房产税试点扩围半路夭折 房地产税立法提速

广东省日前出台的深化财税体制改革总体方案称，将使房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种。记者从深圳市地税局有关负责人处获悉，因房产税存在较大争议，中央已确定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。届时，包括重庆、上海在内的已试点房产税的城市，将全部按照新法实施。上述深圳市地税局负责人还透露，未来除了房地产税纳入地方税种外，土地出让金仍属地方收入，因此地方的财政实力会增强。房产税停止扩容背后去年3月的"国五条"提出要扩大房产税试点范围。去年下半年，媒体报道杭州、广州、深圳等地制订的试点方案已经成形，第二批试点即将推出，但最后扩围计划却杳无音信。"房产税不会再扩大试点了，因为新的房地产税会在几年后出来，现在再扩大试点已经没有必要。"上述深圳市地税局负责人称。现行的房产税暂行条例是1986年由国务院发布的，该条例对个人所有非营业用的房产免纳房产税。但2011年，上海和重庆出于调控楼市等原因，开始对个人住房征收房产税。在深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉看来，各界对房产税的争议主要在于法理上不正当。重庆和...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_547bc6b2c41c96e3ae0d1613.html

城里人想变农民 房地产市场现逆转

今年3月份发布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》后，国家新型城镇化进程提速。中国社会科学院副院长李扬11月26日在2015年《财经》年会上发言时表示在中国经济已进入新常态的时候，我国城镇化也正好处在十字路口。以前人们都认为城里人在各种意义上是比农村人优越的，现在反而农村人不愿意进城，而且很多城里人想变成农民。与此同时，房地产市场在供求关系上也发生着逆转。农村人不愿进城，城里人想变农民李扬表示，城镇化被中国各界寄予非常大的希望，人们普遍认为建设城镇化可以带动中国未来20年的增长。然而，目前城镇化现在正处于十字路口，原先最早的投资引领下的城镇化、开发区化的城镇化已经被及时终止了，社会...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_54812285c41c96e3ae0e2c1e.html

