场投机——冲击英镑汇率或介入亚洲金融危机，都有他寻找制度缺陷和市场失灵的痕迹。 -------“投资科学” 与“投资哲学”之争 现代投资理论认为“投资”是一门科学， 追求对于金融市场与投资规律概括性总结与确定性描述，大量运用数学工具，试图通过量化方法获得有关市场的精确结论——对于精确性的追求使投资理论率先进入工程化。 索罗斯认为投资理论对科学的模仿在形式上成功，而内容有本质错误。他从波普批判理性哲学出发， 指出科学与非科学的分界， 在于前者可“证伪”， 科学研究者与研究对象之间不存在相互干扰， “科学”的研究结论可通过受控环境下的重复实验得到验证。 金融市场如历史进展， 时间上是不可逆的， “科学结论”没有可重复验证的相同历史环境，投资理论不具备科学要求的“可证伪性”； 任何貌似能准确预言市场进程的权威理论都不可靠， 预言者本身是金融市场一份子，不能象自然科学家和研究对象之间自然隔离。 对于理论预言与市场进展的一致性，人们无法分辨究竟是研究结论精确反映了事实， 还是理论的影响力或权威性改变了市场参与者的思想行为，导致市场反过来迁就研究结论。 索罗斯极力反对现代投资理论的精确化工程化倾向， “我所掌握的金融衍生工具知识十分有限，如同我知道的希腊文字母只有α、β、δ一样”， 金融市场本质特征是不确定性，成功投资只能寻着“猜想——反驳”路径不断试错。 索罗斯引用量子力学的测不准原理为自己作证：精确性的追求越高，认识误差越大。 索罗斯的假设，与现代投资理论的假设，对于我们来说应该同等重视，不可迷信主流和教科书。从索罗斯的假设出发，房地产机制可能是这样：成本与价格不是相互独立的，无论是10亿人的潜在需求，还是各类有效需求，还是地价和建筑材料的成本上升，都不是房价的决定因素；所谓供求平衡的交叉曲线决定均衡价格，只是预期与基本面一致时的相对静态均衡；价格预期一旦形成就可以同时影响供求关系；预期产生于基本面也可以改变基本面。主流经济学的“金融超调理论”，指出预期可以造成金融价格的超前过度反应，原因是几个市场连通，而金融市场的反应速度快于商品和劳动力市场，经过市场自动调整，几个市场最终自动达到均衡。而索罗斯的“动态不均衡市场”却描述了错误预期不断改变基本面，造成“剧烈的偏向化发展”------先泡沫后崩盘的结果。 问题在于，市场力量并不能决定预期和基本面互相作用的方向和性质，错误预期可以回归基本面，也可以引导基本面走向更大的偏差。那么基本面的真正决定力量是什么？难道是预期吗？果真如此，那就可怕了。预期可以人为制造，可以长期脱离并独立于基本面，可以改变基本面，在一定时期主导房地产价格。这大概就是部分经济理论界，房地产商和媒体联手，不断鼓吹涨价的原因吧。涨价论不需要制造虚假和掩盖真实信息，就可以找出涨价的根据，因为基本面“真实信息”也有虚假性，是可以随错误预期的产生而出现的。 从索罗斯的假设出发，房地产机制可能是这样：成本与价格不是相互独立的，无论是10亿人的潜在需求，还是各类有效需求，还是地价和建筑材料的成本上升，都不是房价的决定因素；所谓供求平衡的交叉曲线决定均衡价格，只是预期与基本面一致时的相对静态均衡；价格预期一旦形成就可以同时影响供求关系；预期产生于基本面也可以改变基本面。主流经济学的“金融超调理论”，指出预期可以造成金融价格的超前过度反应，原因是几个市场连通，而金融市场的反应速度快于商品和劳动力市场，经过市场自动调整，几个市场最终自动达到均衡。而索罗斯的“动态不均衡市场”却描述了错误预期不断改变基本面，造成“剧烈的偏向化发展”------先泡沫后崩盘的结果。 市场力量并不能决定预期和基本面互相作用的方向和性质，错误预期可以回归基本面，也可以引导基本面走向更大的偏差。那么基本面的真正决定力量是什么？难道是预期吗？果真如此，那就十分可怕。预期可以人为制造，可以长期脱离并独立于基本面，可以改变基本面，在一定时期主导房地产价格。这大概就是部分经济学家，房地产商和媒体联手，在地方政府支持下不断鼓吹涨价的原因吧。 三.泡沫的标准与中国状况 现代投资理论对“泡沫”的经典解释出自《辞海》：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本增长和实业部门成长，金融证券地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象”。 金德尔博格在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中说，“泡沫状态”不太严格定义为，一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引新买主----只想通过买卖牟取利润，对资产本身使用和产生盈利能力不感兴趣。随着涨价常常是预期逆转，接着是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常，“繁荣”时间比泡沫状态长些，价格、生产和利润上升比较温和，接着就是以暴跌(或恐慌)形式出现危机，或以繁荣逐渐消退告终而不发生危机。 现代经济学将泡沫定义为资产价格对其基本价值持续性偏离，第一指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨过程或状态(泡沫化)，第二指资产价格高于市场决定的合理价格部分。 泡沫是由于虚拟需求过度膨胀导致价格水平相对于理论价格非平稳上涨，分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区。泡沫源于虚拟需求或投机需求，“买”是为了“卖”赚取差价；投资需求是通过租金获得投资收益。危险区与严重危险区泡沫难逃破裂，但安全区泡沫可维持，警戒区泡沫可膨胀到危险区，也可收缩到安全区。房地产供需30项指标——价格指标类型亚类具体指标泡沫参考标准中国实际值或情况轻微严重表现价格出售价格价格收入比：1：6以内1：10以上接近1：8房价格增长率房价增长率/人均收入增长>1房价增长率>30%房价增长率/人均收入增长>1涨价范围全国各类物业普涨全国各类物业普涨全国各类物业普涨出租价格出租价格指数/CPI指数1增长率/总贷款增长率>22>增长率/总贷款增长率>1房屋施工面积增长率1
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谈谈“房地产”
前段时间，中央又出了些政策，然后一些相关人士分析房地产政策要实现“软着陆”，呵呵。一开年国家就大刀阔斧对房地产市场进行改革，一共发了很多个“国几条”。家堡兄在各种场合也表了态，一些投机好事者对房价大抛“现房”，曾有段时间成交量下降，房价也有回落。但现在苗头似乎又要重现大涨。上个星期开讨论课，老师说要谈谈我国的房地产市场与国家的宏观调控政策。我蒙了，我国的房地产那是我们这些毛头小子说得清的。我国的房地产市场正验证了这样一句话“江湖一片乱糟糟，唯有价高才是硬道理”所谓的没有最好的，只有最贵的。从经济学角度，我们都很容易思考到从供给和需求进行。供给层面主要是土地供给，在建房子的供给，现房的供给，这一看房地产是一个产业链非常长，单从三个供给上我们就可以分析下房价了。。。。首先土地，这是政府层面的。不想去揭示那些之中的“寻租行为”，先化掉那些因素，从经济学视角上，土地是重要的生产要素，是非常稀缺的。特别是我国（有事待续。）
