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石家庄铁道大学四方学院优势专业排名及最好的专业有哪些
投资过热的源头最近的这一波经济过热，就突出地证明了投资的内在不稳定性会引发强烈的经济波动。当2003年第一季度出现了超过10％的经济高增长之后，占多数地位的看法是，拉动这一高增长的需求高增长主要来源于私人购买小汽车和房地产投资。而在私下里很多人都认为，2002年下半年各地新一届领导班子上台后争先恐后地大兴土木进行基础设施建设，也是拉动需求高增长的主要因素之一。激增的基础设施和房地产投资以及小汽车购买，不仅增加了当时的总需求，而且造成了对钢材、水泥、电解铝等原材料需求的激增，使钢材等原材料价格暴涨，从而又反过来极大地刺激了对这些原材料生产的投资。于是就出现了今年第一季度钢铁等原材料行业投资的惊人增加。在这里我们看见了经济向上波动时的典型一幕：需求特别是投资的增加进一步刺激了投资增加，从而使整个宏观经济从高涨进入过热。从目前的经济增长率和物价总水平走势这些宏观指标看，中国经济已经过热是毫无疑问的。但是，拉动这次过热的基础设施、房地产投资和小汽车购买是否有坚实的经济基础，是否存在泡沫？这是我们必须着重搞清的。一般人都知道，许多地方政府搞的基础设施建设和城市建设超出了其财力允许的合理范围，这方面的投资没有坚实的经济基础，存在泡沫，这是毫无疑问的。但是对于目前的房地产投资是否存在泡沫，就有很大的争议。房地产开发商的代言人们提出了种种论据，坚称目前的房地产业不存在泡沫。其实它们的说法是站不住脚的。首先看房地产业的“生产”与销售的对比。房地产商的代言人们强调，近年房地产投资与销售的增长速度都为每年20－30％，1998年之后的6年中有5年商品房销售面积的增长率大于同期竣工面积的增长率，因此房地产的“生产”与销售是相互协调的。这样玩弄增长率的对比本身就是错误的论证，它掩盖了房地产的“生产”与销售在数量上严重脱节的实际情况，因而是骗人的。我国房地产开发投资的实际完成金额，在1999年是4103.2亿元，2000年为4984亿元，2001年为6344亿元，2002年为7790.9亿元，2003年更达到10106亿元；而商品房的销售金额，根据其销售面积与平均销售价格计算，1999年为2988.5亿元，2000年为3936.2亿元，2001年为4863.4亿元，2002年为6031.9亿元。每年商品房的销售金额都比同期房地产开发投资的实际完成金额小20－30％，这就造成了每年商品房的“生产”都严重地大于其销售，以致商品房的空置面积不断增加，近几年新完工房屋的空置率已经达到19％。这种“生产”严重大于销售的局面显然是不应也不能永远维持下去的。何况由于空置房屋仍会增加以后的供给，这样不断累积“生产过剩”的过程早晚必须停止。更为严重的是，就是那些已经销售出去的商品房和小汽车，大部分也没有实际的经济基础，其购买者不是没有真实的购买力，就是缺乏最终的消费意愿。自1998年之后，我国的金融机构开始大规模地开展人民币个人消费贷款业务，这种贷款主要用于个人购买小汽车和商品房。我国全部金融机构人民币个人消费贷款的余额，2001年底为6990.25亿元，2002年底为10669.20亿元，2003年底为15732.59亿元，2004年5月末为17556.22亿元。这就意味着，我国全部金融机构人民币个人消费贷款的余额，在2002年增加了约3800亿元，2003年增加了约5千亿元，而2004年前5个月则增加了约1800亿元。人民币个人消费贷款余额的这种迅速增加，给私人汽车和商品房的购买提供了充裕的资金。每年人民币个人消费贷款余额的增加量其实就是当年购买私人小汽车和商品房的一笔主要资金，是私人小汽车和商品房销售金额中不由个人自己出资的那一部分。我国房地产开发投资的实际完成金额，2000年仅比1999年增加了不到900亿元，2001年和2002年则分别比上一年增加了约1400亿元。投资增长的这一变化，显然是由于开办人民币个人消费贷款加快了商品房的销售。2002年我国房地产开发投资的实际完成金额为7790.9亿元，商品房的销售金额则为6031.9亿元，商品房的销售金额不到房地产开发投资实际完成金额的80％。2003年我国房地产开发投资的实际完成金额达到10106亿元，按其80％推算商品房的销售金额约为8千亿元。再加上估计约为3千亿元的小汽车销售金额，商品房和小汽车的销售金额不过为1万1千亿元。但是这一年仅全部金融机构人民币个人消费贷款的余额，就增加了约5千亿元。购买私人小汽车和商品房的资金有约一半来源于金融贷款。这就难怪银行一收紧对购买汽车的贷款，小汽车销售就由2003年百分之几十的增长变为在2004年第二季度绝对下降。贷款买房买车在市场经济中是以未来收入换现在消费的行为，本来不会有什么不正常之处。但是我国目前的贷款买房买车却有极大的问题。问题在于贷款买房买车者将来极可能没有足够的收入还贷。在目前的发达市场经济国家，住宅价格的中位数与居民家庭收入中位数之比的合理水平在3:1到4:1之间，这种房价与收入之比是能够保证以未来收入归还买房贷款的；而我国大部分城市目前住宅价格的中位数与居民家庭收入中位数之比为8:1到15:1，这显然不足以保证绝大部分贷款买房者以未来收入归还买房贷款。我们已经听到了数不清的事例，说明许多贷款买房者的月供水平大大超出了他们未来预期的收入可以承受的水平。这就说明，目前的许多住房贷款在未来是无法还清的。一旦将来普遍地出现还不起住房贷款的情况，银行将不能偿还贷款者的住宅大量拍卖，必然引起住房价格暴跌和银行不良资产上升，这有可能变为金融危机和经济萧条的起因。除此之外，许多以自己的资金购买商品房的人也不是为了自己消费，而是为了将其在再卖出去以牟利。这种“投资买房”的典型，就是这两年出现的“温州炒房团”。由于买房的资金有一半是银行贷款，另一半的资金中可能也有一半是所谓“投资买房”，这两年销售的商品房中可能有四分之三的资金是没有真实购买力或消费意愿的。一旦除去这些购买者没有真实购买力或消费意愿的购买，就会特别醒目地暴露出小汽车特别是商品房真正的销售极度小于其生产的真相。更要命的是，那些没有真实购买力或消费意愿的购买者将来还会使他们购买的住宅再出现在住宅市场上出售，从而极大地增加未来住宅供大于求的压力。那时整个经济极可能陷入金融危机和萧条。这最可能发生在这样一个时刻：经济增长由于某种原因而放慢，由此引起收入增长放慢，大批贷款买房者不能还贷，拍卖住宅还贷使住宅价格下降，进而引起投资买房者们的恐慌性抛售住宅。住宅建设那时当然会萎缩，由此引起的原材料价格下降会使原材料产业以致整个经济陷入萧条。正是由于估计到了这全部前景，我们才说，目前的经济过热很脆弱，很可能过热一消除经济就重新落入总需求严重不足的萧条；这一轮中国经济过热的背景，是中国的宏观经济动态处于比走钢丝还难的“刀刃”路径上，整个经济的波动性极强。总的说来，应当把2003年的宏观经济形势概括为“结构因素造成的宏观经济过热”：宏观经济过热是由房地产这样的个别部门引起的，它并没有造成所有部门的求大于供——许多别的生产部门依然感到消费需求不旺。显然，这里问题的关键是为什么银行如此大方地发放个人消费贷款而不向工商业贷款，那些有钱的个人又为什么宁可“投资买房”而不投资工商业。我写的《我们今日为何陷入困境》主要回答的恰恰是这个问题。那里我作了详细分析，说明今日中国最大的问题是缺乏产品市场和投资机会，而对外国产品开放本国市场和鼓励外商投资只不过是在进一步加剧这一困难。在如此优势的外资毫无阻碍地夺走了那么多有利的投资机会的背景下，本国银行和个人的资金不敢再进入工商业而流向购买房产，这没有什么可以大惊小怪的。大量资金流向购买房产，这本来是长期中宏观总需求小于供给产物，却在短期中拉动了房地产以致其它部门的投资，造成了暂时的经济过热。只不过这一过热极其脆弱，因为拉动它的是没有可靠资金支持的泡沫。正因为如此我们才说，目前的过热很脆弱，很可能过热一消除经济就重新落入总需求严重不足的萧条；这一轮中国经济过热的背景，是中国的宏观经济动态处于比走钢丝还难的“刀刃”路径上：整个经济的波动性很强，如不处于总需求不足的萧条状态，就会马上陷入总需求大于生产潜力的过热状态，而整个经济中占主导地位的是需求不足的趋势，求大于供的过热只是很短暂的现象。而形成这种局面的根源，我在《我们今日为何陷入困境》中已作了详细说明，因此我将该文附于后面，作为本文的主体。当前的结构性问题我还要附带说两个问题。：十几年来，房地产开发商成了暴富阶层的主体，现有的中国一百位最富有富豪有50位全部或部分涉足房地产，而很多暴富的人更是靠房地产开发而“掘得第一桶金”。今天房地产开发商已经形成了一个强大的利益集团，他们的力量之大，已足以在2003年阻挠中央银行限制对房地产业贷款的举措，并抬出一个所谓“国务院文件”来与其对抗。但是这个利益集团最近两年的种种表演，已经完全暴露出了它与全中国人们利益为敌的本性：——它一贯反对必要的宏观经济紧缩。在1993年那一轮经济过热中，房地产商们就充当了主力，许多人因此暴富。它们是反对那一波宏观调控的中坚，对此我在“左氏风波”中早有揭露。今日这个利益集团又总动员起来反对宏观紧缩，又一次重演了其一贯要为自己私利将中国人民拖入通货膨胀的泡沫经济的企图；——它掠夺了中国人民最可靠的财富为己有，并制造了贫富分化的尖锐社会问题。今日中国的房地产商的主要经营动机绝不在靠盖房子得到合理的利润，而是要将农民土地的地租特别是城市的级差地租尽数变为自己的暴利。其实在所有的现代国家，特别是在最“资本主义”的美国，城市土地的级差地租都已通过种种途径变成了政府的收入。当代的经济学家更在作种种思考以将城市土地的级差地租全部变成政府的收入以造福于全民。而中国的房地产开发商却在最近的十几年中用尽了一切手段与政府官员勾结，以便将农民土地的地租特别是城市的级差地租都变成自己暴富的源泉。他们的这些作法不仅把中国经济高速增长的主要好处收到了少数房地产商手中，通过这少数人的暴富极大地加剧了中国的贫富分化，而且严重地侵犯了广大人们群众的利益，造成了严重的社会危机。近几年中国的严重社会冲突，大部分来自于向农民强制征地、对城市居民强制拆迁。而这些征地和拆迁行为归根结底都是为了满足房地产开发商攫取最大利润的贪婪目的，其背后其实都有房地产开发商的黑手在运作。不仅如此，房地产开发商们还以一切可能的手段损害住宅业主们的利益，造成了城市中无数的有关房产的冲突。可以说，中国的房地产商们已经成了今日中国的万恶之源。——房地产商们制造的房地产泡沫给整个造成了巨大的经济损失，浪费了对中国的发展极为宝贵的资金。1992年的那一轮房地产泡沫，造成的实际损失到底是以百亿计还是以千亿计，现在还无法确定。但是它肯定不是一个小数目，搁置了十几年的无数“烂尾楼”就是证据。而这一次的房地产泡沫到底会造成多少损失，我们将拭目以待。不过有一点可以确定：如果不及早制止房地产泡沫的膨胀，这次的损失绝不会小于上次。要说的另一个问题与此有关：主张依附型发展道路的人总是说，搞自主知识产权是赔钱的，中国没有资金发展资本密集产业和自己的高科技产业。其实看一下房地产业的泡沫和浪费就可以知道这些人是如何荒谬。在城市建设和房地产开发上浪费的上千亿资金够我们发展多少高科技项目？为什么可以在卖不出的房子上投入上千亿，就不能用5个亿造出有自主知识产权的大飞机呢？说到赔钱，“烂尾楼”又赔进了多少钱？说到以投资拉动总需求，难道以对高科技的投资拉动总需求不是对发展更有利吗？真正懂得经济增长关键因素的人都会说，如其把钱赔在中国人买不起的房子上，不如把钱赔在高科技产业和战略产业上。把钱赔在中国人买不起的房子上只会给中国留下一堆金融不良资产，而把钱赔在高科技产业和战略产业上不仅能保证国家的安全，而且会发展中国的高附加值产业，从根本上提高中国的资本利润率和工人工资，使中国赢得真正的发展。
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上海房地产八大谎言