《凤凰周刊》：杨帆：为政府运用行政手段挤压房地产泡沫叫个好

房地产价格的飙升是垄断控制造成的，而不是什么成交量，类似于股票中的坐庄。因此，政府开始用行政手段强势干预不仅必要，亦是迫不得已。其性质不是反对市场机制和经济规律，而是克服垄断，克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性。为政府运用行政手段挤压房地产泡沫叫个好文、特约撰稿员杨帆挤出泡沫，才能吸引正常需求2005年前四个月，房地产价格又上升了12%，这就迫使国家不断加大控制力度。5月11日，国务院7部委联合下达文件，采取综合措施稳定房价，引起轩然大波。节节走高的房价，终于挺不住了。物极必反，天下哪有只涨不跌的价格？看看历史上无数次泡沫，从香港九七回归到美国互联网，从“日本第一”到“亚洲四小龙”，神话编得越神，破灭得就越彻底。何况正在被股市崩溃所折磨的中国人，也不会相信房价20年只涨不跌的神话。无数持币待购的人们终于有了希望：房价回归到2年以前水平，才好买房。但投机资本放出风来，房价只是“减慢上升速度”，绝无跌的可能。同时对中央政府的措施大肆攻击，什么“滥用行政手段，恢复计划经济”之类，又出来了。这种论调在1994年打击北海房地产泡沫，治理通货膨胀；1998年对抗亚洲融危机，在香港托市；2004年控制经济过热的时候，我们一再听到，不可不辩。必须承认，中国房地产业确实有长期潜在需求，并且处于高速增长时期。各国人均GDP从800美元到13000美元成长区间，住房消费都持续发展，中国人均GDP已超过1000美元。世界平均城市化水平是50％，发达国家是75％，中国只有38％；而每年3000万人进城，需要600万套住宅，拉动内部需求8000亿人民币，相当于GDP每年增长5个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅10％，人均建筑面积22平方米，2020年达到35平方米，潜在需求有30亿平方米。现实需求是：20％城镇家庭想改善住房，2700万户每户增20平米，就是5.4亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。所有这一切，都意味随着收入的增长，房地产需求是逐年增长的。中国房地产业有自己特殊的利润来源，是国有或者集体所有的土地通过开发向私有转化时，国家让渡了一部分绝对地租，级差地租和垄断地租，对于居民的补偿也不充分，正是这种超额垄断利润，促进了房地产业的超前高速增长。其他社会条件是：20世纪90年代的住房改革，城市发展及派生拆迁需求，人均收入提高，建筑技术升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使我国房地产需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，2002年以来则迅速从消费品向投资品转移，从国内需求向国际投资者转移。1993年北海房地产泡沫以后，房地产业陷入低迷。1997年以后国家连续出台鼓励政策，直至2000年才再次形成高潮，已持续6年。三年来国家几次试图控制都不能奏效。2004年国家控制土地供应，房地产投资和消费信贷受到控制，但房地产商借口土地不足制造涨价预期，将房价抬高15%，标志性城市的标志性建筑甚至翻倍，这是垄断控制造成的，没有什么成交量，类似于股票中的坐庄。泡沫经济的鼓吹和制造者，有组织地干预政策，他们的纲领是：房价还要上升20年，政府不应为一般工薪阶层解决住宅问题，不要让所有老百姓都买房子，供应量先满足最富的人，大多数人应该租房而不是买房；最好的提地资源应该集中为富人盖豪宅。这是在中国贫富差距日益扩大的条件下，适应、固化并且发展这样的社会结构，使少数人买房成为大房地产主，依靠房租过活，这样的模式不要说社会主义和谐社会，连三民主义的“耕者有其田，居者有其屋”也大大倒退了，这是在中国发展大地主阶级的纲领。他们在2005年还要制造更大的涨价预期。我们“经济学非主流派”的观点很明确，由于市场经济天生不是均衡的而是不均衡的，由于金融房地产市场的高度垄断性，仅仅依靠经济手段不足以控制泡沫经济的发生，需要综合治理，包括使用行政法律宣传组织手段在内，其性质不是反对市场机制和经济规律，而是克服垄断，克服市场经济的不均衡性和金融危机的内生性。治理不动，力度还要加大，一定要治出一个结果来，结果就是跌价。现在治理，房地产泡沫尚未坐大，治理成本低损失小。房价应跌到2年以前的水平，正常需求就会进入，根本不存在什么不能治理，不敢治理的问题。如果泡沫坐大最终崩盘，就会打断发展。因此，像这样的综合治理，还要进行多次，不断地挤出泡沫，吸引正常需求，老百姓才好买房子，房地产业才能有长期、稳定、可持续地协调发展。从消费、投资到投机：房地产泡沫的标准是什么？经济泡沫指资产价格对其基本价值持续性偏离，是由于虚拟需求过度膨胀导致价格水平相对于理论价格非平稳上涨。投资与投机有区别。投资指买房出租，长期收取房租；投机指买了以后直接出售，赚取差价。两者又是可以互相转化的，成功的投资可以变为投机，如果购买的房子迅速升值，投资者可把房子出手，把多年以后的房租收入一次性贴现为卖房收入。不成功的投机则被动变成投资：买房以后如果跌价，也只能长期出租。衡量是否泡沫经济有六大标准标准。一是供应结构失调，高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。二是空置率居高不下。国际标准是10%，我国商品房屋空置率在30%左右。其三收入房价比超出警戒线。合理水平为6∶1。我国是8∶1到15：1。北京市民户年均收入为3.4万元，一套80平方米住宅50万，房价收入比为11∶1。第四投资比例提高。上海调查25个小区23694户，有26.5%购买者是投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，也是投资行为。二手房市场的发展将进一步提高投资比例。第五租售比失衡。房价与月房租之比，国际标准是100：1。北京一套80平方米的旧房50万，月房租是2200元，比例达到227：1，新房可达到300：1。房价远远超过租金。1998年以来全国租赁价格涨幅年1%，新房出售价格涨幅年7%，背离越来越大。说明买房以后出租，要20---30年才能回收，相当于存款的利息收入。第六，金融盲目扩张。房地产业70%土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。贷款额从1998年3106亿，急速放大至2003年9月的21327亿元。2001年以来，房地产开发贷款保持25%以上高增长，2003年达49%，高于金融机构贷款增速整整28个百分点；房地产开发贷款占全部金融机构贷款的比重，1998－2003年分别为2.34%、2.51%、2.64%、3.11%、3.4%和4.19%；2003年末个人住房贷款余额11779.74亿元，占金融机构贷款余额7.4%。2004年9月末，商业性房地产贷款余额2.5万亿元，同比增长36.1%。目前，房地产泡沫处于“可维持”状态，不是所有人希望维持，而是各种力量力图维持之。首先是地方政府的发展冲动。其次是房地产商，银行及其背后权力阶层利益。中国经济进入持续高速增长时期，弥漫乐观情绪，对于经济泡沫缺乏切肤之痛。国际资本仍旧看好中国大举进入。一定程度的泡沫存在是可以允许的，但如果任凭利益集团制造涨价预期，让房地产经济“要挟”整个经济，泡沫就可能变得“不可控”。在资本过剩、政府追求增长率、居民缺乏风险意识急于暴富的中国，泡沫可能被继续吹大，直至崩盘为止。这就是政府不断加大调控力度的原因。房地产泡沫的防范对策首先，深刻认识泡沫经济的根源与危害。如果垄断力量不断强化市场涨价预期，地方政府和银行继续支持房地产热，国际、投机资本持续进入，会出现干预失灵。“预算软约束”似乎并不专属于计划经济。市场经济下的房地产生产者，消费者，银行和地方政府，也没有“硬约束”。个体理性造成集体非理性，危险很大。房地产泡沫的坐大及其最终崩盘，仍旧有可能出现，危害极其严重，使资产价格发生扭曲、资源配置失衡，银行资金链条断裂，引发金融系统性危机。房地产价格迅速上升和崩裂，对居民财富与消费产生重大不利影响，造成社会整体福利下降。房地产泡沫产生于市场经济的非均衡性，依靠市场力量无法自动克服，国家使用经济杠杆如利率和税收也未必能够控制。因此应该使用包括行政手段在内的综合性措施。其次，国家宏观调控要深入到房地产结构，解决供给不足和结构失衡问题。控制别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的建设，使低息政策向中低收入者倾斜；对高档不动产开征不动产累进税，闲置也要按评估价征税，加大囤积房地产成本。增加经济适用房，保证一定收入水平居民买得起房。第三，发展房地产金融，加强对按揭贷款风险控制，控制投资性购房，尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房；完善信用制度和抵押制度、抵押保险和抵押二级市场。控制消费信贷，提高首付款比例。加息要慎重，中国按揭贷款利率不低；开发性贷款更高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节。第四，从土地源头入手，保障土地使用结构合理，加快建设有形土地市场，实现国有土地使用权交易的公正公开公平。建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止圈地炒地谋取暴利；对违规者给予严厉制裁。第五，人民币大幅升值。2003年以来在人民币升值预期下，国际游资通过各种渠道进入中国，大约2000亿美圆，大部分进入房地产。如果人民币升值幅度足够大，可以打消升值预期，投机资本获利撤离，房地产价格可以大幅度下降。第六，提高利率。如坚持不升值而提高人民币利率，初期无效，提一定程度后可造成价格大幅度下降。过去5年，澳大利亚，新西兰，英国，爱尔兰，荷兰，西班牙的实际房地产价格年上升8－12%，美国4%，但是在波士顿，旧金山为10%，房地产价格与平均收入之比达到历史新高，超过1975－2002年均值。全球将购买房产作为投资已经普及，股市崩盘，养老金亏损以后资金涌向房地产。澳大利亚经常出现几千人挤爆讲演大厅的场面。英国30%的人认为，投资房地产是最好的养老手段，只有27%的人选择养老金。70年以来，英国各项资产回报率平均值在税后达到4。5%，而房地产回报率却是负的3。7%。更多的人使用消费信贷投资房地产但房租下降。美国，英国，西班牙扣除维修费以后，房地产回报率只有3－4%，比抵押贷款利率还低。利率的提高将后决定性地击破房地产泡沫。与我们分析相同，中央政府开始使用综合手段抑制房地产泡沫，因为只有非均衡的市场经济，才有必要使用综合手段。中国房地产市场还有很大发展前景。现在就进行调整，包括打消预期，控制需求，增加供应，改善结构，使房价逐步下降，特别要打击房地产的垄断力量，制止他们制造涨价预期，进行土地和价格垄断，也是中央政府与地方政府、广大消费者与金钱势力的一次较量。至于结果如何，我们且拭目以待。（作者为中国政法大学商学院教授）--转自《凤凰周刊》