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爷爷奶奶的生活态度也要对房地产泡沫负责zz
我曾经发现一个自己以为的真理，那就是一个国家的经济是和该国人民生活态度有关系的。 印象中的经济学家都是满腹经纶，因为忧国忧民多了，满脸起了褶皱。最恐怖的是，他们往往非常一致地在每个新学年开始前的一段时间更新他们的思想，结果是图书馆的书永远是摆设，只有书店是新的。为了考试过关，只得花去我半月的生活费去买他们的新思维。 有句用烂的话，说是性格决定一个人的命运。这句话比较含糊，含糊的好处就是听听好像有意思，但你找不出它对在哪里，也找不出不对在哪里。 而生活态度决定一个国家经济就要明确多了。比如，我们不说山顶洞的原始人。那太远了，说我们的周朝以后的先人，他们的生活态度比较市民，喜欢小资的情调，弄一些“关关雉鸠，在河之洲”的东西娱乐娱乐。一看这些诗歌就是发生在农田里的故事，所以我们发展了几千年的农业经济。 而那个时候欧洲就是另一回事，欧洲人好斗，按照我们的说法是生活态度不端正，整天打来打去。石头不够硬就造铁来打，还把我们用来开心的火药拿去互相射击斗殴，陆上打了不过瘾，还跑到海上去打，结果把陆上和海上贸易渠道给打出来了。 按照现代市场学来讲，渠道是王，整个经济带动起来了，后面的科技发展就成为必然的事情。中国人那个时候也打，但一般是天气不好，粮食欠收，肚子饿了，老百姓才起来造反，造反之后又做一些唱山歌的悠闲事情。 不过现在好像反过来了，欧洲人觉得打打杀杀太累，开始要过悠闲的生活了，工作也开始吊儿郎当。别国开通24小时服务电话，欧洲不少国家还实行一周工作35个小时。 有个讲烂的笑话是说，法国某港口码头工人因为到点了就屁股拍拍收工了，剩着一个大包孤零零地悬吊在起重机上。货物跟老板有关，但休息时间是自己的。所以欧洲主要经济体国家的工会异常强势，让这些国家的企业吃足了苦头，要么外迁，要么等死。德国，法国，意大利经济的不景气主要原因就是这个。 而且这些工人叔叔脾气也不太好，动不动像个苦主那样上街诉苦，弄得政治家们为几张选票，不断地想出朝三暮四的办法哄他们开心。想来想去的一招就是实行保护主义：贸易保护主义，服务市场保护主义。 眼睛一边提防东欧的廉价打工仔，一边耳朵还听着远东的动静，看看中国人是不是又把便宜服装运过来了。而中国人完全颠倒过来了，现在的中国人除了劳动赚钱，不知道可以干什么了。而且脾气又比较好，老板叫干什么就干什么，叫加班就加班。所以，全世界的老板扛着钱袋子来我们这里开厂。 我们是劳动力为核心竞争力的经济。比如上面说到的服装，欧洲人其实也不用不服气。在中国的诸暨，几乎家家户户都有小型织袜机，这些人家里七八十岁的老太太在昏暗的灯光下，理头为下一代赚钱呐。你们欧洲人的老太太在做什么啊，不是领着退休金在晒太阳吗？下一代关你什么事情。 说到上面的理论，还一个重要例证就是：你看全世界凡是辛苦工作的地方，房地产就超贵。像蚂蚁那样累死累活工作的中国香港、日本、新加坡和中国台湾，包括与懒散的欧洲旧大陆人划清界限的英国，这些地方老是折腾房地产，房价高的惊人。 不过这些地方的人工作累，收入也高。中国人现在也骄傲地加入进来了，唯一不同的是我们的收入实在很低。关于这点，我先说个故事。 我认识一个小朋友是无锡那边的人，来上海工作不久，找了个上海女朋友，要结婚了，就要买房子啊。可是现在的房子哪里随便就可以买得起。于是就向父母要，结果父母全拿出来也不够，最后爷爷奶奶，姥姥姥爷全上，才付清50%，剩下的银行贷款，三代人一起还。 这小子还得天天祈祷保佑老人们多活几年，可以多几年帮自己向银行还款。这在国外可是不可思义的事情。一般的年轻人工作几年就可以按揭买房子，暂时买不起，也会去租。向父母，或者再上一代人开口要钱买房子是很无厘头的事情。 所以我在想，中国现在的房子贵，是不是地产商已经把父母、以及父母的父母口袋里的钱考虑进去了。所以有些经济学家根据房价和个人收入比来判断房地产是否有泡沫的理论是错误的。你得把你家人口袋里的收入算进去。 最后，我要说生活态度不仅决定了一个国家经济，而且你爷爷奶奶，姥姥姥爷的生活态度也要对地产泡沫负责。
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房地产行业低谷 信心比黄金更重要
2008年，全球经济危机时，时任中国国务院总理温家宝面对美国经济金融界知名人士说：“在经济困难面前，信心比黄金和货币更重要。”年关将至，房地产行业处于低谷，大家都在争论和预测未来房地产行业的走势，“回暖”这个词出现的频率也格外高，而在此时，“信心比黄金更重要”更值得玩味。最好的案例是最近的A股，目前，上证综指涨至三年来高点，过去一个月的涨幅扩大至15%，涨幅较全球92个其他基准股指高出至少6个百分点。中国内地投资者目前新开证券投资账户的步伐为三年来最快，沪市成交额已猛升至历年来高点。虽然有降息的利好存在，但如果按照经济基本面和整体市场环境来判断的话，在实体经济仍然不景气的背景下，A股能够一扫颓势领涨，靠的是什么?信心，随着政策面环境的好转，以及一系列制度建设的加速，已经“熊冠全球”多年的A股迎来了市场信心的反转，大量国际资金和...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_54813851c41c96e3ae0e3101.html
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顺驰 房地产公司的发展模型与危机
转载从2003年下半年，顺驰在中国大江南北疯狂圈地，而且在土地拍卖市场上屡屡以天价拍得土地，让中国房地产界瞠目结舌。而疯狂圈地的结果是什么呢？那就是顺驰的资金链到了濒临崩溃的边缘，在各地取得的土地置拍卖协议于不顾，大肆拖欠着政府的土地价款。顺驰拖欠政府地价款的手段只是顺驰宣称的商业模式的一种简单复制。在顺驰推崇的商业模式中，第一条就是“推迟首付款时间并合理拉长后续付款”。而在顺驰的老窝—天津，顺驰在土地市场和项目开发过程中使用的各种手法就更是让人触目惊心。一、顺驰的土地违法手段顺驰在天津的各个项目，从土地签约到项目开盘速度极快，这也是顺驰人引以自豪的事情，并在全国进行推广复制。地产项目从土地取得到报批报建手续，再到项目销售都有一整套完整的流程，但是顺驰已经完全打破了“正常”，按顺驰孙宏斌的说法“顺驰就是要手法把超常当成正常！”。下面让我们来欣赏顺驰的“超常手法”：手法一、不付土地款、不征地，竟能销售：1、太阳城项目土地出让金共计31131万元，按协议应该一次性支付，目前只付款19000万元。该项目已销售两年多(02年6月29日销售；销售许可号2002-070；)；更有意思的是该项目2004年4月4日顺驰才通过拍卖获得该土地107万平米的开发权！