上海房地产八大谎言来源:新财富 谎言一：上海房地产需求强劲，因此不存在泡沫所有市场泡沫在牛市期间都有着强劲的需求，而且在泡沫出现破裂前的衰竭式价格上升阶段，需求更如破竹之势。从十五世纪的郁金香热到1997年的香港楼市，哪一个没有需求？有无泡沫，关键不在于价格上升时的需求，而是一旦价格出现逆转后的承接能力。如今，上海的房价被热钱越推越高，离本地居民的购买能力越来越远。笔者观察，在上海的买房资金中，四成来自海外（包括个人投资和房地产基金）、三成来自国内游资、三成属本地资金。即使本地资金，多数也以炒作为主，有些甚至在现有物业上加按。不能说所有海外资金或国内外地资金对上海物业都没有实际需求，但应该说，大多数是以投资为目标，属于热钱。热钱也是一种需求，但它的目的在于逐利，而不是居住。上海市民必须居住在上海，他们会给上海房地产的需求带来一定刚性。但是热钱不同。热钱对于上海房地产的需求，可有可无，是建立在物业升值预期基础上的。一旦房价升值预期出现逆转，热钱需求可能一夜间消失。价格预期对消费者购买决定有着极其重大的影响。中国2003年汽车旺市和2004年汽车淡市是一个很好的注脚。谎言二：租金回报不错，值得投资上海住宅的租金回报率，已由几年前的10-12%，回落至7-8%，但与海内外的储蓄存款回报比较，仍不失为一项有吸引力的投资。不过，上海的租金回报率数字并不准确。上海已售住宅大量空置是不争的事实。这些业主投资的目标是楼价两年翻一番，因而根本不屑于出租赚租金。但是如果楼价下跌，估计相当一部分空置住宅会重新部署，通过出租作长期打算，届时租金回报可能急跌。同时，上海的高端住宅租赁也是一个扭曲的市场。高端市场的租客主要来自跨国公司的派驻人员。这些人享有租金补贴，因此在租金上不作大的杀价，而是追求最佳的享受。但是，由于供应数量远高过承租的外籍人士，许多出租公寓未能租出去。对于这些物业，业主宁愿空置，因为租给下一层次的租客（本土人士），租金也许需要减半。而外籍人士也明白，他们付租偏高，只是租金补贴不用作废。于是在租约到期后，在同等租金下转租更新、更好的公寓的人居多，现业主便要重新面临空置或减租的情况。谎言三：本土阶梯型住房购买力已经形成此言长远来看成立，但目前并不成立。中国城市居民购买力的确呈阶梯型，但阶梯的下半部仍在水面下，即没有能力供楼。近几年中国本土居民的购房活动呈爆炸性上升，不过其购买能力也有被高估的危险。本世纪初政府搞住房改革，将隐性住房补贴一次过地以现金补贴形式发放给城市居民，因此，前几年的住房购买力有被拔高之嫌。随着人民收入的提高，新的购买能力在不断出现。不过必须看到，城市中买得起楼的已经买了，尚未买楼的往往是收入分配中的下层人士，他们的购买能力低于城市平均水平，而房地产价格的上升，远超过他们收入的增长。中国今天有阶梯型住房需要，但未必有阶梯型住房购买力。中国房地产的问题，不是需求不足，而是价格太贵。谎言四：利率不会大升中国人民银行在短期内调整人民币利率的机会不大，但是利率水平正常化势在必行。目前中国的利率水平几乎处在改革开放以来的最低点。世界上很少有市场经济国家能够像中国这样利率连续9年只降不升。中国已明显摆脱了几年前的通缩局面，长远来看通胀仍在加温中。如果通货膨胀加剧而利率水平仍维持通缩时的架构，实际利率便呈负值，存入银行的储蓄便会贬值。政府在是否加息上拥有话事权，但老百姓在是否存钱在银行的问题上有“以脚投票权”。储蓄离开银行的苗头去年已经出现，这股市场力量可能最终拉动利率上扬。利率上升对房地产的影响目前并不清楚。在经济兴旺、就业充沛的情况下，利率适当上涨应对房地产影响不大。但是必须看到，几乎整个“有房族”并没有经历过加息周期，按揭贷款也多为短周期、浮动利率。因此，在央行上调房贷利率令按揭成本上升后，购房需求如何变化仍有待观察。利率上升对发展商的影响则一定很大。房地产在全世界都是高借贷、高利润产业，中国发展商的杠杆借贷更令人咋舌。如果利率水平真正“正常化”，上扬2-3%，相信一大批地产商会破产，甚至带动房价下跌。谎言五：住房土地资源稀缺中国13亿人口居住在和美国一样大的土地上，而且主要聚集在东部沿海地区，土地资源相对短缺是毋庸置疑的。但是这并不意味着可用于房地产开发的土地短期内会衰竭，也不意味着中国政府会像香港政府那样囤积地皮（如果港府敞开供地的话，香港今后50年也不缺地）。其实上海在今后两、三代人期间，根本不缺少住房用地。对此有疑问的人，到浦东郊区转一圈便可。但是由于交通基础设施的欠乏，卫星城并没有真正出现。上海和国内其他城市一样，基本上走的是由老城向外推出的“摊大饼”模式。随着地铁、高速公路和私家汽车的普及，卫星城也许会若干年后出现。随着工业化的展开，中国农地很可能日渐减少。但是，房地产回报不仅高过农业生产，也高过工业生产，甚至高尔夫球场投资。中国离住房用地短缺还早着呢。谎言六：上海的前景不可限量，因此房价应比照香港甚至纽约过去十年，上海经济突飞猛进，是有目共睹的事实，其今后发展前景也似乎非常亮丽。关键是亮丽的前景能否变现成今天房价的升势。当资产价格被远景炒得过高时，便可能受到现实的挑战，面临调整的风险。前景光明不代表不出现短期的价格调整。何况50年后，当上海经济超过纽约时，你所部分拥有的那所住宅的土地使用权也差不多到期了。谎言七：政府支持房地产，所以房价不会跌中国特殊的国情使得政府在经济和房地产问题上有更大的影响力。不过政府并不是万能的，不然就不会有上个世纪末上海的房地产低潮。从来没有过这么多城市居民拥有自己的居所，从来没有过这么多财富被投入房地产，这便决定了政府在利率政策和土地政策上会十分谨慎，以免影响社会稳定。但是房地产泡沫一定要挤。这轮经济过热实际上是投资过热，而始作俑者正是房地产热。房地产热拉动原材料价格，才导致钢厂、铝厂、水泥厂遍地开花。可以说，房地产热不降温，投资热很难彻底降温。最近，中国人民银行提高首付按揭比率和上海市政府对投机性房地产买卖征税，力度不大，但政策信号十分强烈，相信新的、进一步的措施会陆续出台。谎言八：世博会之前房价还会涨除了中国人（尤其是上海人）外，世界上没有几个人关心世界博览会。世博和奥运会根本就不是同一层次的全球盛会。即使是奥运会，也鲜有游客或运动员在参加运动会之余，在当地购买一套住宅。近二十年无论是奥运会还是世博，主办城市几乎无一例外地在盛会之后出现住宅供过于求。会前建房越多，会后供过于求越严重。以目前摆出的架式看，上海很可能创造世博历史上住宅供应的新纪录。大型活动如世博，有助于增强基础设施，在某种意义上可以为住宅少量增值。除此之外，世博对上海房地产来说不过是发展商和中介促销的一个手段。
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河北传媒学院排名 2014全国排名第47位
当前有一个热点话题，上至总理，下至百姓，都十分关注，那就是房地产“泡沫”。一帮经济学家参杂其中，已分成几派，公说公理，婆说婆理。其实这样的争论不会有最后的结果，倒不是因为我们的经济学家无能，实在是因为中国的房地产现象早已超出了经济学的范畴。所以不妨换个角度，用社会的、政治的、历史的眼光来看房地产，用时髦的话来说，叫“第三只眼看房地产”。任何商品，不能因为价高就称为“泡沫”，宾利已卖到天价，一辆车相当于一栋楼，没人说它有“泡沫”；路易十三，三瓶酒可换一辆吉利，也没人说它有“泡沫”，当然路易十三有“泡沫”就变成啤酒了；房子和宾利、路易十三一样是商品，但它是一种非常特殊的商品。换句话说，一个人可以一辈子不坐宾利，可以一辈子不喝路易十三，但他一辈子却不能不住房子。在当代中国，房地产既是一种产业形态，又是各类利益集团角逐的载体，既是政府官员打造政绩的政治工具，又是重新分配社会财富的非正常方式，还是粗暴改变大城市居住版图的经济手段。没有哪一个行业比房地产业更能反映当前中国社会结构和社会状况，也没有哪一个行业比房地产业更直观地显现中国社会独特的运行机制。让我们看一看中国房地产业的三位主角，也是房地产“阴谋”的制造者：地方政府、房地产商和国有银行。先说地方政府。计划经济时代，土地只不过是一种闲置资产，甚至连资产都谈不上。那时土地转移的方式叫“无偿划拨”，说白了就是，只要是国营单位，谁爱要谁要。起始于上世纪八十年代初的改革开放，是由政府主导和推动的，十年之间基本耗尽了政府的全部财政积累。进入二十世纪九十年代，政府基本上靠发行国债维持运转，财政赤字居高不下，而国企的贫血症已开始危及国有银行的安全。国企对职工最原始的承诺，如住房、医疗、养老、保险和教育，就像初恋的誓言，已无法兑现，最后以改革的名义推向了社会。在这种大背景下，福利制度的改革使住房成了商品，建筑业变成了房地产业，土地的商业价值凸显出来，本来入不敷出、捉襟见肘的地方政府如梦初醒，原来手里还有一座金山。土地作为稀缺资源，并且独家垄断，价格只上不下，年年看涨。房地产给地方政府带来的好处不仅仅如此。从大处着眼，它拉动当地GDP，增加财政收入，改变城市面貌，提高城市形象，安排就业岗位，这都是任何一个官员梦寐以求的政绩。从小处来讲，土地价格的差异化和定价机制的随意性给官员腐败提供了巨大的空间。假如腐败也讲投入产出的话，房地产业永远是回报最高的产业之一。基于这两点，各大城市，特别是大中城市，对房地产的支持是不遗余力的。有了地方政府的全力支持，这个行业吸引了众多的社会资金，想不火都不行了。再看看房地产商，这场“阴谋”的操盘手。资本的本性是追逐利润，尽可能的追逐最高利润，为此可以不惜一切手段，这一点在房地产商身上表现得淋漓尽致。尽管中国民营企业都来自草根，但房地产业却比其它行业带着更多洗涤不去的江湖气。早期一些房地产商和黑社会基本上是两块牌子，一个班子。在许多城市里，法院的拆迁令要靠房地产商用黑道的方式来执行。十几年过去了，情况有了较大的改观，但房地产商追逐高利润的本性暂时还不会改变。他们会想尽办法让房价保持高位，赚取最大利润。至于泡沫破灭、楼市高台跳水(前有日本，后有香港)什么时候降临，跟他们已没有关系了。光靠地方政府和房地产商，还不足以操控房地产的价格。没有源源不断的资金支持，高房价就像纸船下水，撑不了多久。因为，大多数房地产商什么都缺，惟独不缺资金。如果不算私募、抵押、骗贷、信托、假按揭、黑钱和外资，房地产商的资金来源至少还有两个正常通道，一是自己用土地向银行抵押贷款，二是买房者从银行按揭的资金也流向了房地产商的账户。充足的资金使房地产业保持了高速度发展，也使空置房和房价一样长年双双保持在高位，房子多年卖不出去，却不见开发商破产，这一点绝对是中国特色，用经济学原理无法解释。买房按揭的比例由银行决定，但房子的价格却由房地产商决定，自然房价越高，从银行贷出来的资金越多。高价房对房地产商来说没有任何风险，最终的结果只有两个，要么卖给买房者，要么抵给银行。源源不断的资金支持，使房地产商再高的价格也能扛住，扛住了高价格也就扛住了高利润，最后通过按揭转嫁到买房者头上。“泡沫”之后，房地产商拿走丰厚的利润，银行得到稳定的收益，曲终人散，尘埃落定，所有的问题只有一个人来扛，那就是买房者。一场戏光有主角不行，还得有配角。有三个配角不能不提：第一是媒体(主要是报纸，电视正忙着卖保健品和假药)———如果你知道报纸的广告收入主要来源于房地产业，就不会奇怪房地产为什么总是媒体的热点，房地产老总成了媒体的明星了；第二是各类专家———专家的特点是喜欢一手挽着政府一手挽着市场，房地产能让专家两全其美；第三是研究机构———属政府的要靠政府拨款，属市场的要向企业要钱。当学术遭遇权力和金钱的时候，结果是不言而喻的。问题很明了，有关房地产的舆论导向基本上在房地产商的掌控之中。我们知道房价为什么居高不下了：地方政府要经济高增长，房地产商要高利润，银行要没有风险的贷款业务，房地产则能满足三方的要求。媒体、专家和研究机构也各得其所(当然，我们也能听到有良知的学者的声音，在此谨向他们表示敬意)。这场“阴谋”惟一受害者，就是普通老百姓。面对“泡沫”之争，中央政府出台宏观调控政策，几方反应各不相同，很值得琢磨：地方政府谨小慎微，欲说还休，想说房价不高，又怕引起民怨；银行则不与争论，心存委屈。因为房价再高，利润也没流到银行；只有房地产商，又露出当年青皮嘴脸，不管不顾，火上浇油，众口一词，房价不但不高，而且还要上涨，并且要涨二十年，甚至五十年。看来老百姓只有两条路，要么接受高房价，要么死了买房这条心。曾记否，上世纪九十年代初期，南方的房地产比现在还火，火到卖冰棍的老太太都在炒地皮、卖楼花，终于火到危及经济安全和社会稳定，政府几经规劝无效，手起刀落，房地产商狼奔豕突，血流成河。数千亿资金灰飞烟灭。刚刚十几年，就忘到脑后。说起这样的有中国特色的“商业阴谋”，就像飞刀门大姐说的，小妹以美色诱人，也不是第一次。曾几何时，我们用三万元买过手机，用二十万买过普桑，而那时平均月薪才几百元。这就是哈耶克所说的，在任何计划经济体制下，消费者虽然有权决定购买什么或不购买什么，但他所购买的商品的价格却是扭曲的。二十五年前，政府、官倒和国营企业联手，用一台18英寸的彩电，以相当于八至十年工资的价格，掏干了多少普通家庭的积蓄。不过那时社会还没转型，官倒用批条换来第一桶金，国企赚的超高利润不是交给了政府，就是变成住房、教育和医疗等福利返还给职工。二十五年过去了，社会巨变，已是天翻地覆。这一轮房地产“阴谋”的高利润流向何处，大家心里都有一本账。一个个房地产商爬上了财富排行榜，一个个官员在美国买了豪宅，并且不用美国人的按揭。而普通老百姓，特别是大城市老百姓，则望着居高不下的房价，终于明白了什么叫按揭：按揭就是房地产商和银行把你按着，慢慢从你身上揭下一张皮来。(
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房地产商的一场“自娱乐”秀──驳对政府平抑房价政策的颠覆性言论