陈志:房地产市场未来难言乐观

　　当前国内房地产市场整体上供需较为平衡，部分地区甚至出现供给过剩；加之经济下行的压力，一些房企的未来投资热情减弱，开始将投资转向其他行业和海外市场。基于房价居高不下，在下降周期内，购房者出于成本考虑...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_547bc76ec41c96e3ae0d1655.html

高管离职潮藏玄机:房地产业剧变迎转型

　　岁末年终，各大猎头公司纷纷展开“挖角”攻势。尽管房地产向来是离职率偏高的行业，但今年出现的房企高管离职潮仍然引发业界关注。有统计显示，今年以来地产高管离职事件已经超过百起，其中分管财务、投融资等核心业务的高管离职人数占比超两成。　　另一个值得关注的现象是，与往年人事变动“离职不离行”不同，在今年的房企离职人员中，告别房地产行业成为很多人的共同选择，这背后折射出了行业发展环境怎样的骤变？《每日经济新闻》记者调查发现，虽然地产高管离职原因纷繁复杂，但是，随着楼市进入下行周期，房企完成销售目标压力巨大，以及企业战略转型是其中一个重要因素。　　“‘春江水暖鸭先知’。部分房地产高管（负责财务、投融资业务）离职，可能和资本市场已经视房地产为夕阳行业有关。”睿信致成董事总经理薛迥文感叹道。　　近期刊发的报道显示，今年以来，A股共有59家上市房企81名关键管理人员离职，较去年全年增加超七成。随着房地产转型加快，最顶层人物“顶不住了”，另谋出路的高管越来越多。　　此前在楼市不佳的年月，地产业离职高管主要分布在管营销、品牌、成本控制等领域。但《每日经济新闻》记者梳理今年以来的房...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_5480f2c2c41c96e3ae0e1c5f.html

请朋友们理性看待ＲＭＢ汇率改革对房地产市场的影响(转一个朋友的贴)