应付给原土地方天津市安居办的土地补偿费更是长期拖欠；2、翡翠城项目就在该项目已销售近乎清盘（2003年8月16日销售；销售许可证号2003-199）；而土地征地工作还未完成，土地出让金也分文未交。在天津及全国其他地区顺驰开发的项目中，都存在有大量拖欠土地价款的情况。在顺驰开发的项目中，拖欠土地价款已经成了项目开发的标志。手法二、违规圈地1、北岸华庭项目该项目是在国家已经严令土地出让必须走招牌挂的时候，顺驰竟能以协议出让的形式购买该土地。该项目分东西两块，东地块是2003年8月12日协议出让；西地块是2004年2月20日协以出让。3、城市之星、城市之光、城市星座以上项目也均是违规协议出让。4、顺驰在天津塘沽，在土地未征为国有的情况下，以协议方式圈地2.5平方公里。手法三、无中生有，制假销售：1、太阳城项目因未付清地价款，土地证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证至今尚未办理，而该项目已于02年6月29日开盘销售并取得了销售许可证（销售许可号2002-070、2002-226、2003-152、2003-228）；2、翡翠城项目集体土地征用手续都没有办理，更不用提五证齐全，但该项目已于2003年8月16日开盘销售，并取得了销售许可证（销售许可证号为2003-199）；3、海逸长洲项目集体土地征用手续都没有办理！但该项目已经于2004年5月15日在天津西来登饭店举行了内部认购（天津日报2004年5月18日报道，内部认购火爆，当天认购368套）；4、北岸华庭项目该项目的东西地块建设用地规划许可证和建设工程规划许可证分别于03年9月和04年3月才办理下来，而该项目已于2003年8月16日开盘销售（销售许可证号：2003-137、2003-194）。同时该项目存在一证多售的情况，已销售了7万3千平米。同样不知怎样取得了销售许可证；5、欣水园项目（蓝水二期）该项目建设工程规划许可证于04年4月2日才办理完毕，但该项目已于2003年8月16日开盘销售（销售许可证号为2003-170、2003-224），该项目存在一证多售的情况。6、半岛豪庭项目建设工程规划许可证于04年4月12日办理完毕，但该项目已于2003年8月11日开盘销售，04年才取得销售许可证（销售许可证号为2004-064）。该项目无证销售；7、城市系列——城市之星、城市之光、城市星座以上项目都是五证不全。城市之星于2003年5月17日开盘，城市星座于2003年5月开盘。我们不得不佩服顺驰的“超常手法”，在土地价款未按协议交清，甚至土地尚未征地完成，项目开发的土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证和开工许可证都没有取得的前提下，项目都能取得销售许可证并实现销售。而且顺驰正是利用这些伪造的项目开发证件，在银行取得了大量的银行贷款：中行约3亿元，农行约3亿元，工行约4.3亿元，建行约10亿元，中信实业银行1.2亿元，招行5千万。就在若大一个天津市，政府有如此多的监管部门，竟然都视而不见，任其逍遥枉法。而更有许多银行在明知道顺驰项目五证都不齐全的情况下趋之若骛的为它提供项目开发贷款。而在这个过程中天津市政府又有何作为呢？2003年底，天津市规国局监察总队，对顺驰的在售项目进行了一次突击证照调查，重点是检查个项目的销售许可证。在调查中发现，顺驰的每个在售项目都有正式的销售许可证！而大多项目根本没有办理规划许可证，又何以有正式的销售许可证？监察总队对各项目的销售许可证进行了拍照留证后，内部紧急召开会议通报调查结果。会议后的三天，天津市房管局即出文，文件中称房管局当时并不知道其所有的规划许可证全部是假的，而且承认经调查后，得知顺驰是拿了假的规划许可证办理了销售许可证。为此，04年1月，天津市政府组织相关部门召开专题会议，经研究决定：1、自04年1月，对顺驰的在建项目（天津）全面停工整顿；2、鉴于其违章开工，对其进行处罚，处罚总额1732万元。顺驰的高层意识到问题的严重性，立即求见市领导，希望解决危机。天津市政府为此组织召开扩大会议，包括市土地规划部门、建设管理部门、金融部门、监察部门以及顺驰公司。在这次会议上，顺驰公司的融资银行表示，建议政府不以处罚的形式对顺驰处理，理由是，上市备选公司不宜有污点纪录，否则不利于顺驰的香港上市。最后，天津市政府同意不以处罚的名义，让顺驰以其他名义上交处罚款1732万元，同时允许其部分项目复工（定了五个项目），但有讽刺意味的是顺驰至今没有补齐处罚款！二、顺驰之乱，谁之过？顺驰能在拖欠地价款，开发证件不全的条件下伪造销售许可证进行开工并销售。而房管局为之提供庇护，银行为它提供违规项目贷款，并甘愿为之充当说客。顺驰的超常手法后面有更多深层次的东西值得我们去思考：1、政策与对策的博弈。“上有对策、下有对策”这是中国特定时期的普遍经济现象。中央制订的法规和政策立足于全局，而地方的政策代表了局部利益。地方政府为了其局部的利益，导致国家的制订的政策总是被突破底线。建设部颁布的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房217号）、央行121号《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和国务院关于对提高几个行业资本金率要求的通知，这些国家的政策法规在顺弛面前无一不是一纸空文，随意践踏。顺弛违规圈地、伪造项目开发证件瞒天过海，这绝对不是一个偶然事件，而是顺驰和地方政府的相关部门共同精心策划导演的违法行为。2、政府监管和对政府行为监管地方政府作为监管者的缺位也在一定程度上纵容了顺驰的行为，尤其在对违法行为的监管和处理的软弱，都反映了天津市政府作为监管者的缺位。而天津市政府在这过程当中有扮演了什么样的光彩的角色呢？天津市房管局市在假证事件后出文称房管局当时并不知道其所有的规划许可证全部是假的。这是何等简单的思维逻辑，一个国家直辖市的房管部门竟然会不知道开发商提供的规划许可证是假的，这将是何等可笑的事情，这只是一个事后推委责任的说辞而已。而天津市政府呢？天津市政府的各部门、还有地方金融机构俨然和顺弛成为了一个利益共同体，更成为了顺弛违法行为的保护伞和合谋者，成为了供顺弛驱使的行政工具。在其中存在的寻租行为就更不言而意了，在此我们就不予评论。而且又有谁对政府自身的行为进行监管呢？是政府内部机构、中央政府、人大还是公众呢？3、银行仍是风险控制的主体当地银行作为地方的金融机构不可能不知道本地企业的现实状况，信贷是企业投资的生命线，银行有能力也有可能完成对当地投资的有效监控；如果事实不是这样，那只能说明银行的内部监控依然存有很大的问题。而企业的投资冲动和利益掠夺是其本能，尤其是顺弛这样疯狂的企业。如果真要等到顺弛崩溃后给国家带来几十亿的银行贷款损失后，只怕这些信贷银行所能做的唯一一件事情就是申述是顺弛通过各种违法手段对银行进行欺诈，骗取银行贷款了。如果顺弛的违法行为都能任其逍遥枉法，而且在全国其他城市复制推广，这决不会是一种商业模式的成功或是房地产游戏规则的颠覆。这也不仅仅是一个企业或一个企业家的悲剧，而这只能是标志中国社会基本的商业道德的沦丧，而且更可怕的是对中国法制架构的颠覆，这些可是我们的立国之本呀。[此贴子已经被作者于2005-7-1418:38:44编辑过]