作者:巫继学个人学术网站:人本经济学－自主劳动网.中国经济学4月23日晚上，名为“中国房地产发展前景”的论坛在海南省博鳌如期举行，出乎人们意料的是，在不到5分钟的时间里，这场论坛就迅速演变成一场房地产商对经济学家的大批判，核心即是“中国不存在房地产泡沫”。融创集团董事长孙宏斌：学者是胡扯；首创置业董事长刘晓光：政策存在一面性；华远掌门任志强：后续需求强劲。（2005年4月25日，《北京晨报》）此间，房地产商可谓出奇一致地众炮齐轰经济学的房地产“泡沫”说，然而，他们究竟轰到什么，莫非轰到的竟然是房地产价格高企本身？其实，房地产商们正是在国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》以及学者们的议论中感到了危机，感到大局可能不妙，而惴惴不安。以我的揣度，他们事实上是想与政府的政策进行一番博弈与较量。当然，这是他们的权利，是价值规律赋予他们的权利。他们所要表达的，不仅仅是表面的泡沫问题，他们的潜台词是不希望政策打压房价，学者们不要帮倒忙。他们希望房价继续保持在目前这个高位，并且扶摇直上。我以为这是一个十分美好的“自娱乐”表演，说是一场集体“意淫”房地产秀也不为过。学者有时也会胡扯，学者中也有胡扯的，但这一次学者们几乎一致质疑当前中国房地产的房价高涨泡沫却是正道。孙宏斌董事长以天津房地产市场可能出现的供小于求的事实为例加以反驳，且不说他的这个随机抽样数据是否具有代表性，也不管他说的需求是否是有效需求，甚至撇开他作为房地产商利益身份可能带有的偏见不说，试问房价可以离谱地超出成本吗？价格的基础是价值即成本，价值规律对于价格的校正可能不是即时的，但却并非是无限放任的。政府有时扮演校正的角色，也是市场经济条件下的通例。下面一则消息可见一斑：“一家银行的行长面对媒体，痛批房地产‘暴利黑幕’。据他说，综合成本仅仅每平方米1.2万元的商品房，开发商定的售价居然高达每平方米3.8万元。”[1]如今，由于有经济学家的参预分析，暴利黑幕已经成为路人皆知的事情了。如果说孙先生的言论还试图讲些道理，刘晓光董事长的一出说法则令人大感意外。他怂人听闻地说：“中国住房的消费需求是殷实的，如果破坏这个需求，后患无穷。”住房需求是否“殷实”，市场会最后给出结论。果真“殷实”岂是能够破坏得了的，能够破坏的需求能算“殷实”？其实，醉翁之意不在酒，刘先生想要抨击的是金融政策的“一面性”。一面性，即人们熟知的对房地产开发的紧缩“银根”政策。回顾历史，四大商业银行的“金融黑洞”至今令人不寒而栗。没有人怀疑，房地产贷款中死账、坏账，对于形成这个黑洞所起的作用。我从来也没有听说过，房地产开发中符合现行政策的贷款也被刘先生称之为的“一面性”给扼杀掉。以专为富人盖房而闻名的远华掌门人任志强，却远比前两位的言论平和许多。他认为，日本在金融危机泡沫最厉害的时候住宅对GDP的贡献率仍然在12%以上，中国远没有达到这一水平，后续的需求是任何一个国家都不可替代的。仅仅用对GDP的贡献率来说明问题，似乎显得单薄一些。说句不中听的话，性行业对GDP的贡献也不少，在中国扫黄打非的罚款，在某些领域一致是为人津津乐道的。那也能说明价格高企是合理的，是必须的。至于说到需求，我还是要提醒诸位房地产的老板，必须要认真分析需求的有效性，以及需求的时限性。否则，正如我在此前的一篇文章中所说的，谁将是房地产击鼓传花游戏中的背运者，还说不清呢[2]！在暴起暴落的房地产市场环境中，谁都很难猜出这朵带刺的玫瑰最后落到那个背运者手中。在房价高企的今天，面对旺盛的购买热情，我倒是想提请购买者归于理性，因为这朵刺玫握在谁手，谁将承担着房地产开发链中的风险。同样，对于房地产商来说，必须对开发进行全程营销策划，务必不可追涨而强力开发，油水快流。 ------------------------------[1]《房产开发商应按成本定价吗》，《北京青年报》2005年4月6日[2]《房地产击鼓传花花刺谁手？》
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安顺学院排名 2014全国排名第588位
今天是北京市出台政策、落实“5·11”中央九部委关于稳定房地产价格的通知，今天北京新房价没有跌，旧房价还在涨。上海则已经下跌了5%。深圳广东一带因为去年涨得少，今年原来准备涨30%，现在是涨不动了。网上对于国有资产的关心程度超过了房地产，说明了意识形态的作用，实际上房地产泡沫如果控制不住，对于经济的危害更大，其中的利益转移也不小。目前是否能够控制，含有政治意义，就是维护中央政府权威和金融稳定。我提出树立新改革开放观，是针对中国的经济学主流派的，也是要结合具体问题的，最近有朋友建议我搞“新社会主义”或者“新民本主义”体系，似乎没有体系就不能服人。我说，我这人一听体系就头疼，感觉无论什么体系为了自圆其说，就有不大讲理的倾向。我只讲具体问题，摆明假设前提，扣具体逻辑，看实证结果。能说清楚一二个具体问题就不错了，具体问题多了，从中提炼出一些理论来，也是从实际问题中得出来的。建立体系如果需要也是许多人的事情，我想，我从1994年开始提出超越左右翼，从2000年组织思想讨论会，已经尽了自己的力量。现在中国政法大学，专门讲热点问题，学生爱听，官方没有干预，我已经很知足。最近一些老师也在传，说我是经济学家中间很少敢讲真话的，这是对我的最高评价了。我真的不理解，难道“科学”不就是区别真假，告诉社会一个“真”字吗？现在房地产问题是利益焦点，另一个利益焦点是WTO。从2000年开始我们就说要公开化，但一直没有公开和美国订立的全部条款。那时都说加入WTO是双赢，特别说发达国家取消纺织品配额，中国就可以大量出口。哪有那么美的事啊？结果现在美国对7种纺织品设限，然后中国自己提高了这些纺织品的出口关税，自动限制了。纺织品协会呼吁政府对美国进行报复。其实，2000年加入WTO，先和美国签了什么协议，应该由全国人大进行质询，是不是当时已经同意了美国有这样做的权利啊？2000年，我和韩德强、左大培等六个学者呼吁全国人大公开讨论WTO条款，反而受到了官方的打击。为什么这么保密？是不是做了见不得人的事情啊？是不是2000年的时候我们和美国私下有协议？大家不知道，或者不敢相信。一是承认中国十二年内不是市场经济国家。WTO是市场经济国家才能加入的，中国加入的时候，从逻辑上讲就已经是市场经济国家。但是，后来怎么又要别人承认我们是市场经济国家啊？难道大家不觉得奇怪？二是允许美国单方面采取保护措施。香港学者2000年就知道了，但是大多数国内人士不知道。协议是在多哈通过的，石广生高兴地从椅子上跳起来鼓掌。我们呼吁全国人大公开讨论，但人大已事先通过决议不再讨论，直接委托给国家主席签字。星期五北京时间晚上十一点在多哈通过，星期六早上八点起床，就听广播，说国家主席已经签字。干嘛怎么着急，周末都不过了？我们给人大写了一封信要求讨论，以后受到围剿好几年。纸包不住火，还是暴露出来了。中国企业界开始倒霉了，傻不傻啊？为什么一直吹捧那些新自由主义经济学家，听龙永图说了是双赢就是双赢啊。WTO有一个叫特别援助条款，任何一个国家在进口太多冲击了国内产业之后，可通过议会法案做短期临时性特别关税保护，而且是非歧视的。前几年美国在钢铁业就采取了这个方案，对所有国家向美国出口的钢铁进行限制，不能只针对一个国家。这是WTO的非歧视原则。但这次是美国单方面的对我们进行歧视性的限制。哪有双赢啊。是不是以前有协议？中国同意美国这么做？中国房地产业还没有外商和它竞争，是典型的官商垄断。地方政府要急于卖地收地租，搞政绩工程制造表面繁荣。房地产商垄断起来，高价出售房地产。商业银行认定住宅是优质资产使劲贷款。三个利益集团共同制造房地产泡沫。现在到了中央政府管不了他们的程度。前年人民银行管不了，去年4月份中央政治局开会说经济过热要整顿，但我认为这个整顿没抓住要点。整顿的是民营企业的钢铁厂。对粮食形势估计有点紧张，严禁各地方使用耕地，造成土地供应紧张，被房地产商利用进行炒作。房地产投资是下降了，但房价大大上涨。所谓泡沫就是价格涨得太高。国家经济调控我们支持。房地产商宣传，土地没了，房子紧缺，所以价格还得涨。直到今年3月份北京的政府发言人才说北京土地很多，房地产商囤积的土地够北京开发十年，不会缺地。但宣传不够，知道的人不多，看见了没，房地产商宣传造势的能力比政府强多，几个房地产广告就可以操纵媒体。宏观调控不仅没有控制房地产，价格上涨了。前年是杭州，去年上海、北京、重庆，今年转移到南昌。去年全国住宅价格涨15%，今年一到四月份又涨12%。这是平均价，主要城市的高档房子翻一二倍了。上海的最高价到了每平方米两万多，旧房从两千涨到一万多了，都涨了三四倍了还不卖啊。按照原来早就卖了，但是后来又不卖了。前年年底美国摩根的谢国忠说现在全世界房地产泡沫必然要崩溃，上海人还真听，是外国人说话他们就听。谢国忠也是华人，只不过在摩根担任中国经济分析师。中国人现在就这副德性，谁要是披一副外国皮谁说话就管用。你看郎咸平说话就管用。最近中国右派经济学见又在炒作诺贝尔经济学，这就叫“挟洋以自重”。谢国忠一说会跌，上海就真跌了，摩根乘机在上海买了十三套大楼，这下上海人发现，跟美国跑傻了，被玩弄了。以后上海人就不相信会跌。现在上海有人说要等到一平方米四万块才卖。2004年造成严重的涨价预期，在重庆只能说涨不能说跌，最高到了每平方米五千，今年南昌也涨到五千，本地人说不行，我们没这么多钱。一个月收入才一千多块，不到北京的一半。普遍职工才几百块，也没什么外块，不像北京和上海人。谁买得起啊。媒体只说涨不说跌。把厉以宁和建设部副部长杨慎，退休以后当房地产协会主席，到重庆去做报告，说重庆形势非常好，来这边看了真高兴。你说他代表什么人在说话。你怎么不问问重庆老百姓好不好啊，买得起吗。他们说房价二十年内只会涨不会跌。一张门票一千块钱，这正常吗，这叫做精英联盟。只有几个经济学家，社科院金融所的易宪容，尹中立，人家不拿国内房地产商的钱，就说有泡沫。去年吵起来了。房地产商方面进一步提出自己的纲领，说好的土地要给有钱人盖房子，穷人不要想买房子了，本来这房子也不是为你们盖的。大多数人以后是租房子。人家说的对啊，我就希望他们多宣传这一点，省得中国老百姓特别是中产阶级跟着右派走，还迷信市场经济。早告诉你们说不行了，就不听。去年国企改革争论我找了王小东，他就不想来。他说，防止瓜分国有资产，已经晚了，我十五年前给中央写信了就是没人听。老百姓不听，知识分子也不听，以为国企改革也有他们一份，以为改革了也能得到一点好处。我们十五年前已经看出来了，不是那么回事。利益集团不喜欢我们是正常的，但老百姓和许多知识分子还抱幻想，知识分子不是讲理性吗？就说：反正怎么干也比毛泽东时期好。这是理性还是非理性？直到去年才发现国有企业瓜分得差不多了，老百姓一份也没得到。本来也没你的份啊。谁说国企改革也有你的一份啊，傻不傻啊，包括许多大学生，大学教授傻得不像样。瓜分者挺聪明的，人家就这么说的，有啥不对的啊，人家也没说有你一份啊。人家利益就在这摆着呢！几年就是亿万富翁，人家没胡说八道。问题是大部分中国企业界，老百姓，还有得不到利益的知识分子和中产阶级也跟着起哄，这可能就是市场经济，新自由主义的优点。它有迷惑性，一个“自由选择”就把你迷惑了。包括中西部也跟着上海一块起哄，结果上海得利。那一套理论对中西部，对广大老百姓是不利的，甚至对民族企业是不利的。自己看不出来跟着瞎起哄，到去年看出来了，哦，我们分不着国有企业啊，人家就是要把国有企业分给有权的人，没你的份。去年八月份，那是我们支持的，在网上干了一把。我就说该改，该怎么分拿出方案来，到了最后哦，都让当权的拿走了。你就跟他讨论怎么分不就完了，就看出它的真正用意来了。房地产业是一样，去年我看潘石屹，任志强他们讲得有自己逻辑：中国土地资源有限，老百姓太多，想住房子没门。稀缺的土地资源要专门给有钱人盖，也是引起网上反对。一提国有企业大家劲这么大，一提房地产就不明白了，那不都是瓜分公共财产嘛。房地产要干的事比那更狠，什么叫最好的土地资源要给富人盖豪宅啊，这话你听不出来吗，哪是最好的土地啊？北京哪是最好的土地？香山颐和园故宫天安门，现在还没到敢分天安门广场的时候。全国的旅游景点，公园都是最好的土地，关了门拍卖豪宅，知道吗？比关国企狠不狠？狠多了，国有企业如果搞不好，卖就卖了。香山和颐和园挺好的，但是不能为资本家产生利润，就叫做没有效率，也该瓜分。你们到颐和园里看看，好多地方已经不开放了，以前是特权，弄个干部疗养院，那是计划经济特权，后来又关了好多地方，一些院子开始出租了。大亨们夸下海口毫赌，香山的住宅三千万一套；那边说我要盖一个亿的，你说能不能卖出去啊，当然能卖出去了，中国有钱人不敢买，还有外国有钱人呢。过两天香山就成本拉登他们家的了，恐怖主义也有钱。撞一回美国大楼从金融市场上能挣几十亿美元。花十亿美金买香山没问题。市场经济，按照金钱配置资源，这有错吗，公园先给你弄没了。然后告诉你们不要买房子，要租房子，最适合市场经济原则。你只要说市场经济配置资源，那不就这样吗，你穷人怎么能买房子啊，穷人租房子吧。模式问题，为什么能这么说，就说明中国已经两极分化，根源不在房地产商。大多数人没钱嘛，所以有钱的人就要买百八十套，出现一大批大地主出租房子，现在已经这样了。房地产这个模式，两极分化下按照市场原则一定是这样。北京人一般有两三套房子，中产阶级以上的，能有三四套，现在股票有崩盘，你说能干什么。我看买保险，但保险公司的人赚钱多了，也是买房子出租。以后是有钱的有五六套房子，甚至上百套，去出租。这种模式有什么问题？让左派说就是剥削，大房产主，大地主阶级又出现了，依靠地租生活。我是专业经济学家，从投资角度看也是很危险，住宅因此从消费品变成了投资品，如果比例大了，必然酿成投机，产生泡沫经济。我去年开始研究一年才得出结论，中国房地产有泡沫，还不是很严重，还有可膨胀的空间。我研究了西方投资理论，索罗斯和马克思关于市场经济的理论，结论是：泡沫经济难管。已经形成就更加没法管，可能上的很高，在中国办完奥运会，那房价比现在要高。美元利率和人民币利率还得提高五年，一年一个百分点，涨到百分之七，那时差不多了。象股票似的，从2400跌到1000点了。大部分股票按股价算已跌到600点了，跌了75%。我认为到1000点会有反弹，因为国际资本在香港估我们股市就是1000。我就奇怪，中国的资本市场政策是不是美国人策划的啊？房地产的泡沫现在到了调整阶段，但是不一定管得住。理由是非均衡的经济不可能用市场的手段控制。要么看泡沫经济做大，要么用综合手段把它打下来。市场经济的非均衡性，必然造成泡沫经济。经济手段最好的是我建议的，把人民币一次性升值10---15%，投机资本获利了结，房地产回调30---40%。提高利率太慢。否则就只能够用行政手段，看来政府采用的还是后一种。政治上讲就是国家还能不能管得了利益集团。