央行宣布汇改了，人民币兑美元由8,27升到了8,11，升幅为2%，并与美元脱钩，改为盯住一篮子货币。对这项改革，不管是结果的情理之中，还是时机的意料之外，反正是改了。而关心房地产市场的朋友很自然开始关心这一改革对对房地产的影响。从大家伙儿的反映看，分歧是很大的，看多的同志说RMB升值2%不够，将继续升，热钱会更多更快涌入国内买房子，所以房地产要涨，而且可能是大涨；看空的同志说，RMB已经升值了，热钱会兑现离场，房地产抛售压力更大，房地产要跌，而且要大跌，快跌。我在这里想提醒朋友们的是，还是应该理性的分析一下这个问题，什么时候都不要凭感情、感觉说话，赌博可以非理性，发言却不能这样。要冷静分析这次汇改的内容及可能出现的结果，才能判断出汇改对房地产市场的影响。首先请朋友们特别注意的是，这次汇改的内容是什么，是人民币币值的重估升值吗？其实不是，这次汇改的内容是人民币汇率的形成机制，由过去单一盯住美元，改为盯住一篮子货币，RMB小幅升值2%仅是汇改的小小内容。要害内容是RMB不再只盯着美元了，也就是灵活了，或者是由固定汇率制改为弹性汇率制了，而所谓有浮动的弹性汇率制正是70年代布雷顿体系崩溃后国际金融市场主要的汇率形成机制。因此这次汇改的高妙处不在于汇改本身，而在于一篮子货币的选择，包括把什么货币放到篮子里，各自的权重是多少，以及允许的波动幅度有多大。如果不出意外，这一篮子货币无疑会以美元、欧元、日元为主，且比重上会以美元为大头。原因也很简单，这三种货币是世界贸易的主要结算货币，美国、欧盟和日本也是世界主要经济体和贸易大国，而且美欧日之间本身就是贸易上的竞争对手，美元、欧元、日元之间的比价关系本身就是三方间博奕的结果，盯着这三种货币，选择好各自的权重，再加三只±‰的浮动区间，就可以很好地把人民币汇价控制在一个合理的范围内。但这一改变对美国人就不一样了，美国佬讨厌的其实不是廉价质优的中国货，他们讨厌的是不喜欢RMB只盯着美元。他们为什么不反对其他亚洲国家地区盯着自己？因为其他经济体小，影响不大，但中国不同了，这么一个大块头盯住不放，他们是吃不消的，很不舒服。但他们也清楚，RMB升值对解决他们的双赤字影响不大，微不足道。他们所以这么叫喊，其实是政治的需要，非经济的需要，或者说经济上的需要无法通过压RMB升值得到满足。但此时央行宣布汇改对我们就意义不同了，一来可以暂堵住美国佬等的狗嘴，不会使少部分议员有关十月份如果中国不改革汇率就对中国货征收27.5%惩罚性关税的叫嚣，二来可以为胡总书记八月份防美创造环境，不使那个牛仔纠缠这个问题，三来可以确实也可以改变一下贸易结构。其次，汇改后是不是就意味着真要如同专家们说的那样升值10—15%，达到7---7.5左右的水平呢？长期看谁也不敢下这个结论，但短期内（2—3）年内几乎是没有可能的。为什么呢？原因主要有三：一是因为汇率的调整影响的是国有国之间的商品比价，对进出口贸易是有着重大影响的。由于我国的出口产品70%以上是劳动密集型的低端产品，出口下降会会严重影响国内就业。薄熙来曾经形象的说，我们出口几千万件衬衫才可以换一架波音或者空客飞机，但欧盟仅仅对我们的纺织品进口设限，就有可能导致我国数百上千万纺织工人的失业，如果汇率在短期内有如此巨大的重估，国内企业因为产品失去竞争力会造成什么样的影响？会有多少工人下岗失业？大量的老百姓下岗没事干了，总书记、总理能睡得着觉？会让他们睡着觉？二是有日本的前车之鉴。80年代日本在美国的压力下日元兑美元大幅度升值，吸引了大量投资，国内房地产、股市形成严重泡沫，可怜的小日本被美国佬推上了可怕的过山车。泡沫破裂后，不但国内经济一蹶不振，房地产市场十三年缓不过气来，而且错过了产业结构升级的大好机会，让美国佬一举奠定了新经济霸主地位至今。这个教训，中国人不可能不吸取。三是我们无法承受过度升值带来的巨大冲击。现在的外汇储备为7110亿美元，升值2%的损失是1124亿RMB，如果升值过大，仅是直接的这项汇兑损失就无法承受。过度升值还会导致大量外资迅速退出，不但热钱，就是流动性高的其他外资也会迅速离场，到那个时候，中国经济要么就是海水退潮后没来得及跑掉的鱼儿，要么就是被速冻的是虾子，整个中国经济就如同掉进冰窖。我们可没有小日本的水平，我们这点基础，不要说是小日本过的十三年，就是三年我们也吃不消。因此，预期RMB汇率进入升值通道只有理论价值，没有操作意义。可以预料的是，今后一段时间，国际上对RMB的逼宫情况会大为减少，央行完全可以通过币种的选择和权重的调整，来保持汇率基本稳定。在比重选择上，美元仍然会是大头，因为美元目前兑欧元已经处于回升期，美元与欧元、日元本身的对冲作用本身就可以使RMB保持稳定，虽然会有小幅度慢慢爬升，但不要幻想RMB持续大幅度升值了。第三，汇改后游资会如何操作。游资如何操作首先就取决于炒家如何判断RMB走势，如果以上的判断正确，总的看热钱不但不会迅速大量流入国内，反会利用大众的预期逐步退出。游资的本性是赚快钱，一般的分析，RMB只有升值5%以上，热钱才可以图到利，目前的2%没有利润空间可言。这样的话，已经流入的热钱不可能短期内大幅度从内地撤出，也无法撤出。外围资金因为预期的原因也不会大量盲目再流入，因为他们吃不准RMB实际能升值到什么程度。特别是因为我们的RMB实际上没有实现自由兑换，政策风险是很大的，在预期不好的情况下，一般不会冒如此大的风险。再加上国内正在进行宏观调控，不动产市场实际上是重点调控对象，向上的空间已经被封死，下跌的空间却已经被打开，感于冒险者，承担损失的概率是很大的。最后，具体到汇改对房地产市场的影响，其实已经不言自明了。我的观点是影响有限，不可能再次推高房价，也不会改变房地产市场走低的总体趋势，但对下跌有一定的助推作用。至于今天股市的反映，其实正好可以解释股市里的羊群效用是如何掩护少部分先知先觉者成功实现其投资战略这一规律。有人说目前国内有1500亿美元热钱，大部分集中投放于房地产等不动产，且主要集中在上海北京等地。好象这样分析是不科学的，但有一点可以肯定的是，这些热钱原来打的如意算盘是：增加人民币占款，推物价；推高房地产，赚差价；等RMB升值，赚汇差；把中国推上过山车，然后突然抽梯子，推倒以上海为中心的房地产骨牌，破坏中国的金融体系，搞乱中国内地经济。但从目前的情况看，我们国家的领导人还是清醒的，先是对房地产进行调控，改变了人们的预期，其实也就是让外围游资却步；然后对汇价进行小幅调整，由于RMB没有一步升值到位，不论外资如何预期，其实已经增加了已经进入内地游资的投资成本和持有人民币资产的风险。所以说，这样的汇改，是最好的选择，也是智慧的体现。我们的最高当局，是有大智慧的。时间有限，谬误处请方家多多指教。戈壁听琴