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MNI中国11月份消费者信心指数持稳于低位 房地产态度更加稳固
因对商业状况与日俱增的悲观情绪为消费者在家庭经济状况方面的看法略微改善抵消，11月份中国消费者信心企稳，但依然接近10月份所创三年来低点。 澳大利亚西太平洋银行中国11月份消费者信心指数(CSI)为111.0，与10月份的110.9基本持平。在经过连续三个月下降后，消费者信心企稳略高于2011年9月所创纪录低位110.8的水平，且年初至今已累计降8.8%。 11月份澳大利亚西太平洋银行-MNI中国消费者信心指数的5大分项中4个较10月份改善。然而，过去一年各分项均已走弱，且低于各自系列平均值，其中个人经济现状分项表现尤其糟糕，年率下降近15...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_54757384c41c96e3ae0c44b0.html
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刘志峰:房地产行业“跑马圈地”的快速开发时代已过去
“在新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化的影响下，房地产行业过去那种粗放落后的发展方式难以为继，房地产行业从以量取胜转向以质取胜，从单纯依靠政策转向依靠居所的健康发展，从依靠注重规模竞争转向品牌信誉竞争。”说这话的是中国房地产业协会会长刘志峰。 刘志峰是在12月5日上午的“广厦奖”颁奖典礼上作上述表述的。“广厦奖”评选自2007年正式启动，是经国家批准，由中国房地产业协会、住房城乡建设部住宅产业化促进中心共同组织实施的房地产行业综合性奖项。 2013-2014年度“...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_548132b6c41c96e3ae0e3022.html
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扬帆：泡沫经济理论与中国房地产市场的调控
内容提要本文从目前房地产的形势与争论出发，介绍了西方的房地产经济学，马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对他们关于市场经济，房地产经济和泡沫经济的理论，进行了理论上的综合；然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准，对中国房地产现状进行衡量，得出的结论是：中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展；在总结国内外经验教训的基础上，提出综合治理措施。由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地产市场的高度垄断性，仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济，而需要综合治理，包括使用行政法律宣传组织手段在内，其性质不是反对市场机制和经济规律，而是克服垄断，克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性。中央提出控制房地产泡沫已经三年，但房地产价格直线上升，迫使政策力度不断加大力度，直至2005年5月11日七部委联合下达通知，各地政府和房地产商也只承认房价不再上升，竭力抗拒价格下降。这是一次地方利益与中央的博弈。如果半途而废，不仅使泡沫继续坐大，诱发金融与社会危机，而且将严重削弱中央的权威。再做什么对会受到既得利益集团的抵抗。必须维护中央政府权威，使用综合手段，坚决挤出房地产泡沫。现在房地产泡沫尚未坐大；治理成本低损失小，根本不存在什么不能治理，不敢治理的问题。一定要治出结果来，各地特别是上海，南昌，重庆，杭州的标志性房价已经上升一倍以上的，该回落上升幅度的50%；平均价格水平应该回落20---30%，到2003年的水平，以挤走投机资本，引入正常需求。以后还会再涨，还需要再打击泡沫引入正常需求，不断坚持下去，才能使中国房地产的潜在需求正常平稳地发挥出来，进入长期，稳定，可持续发展的轨道。关键词：市场经济非均衡房地产泡沫租售比绝对地租银行脆弱性涨价预期一．目前房地产价格的基本走势与争论中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均GDP从800美元到13000美元，是住房消费持续发展阶段，中国已超过1000美元。世界平均城市化水平是50％，发达国家是75％，中国只有38％，每年提高一个百分点，有3000万人进城，需要600万套住宅，拉动内部需求8000亿人民币，相当于GDP每年增长5个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅10％，人均建筑面积从1978年的8平方米增加到22平方米，2020年可达到35平方米，潜在需求有30亿平方米。现实需求也是巨大的：20％城镇家庭想改善住房，2700万户每户增20平米，就是5.4亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长，随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势。中国房地产业自20世纪80年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。90年代住房改革，相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权，城市大规模发展并派生拆迁需求，人均收入的提高，建筑技术的升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，2002年以来则迅速从消费品向投资品转移，从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期，并不意味着短期就没有泡沫，相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明，预期可以引导金融房地产价格大起大落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济，特别是高度垄断的金融房地产，其价格暴涨暴跌，泡沫生成与破灭，只要宏观控制稍微放松，几乎是必然出现的，而且一旦形成就很难控制，对此估计不足，将产生严重后果。房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。我国1992年经济出现强力起飞，但1993年信贷失控，集中于北海炒作房地产泡沫，迫使中央政府严厉打压，结果使全国房地产业长期低迷。