全国房地产泡沫的根源是上海，胡温新政大家都很支持，社会主义和谐社会，科学可持续发展，以民为本，都说得很对，我们希望能够落实。去年给农民免了农业税，涨了粮价，都是扶植弱势群体这部分，能不能对强势群体特别是房地产利益集团打击，那是另外一回事，对此，我们拭目以待。经济学家干什么就要顺着他们说啊，潘石屹也说了，我不怕别人就怕经济学家。房地产商没有信誉可以做广告，经济学家是搞科学的。有些经济学家是比较坏的，卖身投靠。我还以为管不了他们了。现在七部委联合重拳出击，上海终于跌5%。现在有人说房价不能跌，一跌银行就崩溃。吓唬什么人哪？现在泡沫还没有做大，应该跌20---30%，到2003年水平。把泡沫挤掉正常需求就进来了。不断的这么干，高了就挤一下，正常需求正常进来，中国房地产还有长期持续发展，房地产商也有长期利润可得，只是要注意，不义之财不要取，君子好财，取之有道。住宅价格的争论是第一个焦点，住宅模式的争论是第二个焦点。中国的房子给什么人盖，什么人买，什么人租，现代化是什么模式就清楚了。孙中山说耕者有其田，居者有其屋，社会主义也好，三民主义也好，资本主义也好，发达国家也好，这都是基本道理。这个道理偏偏中国的精英不懂，叫什么精英啊？中国也需要居者有其屋，多数人通过消费信贷可以买得起，当然比发达国家，房子要小，质量要差一些。美国也是大多数人消费信贷买新房，把旧房子租出去，收入稳定，三十年还清。死的时候给孩子留两三套，算有点资产。租房子的比例越来越高是错误模式。那是临时的农民工，大学生，中关村的小伙子，先租个房子奋斗三年五年之后，等生了孩子一下子买一个100平米的，就不愿意过度了，一次达标。租房子是应该发展的，但不能说大多数人长期租房子，那出租房子的那帮人不就是大地主了吗，那是绝对不行的。现在许多富裕地区，外来人口超过了本地人口，外来人口租房子，本地人口全变成地主。下面是店铺，上面是住的。一家里有那么几十套房，一年收房租两三百万，这地主够大的。你们看看经济史，中国闹共产主义革命的时候，这么大的地主没几个。那时候经济也落后，一家也就几十套房子，现在沿海比较发达的地区，大部分本地居民变成地主，一年百万房租。所以他们才有钱倒出炒房。第一个问题说完了啊，争论到现在还没有解决，现在房地产商说了，不涨就是了，政府也没说要跌，说是稳定房价，什么叫稳定，就是这水平，也不跌也不涨。过一半年又涨。现在没解决跌不跌的问题，我认为应该跌。这是对政府权威的考验。看中央能不能管得了房地产集团。各地区都有一伙和地方政府勾结的利益集团，在上海影响下炒房价。右派说剥削有功有理。我说，最有钱住最好的豪宅，也是经济规律，咱惹不起，让他住吧。大多数老百姓靠分期付款才买得起的，一部分是出租的，这比较正常。住宅是消费品，自己买自己住。有钱人买豪宅，咱也希望他们买，国家可征收高额遗产税，省得他把资产转移国外了。这好。这边一定是自己买得多，租得少，这是消费品多还是投资品多的问题，住宅主体不能变成投资品。住宅是消费品，你如果买了房子不是为了住，而是为了出租，你这就是投资。大多数研究和国家政策都是反对投机，对于投资理解不够，似乎可以不限制，这是认识错误。投资和投机是可以互相转化的。前一段争论股票时，我开始支持吴敬链的，获利是传媒把他捧才了“社会良心”，外国机构也介入了，我就觉得不对劲了。我不同意吴敬琏在那个时候出来说股票过度投机，股市象赌场。本来和他在许多问题上比较一致的，这次是把他得罪了。因为股市的主要问题是政府利用它为国有企业融资，和大户作庄，股民投机没有关系。在理论上没有搞明白投资和投机是可以相互转化的，所以你不能简单说投机不好，投资好。投机也有刺激作用，投资也有过度和错误的。正确的投资可以转化为投机，错误的投机可以被迫成为投资。中国几千万股民主观都是投机，因为上市公司基本不分红。但是现在被套住了，一年以上就是投资了。中国股市怎么可能成为过度投机的股市呢？政府现在的政策就是单纯限制投机，限制炒房，买了两年之内卖要收税。你买了房子可以自己住，或者是出租。你不能买了不装修，等两年之后涨50%把它卖了，这要收税。现在两年这个限也太短了，起码五年，你卖时也要收一把税。什么叫投机，例如股票和房产，你买了之后是为了要增值收入，赚取买卖差价的，这就是投机。什么叫投资，就是你买了股票一年、两年你不卖，为了要分红。买了房子不卖要房租，这是投资。买房子主要是为自己住，你有钱多买出租也可以。但没听说过大地主买一千套房子出租。若那样就要革命，要没收你财产了。住房有投资和投机之分，投资多了会转化为投机。有人非典时期买期房，叫先知先觉。人家投机有眼光。谁在非典时敢跑出去买房子?那个时候一平米5000，非典后买7000元，现在涨到10000。若不装修可以把它卖了，投资130万，一年赚三十万，利润是20%。但是一卖我没地儿住了。我是消费者。实际上许多人把旧房出租，这就是投资者。这是正常的，小投资可以啊。北京的房子涨得不高，20---30%，上海涨了100---200%，干嘛不卖？我是消费者，是投资者，也可以转化为投机者。倘若现在北京市居民80%都有旧房子，又有一部分人买了新房子，如果是房租涨，你就出租是投资者；如果房价涨30---50%，大家就由投资转为投机，把房子卖出去。投资和投机就是这么转化的。相反，有些人高价买房专门投机，中央政策一出台，房价下去了，就不能卖了，留着出租，就由投机转化为了投资。所以在房地产领域里，不仅是控制投机，也要控制投资的比例。别以为投资可以，投机不可以。现在政府只限制投机，没限制投资。政府没有看到，投资倘若多了，只要泡沫一起来，都会转化为投机。高成本投资也要求房价继续上升，否则他的投资就收不回来。这点，理论界只有学金融的可以认识，因为本质是金融问题。需要我到去给他们讲一讲，但是他们现在不让我去，嫌我说话不好听。第二点是住房，现在是有泡沫，就是投资比例太高了。判断的标准就是“租售比”。我一个旧房子，在北京可卖50万，出租每年25000元，年租金和房租的比例是20：1，说明我投资回收期是20年，如果投资于新房子是30年，这样的投资不合算。所以在北京，或者是提高房租，或者是降低房价。而房租能否提高，根本取决于大多数人民的收入水平。我看没有什么提高的空间。许多学生租房子是8个人一间，比大学生宿舍还挤，大学毕业生的工资也是下降趋势。所以房价是应该下降的。长期是上升趋势，是说，价格是随着人民收入的提高逐步提高的，现在这个涨法，短期肯定是过高了。第三条，房地产还有一些理论特性。房地产的本质是金融，不是商品，套路和股票一样，很容易产生泡沫，真正的泡沫起源于地价，而不是房价。根本是马克思的地租理论，它解释了中国房地产业为什么这么发达，是由于有暴利。任何行业发展都要有暴利刺激，没暴利发展不起来，发展初期都要有些泡沫。比如大哥大出来时有泡沫吧？这叫垄断。十年前进口的一万元一个，傻大黑粗。我到美国一看，那是搬垃圾的工人用的，有钱人根本不带那玩意儿，嫌吵得慌。到中国来都是企业家先用，一万元一个。你说不是垄断，不是暴利吗?一个行业开始，一定有暴利。房地产的暴利是来源于马克思所说的三种地租：绝对地租、级差地租和垄断地租。这三种地租原来没有，中国是低地价或者零地价，因为地租的范畴被计划经济消灭了。这就是毛泽东的功绩，有钱人要首先感谢毛泽东。有个杂志的主编问我：毛泽东到底做过什么好事？他连畜生也不如。我说，我不能回答你，因为你拿毛泽东和畜生比，而没有把作为一个国家领导人，我们就没有办法评价。我现在可以在这里回答这位主编：毛泽东时期中国对外打仗全赢了，两弹一星和科技发展了，而且造就了改革开放的基础。中国有帮人比较孙子，发财是好事，但发财之后忘了祖宗是坏事。他们不知道财是从哪儿来的，爱听一帮经济学家在那里瞎吹，说他们是天才。天什么才呀？这是老毛闹革命给你造下的基础。现在得让这帮人认祖宗。要认识到为什么房地产现在这么繁荣，包括地方政府、企业，为什么赚钱多，包括外资到中国为什么能赚这么多钱？一部分财富绝对地租转化来的。在马克思主义中，地租是客观经济范畴。土地私有制下的地主阶级是腐朽阶层，马克思的《资本论》不几仅讲工人与资本家的矛盾，第三卷特别讲地主阶级和资本家的斗争。通过革命实行土地国有化，使用暴力消灭地主阶级。按照马克思看来，资产阶级比地主阶级对工人的剥削严重多了，他看到剩余价值率。到第三卷，他说资本家是个进步的阶级，搞工业搞资本的，是个进步的阶级。有比他们还腐朽的，是地主阶级，他们坐收绝对地租。绝对地租是凭土地所有权白拿的这份。要通过革命把他们消灭光。在苏联是肉体消灭。在中国叫财产消灭、清算转化，在台湾叫赎买。方法不一样。台湾到现在也没有地主。我们羞愧不羞愧，让人家宋楚瑜给咱们讲“耕者有其田”、“均贫富”。当初国民党不就是不懂得分地，被共产党给打到台湾。台湾现在没有地主。中国大陆却在鼓吹制造大地主阶层，还借“改革开放”名义，你恶心不恶心。这是自己的问题，自己要老老实实调整，瞎搞什么呀？中国右派太猖狂不像话。毛泽东用革命的办法、革命的权威来解决，因为平时消灭不了，不能把地主的土地剥夺，正常社会没法干。只有找最好的机会，就是革命的机会，在改朝换代时把他们土地没收，零地价。还有级差地租、垄断地租，三种地租国家全部给控制起来，零地价，用计划经济和国家暴力把地主阶级消灭了，地租全给消灭掉了，所以中国改革开放时面临着一个低价格体系，为什么低，主要是地租没有。改革开放以来一点儿一点儿开发，地方政府圈了地赚钱，超额利润是地租的转化。不能否定改革，市场经济就把这些焕发出来了，焕发出来之后GDP也涨了，价格也涨了，收入也涨了。但要看到国家让度了一部分地租。地方政府掌握着地，卖了赚钱，房地产商也能赚，他们积极性很高。为什么能造成暴利，是因为毛泽东领导人民革命的结果，也包括后来邓小平改革的结果，这是一致的。我一直反对把两者对立起来。我既不是左派，又不是右派，左右派都是错误的。从地价能看出，这是一个延续的过程，从零地价开始，到改革开放涨上来，造成今天的繁荣。房地产业有暴利，必然要起泡沫，必然要管理它。因为有暴利的地方谁都想来。如果加入WTO让外国房地产商进来，中国房地产业还会有一次大的增长，泡沫没有到底，只是第一阶段而已。第一阶段调整，价格下降20---30%，让老百姓的正常需求买进去。以后一开放，外国房地产商进来，又要涨一轮。该涨不该涨是一回事，在谁手里涨又是一回事。短期高了，都连涨六年了。下一波还会有涨，潜力很大，所以不怕它跌，跌也跌不到哪儿去。中国房地产正处于青年时代，还会有大规模的发展。只是现在处于青春期，不太听话，需要经常管教。他们说中央整得太严厉了，一严厉我们就死了，中国经济就完了，没有这回事，中央现在整得还不够呢。不行就抓一批，调离一批，撤职一批，用组织手段。他们不亏本，上面那部分是没有成交的，和股票坐庄一样，是互相自己倒出来的。房地产商自己囤积房子，你去买他说没有了。其实根本没卖出去，由此把房价一直往上炒，联合起来搞垄断，搞得太过分了。跌20---30%，马上有人买，房地产商还是赚了一大笔。这就和卖股票一样，开始一元、两元你不卖，涨到三元买了，四元出来赚了，接着涨到五元，你一看出来早了，又买了，涨到八元。接着上面的人造谣说可以涨到20，实际上涨到八元就不涨了，开始往下跌。许多人股市上被套住，都是在回调时买进的。坐庄的人成本就是两元，他把股市拉到十元，然后跌到五元，大家以为会反弹了，纷纷买进。其实继续往下跌，跌到两元。房地产业也差不多。市场经济是骗人的地方，不是直接杀人的地方，至于你亏本自杀，是你的自由选择，你只能怨自己太笨了，绝无什么闹革命的理由。这就是市场经济的好处，和生命力所在。第二段说完了。第三段是理论。改革是从计划经济地价到市场经济地价。市场经济地价可以说是国际市场地价。从计划经济零地价到国际市场地价这中间这么一大块利益，现在是政府和房地产商在分配，这是他们有这么大劲头的原因。中国房地产发展很快这是好事，但是容易产生泡沫。因为它预期好，预期产生超调,即超前过度调整。中国房地产有长期发展潜力，房价是会随着人们的收入逐步涨的。但长期涨价预期会形成目前暴涨。现就是要把暴涨势头压下来，长期才会真正好。若现在下不来，再涨到一定程度，就会和银行一起垮台，那就长期也好不了。第二个理论是西方主流经济学关于金融危机和投资理论，非常多。中国经济学主流派全不说话，任凭少数房地产商制造涨价预期，甚至帮助他们制造。国际主流经济学是反对金融泡沫的，所以面对当前局势，中国占据主流位置的经济学家不站出来说话，是很没良心的。亚洲金融危机后，国际主流经济学出现许多理论，来解释泡沫，如“噪声效应”、信息不对称、“个人理性产生集体非理性”，这个逻辑他们自己都承认了。中国主流经济学家批判计划经济的弊病，现在仍旧存在。如预算软约束，私有制好是因为花自己的钱，不会乱花。计划经济下是花别人的钱，要全盘私有化。实际上私有制和市场经济也乱花钱，如房地产就是乱画钱，钱是你们家的你也会乱花吗？你不花你儿子也会乱花；投资失败也是乱花。中国股民这些年亏了那么多，不也是乱花钱吗?他们说是主观上不想乱花，但客观上亏本，这还不是乱花吗？看来不能把什么都看成所有制问题。我看，这是人性的问题：凡是有钱的就一定乱花，没有钱就不会乱花。把钱捐了才不是乱花，扶贫就不讲究经济效益了。什么计划软约束，私有产权效率最高？未必。房地产相关四个方面都乱花钱，就必然出现泡沫，泡沫如果控制不住就必然崩溃。第一个方面是房地产商，他们乱花钱，因为百分之八十的钱是从银行贷的，而且回扣厉害。万一房子买不出去，房地产商当然会破产，但在经济上损失主要是银行承担。真办法是鼓励住宅合作社，购买者自己监督盖房子，我们政府不让干，其实这才是国际惯例。像德国非常普及。