财苑访谈:降息利好房地产 一线城市房价仍然看涨

　　今年以来，房地产市场持续低迷，各地政府纷纷出手救市；11月份，央行发布了下调人民币贷款和存款基准利率的通知，此次降息会给房地产市场带来哪些影响？中国房地产业未来的出路在哪里？首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池在做客证券时报网财苑社区时指出，此次降息降低了购房者和开发商的融资成本，对房地产业来讲是一个利好，明年的楼市仍然是分化严重。一线城市随着人口的不断增加，住房仍然供不应求，房价仍然看涨。住房供过于求的三四线城市则充满危机。以下为访谈实录：　　财苑网友：此次央行降息的背景是什么？　　赵秀池：此次降息背景是基于宏观经济形势。房地产市场健康发展的标志应该是各类房地产供求均衡，不仅表现在供求数量上，也表现在供求结构上，需要很多指标来衡量。从总体来看，我国房地产市场，在新型城镇化背景下，还是向好的，只是各地市场表现不一，有的城市已经出现了不和谐的声音。但是，总体来看，没有爆发危机的可能性。　　财苑网友：降息、降准对百姓和地产分别有什么影响？　　赵秀池：降息对百姓的直接影响更大，降低了贷款成本，提高了购房能力。降准对百姓而言是间接的影响，可能贷款会容易些。由于房地产...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_548003b2c41c96e3ae0dfb42.html