1997年受亚洲金融危机影响，经济低迷，国家出台一系列刺激经济的宏观政策，包括大力鼓励房地产业发展，直至2000年效果才发挥出来，持续6年出现投资高潮，势头过猛，三年来中央银行，国家发改委，国务院多次试图控制，都不能奏效。2002年8月26日建设部等单位联合颁布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》提出：充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控；强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；发挥城市规划职能，规范建设用地管理，促进土地的合理使用；严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目；大力发展经济适用住房，调整房地产市场供应结构；充分发挥金融对房地产市场的调控作用等。原计委经济研究所给出泡沫“五高”标准，投资持续超高增长、消费持续超高增长、房价持续大幅攀高或居高不下、房价收入比偏高。人民银行对房地产贷款违规进行清查。2003年8月12日，国务院18号文件称房地产市场发展不平衡，一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不规范，监管和调控有待完善。2003年6月中央银行121号文件控制对房地产贷款，要求房地产开发企业申请银行贷款，自有资金应不低于开发项目总投资30%。2004年4月份中央作出结构性过热的判断，进行严厉紧缩，健全土地出让制度和土地垂直管理体系；清理项目重点是钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心、城市建设。10月28日人民银行把一年期贷款基准利率从5.31％上调到5.58％，存款利率从1.98％上调到2.25％，这是9年来首次加息，2005年又限制对二手房贷款。但是，严厉的土地控制，和对经营性土地实行“招拍挂”，却被某些房地产商用来制造涨价预期，声称2005年将出现土地和房屋荒。结果是2004年房屋销售、土地交易和房屋租赁三大价格继续全面上涨，京津地价2009元/平方米，长江三角洲上涨6.9%，珠江三角洲上涨1.84%，大部分城市地价增长7%，广州2%，成都贵阳西安呼和浩特增长13.5％、13.7％、14.7％、13.2％。其中住宅用地增长8.9%，工业用地增长1.9%。全国商品房每平米平均2759元，上涨12.5%。沈阳南京重庆分别上升19.2%、17.7%、15.6%，其次是上海天津兰州青岛宁波杭州，高档楼盘飙升最快。北京期房每平米涨了226元，现房涨77元。标志性城市的标志性建筑价格翻倍，杭州，上海和北京的最高房价很快突破每平方米万元，重庆南昌等城市紧随上海突破5000元，而广东深圳则后悔自己“过于理性”，房地产商赴上海学习经验，强化组织与宣传，准备来一次不低于30%“补涨”，类似于股票中的坐庄。房地产泡沫的推动力量，首先是地方政府的发展冲动。经济增长自身周期惯性影响非常大。上一年GDP增长1%，其它条件不变情况下，第二年GDP增长0.992%。而房地产需求增长1%，拉动国内生产总值增长0.0044%。房地产业对经济增长的直接拉动作用比我们想象小的多。但是房地产可以促进建筑业，拉动建材钢铁机金融服务等相关部门；居民居住环境改善扩大消费品需求；间接带动城市基础设施和相关公共服务业。地方政府还可以利用房地产的发展获得卖地的收入，城市建设是最能够表明政绩的。其次是房地产商的暴利，商业银行及其背后权力阶层的利益。客观上讲，中国经济进入持续高速增长时期，全国弥漫乐观情绪，对于经济泡沫缺乏切肤之痛。国际资本仍旧看好中国大举进入。北京在2008年还有奥运会，这都是房地产泡沫虽产生但“可持续”，甚至扩大的原因。泡沫经济的鼓吹和制造者，正在由“自发的利益群体”，变成“自觉的利益集团”，出现了自己的代表人物，集体发言干预舆论和政策。他们提出了自己的理论和观点，：中国不存在泡沫经济；房价还要上升20年；房价不受成本限制，想涨多高涨多高；稀缺的土地资源应该首先满足富人需要，他们的触角已经伸到了北京香山和颐和园这样的著名公共场所，并准备展开亿元豪华别墅大竞赛，如此下去，大概各地的名胜古迹和人民公园，就成为全世界富人的别墅区了；他们对于房地产结构的看法是：富人购买相当比例的住宅，租给一般居民；政府没有义务为一般工薪阶层解决住宅问题，大多数人应该租房而不是买房。这是在中国贫富差距日益扩大的条件下，企图利用中国社会对于“市场经济自发性”的迷信，反对政府干预，适应，固化并发展两极分化的社会结构，使少数人成为大房地产主依靠房租过活，大量住宅由消费品变成投资品。这样的模式不要说社会主义和谐社会，比三民主义的“耕者有其田，居者有其屋”也大大倒退，这是在中国发展大地主的纲领。许多媒体为了区区广告费，就帮助他们制造涨价预期，推波助澜，扮演了极不光彩的角色。那些否认中国有“拉丁美洲化”危险，说拉美化是“假命题”的大学问家们，不妨睁眼看一看中国的现实，张耳听一听“房地产大噩”的狂言，这样的模式，比拉美模式有过之而无不及！2005年1--4月又上升12%，投机资本越来越猖狂，垄断势力越来越嚣张，广大居民的正常需求受到泡沫压抑，持币待购，极其焦躁不安；银行风险也越来越大，迫使国家不断加大控制力度。5月11日，国务院7部委联合下达文件，采取综合措施稳定房价，引起了轩然大波。各地方政府开始控制节节走高的房价，含有拥护中央的政治表态含义。物极必反，天下哪有只涨不跌的价格？神话越离奇，破灭越彻底。何况正在被股市崩溃所折磨的中国人，也不会相信房价20年只涨不跌的神话。现在有人放风，房价只是“减慢上升速度”，绝无跌的可能，同时对政府措施大肆攻击，什么“滥用行政手段，恢复计划经济”等等。这种论调在1994年打击北海房地产泡沫，治理通货膨胀；1998年对抗亚洲金融危机在香港托市；2004年控制经济过热时，我们一再听到，不可不辩。二．经济学关于房地产泡沫的理论经济预测具有非常明显的利益导向，我们要指出的是分析方法明显不同。认为有泡沫的主要是金融专家，认为没有泡沫的主要从商品供求关系和成本角度分析。更为深刻的分歧延伸到马克思经济学与西方经济学，古典经济学与新自由主义经济学，主流与非主流对于市场经济均衡与非均衡的不同假设。第一，在西方“主流”经济学中，承认金融泡沫的极大危险性。在一般均衡理论框架下，西方主流经济学在亚洲金融危机以后，对泡沫经济进行了比较深入的研究和反思。比如信息不对称理论承认，过度炒作会导致投资者高估或低估房地产投资收益。委托代理理论提出了“道德风险”概念，在房地产业，经营者可通过回扣获取个人非法收入，地方政府通过卖地追求政绩，银行过度放款，消费者大量使用消费信贷也没有真正的还款计划。相关四方面都没有“硬约束”。寡头垄断或垄断竞争理论，适用于垄断程度很高的房地产业，公开价格竞争是不充分的，大多数企业是共同定价，类似股市坐庄那样制造虚假成交，操纵价格和舆论，制造涨价预期，肯定存在而且随泡沫的膨胀而发展。