我们是政府与房地产商共同垄断，也没有经济学说的那么大的矛盾。各种内部回扣有多少？可以比较住宅合作社自己盖的房子和房地产商垄断盖的房子，估计可以差20---30%吧。现在业主自己装修，比委托公司装修，大约可以节约一半钱。这就是要扣除买料不合理的中间环节，搞装修的公司也不得不认帐。即使如此，他们组织技术工人，经营装修的利润率是50%。就是说，你给装修公司老板10000元装修，他支付给工人的是5000块。怎么没有利润？否则为什么会有这么多装修公司。我们大家都希望民主，要知道住房合作社就是一种人民大众的经济民主，自己聘建筑队自己干，自己凑钱和贷款，没有买卖的问题，也不会像现在的建筑体制，一套卖不出去就亏几十万。这不是完全商业交易，是经济民主化，房子全部有人住，没有卖不出去的问题，当然就没有泡沫。这么好的事为什么不能干？就是因为我国的供应体制是官商合谋垄断，不仅侵犯购买者利益，而且必然有泡沫产生。第二方面是购买者在消费信贷刺激下，过分扩大住宅面积，提前消费，并且高估自己的收入预期。许多人没有认真想还钱。通过消费信贷刺激的繁荣这几年也应该告一段落。中国搞市场经济就没有多少理性人，理性人会想到还钱。中国人发疯似的贷款，为什么?没想还！西方人就说了我们是基督教徒，我们搞市场经济有道理，只有你们才不想还钱。第三方面是商业银行。盖房子与买房子的都不想还钱，最后是银行倒霉。所以人民银行着急，但商业银行不着急，反正这么多呆账了再增加点无所谓。商业银行认为住宅贷款是“优质贷款”，钱借给商人他们会跑，但房子跑不了，这种以不动产做抵押的大额贷款，可以抵御非系统性风险，不能抵御系统性风险，甚至帮助创造系统性风险。最后房地产泡沫如果崩盘，大量房子收归银行，它怎么办？以低价格拍卖吗？消费信贷也只能延期偿还，不可能把人赶出去的。所以也可以说，大家拼命贷款买大房子，是理性的，因为如果大家都不还，银行也没办法。第四方面是地方政府，在一任期把地尽量买光，也是理性行为，他为什么要把资源留给下一任？四方面人全都是这样冲动，房地产怎么会没有泡沫呢？四个方面的利益相关者没有一方面有真的硬约束，只知道拼命扩张。西方经济学就讲道德风险、利益制约，可这四个方面没有利益制约，中央政府必须下狠手才能管得了。现在政府承认这个问题，还是不错的。西方经济学对金融泡沫的揭露很不错的，但前提是市场经济可以自动达到均衡，所以反对政府干预，特别反对政府用非经济手段干预，这就注定控制不了金融泡沫。索罗斯的非均衡理论非常有意思，他就认为市场不可能达到均衡。索罗斯是一个天才的犹太人，他能发大财，就因为他看透了市场经济是不均衡的。做股票，马克思也作，是亏的。索罗斯净赚。但他们得出相同的结论，市场是非均衡的。做股票有三个天才，巴菲特叫“等待机会”；索罗斯叫“寻找机会”，他相信市场经济均衡是假的，所以他就专找各国宏观经济不均衡的地方，那就是发财的地方。我们找不均衡是忧国忧民，立场不一样，但看法是一样的。我们是帮中央看一下哪儿不均衡了，要关注。而索罗斯就是专门找不均衡的地方赚钱，哪儿崩盘了，哪儿打仗了，那他就赚大钱了。他说均衡市场没有意思，因为没有大钱可以赚。所以我到福建江西就讲打仗理论，和平发展这么多年是上海人赚钱，哪有你们什么事啊。中西部急了，推出选美人。如果外面形势一紧张，上海的资本马上就跑到江西了，那江西马上就发展起来了。这才叫抓住历史机遇发展吗！索罗斯就是这样抓住大机遇发财的。我看索罗斯就真有两下子，找历史机遇发财。左派的缺点是不懂市场经济操作。是命运决定性格，还是性格决定命运？我就是性格决定命运，自己脾气急噪赚不了钱，有个新望，从连云港来北京几天，就代表主流派公开在网上骂我，说我一不懂数学，二不懂外语，在主流刊物上发不了文章，才批判新自由主义的。这也是实话。人家要为学术界立规矩，嫌我说话和文章不规范，我一直说，我没有那么左，而是被某某，某某，某某某，逼上梁山的。但是我是专门研究金融的，知道搞资本运作的风险很大，不是天才或者流氓，都发不了财，我也就心安了。所以我也不当左派，左派没逻辑，右派没良心，我叫“超越左右翼”。有人说我是小资产阶级，最后要被左右翼所超越。那就是我自己没有本事，怨不得别人。我马上就出版《透视汇率》，这是我第二本经济专著。第一本是2000年出版的，当时是10个人，有两位不可一世，不屑于和我一起出书，因为范恒山力保，我才有幸排在第十。前面是刘伟，樊刚，魏杰，钟朋荣，李晓西，马建堂，范恒山，邱晓华，全是院长，副局以上干部。我估计在5年以后，我是可以在学术上超过他们的。现在书出来了，那几位排挤我的人，没有看到他们出什么书。如果还没有公论，我可以再努力5年，我这个非主流派，就是和他们斗气的。所以被人看不起是好事，关键是自己要知耻，努力，我也不相信经济学就真的被那几个人把持，他们可以垄断？第三个投资天才是谁？本拉登啊，他是“创造机会”，巴菲特说是早晚得涨，你不要关心波动，那个你不可能认识，你就长期等着，平时睡觉，休闲。索罗斯看出到处都是毛病，找地方发发大财。本拉登说市场均衡不均衡无所谓，我恐怖主义可以打破均衡，就是赚钱机会。把美国给治住了。国际金融市场是美国制造和控制的，现在他控制不了了，就是出了本拉登这种人，他们有钱也学会了这一套，采取了攻击的办法。比如说咱们这愤青不是挺多的吗，找个机会也干一把？（笑）弄到一大笔钱，把石油股票吃足了，把房地产航空股票先沽空，找个飞机撞他一把，这一撞，石油股票涨，航空股票跌，我们把石油股票一卖，买航空股票。美国创造的金融霸权不行了，就因为人家看出他的弱点可以攻击他，为恐怖主义当摇钱树，我相信911的策划有可能就是有赚钱目的，那家伙我特佩服，一定是在美国的阿拉伯人，熟悉这一套规矩，完全可以做这一把股票和期货，一次赚几十亿美元没问题。大家要懂得市场经济，这可不是批判剥削就能解决问题的。索罗斯说市场经济本质是非均衡，就讲一个基本面和预期的关系。比如说一个国家的经济基本面好不好，我推荐大家买宝钢，长期持有肯定赚钱。索罗斯是个哲学家，他说预期可以改变基本面，互相影响，主观世界和客观世界。毛泽东说精神可以变物质，物质可以变精神。后来我们学的乱七八糟，老说唯物，贬低精神，西方经济学也是动不动就讲唯物。什么基本面啊，索罗斯说得对，预期和基本面是可以互相影响的，不是什么信息不对称，对称的信息也可能是假的，主流经济学家说市场经济缺点就是信息不对称，对称了就没缺点了，索罗斯说对称了也有缺点的，信息有虚假性，客观世界的真假受制于主观世界的思考能力，这点特别关键，不多讲了，希望大家学点哲学，主观和客观的关系，主观是可以改变客观的，可改变客观事实。比如美学，我反对选美，中宣部要批判选美，广播电台推选我来，我说你们多少年不找我，我说话不好听，不怕我说话又走火？他说今天批判选美，要你恨骂，直播。我说你们不先录个音，过滤过滤，梳理油光粉面，你再播？从来对我都是这样，他说就要你骂。其实我自己从来都不胡说八道，是官僚主义听不得直率的语言。全国选美，搞了一个工业化的造美人产业，我们造飞机那么多年出不来，到处要争论，造美人那么快啊。有人说市场经济你管不着，我说什么市场经济，这是市场泡沫。全国154万个美容店，我说房地产业怎么那么厉害，占了那么多地皮搞这个，专家定美人的标准就是错的，大家按标准修理自己。美本身有主观性和客观性，凭什么几个专家就定什么是美，你说双眼皮美，我说单眼皮美，你说大眼睛美我说小眼睛美，而且人造标准工业化造美人，最终搞出就业歧视，女孩子长什么样，男孩子身高多少？我臭骂一顿，说单位领导人庸俗无聊，招男孩子要一米七，不够一米七怎么了，个矮的聪明，像我这么高又聪明的少（全场大笑）单位找人干什么的？歌舞团可以挑，你单位挑什么啊，闲得无聊制造歧视，看着好玩还是什么。大家骂计划经济歧视，没城市户口不能就业，现在户口刚刚准备解决，又来美容歧视。经济的发展是先有物质还是先有精神？大家说先有物质，我说不是，你们造产品是先有图纸还是先有产品，图纸就是精神。马克思说得很清楚，由猴变人，人是有创造力有劳动创造性，是主观创造，生产力是人的创造力。后来哲学的错误，把主观越压越低。毛泽东说精神第一过分了，精神治国，我们现在搞物质第一又过分了，西方经济学到现在讲预期，已强调精神。这几年国际上心理学家得经济学诺贝尔奖，就是那些主流经济学家，拿数理模型测金融亏了本，有人改变了方法，沿着人的行为和心理，按照统计的办法去研究，人有心理预期，预期是大家对未来的看法。我们老是说物质决定精神。我为什么看宝钢万科好是因为他客观好，我去他们厂看了，财务好，所以我认为他好，这是客观决定主观。主观对客观有反作用，索罗斯说这两个互相作用，预期好会改变基本面，信息没有对称不对称的问题，是真假的问题，比如大家都说一个人是小偷，时间长了，他会变成小偷，不偷白不偷。这就是预期改变事实，主观可以把客观改变了。所以股票房地产业可能产生高度垄断，一小撮人制造预期，可以改变基本面，看你好就更涨了，更涨就更看你好。所有公布的基本面都是跟着预期走的。怎么治房地产庄家得用行政、法律、舆论手段，经济手段是要用的，比如说不许你囤积房子，查出来之后让你交税，这方法都可以，但不够。预期很重要，报纸争夺战，从春节前后房产商们搞了多少宴会，吹房子都卖出去了，喝酒，预期，告诉老百姓让你买。预期特关键，让大家相信房价不跌，相信不跌就不跌了。预期是可以制造和控制的。房地产会一点点涨的，20年之后会涨到2万，那时收入也上去了，还是可以买得起。但是只要预期成立，房价会提前涨到2万，呼一下就涨，然后跌回来，我们应该避免这种大起大落。目前降低房价对老百姓有好处。我们政法大学比我有钱的老师都急了，在周围看了一圈都是9000元一平米，我买时是7000，刚买完一年，就迅速从7000元涨到9000。北京市香山那边的房子一万以上，若跌回7000，大家肯定马上就买。若跌到9500有人买吗？没有。跌得不够，还等着。跌到9000还是不买。贬值预期没人买，干脆跌足，然后一点点往上涨，买的人就多了。股票房地产要跌就要快跌，涨就要慢涨，这叫快熊慢牛。中国股市今年也是缓慢往下跌，我说别折磨了，干脆从一千点跌到一百点，你看有人买没有。跌得不够，跌得太慢。中国的新自由主义经济学家对胡锦涛不满意，认为胡锦涛是民粹主义，替老百姓说话他们不拥护，我们拥护。房价降下来成交多了，房地产商就赚到钱了。若没成交，尽管把房价炒得天高，也是自己看自己画饼充饥。中国还没“拉美化”，中国还没“俄罗斯化”，不要以为有钱就想操纵政局，有些人失败就败在这儿，有钱不知姓什么，敢和国家作对。看看20年来倒了多少企业家了。他们说中国没有人权、政府随便抓人。但不想想自己有什么毛病没有，有些人是该倒。我发现，运营资本到一亿时，人就开始说胡话。就像我那些学生，以前不好好学习，我一提问，他们就说胡话。搞化妆品的那些人，他们就敢借钱做广告，广告做得越多赚得越多，化妆品和营养品和广告成正比。这些人敢作广告，结果就上亿。你们知道谁把他们害了？是中央电视台。他们搞全国品牌大拍卖，那帮人争雄斗富，争标王。这是赌场啊，进去后有去无回。做电脑的史玉柱，做好了就是中国的比尔盖茨，后来搞多种经营，又在珠海做房地产。不会盖房子，也不会委托人，大家看他的名声，就把钱都汇他了，一人一千万，盖一全世界最高的大楼。这人抽疯，盖到一半钱都没了，债主要钱他就完蛋。牟其中是金融天才，到北京搞飞机旅游，北京能让你在这转悠吗？还有禹作敏，村里死了人，天津市公安局去抓人，他不让进，他以为他家里挂着中央首长的照片，他进北京就找中央什么大人物，可以随便进他们家门。他没这两下子也不敢，他以为他认识哪个中央首长，就敢顶公安局。最后政治局开会讨论他的问题，还是很慎重的嘛！万里也没有给他说话，越是这样越不能说话，败就败在这地方。还有谁，翟新华，八十年代我还差一点到他下面去当一个部门经理，我算了一卦，没去，天救我。没三年全抓起来了。翟新华这人狂妄，他当了总经理以后，就是部长级。他自己写了一本书，请经济学家吹牛，这帮经济学家八十年代就吹，说你超过了马克思，你是当代马克思。你们现在知道谁叫翟新华啊，不知道！八十年代都知道，大企业家。特有名的好几个呢。九十年代还有三个被吹成社会良心的，不到三年一个一个掉了下来。你谈问题谈对了就对了，干吗要炒作，中国叫盖棺论定，人还没死就吹捧成为社会良心，改革旗帜，能不倒台吗？张维迎被国内外利益集团看中，有意炒了三年，说他是中国改革旗帜，成为东方之子。他就开始胡说，吐痰论瓜分国有企业，腐败不是最优也是次优论，赦免原罪论，北大教改，震动全国知识分子，大家都害怕了，有点毛骨悚然。我们社科院的老前辈都说，这张维迎可不得了，一改革成功，就是北大副校长，主导中国社会科学了！文化买办化了，把中国整个高教和社科改成美国附庸。大家看不出来啊，那时特别特别危险，这跟MBO瓜分国有财产是一样的。在知识分子里引起巨大轰动。但我不怕，中国如果真是他成功，就等于把中国人文知识分子全部消灭，我这岁数也活够了！我要死了也不怕你，中国知识分子干吗要像走狗一样活着？他们把老百姓当成什么呀?老百姓成虫子了!我不相信他们能成功！我的那位老领导说，你又不懂博弈论，你又没留过学，怎么能弄得过他们呀!看谁都不敢说！吓坏了。结果还是北大的老师先不干了，是好样的。告诉你这就是天意，北大老师先不干了，尤其是文史哲。网上臭骂几个月，张的党委委员也没选上，怎么当副校长啊。张维迎的败落还不在这一次郎咸平讨论，真正败落是北大那一次。张维迎走到这一步，传媒也没起到什么好作用。另一个是吴敬琏，本来也挺好，是传媒吹捧一通。是不做股票的那帮人把他作为中国社会良心。结果怎么样，中国股票跨到这种地步，中产阶级受到重大损失。这事不能看热闹呀！它跌下来以后，外国资本跟着抄底。