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【编者按】城市的房产是用来为城市里的人们提供住宿的，不是用来玩金字塔圈钱游戏的，如果当地政府主要精力还是放在通过房地产上涨游戏中继续刮当地老百姓血汗钱上……　　城市的房产是用来为这个城市里不断创造财富的人们提供住宿的，不是用来玩金字塔圈钱游戏的，在今后5~10年内，各个城市都必须要在市场经济中找到相应的角色和蛋糕，如果当地政府主要精力还是放在通过房地产一浪高过一浪的上涨游戏中继续刮当地老百姓血汗钱上，而不是寻找其它特色产业转型定位、发展，长远来说，对当地经济的打击必是毁灭性、久远的。　　??在北京、上海等大城市，与当地居民人均年收入相比，房屋价格已上涨到令人担忧的程度，在收入水平增长幅度缓慢、就业机会并没有改善的情况下，房屋价格节节攀升。在这些城市，影响房价的主要因素，已不是建筑材料、人工等基本费用，而是地价、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素了。　　惊人的成本及价格　　一般说来，房地产公司出售的价格，大致包括了四方面的成本：1.建筑成本；2.地价；3.房地产税费及管理成本；4.利润。单从建筑成本来衡量，撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素，2002年全国的房屋营造价格平均水平大致如下：　　标准多层（七层以下）住宅楼：砖混结构约550元/米2，框架结构约650元/米2；高层建筑（十层以上、有电梯），约1200元/米2，它随钢筋配率和砼强度等级的高低而升降，这一价格，是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格，与大家想象可能相反的是，越是沿海发达地区，其价格越低，如福建，砖混结构最低有380元/米2，只要资金到位，大把有人抢着做，广东如是，营造价格普遍较低，这得益于全国建筑市场完全市场化的结果，说到这，不得不说起农民工，是他们用非常低廉的工资报酬、没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险，以及他们的汗水，营造了一幢幢城市里的居民用较小的花费就能买到的住宅。很多人可能忘了，计划经济年代，国营建筑施工企业一幢六层楼要起一年半，还得好好伺候工人老大哥们，现在呢，同样的楼，农民施工队不到半年就能建好，他还在一旁陪笑卖乖地听你指手画脚，我们真应该感谢农民工兄弟。　　对地价便宜的大多数中小城市而言，建筑成本是房价构成的最主要因素，譬如，30万元/亩的标准多层住宅用地，考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等，建筑面积分摊的地价因素大约是180元/米2，房地产税费及管理成本再高也不会超过150元/米2，如果利润保持在国家鼓励的、合理的8%，那么面对顾客的终端销售价约为1000~1200元/米2左右，但现在此类地域的城市房地产价格大约在2500元/米2左右，所以说中国的房地产业是暴利行业可不是空穴来风。　　在深圳、北京、上海，地价则是房价的主要构成因素，好的地块，每亩地价多是千万以上，在这样的地块只有建造高层、高档楼宇，才能把地价因素削减、消化下来，打个比喻，在北京，1000万/亩的地块，应该在三环以内吧，25层的塔楼，建筑面积分摊的地价因素大约是1300元/米2，加上1200元/米2的建筑成本，如果利润率为8%，那么面对顾客的终端销售价约为2800~3100元/米2左右，而现实中的价格为8000~9000元/米2，这里的地价，是参考以同地域中已经见报、公开招投标的地价，而实际情况是，不单是北京，全国其他地方，经营性的房地产土地出让绝大部分（95%以上）是协议转让的，就是说，是在没有竞争、不公开的情况下以一种你情我愿的形式出售国有土地的，其价格比公开招投标的地价低很多，有时连1/10都不到，北京去年突击协议转让的土地，用京城房地产大腕华远公司任总的话说，光为这些协议转让的土地办理各项手续，没有一年半的时间，绝对办不完，为什么会这样呢，原来国土资源部下令，今年8月31日前停止一切土地的协议转让，改为以公开招投标方式转让，出价最高者中标。游戏规则改了，门准备关上了，已经得利的、想要得利的、有门路的立马就忙开了，有人戏称此幕系京城最后的疯狂，京城房产大腕们预测，今后北京的房价将会不可避免地上涨，乐观的估计2万/米2都打不住，按原来房屋销售价格与成本的比例推算，房价可能会上涨到3万元/米2，快接近香港的房价了，但香港的人均薪酬水平、地价却是北京无法比拟的。按有良心的专家理性预计，房价可能会上涨，但幅度不大，有一点倒是可以肯定，房地产商的暴利将会大幅度削减。　　难忘的历史与教训　　　　有句话说得很精辟，欲使之灭亡，必先使之疯狂，哪个城市在把房产价格推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破灭时，所有的资本都争先恐后地出逃，对当地经济的打击，用十年衰败来形容都不为过，看看现在的北海、海口，就明白什么叫元气大伤，92、93年全国有多少热钱在那里博杀，而今天，还在为十年前的事打官司、搞拍卖，任何一个想平平稳稳搞实业赚钱的投资者遇到此景，第一个念头是扭头就走，当地人多有这样的感慨，我只不过是把十年的钱放在一年里挣了。违背了城市的自然发展规律，吞下是漫长的苦果。　　当一个城市的主要财富是以土地、房产来储存时，必然会带来很大的风险，不动产基本上没有任何特殊性，制造起来很快、很便宜，它不是古玩珍宝名画，其真正价值，与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的，有关数据表明，当一套70米2的新建房屋价格是当地人均年收入的5倍以上时，就已经进入警戒线了，达到10倍时已是相当严重的泡沫化了，从长远来说，这样的价格在其它因素（利好出尽、利空必至）的打压下，必然存在理性回归的动力，任何政府的优惠政策或商业上的奇迹都抵挡不住，除非以破坏当地整体经济持续性发展为代价。