银行脆弱性理论指出，房地产业资金大部分依靠银行贷款。融资便利程度提高和国际资本大规模进入，可使投资者金融资源增加。预期房地产高收益率是金融失控的关键因素，银行自身所拥有房地产价值上升及银行资本经济价值上升；以房地产为抵押品的贷款抵押市价上升，现有贷款组合中损失风险下降，促使银行增加贷款。以为个人消费信贷是“优质资产”就没有风险是完全错误的，这种贷款可以抵抗非系统风险，但不能对抗系统风险，一旦房价下降，银行资产规模缩水，房地产作为抵押品的贷款项目价值下降，违约率上升，银行资本缩水盈利下降，减少信贷供给。此时监管者必然执行措施，如提高资本准备金、严格头寸规定和信贷管制，对房价施加向下压力，泡沫就会崩溃。房地产业的特殊性在于严重的供给约束。在资本劳动力和土地三要素中，土地供给弹性最小。房地产供给弹性较小，需求弹性较大，因此房地产企业有天然提高价格的倾向。在经济持续增长时期，商品房的均衡价格会持续上升，并依靠套利活动实现。政府干预理论指出了政府失灵的危险。政府干预方式有城市规划、土地利率税收政策，直接投资等。干预失灵指效率低下，浪费严重，制度约束缺失，被利益集团“俘获”为其特殊利益服务，共同“寻租”。我国房地产主管部门多、规章制度繁杂。发改委、规划委、国土房管局、市建委四个主要行政主管部门，工商局、税务局、园林局10余家。干预和管理过少是指，征地制度不公开透明、对土地补偿不到位。如果中央政府判断失误，或者不能控制地方政府的卖地冲动，使泡沫经济坐大。经典的Carey房地产模型指出，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素。李宏谨对中国房地产进行了检验，结论是：1：房地产价格与投资者数量成正向变动，与投资者可以获得的金融资源成正向变动，而与房地产市场的供给数量成反向变动。中国市场上增加一个投资者，房地产价格上升0.15元；增加1亿元贷款，上升0.685元；增加1万平米竣工面积，下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大。2．房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，供给约束大于需求约束。收入弹性是1.55，供给弹性是0.75。供给约束大于需求约束，城镇居民人均可支配收入增加1个百分点，实际供给仅增加0.75个百分点。3．房地产开发贷款与房地产供给同方向变化，个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化。房地产供给贷款弹性系数为0.95，需求贷款弹性系数为0.68，说明银行信贷直接决定供需。4．低利率政策极大刺激供给和需求。房地产需求对名义利率敏感程度大于对供给敏感程度，名义利率上升1个百分点，房地产需求增长率下降0.97个百分点，供给增长率下降0.64个百分点。1996年以来８次降息，开发企业高负债经营，资产负债率达到75%。利率下调时供给增长无法跟得上需求增长；利率上调时房地产需求下降的速度快于供给下降的速度，对房地产价格构成向下压力。房价回落可能使房地产企业资金链条断裂，引发银行大面积坏账和宏观经济波动，金融风险大量集中于供给方，传导至银行部门。当房地产贷款期望收益提高、或者最低资产规模要求下降时，银行将具有扩大房地产贷款规模的动力；而若违约率的上升或相关金融产品越加丰富，则可以降低银行贷款在房地产业的集中程度。为防止泡沫和银行贷款在房地产业集中，可执行更高的银行最低资本规模监管规定、丰富银行投资金融品种。第二，马克思的地租理论，指出了房地产业超额利润的来源。 有人认为房价大涨的最大理由是土地稀缺，这是看涨的成本推动理论。房价构成比例大约是：地价40%，建筑材料20%，建筑成本30%，税费10%。成本推动来自建材涨价、土地成本增加、品质提升三个方面。上海中心地区地价（包括拆迁成本）占房地产开发总成本50％；精装修及房型设计、建筑外观居住功能等住房品质提升使成本提高7%；建材涨价，建安成本上涨使成本上涨5%。把地价上升归结为“招拍挂”是错误的，土地定价的公开化市场化并没有提高土地价格，只是把原来的“灰色收入”变成公开的政府收入。房价上升的“需求拉动理论”认为，土地需求由最终产品如住宅写字楼商业用房及工业用房需求决定，是房产市场供需决定土地供需，房屋价格决定地价。通过降低地价来降低房价是不可能的。政府不要人为控制价格，应让市场做主。房价分为性质根本不同的两个部分，地上建筑物的价值是各项购入成本决定的，属于商品价格。地价本质是金融，是地租的资本化，等于地租除以利息率。土地所有权的拥有者可以按年收取地租，也可把未来数十年地租收益按利率贴现为现值，一次性变现，地价的性质与股票相似，不能混同于一般商品价格，不能用一般供求关系甚至潜在需求论证其上升的合理性。地租是古典经济学的重要概念，斯密的重大贡献是指出在市场经济中地租会参与资本形成。现在这一重要概念在新自由主义经济学中被取消，何新称这是当代中国经济学家普遍无知的原因。马克思揭露了地租本质，绝对地租产生于土地所有权垄断，由土地所有者收取。中国革命的重要成果是实行了土地国家所有和集体所有，地价为零或非常低。改革开放以后的土地开发过程，逐步实现低地价向高地价转化。还有垄断地租，指自然资源的垄断所产生的租金。第三部分是级差地租，由土地位置和投资的不同而产生，在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。国家征收土地增殖税把大部分级差地租收上来，作为专用款投资于城市基础设施，以产生更加大的级差地租和绝对地租。这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府，开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，对居民补偿不足，成为房地产业超额利润的来源，既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济几乎必然发生的特殊因素。何新指出低廉地租是中国特殊时期房地产业高度发展的主因。土地基础价格与市场价格存在重大偏离，某些开发商以极低的批租拿到优良位置土地开发权，多次转手加价，将地价作虚拟评估，抵押给国家银行套兑资金。西方抵押的地产是私有地产，中国则是国有地产。从国家银行套兑到钱的开发商，将一部分资金转移给批租土地官员和银行负责人。土地由国有转为私人使用，又转为银行抵押资产，最终作为银行不良资产被拍卖而私有。他揭露了中国特色圈地运动的实质，房地产泡沫的特殊根源与危害。利润越大投资越大，产业往往在暴利刺激下过度膨胀。支持房地产泡沫的合法利益是地方政府卖地收入，非法利益是中间环节炒卖地皮，非法野蛮拆迁，动摇了社会主义“居者有其屋“的基本原则，对居民实际拥有的住宅土地使用权进行系统化剥夺，成为权力资本化和权力承包的最野蛮方式。近年来国家进行了一系列制度改革，取消土地批租改为招拍挂，规范拆迁，整顿房地产企业与市场，鼓励住宅合作社和业主委员会，缩小了房地产业的灰色空间，于是，特殊的房地产泡沫向一般性泡沫转变，这就是通过囤积地皮，垄断市场和制造涨价预期，继续获得垄断利润。