中国的股票市场不就成了外国的了吗?这点都看不出来？这就是加入WTO的冲击，谁说没有冲击了？第三是何清链，我一方面坚决支持她反对腐败，也多次劝告她要警惕国内外“社会良心”的吹捧，结果如何，去了美国，现在是销声匿迹了。非常可惜。中国的股市何时可以起来？第一，就是房地产下跌，第二个就是外国资本要在一千点抄一把底，可赚两万亿，他不在乎这钱，他是想把中国证券公司逼垮，证券公司160个大半快垮了，正在纷纷与外商谈合资，现在中国的银行，保险都想和外资谈合资，在情况比较坏的时候，他的条件会很低！外资是有这个企图的。我们政策也跟他们相配合，非常糟糕。买办主义必然激起民间的爱国主义，今年不是什么改革年，而是爱国年，几千万华人签名已经成功了，据我估计，日本今年入不了常。中国右派精英们一直说挡不住。怎么档不住！这些人眼中就没有老百姓，全球五千万华人千名反对！就是管用，老百姓就是管用！谁说老百姓不管用?就你们几个管用阿！你们说什么就是什么是吧？房地产商不要干政，不把老百姓放在眼里，不把中央政府放在眼里你就太狂妄了一点。既得利益集团带头炒作，去年中央没管住。香港借97题材，国际资本猛炒，股价房价到了天价，那个时候市中心房价上涨10倍。香港房子300万涨到3000万还不卖，还要到1亿！那时还把香港的老师耍了一把，推行住房改革，把存款拿出来，换一个产权证吧。告诉大家错误形势来的时候，大部分人都错，这是铁律。一般大部分人都会判断错误，特别是关键时候！不论是什么制度，啥制度预测也一样错。大部香港老师拿出三千万买房子，原来房子不是他们自己的他们买的时候比较贵，预测还会往上涨，政府也说以后不给你们房供了，买完之后房就暴跌。老师买房子把自己存款吃光了。后来跌50%下来，房产股票暴跌！上市公司主要搞房地产。我上大学时候老师天天说日本第一，经济发展多块！美国人写书叫日本第一，说21世纪是日本人的世纪。美国已经衰落了。当时是风靡世界的一本书，1983年我是日本研究硕士。都看那本书！我估计是中央情报局写的一本误导世界的书，你看看现在世界是谁的呀？是美国的呀！日本现在成了啥了！在亚洲连中国都不如！但是当时就吹成天！在中国特别容易产生经济泡沫，20世纪90年代以来已产生互连网泡沫，GDP泡沫，股市泡沫，汽车泡沫，大学生泡沫，传销泡沫等，现在主要是房地产泡沫和外资泡沫。泡沫的产生是必然的，问题在于人们为什么相信泡沫？政府为什么不敢或不能预先防止泡沫？第一，中国人出于对计划经济反感，产生对市场经济迷信。新的市场经济教条代替了计划经济教条。所谓教条，就是把一切问题都归结为市场经济的不完善，而不是市场经济本身。第二，中国人缺乏对于市场经济的经验和本质认识，既不敢用马克思主义揭露现今中国的权力资本运动；也不能识破西方主流经济学误导。对于市场经济运作更缺乏经验，盲目性很大。第三，泡沫制造者有巨大经济利益，少数人制造涨价预期，力图扩大房地产泡沫。第四，中央政府宏观调控缺乏经验，很不成熟，而且受到既得利益集团的误导。第五，中国人口多且素质低下，各方面发展极不平衡。我见过北京高级记者卷入传销不能自拔者不乏其人，小小刺激在短短数月可以发展成数十万人的传销组织，人之愚昧疯狂另人震撼。第六，改革以来少数人不择手段暴富造成全民追求暴富的浮躁心理，包括从外国介绍的骗术，都是一个个“金融金字塔”接连倒塌又接连建起的心理基础。第七，北京上海等大城市，房地产及其所拉动的产业占GDP50%，地方政府为短期政绩，与中央政府争夺金融土地资源，有意维护房地产泡沫。第八，银行支持房地产共谋利益。中国储蓄大于投资，银行存款大于贷款数千亿，急于放款，特别愿意对消费者进行住房信贷，存贷款利率相差3个多百分点。有人说房地产贷款有实物抵押，没有风险，这是对非系统风险而言。如果系统性风险出现，房地产公司只是倒闭而已，过剩商品房集中到银行廉价拍卖，经济损失是银行承担。银行最怕呆帐，运用100亿资金依靠吃利率差盈利，1年一个百分点，利润是1亿；一个百分点呆帐就消耗1年利润。我国商业银行至少有25%呆帐，如经房地产泡沫洗劫，可能达到40%。之所以没有发生居民挤兑存款，是因为中国储蓄率高，掩盖了呆帐。2006年以后外资银行开始分流国内银行储蓄，如果再有什么风吹草动，影响居民信心造成挤兑，外商撤资，商业银行危机将导致全面的危机。中国发展，改革开放的成就将毁于一旦。房地产泡沫的防范对策第一，对未来5----10年总量和结构进行整体把握，解决供给不足和结构失衡问题。调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策向中低收入者倾斜；对高档不动产开征不动产累进税。第二，统计已有房地产详细信息，增加经济适用房，保证一定收入水平居民买得起或租得起房，政府对真正需要住房的居民提供优惠。第三，发展房地产金融，加强对按揭贷款风险控制，控制投资性购房，尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房；完善信用制度和抵押制度、抵押保险和抵押二级市场。控制消费信贷，提高首付款比例。加息要慎重，中国按揭贷款利率不低；开发性贷款更高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链条出现脱节。第四，开征财产税，即使闲置也要按评估价征税，加大囤积房地产成本。第五，从土地源头入手，保障土地使用结构合理，加快建设有形土地市场，实现国有土地使用权交易的公正公开公平。建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止圈地炒地谋取暴利；对违规者给予严厉制裁。升值与升息，是遏制房地产泡沫的两个车轮理论上讲，当一个国家或地区的货币面临升值压力或货币持续小幅度升值情况下，在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资者便能获得与升值幅度相应的收益（把本币兑成外币即可兑现该收益），这促使投资者追逐该国资产，最有吸引力的是股票和房地产，投资者不但获得升值收益，还能获得股票房地产本身增值收益。巨额资金进入股市和房市，促使股价房价上涨，进一步吸引资金，促使股价房价进一步上涨，从而出现泡沫经济。与历史上的日本不同，中国目前货币升值有利于遏制房地产泡沫。因为2003年以来在人民币汇率升值预期下，国际游资早已通过各种渠道进入国内房地产业。有统计表明，2003年末我国外汇储备增加约1169亿美元，但贸易顺差仅为255.3亿美元，外商直接投资约为570亿美元，缺口约344亿美元；2004年外汇储备余额6099亿美元，增加51.3%，新增2000多亿美元，其中有大规模投机资金，进入中国购买廉价人民币资产，不是股票就是房地产。无论人民币升值与否，只要打消了升值预期，一部分投机资本撤离，就造成房地产价格的正常下降，这对于遏止房地产泡沫是有利的。如果确认货币升值或升值预期容易导致泡沫经济，就应该让人民币尽早升值。如坚持不动，随着均衡汇率不断升值，名义汇率偏离均衡汇率的幅度越来越大，泡沫经济风险越来越大。另一种办法，坚持不升值而是提高人民币利率，在提高到一定程度以后，会造成房地产价格下降。必须指出，无论多少人鼓吹房价要持续涨多少年，无论地方政府和房地产集团用多大力量维持房地产价格，利率的提高将决定性地击破房地产泡沫。过去5年，澳大利亚，新西兰，英国，爱尔兰，荷兰，西班牙的实际房地产价格年上升8---12%，美国4%，但是在波士顿，旧金山为10%，房地产价格与平均收入之比达到历史新高，超过1975---2002年均值。全球将购买房产作为投资已经普及，股市崩盘，养老金亏损以后资金涌向房地产。澳大利亚经常出现几千人挤爆讲演大厅的场面。英国30%的人认为，投资房地产是最好的养老手段，只有27%的人选择养老金。70年以来，英国各项资产回报率平均值在税后达到4。5%，而房地产回报率却是负的3。7%。更多的人使用消费信贷投资房地产但房租下降。美国，英国，西班牙扣除维修费以后，房地产回报率只有3--4%，比抵押贷款利率还低。西方国家提高利率将加速房地产泡沫破灭。美国，澳大利亚等国家居民的债务负担接近历史高点。英国，抵押贷款债务负担占居民家庭收入12%，如果利率提高到6。5%，这一比例将上升到15。5%，达到10年以来最高水平。美国已经进入加息周期，人民币利率不可避免随之上升，提高到一定程度，房地产价格就会下降，而预期的改变将对房地产价格产生巨大的冲击，在加息初期，有关利益集团极力抬高房地产价格是必然的。我国房地产热在2004年宏观调控中并未受到控制，价格反而由于控制土地供给继续升高；房地产商连续炒作控制舆论，房地产泡沫还有继续发展蔓延的趋势。影响房地产市场走势主导力量在需求，银行贷款并没有真正收缩。如果土地利用计划和房屋拆迁计划获严格执行，供应量与需求差距进一步加大，房价上涨可能持续。部分企业开发资金短缺，供应总量和供应速度下降，信贷收缩加大了开发商融资成本和风险。从投资（投机）角度看，只要房地产投资收益率高于存款利率，资金仍可流入房地产市场，房价就存在继续上涨的理由。中国经济能够承受的风险不是无限的。这次的房地产问题涉及重大利益集团，如不能及时制止，将吸引全国资源进一步进入这无底洞，包括银行资金，国家外汇，环境资源等，其恶果多则4—5年，少则两三年就会显现。房地产泡沫危害极其严重，它使得资产价格发生扭曲、资源配置失衡，从而威胁整体经济的健康发展。房地产业自身的特性及其与银行的密切关系，又进一步加深了金融系统的脆弱性，更有甚者将极易导致银行资金链条的断裂，引发金融系统性危机，危害金融安全。房地产价格是判断房地产泡沫的一个重要标志，价格的迅速上升和崩裂，不仅引爆房地产泡沫，还对居民的财富与消费产生重大的不利影响，造成社会整体福利的下降。中央政府已开始抑制房地产泡沫，包括限制贷款和土地，但是限制土地不能降低房地产价格，对已囤积土地大地产商有利，应有计划公开拍卖土地，增加普通商品房的供应以降低房价。应允许成立住宅合作社，由住宅购买者和业主依法行使消费者主权，消除非法中间环节，这是防止房地产泡沫的治本办法。如果政府宏观调控适当的话，升值之后中国房地产市场还有很大发展前景。我们希望的是，不要在等到房地产泡沫进一步坐大以后，再进行控制。现在就应该进行调整，包括打消预期，控制需求，增加供应，改善结构，使房地产价格首先受到控制不再上升，并且逐步下降，特别要警惕房地产方面的垄断力量有意制造涨价预期，进行土地和价格垄断。央行加息被认为是调控房地产供给与需求的最好的市场化手段之一。央行上调人民币基准利率，目的在于发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，减缓过热的投资需求，控制固定资产投资的增长速度，抑制经济发展中的不稳定、不健康因素。利率是市场经济中最重要的经济杠杆，房地产是资金密集型产业，对利率变化的反映比较灵敏。此次加息通过对房地产市场各主体行为的影响，进而影响房地产市场供求关系的变化，使之向宏观调控目标靠近。加息对供给和需求两个方面都有所调整，能同时起到平抑物价和保持房地产平衡发展的作用。对于购房者，虽然此次住房贷款利息上调幅度很小，并低于平均水平，但却给出开始加息的信号，将从几个方面影响其购买决策。一是此次加息将增加购房成本，搜房研究院有关专家认为：加息0．5％，相当于房价上涨1．6％，加息1％，相当于房价上涨3．1％；二是此次政府加息的目的之一是要控制房地产过热和房地产价格，住房价格是否会回落要静观其变。因此，加息将使部分购房者推迟购房时间或削减购房面积。三对于买房投资者，加息以后银行理财的回报率也在提高，因此投资者会进行房产投资和其他投资回报率、融资成本增加和收益的比较等等，担心持续加息改变房地产价格走势。加息增加了投资房地产的风险，将使投资者的投资行为更加谨慎。央行加息表明国内利率将进入一个上升周期，对于资金密集型的房地产行业来说是一个强有力的调整信号，也必然会对购房者带来巨大的影响。加息将促使购房者重新审视房地产价格的走势，改变对房价上涨的预期，其对心理预期的影响要大于实质性的影响。与供给相比，加息对需求方的影响将更大。短期内，一部分人持观望态度，潜在购房者也尽量延迟购房的时间，理性考虑购房风险，需求下降；长期看，利率进入上升周期，将使自购房者消费行为更合理，投资者投资行为更理智，将使房地产价格更加合理，房地产虚热及“泡沫”现象渐渐消解。对房地产开发企业来说，推动其加速开发投资的动力是房地产市场旺盛的需求，而其面临的最大问题却是宏观调控中严控信贷措施带来的资金紧张。开发企业从银行贷款十分不易，加息进一步加大融资成本，使地产企业不得不以更高的资金成本到银行系统以外融资，开拓新的融资渠道，如基金、信托产品、企业债等。加息所引发融资成本增加，将使房地产市场的供给也得到某种程度的抑制，减缓房地产投资速度，改善房地产市场的供求关系。升息和进入升息通道后的预期，以及贷款利率市场化的进程，将会对中国未来房地产市场发展产生深刻影响。只要央行实行稳步而适度的升息政策，全国整体房价就可能会出现小幅缓慢回落，房价有望最终实现“软着陆”。当然，上述分析也是建立在主流经济学“均衡”假设上的，我们不能排除“非均衡”假设。如果垄断力量不断强化市场涨价预期，地方政府和银行继续支持房地产热，外国资本持续进入，或许会出现所有干预失灵的现象。主流派经济学家所极力批判的，计划经济下的“预算软约束”，似乎并不专属于计划经济。他们极力推崇的市场经济，房地产业的生产者，消费者，银行和地方政府，也没有什么“硬预算”来约束他们。房地产泡沫越来越大，风险越来越大，是否就会有“理性”的投资者和消费者退出，我一直表示怀疑。个体理性造成集体非理性，这一金融学原理是否会在中国变成现实，我认为危险很大。房地产泡沫的坐大及其最终崩盘，未必能够避免，特别是在中国人受市场经济教条控制的今天。我们只能尽力向社会发出警告而已。