一个很典型的例子——香港，回归前夕，港英政府突击花掉历年积攒下来的钱，用来修地铁、造大桥、建机场，经济十分火热，北京为增加港人回归信心，继续添薪浇油，房市自然达到一个无与伦比的高潮，房价炒得如此之高，最后民众已经不知道自己是在买房还是搞投资了，他们看到的是每隔十几天房子就实实在在的涨价，炒楼花、卖楼号就能赚大钱，几乎每一个港人家庭都加入按揭购房的队伍，并对后市充满信心，最后，击鼓传花把接力棒送到倒霉的那位时，情况发生了变化，经济风暴不期而至，再没有人来接棒了，不得已，宣告破产，把不动产交银行拍卖，银行只要能把贷款本金收回来就会毫不犹豫地成交。在这一轮经济衰退中，损失最重的是香港的工薪阶层、也就是所谓的中产阶层，他们大部分都贷款供楼，90年代中期，房价达16~20万港币/米2时，每当新楼盘推出时都有人几天几夜的排着几百米的长队，与我们今天的上海、杭州何其相似，然而，时间仅仅过了4、5年，在东南亚经济风暴的冲击下，当年的房价已跌到3~4万港币/米2，但当地人认为还没有跌到位，在远郊，类似于乡村别墅的新建村屋价格已跌破万元大关，可以想见，普通老百姓损失多么惨重，钟镇涛破产了，梅艳芳、陈慧琳等艺人损失了数百万至上千万，但大多数香港人没有选择破产来逃废债务，他们默默地在高失业的高压环境下辛勤工作，只要有可能，就努力还掉银行的贷款，用自己的行动，来维护香港的荣誉、信用，尽管这笔贷款余额完全可以一次性买到一套全新、更好、更宽敞的房子。　　当然也有没受损失的，李嘉诚算一个，前港英政府也算一个，李嘉诚不愧是商界奇才，在房地产不断攀高的情况下就已经考虑资产的转型和转移了，先后购买了一些外国的优质资产，如德国橙电信公司的股份、新泽西的港口、巴拿马运河的股份，并大张旗鼓地投入香港数码港的建设，将触角伸进香港电信的升级改造，李嘉诚做人方面堪称是只老狐狸，很多香港人（特别是中产阶层人士）都认为，是李嘉诚和前港英政府给他们编织一个美好的前程、一个美丽的梦，而小董上台后发挥他那身体越健壮、破坏力越强的特点，将这一美丽的梦击个粉碎，这正可谓是当局者迷、旁观者清，将香港房地产崩溃的责任全部归咎于董建华身上，是完全没有道理的，虽然董建华在靠近大陆、追随北京方面有些行为在港人眼里是过了一些，但客观地评价，董是一个老实厚道的人，他只不过是无意中让那一天早一点到来，而那一天是肯定会到来的，时间越晚，损失越惨重，本来董建华的初衷是希望房地产上涨的趋势有所缓解，当时香港的情形与现在的上海差不多，房价每隔一个季度就上涨20%以上，几乎所有的港人都为之疯狂，新楼盘刚开张，台前早已排起长长的队伍，为有效地缓解这一局面，新上任的特区政府一改以往饥渴效应的土地供应政策，大幅度地增加一级土地的供应，以平抑高昂的地价，同时宣布元朗、新界等新城区进入大规模建设，扩大政府公屋、居屋营建计划（相当于我们的廉租房、经济适用住房），如果没有大的意外，这些措施应该能保证房地产的缓着陆，但谁也没想到，98年的金融风暴，索罗斯明赌港币贬值、暗里却大做不动产、股市空头交易，这一声东击西的战术让他满载而归，虽然特区政府成功地实现了捍卫港币不贬值的目标，但香港的房市、股市从那一刻起，一败涂地。在反思这一历史事件时，有不少有识之士意识到，香港房市之所以走到今天，其真正原因在于：以李嘉诚为首的富豪们与前港英政府天衣无缝的配合，政府有限量地供应土地（明眼人一看其供应量根本就满足不了港人的正常需求），李嘉诚们相互联手，并借助大银行的势力，不顾一切地抬高投标价格，以保证中标为目的，决不考虑这一价格转化为房产价格时港人是否能承受得起，把其它不属于港岛财团势力的外来资本排除在门外，形成事实上的垄断，精心设计好一个房市持续快速上涨的美好前景，做好套子，把房市推向无与伦比的极致，让人们心甘情愿地签订购房按揭合同，把绳索套在自己的脖子上，巧妙地把大部分港人一辈子的血汗积蓄，榨取得一干二净，不是吗，扣除正常的日常开支，一辈子辛辛苦苦赚下的钱，只够买一套普通公寓，不能休假、不能生病，整天生活在还贷的高压环境之下，实际上与奴隶制没有太多的差别，形式更为隐蔽而已，想一想吧，那钢筋水泥堆起来的玩意值得付出一生辛劳的代价吗？已经有一些港人意识到，貌似厚道的李嘉城其实是个大奸，虽然这一说法并没有太多的依据，毕竟他在售房时就一直在提醒港人不要追涨，小心赔本。　　不管他情愿以否，董建华都称得上是事实上的香港房市终结者，他应该为这个称号感到自豪，而不是遗憾。一个城市里初出茅庐的年轻人，可以理性、现实可触及地规划并实现他未来的购房计划，是一件很好的事情。城市的活力，很大程度取决于它对年轻人的吸引力、包含力，缺少年轻人、让年轻人缺乏归宿感的城市决不是一个有活力的城市、一个有长远发展的城市，香港正处于经济转型阶段，不依靠新一代的年轻人，不吸引外来的年青英才，恐怕是完不成这一历史使命的。　　严厉的批评和警告　　反观国内一些城市的政府领导人，在面对与当地人均收入水平极不相称、严重超高的房市时，他们表现出来的不是对泡沫一旦破灭的忧虑，而是对热钱、投机资本的极度羡慕和渴望，有的政府领导人甚至公开宣称当地高不可攀的房价还会有一定的上涨空间，说大些他这是在祸害城市，说小点他简直是在误导群众，根本不是站在一个人民政府公务员应该持有的立场上讲话，有人认为他的屁股一定是坐在他那几个既得利益小团体、小兄弟的板凳上才说出这样的话来的，因为那几个既得利益小团体、小兄弟的最后一棒还在手里，还没有全部交出去。为什么这样说呢，那就与香港比一比吧，一个经济自由度之高连英美都自叹不如的城市，实行的是资本主义制度，有着一套高效廉洁的行政管理制度和公务员队伍，发达的交通、灵通的信息、世界级水平的专业技术精英、高素质的人群、堪称亚洲金融中心之一、财富之多堪比一中等发达国家,优越的地理环境、其软环境是如此之优越，是大陆任何一个城市都根本无法与之比拟的，在面对房市比人均年收入水平高出正常标准很多时的经济虚火时，却依然逃避不了不动产崩溃的命运，所以，我们有什么理由证明，我们不会发生这一幕呢？　　　　　　