第三，索罗斯的非均衡市场论，揭露了泡沫经济的必然性和顽固性。假设市场经济自身具备均衡的性质，失灵是偶然的，是市场机制受到破坏的结果，解决的方法是完善和规范市场经济，最多是国家以经济手段进行宏观调控，至于行政手段则越少越好，这是“主流”经济学家的共同理念。理念者，非科学也，信仰也，是不容质疑不能证伪，不受实践检验的。我们的“非主流”视角，首先是要打破理论垄断，我们假设市场经济在本质上是非均衡的，因此泡沫经济必然发生，政府单纯使用经济手段很难控制，需要大力度的综合手段进行治理。 美国拉鲁什学派数十年以来一直揭露和警告金融泡沫的蔓延，准确地预言了多次金融危机，但是被经济学主流派所排斥。直到1998年两位经典投资理论大家、诺贝尔经济学奖获得者肖茨和莫顿领衔的长期资本管理公司在套利交易中失败，才引发人们对经典投资理论某些假设的怀疑；2002年行为心理学家卡尼曼以其金融市场期望理论获得诺贝尔经济学奖， 动摇了经济学预期效用理论根基，“广义有限理性” 推翻了有效市场理论的理性前提，诸如垄断操纵，信息不对称，金融噪音，预期误导，羊群效应等术语频频出现。但彻底否定市场乌托邦的是索罗斯。人民大学杨建和复旦大学郭飞舟总结介绍了索罗斯的非均衡市场观，值得参考。索罗斯的量子基金在33年历史中，业绩增长6148倍，年度复合收益率30%，高峰期管理量子基金群资产规模220亿美金。作为投机者而不是管理者，实践者不是理论家，他对金融市场有自己特殊的逆向思维，超前思维，逆市场行事，不遵守市场规则而是钻市场漏洞，甚至组织庞大资金冲击市场破坏均衡，在他的眼里，市场机制先天具有缺陷，只有暂时脆弱均衡，只要发现其内在矛盾就可轻易打破。他的实践取得了效果，但他的理论却因从根本上挑战了“主流经济学”的基本理念而遭冷遇，他也是经济学界的“非主流”。-----对证券资产定价机制的 “反射性假定”经典投资理论以有效市场理论为基石， 认为决定证券资产市场价格根本性因素是资产内在价值，理性投资者通过对资产价值信息不断挖掘，按照信息所包含的内在价值在市场标价，以供求均衡的形式将价格确定。 噪声投资者对市场定价的非理性因素作为随机因素，仅是理性投资者价值定价的随机干扰，总体上相互抵消，不影响定价有效性。行为金融理论认为证券价格是对资产未来收益的心理预期，预期不可避免存在各类偏差，投资者心理因素对证券定价有重要影响，代表性理论是凯恩斯“选美理论”，投资要义不在于投资者自己对证券价值的挖掘认识，应重点关心其他投资者的看法。索罗斯认为：市场价格反映投资者对基本面因素的评价，但不只是被动反映。市场价格具有诱导和影响基本面的主动作用。 评价失真的“认识偏见”意味着定价错误，还带来对基本面资源配置的扭曲诱导，作为影响价格因素信息再次反馈到市场中来，又引发新的偏见。认识偏见与基本面互相影响称作“反射性”， 两位一体不可分割，共同体现在价格上。忽视基本面和无视参与者的偏见都是错误的。两个函数的递归关系导致永无止期的变化，市场不会产生均衡的静的结果。一组函数取值的不确定性可归因于它对另一组函数的依赖，以至于一个初始条件的变化，会相继引发参与者预期与基本面的系列变化，市场价格演化成不可逆的过程。反射性概念否认有效市场理论中“信息独立性”假定，通过信息内生性与价格趋势性的解释也否定“价格随机漫步”，支持“趋势投资”、“羊群效应”等“动量投资”行为的合理性。 在奔腾趋势中，避免羊群践踏最好方式就是跟随羊群。另一方面“反射性”提示：不仅关注价格趋势性，同时注意价格趋势是否有基本面的同向演化配合，两种趋势互相强化可酝酿重大投资机会。-------市场经济的“近似均衡”与“动态不均衡”理想的价格均衡在纵向上暗示，以往所有影响市场定价的信息在价格中都得到充分反映，在没有新信息进入下，市场价格不发生大变化；在横向上，“均衡”意味着不同品种虽价格不同，但都依据其风险收益特征达到匹配，不存在某一证券优于另一证券。 有效市场理论认为价格均衡性体现信息定价有效性，个体投资者不能比市场更聪明，“市场总是正确的”。索罗斯对这种理想化结论提出尖锐批评。首先，均衡性源于微观经济学的厂商均衡概念，供求关系决定市场价格。供给曲线由生产函数决定，需求曲线由消费函数决定，两函数的相互独立性使得在供求曲线的交点，可决定一个使市场出清的均衡价格。 这一分析在金融市场中有重大缺陷，金融价格是“预期”的反映，预期通过价格反射性同时影响市场供求两方面，破坏了供求独立性，金融市场的“均衡价格”不可企及，金融价格本质特征是波动性。索锣斯提出“近似均衡”概念，指投资者预期与基本面接近，不存在“认识偏差”，此时价格可视为由基本面事实单方面决定的过程，证券内在价值可近似决定均衡价格。 有效市场理论描述的是这种“近似均衡”的市场状态，但近似均衡的市场意味着波澜不兴，无显著投资价值，反而不应成为投资者关注重点。“动态不均衡”，指投资者预期与基本面存在较大偏差。投资者不仅要考虑市场根据基本面对预期的纠偏过程，更要注意预期偏差对于基本面的引导和塑造功能，基本面和预期两方面可能互相强化，陷入一种偏向化发展的剧烈变化中。这是对日常波动的背叛而具有历史性意义，变动剧烈性使人意料不及，酝酿出具有标志性意义的历史性事件，投资者要把握的就是这种历史性市场机遇。动态不均衡中出现基本面巨变，抽掉了市场均衡定价的内在基础， 因此有“市场总是错误的” 命题， 聪明的投资者要利用这种错误并战胜市场， 有效市场理论认为市场不可战胜， 因此没有人长期稳定获得超额收益，最优的投资方案是被动式投资——将主动权交予市场，自己选择平均收益；相反，索罗斯从反射性理念出发，用实践证明超额收益是可以把握的。--------以“认识可错性”取代“完全市场”与“完全理性”完全竞争市场包含四个基本假定：1）交易客体是同质的；2）交易双方不存在妨碍其自由进出的市场壁垒；3）交易双方都是市场价格的被动接受者，没有个体的定价能力；4）交易双方都具有完全信息与完全理性。在完全市场中，理性经济人通过对个体效用最大化的自由追求，使资源配置整体效率达到帕累托最优。 经济学家放松其假定的某一方面，使研究结论逼近现实。 如西蒙放松完全信息要求，提出基于有限理性的决策理论；制度学派提出“制度人”替代“经济人”，探讨交易成本对于市场效率的影响。金融投资理论基石——有效市场理论基本否定以上经济学家对古典理论的改进。他们认为金融市场最接近完全市场的理想环境——集中交易和产品规格化符合完全竞争的同质性假定；庞大的规模和充足的流动性消除了投资者进出市场的自然壁垒；一般投资者没有定价能力，价格操纵行为受到严格监控；信息的集中披露制度限制了内幕交易及信息不对称等缺陷。索罗斯反对这种理想化假设，提出“认识可错性”命题替代“完全信息”与“完全理性”假定。“人类对于自己生长其中的世界的理解，与生俱来就是不完整的”。不仅信息挖掘成本导致完全信息难以获取，更重要的是认识可错性的本质，借反射性关系影响到信息本身变化，不存在可供人们去完全认识的 “静态完全信息”， 也不存在可掌握完全信息的完全理性。