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专家:房地产业未来的出路在于融入现代服务业
央行时隔两年降息，明年楼市走向如何？中小开发商如何过冬？ 30号，受全国工商联清华房地产总裁商会西南商会年会邀请，经济学家迟福林和王国刚教授来渝，与我市300余家中小房地产开发商共同探讨新时期下楼市的变化、房地产业的转型与创新。 中小房地产开发商很迷茫 据了解，全国工商联清华房地产总裁商会已成立14年，是目前国内规模最大、直属会员最多、会员间联系最紧密的行业商会之一。新天泽股权投资基金总裁、重庆华房系股权投资基金发起人之一刘渝表示，房地产已经进入并购时代，资本将更深的影响房地产走向，央行降息是一种信号，但中小开发商的融资...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_5481276cc41c96e3ae0e2dc1.html
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王小广 中国房地产的十大观念偏离 塑造理性的房地产发展观
纠偏十大“主流”观点房地产呼唤理性2005-6-2517:36王小广一段时间以来红火得有些“出格”的房地产市场，目前正进入调整期。由国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》主导的房产新政，标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变，全国房地产市场将出现整体性降温，房地产行业将进入3～5年的中期调整。房地产将进入3～5年的调整期3月以来密集出台的抑制房价政策，除了使眼下部分地区出现交投冷清、市场观望气氛浓厚外，还将在中期对全国房地产市场产生降温影响。今年一季度以来，房地产增长已开始进入调整期，其中东部地区调整压力最为明显。投资规模前五大省市有四个投资增长明显回落，并带动整个东部地区房地产增长明显降温；中部地区自去年开始成为地区房地产投资的新热点，但因为宏观调控等因素的作用，中部房地产业同样将进入调整期。今年以来的国房指数同样印证了上述观点，目前四大指数中仅销售价格指数保持同比上升，其他三个指数较上季度和上年同期均出现了较为明显的回落，处于1998年以来的最低景气水平，这标志着房地产发展真正进入中期调整期，而仍在上升的房价指数则主要是因为价格调整具有一定的滞后性。具体来看，房地产泡沫化严重的地方如上海、杭州等地房地产将出现深幅的调整，不仅投资、消费增长将放慢或下降，而且房价将会出现明显下降，将会进入3年左右的相对低迷期。房地产投机炒作行为将会得到较明显的遏制，全国房地产业的增长将进入3－5年的中期调整阶段。房地产新政不仅将改变投资者和消费者的收益预期和房价增长预期，从政策层面来看，还将促进政府对房地产发展支持理念和支持方式的转变。增加经济型住房供给及为低收入阶层提供基本的住房保障成为政府房地产政策调整的核心。对一直以来居高不下的房价，受房地产供给增加而投机性需求及被动性需求被抑制的影响，增幅将明显放慢，而一些房价已经明显虚高的地区，将会出现持续性回落。住宅供需双方的增长亦均将受到较大影响其中高档住宅尤甚；对非住宅类供需增长的影响相对较小北京、上海等地非住宅类房地产仍将保持一段时间较快的增长水平，但长期性投资的比重明显增大。中国房地产的十大观念偏离中国房地产业要健康发展，必须首先破除这样一个神话，即“中国人多地少，房价不可能下跌”。事实上，盛行于市的“供不应求”神话，某种程度上是掌控媒体话语权的房地产开发商炒作的结果：调查显示，北京、上海、广东、浙江等房地产发展热点地区，土地供应量和住房供给均十分充足。事实上，房地产业的发展离不开内在机制的转变，而转变的关键，是要先从思想上厘清近几年盛行于我国房地产发展中的种种思想和观念偏离，对主宰房地产领域的下列所谓“主流”观点进行反思。第一个偏离是“房地产是国民经济和地方最大最重要的支柱产业”。房地产支柱性体现在消费上，而不是投资上，政策要加以鼓励的是房地产大众消费。房地产应该是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。第二个偏离是“大众进行房地产投资将会获得相当丰厚的投资回报”。房地产是大众消费品，绝不可能成为大众投资品，大众投资房地产（很多人参与），不仅不会得到所谓的高回报，而且风险极大，因为只要是这样情况发生，房市必然会出现泡沫，而且随着参与的人越多，泡沫会越吹越大。试想一下，房地产并不是什么技术含量很高的产业，但在现今中国，利润却十分丰厚，低的也有30％或40％，高的超过一倍，不但房地产商能获取如此丰厚的利润，消费者也能得到不菲的利润，明显有悖于经济学的原则。其次，大众投资房地产赚钱只能是空中楼阁。若仅买一套房子，房价大幅涨价了，仿佛赚钱了，实际上卖出涨价的房子还得买已经涨价了的房子，还要交一笔现在看来越来越多的交易费，结果一分没赚。那买两套房子，卖出一套，能赚了吧，但有个前提条件，即大家都不买第二套房子，只有你一个人很聪明地买了第二套或第三套房子，但实际上会有许多人买两套房子，在大家都在买时，房价肯定不断上涨，大家都想变现时，价格就会下跌，因为在很多人如20％买第二套房子，在现今80％住房自有率的基础上是明显的过剩。说白了，这些炒作起来的房价是虚拟的。房地产只是一个带有一定投资属性的大众型消费品，房地产商及大小炒家们通过夸大投资属性误导了消费者。第三个偏离是“利率高低是影响购房行为的重要因素”。短期内升利率对房地产增长形成较大影响。也许在一个健全的市场中是适合的，但今天的中国房市并不然。因为我们的利率是浮动的，而按揭贷款一般都在20年，即房价的利率成本取决于20年或30年的平均利率水平，而不是某一个时段的利率高低。房价才是购房需求考虑的第一要素，而不应让收益率的诱惑或利率因素冲昏头脑。第四个偏离是“一些房地产商宣称只为少数高收入阶层造房，赚他们钱，低收入者的住房问题应由政府管”。这是典型的打着市场经济的旗号发计划经济的横财。实际上，从绝大多数消费品来讲，市场能够满足绝大多数人的市场需求，才是市场经济，尽可能低价销售满足大多数消费者需求的产品是市场的一个最大原则，因为有大众化，才有规模，才有社会财富和福利的增加，也才有均富，整个社会经济才更有效率，也更为协调和稳定。如果把大多数人的住房问题让政府解决，不就是再回到福利分房的计划时代吗？如果一个行业（竞争性的）无力满足大多数人的产品需求，那这个产业不仅不成熟，也不会成功。第五个偏离是“自住需求占多数就不会出现房地产泡沫”。自住需求占多数构成稳定的市场结构，但就像非流通股锁定或坐庄锁定筹码一样，造成价格出现波动的是流动性强的那部分市场需求，它增加1％可能造成10％甚至更高的市场价格波动。再如农产品，粮食短缺缺口3％上升5％，就会造成百分之几十的波动。因为自住需求基本是锁定的，不流动的，投机资金规模增减多少是决定泡沫有多大的根本因素，实际上是少数操纵多数，而不可能是多数操纵少数，在中国的房地产市场上，由于住房的自有率很高，许多城市都在80％以上，投资或投机性住房需求超过10％就有可能构成泡沫。第六个偏离是“城市化是房价上涨的主要推动力”。城市化是房地产商炒作的一个堂而皇之并显得颇有学问的说词。事实上，即便是北京、上海这样的大都市，城市化过程中每年的新增人口也很少，城市化加速根本不在北京、上海。如2004年北京和上海仅分别新增人口37万人和31万人，增长率为2．54％和1．81％，其中自然增长率分别为0．07％和0％，即城市化转移两市均为1．8％左右，这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长，城市化在许多大城市都不是房价上涨的主要推动力。房价上涨必须与相对购买力水平相一致，即不可能脱离居民收入水平增长。按照现在一些房地产商的逻辑，中国的城市化是不可能的，城市化确实将大大地增加住房需求，理性的房地产商应追求这样的发展目标：从大众化的规模扩张中获得丰厚的利润。第七个偏离是“地荒论和地价决定房价论”。从北京、长三角和广东省关于土地供应的分析看，中国的许多地方根本就不存在土地供应不足的问题，“地荒论”是房地产商为了炒作而杜撰的。地价可以部分地决定房价，但地价高不一定房价高，美国纽约地价最高，住房价格却并不是美国最高的，仅排中上之列，为什么，地价高，可以把楼层盖高些，地价被均摊，房价并不相应提高。第八个偏离是“房价收入比高并不说明有泡沫，中国国情是土地极度稀缺，决定中国房价相对较高”。一些采取过度实用主义态度的房地产商在与其利益发生矛盾时便否定西方房地产经济学理论，强调中国国情特殊。房价收入比是一种综合性指标，它不仅反映了房价可能过高，而且意味消费者的支付能力有问题。房价收入比过高就是泡沫。土地永远是稀缺的资源，房地产商们及许多房地产业内人士眼中的土地稀缺，明显不是经济学意义的稀缺性。经济学的稀缺是相对于其他要素某种要素更稀缺，使用成本更高，需要节约使用，应较多地使用丰富的生产要素。香港土地稀缺，但香港并不存在缺土地盖房子，香港1000平方公里的土地，仅维多利亚两岸盖房子，新界大量的土地并没有被利用。第九个偏离是“房价不能跌，房地产业不能衰退”。这是强盗逻辑，是一些地方政府和既得利益者在“要挟中央政府”。产业发展有周期，而且对于一个已经出现泡沫的产业而言，早点破比晚点破要好，泡沫破裂的过程就是生疮挤脓的过程。第十个偏离是“房价增幅只要保持不超过ＧＤＰ增幅，房地产就是健康的”。这是地方政府官员口中的流行说法。一些媒体也喜欢刊登此类的谬论。在世界范围上讲，ＧＤＰ增幅一般都不会太高，中国ＧＤＰ相对高些，但ＧＤＰ增长是除了价格后的实际ＧＤＰ增长。房价增幅与ＧＤＰ增幅平衡，再加上房地产投资和消费自身的增幅，将比ＧＤＰ高几倍（至少一倍），除了一定阶段，房地产投资不可能长期性地以高于ＧＤＰ几倍的增幅递增。房价增幅与物价增幅是可以比的，但可惜的是我们一些经济学家和官员看到ＣＰＩ涨到4％以上就大叫，要升息，要调控，警惕将要发生高通货膨胀啦！但对一些地区房价连续几年保持20％以上却视而不见。塑造理性的房地产发展观清除了开发商“移花接木”的言论干扰，房地产行业的发展还必须实现三个层次的内在转变。即重新确立住宅消费和投资理念，加快完善房地产发展的制度和政策，改变和完善住宅的生产销售方式。政府、房地产商和消费者都要彻底地转变有关房地产增长、增值的理念，塑造理性的房地产发展观。对政府来讲，房地产业是一个被动性产业，是社会福利的重要表现形成，不能作为财富增值的重要手段，相反应该调节。一些地方政府欢迎“炒房团”是荒唐的、不负责任的做法。防止房地产泡沫和打击通过不正当的途径敛财是政府的重要社会职责，而且要保证居者有其屋。抑制房价过快增长和抑制通货膨胀的道理是一样的，不能对前者过于容忍而对后者却“恐慌之极”。政府要引导大众消费，促进住房大众化需求发展，而不是鼓励大众投资，房地产的大众投资将是灾难。对房地产商来讲，塑造理性的房地产发展观，就是以满足大众住房需求为己任，尽可能提供相对廉价优质的住房商品，通过扩大规模和品质来盈利。适度利润和政府的福利最大化目标相统一，才是正确和可持续的发展之路。对广大普通消费者来讲，应认识到房地产的投资价值有限，它是一个必需的耐用消费品，所谓巨大的增值空间是理论上的错误，实际上也是不可能的。还要加快完善房地产发展的制度和政策，主要是要在税收政策和行业风险控制和规范运作上要作长期有效的制度安排，特别是政府房地产政策设计上要以防止泡沫化、抑制投资炒作为目标。改变和完善住宅的生产销售方式也是当前的迫切任务，应由香港模式转变为美国模式，即只允许出售现房不允许出售期房。房地产的生产和销售方式不发生重要转变，那么投资炒作将会以各种形式重复出现，而且在现在的利益纷争的格局中，调控的难度越来越大。来源：瞭望新闻周刊责任编辑:蒋德英
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[转帖]房地产套牢全中国