在一些报刊的宣传报道中，房市上涨的主要理由是土地是稀缺、不可再生资源，在这里他们偷换了概念，市区的商业中心、城市的黄金地皮、农业耕地是稀缺、不可再生资源，但住宅用地不是，从纯技术角度说，绝大部分土地都可以用作住宅用地，关键在于政府是用什么眼光来看待和发展城市，如果市长只着眼于既有的城市范围规划，他会不停的搞市内拆迁，搞象牙雕刻，搞精品城市，市区环境如诗如画，道路宽敞、路灯明亮，郊外却乱得跟非洲似的，西方国家那种城中区就是贫民区的现象决不会在社会主义国家发生，市中心的陈旧建筑一律拆迁，通过收容管理条例把那些有碍观瞻、衣衫褴缕的人统统搜集起来放在别处，以免影响市容市貌。然后设置一道城市准入门槛，不是说你是中华人民共和国公民就能在这个城市就业、居住的，有非农业户口吗？有暂住证吗、有就业证吗、有边防通行证吗？国家投资永远向大城市严重倾斜，一个中央青睐的城市可以拥有飞机、汽车、船舶、钢铁、火箭、金融中心等无所不包的行业（在法国，空客公司在一个叫图鲁兹的小镇上，德国大众公司在一个叫沃尔夫斯堡的小镇上，波音公司是在人口只有30万的西雅图而非纽约，有点不可想象吧？），所有的鸡蛋都装在那只蓝子里，全中国只有那几个城市才有充足的就业岗位，于是，所有的人都想往那道围栏里挤，都愿意在市区买房，隔了十几里地就是两重天,宁要市里一张床，不要郊区一间房，是当地买房人的典型心态，但市区的土地有商业、居住两重性，而且有限、稀缺，价格自然就低不下来，这就为当地政府和房产商下一步的圈地围猎行动打好了良好的铺垫，击鼓传花开场了，通过加大拆迁力度，掠夺升值潜力巨大的黄金地皮，把原住民赶走，人为地增加购房人群，可谓一举两得，有人认为，政府和民众在拆迁问题上对立之严重态势可以说是建国以来极其少有的，然而，巨大的个人利益驱动已让一部分政府官员完全丧失理智，各种各样的疯狂野蛮拆迁让人看了目瞪口呆，这些官员哪里是在搞建设，简直是在陷执政党于不义之地，折执政党的寿。　　截至4月份，全国房地产开发已投资约8800亿，其中银行贷款占了7200亿，投资规模上升势头凶猛，不良贷款率日益上升，在广东、上海等省市，住宅空置率达45%到60%，广东省住宅空置面积达4000万米2，积压资金1000亿以上，前几年通过四大金融管理公司把不良资产、呆坏帐剥离后，现在的四大国有商业银行的坏债率又恢复至30%以上，为此，去年财政部又向四大国有商业银行注入几百亿美元的财政资金，充实资本金比例，用总理的话说，这是最后一次挽救，今后不会再有了，于是，四大银行借上市的名义，再一次大规模剥离不良资产、裁减员工，这一回基本是动真格的了，很多起到一半的楼宇,因为投资商的自有资金达不到新的比例要求，加之楼价定位过高，银行认为风险过高，被停了贷款，原来曾吃过、拿过的人全躲得远远的，就象是避瘟疫一样，经多方努力皆无济于事，这些资金链断裂的房产商已经开始有卷款逃跑的迹象，假如法人代表逃跑或被逮捕，要是没有人接手，那在这个房地产公司买楼花的人就惨了，基本上是血本无归。　　反思、改变、健康发展　　在一线大城市中，广州的房地产发展相对于北京、上海、深圳而言，比较健康良性，高、中、低档房产的定位比较准确，三者所占的比例也比较均衡，其关键在于，广州市政府对番禺、南海、东莞等周边卫星城的发展及相互通达方面投入了很大的气力，同时，当地发达的工商业决定了政府挣钱的主要方式并不在房地产，看看广州近期的举动，把白云新机场这样一个中心枢纽机场放在花都，主要目的可能是用航空物流业带动花都的经济，中心城市的辐射力越来越强,形成一个共同繁荣分工协作明确的产业区域,使广州在短短几年的时间里成为本田、丰田竞相青睐的汽车产业宝地，人们并不以在市区居住而自豪，不以靠近菜市场、闹市区为购房的首选条件，他们更关注生活的自由和舒适性，更关注在哪里更容易赚到钱，珠三角的人普遍都有车，出行计划不容易被管制约束，因此，有时候政府的眼光和当地人的生活习性是房市上涨的有力阻尼之一。在吃了摊大饼的苦头后，北京已经开始把发展卫星城当成未来城市的发展方向。　　城市的房产是用来为这个城市里不断创造财富的人们提供住宿的，不是用来玩金字塔圈钱游戏的，在今后5~10年内，各个城市都必须要在市场经济中找到相应的角色和蛋糕，如果当地政府主要精力还是放在通过房地产一浪高过一浪的上涨游戏中继续刮当地老百姓血汗钱上，而不是寻找其它特色产业转型定位、发展，长远来说，对当地经济的打击必是毁灭性、久远的。　　　　写到这里,我也不知道谁是终结者,也许类似(真实的谎言)里的那一幕吧,一只飞过来站在导弹另一端的小小鸟,然后.......

降息催化房地产去库存 房价趋平稳

　尽管截至11月底，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的累计销售套数以及面积同比均为负增长，但在11月21日央行降息政策发布之后，房地产市场交易还是迎来了小高峰，整个房地产行业进入"暖冬"行情。　不过，接受证券时报记者采访的行业人士大都表示，降息会刺激需求入市，有利于项目去库存，但行业平稳发展的态势不变，房价大幅上升或下降的概率不大。　加速去库存　据网易房地产数据显示，11月5日至12月5日期间，广州楼市成交住宅达7351套，环比下跌10.9%；成交面积为853451平方米，环比下降8.4%。期间，在11月21日央行降息政策刺激下，分别在11月22日与29日出现两个交易小高峰，其中22日广州市全市楼盘销售套数达332套，环比上涨45.7%，29日达到422套，环比上涨10.8%。　从房地产行业四大龙头房企"万保金招"2014年三季报情况来看，2014年销售业绩普遍没有达到预期目标。年初，市场普遍预期金地集团全年销售在600亿元左右，而1~9月公司仅实现该目标的47%。　截至三季度金地集团存货6...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_5484e3b1c41c96e3ae0e81d1.html

巴曙松-房地产行业：如何打破顺周期波动的怪圈