这里，索罗斯继承了他的老师哈耶克，人类对世界的理解作为一种“感觉秩序”仅仅是“建立在个体经验基础上的一种解释”，“完全理性”假定是人类一种“理性狂妄”， 完全竞争假定所有事实都是已知的， 它根本没有为可称为‘竞争’的活动留下任何空间。 施蒂格利茨悖论也指出，如果认为市场是有效率的，人们就没有必要去挖掘信息；如果没有人通过主观努力挖掘信息，并将其反映到市场定价中去，市场又如何实现自身的效率呢？更严格的命题是“彻底可错性”。人类社会远非完美，我们对社会的解释也不能完美。对日常事件可以精确解释，但日常事件对社会发展不具历史意义；对于历史事件，人们不可能事前有完美预测，事后解释也不能自诩完全客观（“一切历史都是当代史”）。人们在以往经验基础上建立的各种制度包括市场制度，都有缺陷，市场失灵普遍存在，市场崩溃只是市场失灵的极端形式。 对市场机制进行美化并推广到社会各个领域的思想，是一种“市场原教旨主义”。索罗斯把“彻底可错性”当作自己人生和投资基石，他晚年几次大型市场投机——冲击英镑汇率或介入亚洲金融危机，都有他寻找制度缺陷和市场失灵的痕迹。-------“投资科学” 与“投资哲学”之争现代投资理论认为“投资”是一门科学， 追求对于金融市场与投资规律概括性总结与确定性描述，大量运用数学工具，试图通过量化方法获得有关市场的精确结论——对于精确性的追求使投资理论率先进入工程化。索罗斯认为投资理论对科学的模仿在形式上成功，而内容有本质错误。他从波普批判理性哲学出发， 指出科学与非科学的分界， 在于前者可“证伪”， 科学研究者与研究对象之间不存在相互干扰， “科学”的研究结论可通过受控环境下的重复实验得到验证。金融市场如历史进展， 时间上是不可逆的， “科学结论”没有可重复验证的相同历史环境，投资理论不具备科学要求的“可证伪性”； 任何貌似能准确预言市场进程的权威理论都不可靠， 预言者本身是金融市场一份子，不能象自然科学家和研究对象之间自然隔离。 对于理论预言与市场进展的一致性，人们无法分辨究竟是研究结论精确反映了事实， 还是理论的影响力或权威性改变了市场参与者的思想行为，导致市场反过来迁就研究结论。索罗斯极力反对现代投资理论的精确化工程化倾向， “我所掌握的金融衍生工具知识十分有限，如同我知道的希腊文字母只有α、β、δ一样”， 金融市场本质特征是不确定性，成功投资只能寻着“猜想——反驳”路径不断试错。 索罗斯引用量子力学的测不准原理为自己作证：精确性的追求越高，认识误差越大。索罗斯的假设，与现代投资理论的假设，对于我们来说应该同等重视，不可迷信主流和教科书。从索罗斯的假设出发，房地产机制可能是这样：成本与价格不是相互独立的，无论是10亿人的潜在需求，还是各类有效需求，还是地价和建筑材料的成本上升，都不是房价的决定因素；所谓供求平衡的交叉曲线决定均衡价格，只是预期与基本面一致时的相对静态均衡；价格预期一旦形成就可以同时影响供求关系；预期产生于基本面也可以改变基本面。主流经济学的“金融超调理论”，指出预期可以造成金融价格的超前过度反应，原因是几个市场连通，而金融市场的反应速度快于商品和劳动力市场，经过市场自动调整，几个市场最终自动达到均衡。而索罗斯的“动态不均衡市场”却描述了错误预期不断改变基本面，造成“剧烈的偏向化发展”------先泡沫后崩盘的结果。问题在于，市场力量并不能决定预期和基本面互相作用的方向和性质，错误预期可以回归基本面，也可以引导基本面走向更大的偏差。那么基本面的真正决定力量是什么？难道是预期吗？果真如此，那就可怕了。预期可以人为制造，可以长期脱离并独立于基本面，可以改变基本面，在一定时期主导房地产价格。这大概就是部分经济理论界，房地产商和媒体联手，不断鼓吹涨价的原因吧。涨价论不需要制造虚假和掩盖真实信息，就可以找出涨价的根据，因为基本面“真实信息”也有虚假性，是可以随错误预期的产生而出现的。从索罗斯的假设出发，房地产机制可能是这样：成本与价格不是相互独立的，无论是10亿人的潜在需求，还是各类有效需求，还是地价和建筑材料的成本上升，都不是房价的决定因素；所谓供求平衡的交叉曲线决定均衡价格，只是预期与基本面一致时的相对静态均衡；价格预期一旦形成就可以同时影响供求关系；预期产生于基本面也可以改变基本面。主流经济学的“金融超调理论”，指出预期可以造成金融价格的超前过度反应，原因是几个市场连通，而金融市场的反应速度快于商品和劳动力市场，经过市场自动调整，几个市场最终自动达到均衡。而索罗斯的“动态不均衡市场”却描述了错误预期不断改变基本面，造成“剧烈的偏向化发展”------先泡沫后崩盘的结果。市场力量并不能决定预期和基本面互相作用的方向和性质，错误预期可以回归基本面，也可以引导基本面走向更大的偏差。那么基本面的真正决定力量是什么？难道是预期吗？果真如此，那就十分可怕。预期可以人为制造，可以长期脱离并独立于基本面，可以改变基本面，在一定时期主导房地产价格。这大概就是部分经济学家，房地产商和媒体联手，在地方政府支持下不断鼓吹涨价的原因吧。三．泡沫的标准与中国状况现代投资理论对“泡沫”的经典解释出自《辞海》：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本增长和实业部门成长，金融证券地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象”。金德尔博格在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中说，“泡沫状态”不太严格定义为，一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引新买主----只想通过买卖牟取利润，对资产本身使用和产生盈利能力不感兴趣。随着涨价常常是预期逆转，接着是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常，“繁荣”时间比泡沫状态长些，价格、生产和利润上升比较温和，接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现危机，或以繁荣逐渐消退告终而不发生危机。现代经济学将泡沫定义为资产价格对其基本价值持续性偏离，第一指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨过程或状态（泡沫化），第二指资产价格高于市场决定的合理价格部分。泡沫是由于虚拟需求过度膨胀导致价格水平相对于理论价格非平稳上涨，分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区。泡沫源于虚拟需求或投机需求，“买”是为了“卖”赚取差价；投资需求是通过租金获得投资收益。危险区与严重危险区泡沫难逃破裂，但安全区泡沫可维持，警戒区泡沫可膨胀到危险区，也可收缩到安全区。房地产供需30项指标——价格指标类型亚类具体指标泡沫参考标准中国实际值或情况轻微严重表现价格出售价格价格收入比：1：6以内1：10以上接近1：8房价格增长率房价增长率/人均收入增长>1房价增长率>30%房价增长率/人均收入增长>1涨价范围全国各类物业普涨全国各类物业普涨全国各类物业普涨出租价格出租价格指数/CPI指数1房屋施工面积增长率1