2005年3月16日，中国央行在其官方网站商发布公告，宣布取消住房贷款优惠利率，并提高个人住房贷款最低首付款比例，由现行的20%提高到30%。央行的通告虽然基本上都是技术性语言，但开宗明义的第一句话却是“为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定……”。这让早已经草木皆兵的中国房地产业觉察到了某种不祥之兆。人们意识到，中央政府对房地产行业的忧虑已经升级，后面可能还会有一系列更加强硬的调控措施出台。第二天，沪、深股市的房地产指数全面暴跌。(燕南,*)果不其然，18天之后的4月3日，官方新华社发表题为《加强宏观调控稳定住房价格》的评论员文章。这篇评论员文章中最引人注目的一段话是：“为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产价格大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”有人考证，这是建国以来新华社首次针对个别行业发表评论员文章。这可能有夸张之嫌。但无论如何，在我们的记忆中，这篇文章口吻之严厉，大概只有1996年12月16日《人民日报》那篇“正确认识当前股票市场”的评论员文章可以相比。其中威慑意味已经相当浓厚。(燕南,*)事实上，新华社评论员的文章不过是对即将到来的暴风天气的一次公开暗示。在背后，一场蓄势已久，不得不发的政治行动已经开场。这就是当时已经广泛流传但却始终未见官方媒体正式披露的所谓“国八条”。这份名为《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，从供给到需求提出了种种抑制房地产价格的措施，而其最重要的着力点却依然是：地方政府必须对此负责。(燕南,*)至此，在暗中已经角力多时的博弈主角正式浮出水面。一、房地产政治1，如履薄冰的赢家地方政府是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，它的成本却仍然是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。(燕南,*)与公众普遍的印象不同，在中国房地产复杂的博弈格局中，真正的主角既不是那些被媒体置于舞台中央的地产商，也不是那些吵吵嚷嚷的消费者，更不是诸如“温州炒房团”之类的投机逐利者，而是中央政府和地方政府。(燕南,*)准确地说，中国今日以漫画形式呈现在人们面前的房地产狂热的最早源头，可以追溯到上个世纪的1998年。在那一年，受困于亚洲金融危机所导致的经济增长的急剧失速，中央政府出台了一系列的拉动内需的政策。作为一个重要的配套政策，中国人民银行在当年四月颁布了《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设和消费的通知》；次年二月，中国人民银行又接着发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，并明确指出，推动个人消费信贷业务的意义在于“促进消费、扩大内需、推动生产”。此时，中央政府将房地产作为拉动内需、重启经济增长一个重要手段的政策意图已经相当明显。格外具有戏剧性的是，房地产作为上一轮经济过热的罪魁祸首，曾经是朱鎔基内阁的心腹大患，并成为上一次宏观调控的重点打击对象。相信，所有经历过那一次地产崩溃的人，都会对朱鎔基当时的霹雳手段记忆犹新。然而，仅仅事隔5年之后，房地产竟然变成了政府冀望甚深的一剂重振经济的药方，不免让人陡生今夕何夕之慨。(燕南,*)在1998年，中央政府将房地产作为提振经济的手段，可能是看中了房地产业出色的产业拉动能力。虽然上一轮房地产热旧痛未消，但左支右绌之际，也是没有办法的无奈之举。后来的事实证明，房地产拉动经济增长的能力果真相当了得。不幸的是，房地产诱发经济过热，制造麻烦的能力也同样出色。(燕南,*)1998年的冬天，一位在南方地产崩溃之后被迫北上的朋友，凭着他对政策一贯敏感的嗅觉告诉我，房地产可能要转势了。随后，他毅然重新南下，开始了一次极其成功的地产生涯。现在看来，这不仅是我这位朋友一次重要的人生转折，也是中国最近一次房地产狂飚的一个标志性的起点。(燕南,*)特别值得注意的是，1999年3月央行出台《关于开展个人消费信贷的指导意见》与中国股市的“5·19”行情在时间上相当吻合。这足以见得，本轮地产牛市与“5·19”人造牛市一样，是某种政治和政策的产物。最起码，它们有着同样的政治和政策背景。然而，无论就时间之长、涉及资金之巨，能量之恢弘，短命的“5·19”都不能与这一轮地产牛市同日而语。个中秘密在于：他们有完全不同的“庄家”。如果说，中国股市中的“坐庄”者仅仅是那些游走体制边缘的冒险家以及体制内的权力贩卖者的话，那么，房地产中的坐庄者则是散布在全国各地，大大小的地方政府。(燕南,*)1990年代中期之后，朱鎔基钢铁般的宏观调控如愿以偿。作为此次宏观调控的一个重要后果，地方政府手中的金融权力被几乎悉数上收。地方政府对银行的支配权，在1990年代初期的经济过热中，险些酿成了一场致命的金融危机。如此，地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。这是思维缜密的朱鎔基留下的一个重要的漏洞。正是这个漏洞，为这一次的经济过热埋下了关键的伏笔。在本轮房地产热的起步阶段，地方政府似乎并没有意识到土地要素的神奇之处，这一是因为银行尚未从上一次的坏帐打击中恢复元气，另外一个原因则是，地方官员对中央政府的铁腕及其对房地产的真正意图仍然心有余悸。所以，当时地方政府的注意力仍然集中在引进外资，鼓励地方企业在股市融资圈钱等边缘性的金融手段上，以期维护本地的经济增长速度。然而，随着时间的推移，不仅中央政府的意图越来越明确，房地产本身也逐渐显示出其无与伦比的优越性。于是，各地方政府开始陆续出台种种刺激房地产交易甚至鼓励炒作的政策，颇有要将房地产热进到底的架势。到这个时候，一场难以控制的房地产牛市实际上已经无法避免。(燕南,*)在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中，地方政府无疑是头号受益者。这首先表现在土地收入中。根据中国人大副委员长盛华仁提供的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。由此可见土地出让之热。可供比较的是，在实施积极财政政策的1998－2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。这足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40％左右。如果再加上占房地产价格20～40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80％。在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20％左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若骛。(燕南,*)房地产看上去似乎是一个非常具有民营经济色彩的行业，但实际上，在许多大城市中，隶属于市、区政府的房地产公司占有相当份额。据《财经》杂志调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。(燕南,*)不过，对于地方政府来说，土地不仅是财政权力，而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款，所以，土地权力实际上就演变成了地方政府的某种货币发行权力。土地由财政而货币，实际上标志着地方政府从中央政府手上重新夺回了两项最主要的权力，因而也重新取得了推动地方经济增长的主动权。至此，朱鎔基在1990年代中期以个人政治威信为赌注所取得的所谓宏观调控成果流失大半。(燕南,*)除了上述两项妙用之外，房地产给地方政府带来的另外一个收益就是，它显著地带动了当地的经济增长。有人测算，房地产的产业拉动系数甚至达到1：2.86。在房地产最为炽热的上海，2004年房地产直接拉动的GDP约为17％，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3％到7％，合计共约20％。这使得房地产在上海支柱产业中的位置急剧上升。上海经济正在演变为地地道道的房地产经济。这个判断，对中国其他大中城市几乎一体适用。1990年代中期之后，GDP增速作为一种潜在但非常流行的政治激励机制，深刻地影响着地方政府官员行为。房地产既然可以像魔术一样变出GDP来，那么，房地产就不再仅仅是房地产，而是繁荣，是政绩，甚至是政治。或许是参透了房地产的这种奇禀异赋，各地方政府纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙。(燕南,*)海南省省长卫留成刚刚从中央企业转任地方官员不久，就将眼光瞄准了房地产。他毫不掩饰地诱惑和鼓励投资者：“５年后海南房价有望翻番”。这种鼓励立即就起到了作用。不久之后，包括长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、中信泰富董事局主席荣智健在内的一批商业巨头纷纷飞越琼州海峡，齐聚海南。作为见证上一次地产崩溃的标志性地点，海南将起而未起的房地产热让人油然生出一丝不安的联想。有趣的是，在起始于1990年代末期的这一轮持续多年的房地产热潮中，海南已经被远远甩在了后面。显然，这一次的海南不过是一个后来者和模仿者。在此之前，在欣欣向荣房地产中已经大发利市的上海市对投资者做过更加明确的鼓励。在2003年9月的《福布斯》论坛上，上海市长韩正信心满满地说“我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。”在地方政府官员这些显然有些超越分际的言论中，我们可以品味出地方政府对房地产的寄望之殷和倚重之深。(燕南,*)颇为奇特的是，地方政府尽管是房地产游戏中当仁不让的最大受益者，但却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。这就是说，地方政府是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，它的成本却仍然是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。这种奇特的成本收益格局隐蔽在中国现行的政府体制安排之中。在这种体制之中，地方政府稍不留神，就立即会变成一头血脉喷张的GDP动物。在这个意义上，地方政府对房地产的热衷不仅是非常符合“经济理性”的，也是难以遏制的。这也是为什么地方政府一直以暧昧态度应对央行警告的原因之所在。(燕南,*)“财政联邦制”，这个受到钱颖一等海外知名经济学家广泛推崇的制度创新，曾经一手缔造了1990年代中国经济增长奇迹，也是中国这一次史无前例的“房地产运动”的主要动力。在这种制度安排中，地方政府的权力和责任之间的严重扭曲和失衡，导致地方政府在追求经济利益的时候不仅有强烈的动机而且有现成的手段将成本外部化（这其中有部分原因是由于中国金融体系的特殊性所引起的）。地方政府在追求经济利益的时候存在收益与成本的严重不对称结构，是中国房地产问题在制度上的症结所在。在现有制度框架中，要想避免这种现象的出现，中央政府要么以行政干预的方式进一步拧紧货币和土地控制，从而导致要素配置的进一步向中央集中，要么在维持现有控制尺度的情况下，以政治任免的压力为手段，将地方政府的行为约束在可以接受的范围内。前者是向计划经济复归，此路不通；后者则等同于一种无法预测的艺术，完全仰赖政治领导人驾驭复杂局势的能力甚至运气，因而也是一种无法稳定预期的非制度状态。中央政府目前对房地产的态度非常接近后面这种状况。在这种情况下，地方官员实际上也处于一种进退失据、难以拿捏的矛盾状态。一位大城市的地方首长在接受境外媒体采访时曾经袒露这种战战兢兢的心态：“对此（当地的房地产）我们是以如履薄冰的心态，确保安全。”(燕南,*)2，悠然自得的地产商提要：当然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。(燕南,*)在中国的房地产游戏中，如果说地方政府是无本万利者，那么房地产商则是一本万利者，是仅次于地方政府的第二号受益者。对此，中国的地产界闻人潘石屹坦承：过去的两年，房地产商都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产价格中只占到并不起眼的15％到30％，但由于普遍使用极高的财务杠杆，房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平，一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头，这样解释了他的职业转换：“建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100-200%。”不过，按照一位投行经济学家的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500％。如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。毫无疑问，飞蛾扑火般涌进市场的商人们，是中国房地产又一架开足马力的发动机。(燕南,*)在中国房地产的长期牛市中，地产商与地方政府一直坐在同一条船上，形成了一种“一荣俱荣，一损俱损”的伙伴关系。对这一点，地产商及地方政府同样清楚。然而，随着中央政府逐渐增加的政治压力，这种持续了多年的蜜月正在开始出现裂缝。在评论最近上海出台的一系列政策可能引发的事态时，潘石屹描绘了一种可怖的前景：“那将是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。”潘甚至以耸动的口吻谈到了最极端的可能，那就是“把所有的房地产商关起来”。聪明的潘石屹显然知道这种情况是不可能发生的，因为他心里非常清楚，政府与地产商的合作基础仍然是存在的。这个基础就是房地产商对当地税收及GDP的贡献。事实上，这一直就是房地产商与政府博弈时的一张强有力的底牌，也一直就是房地产商人们乐观得接近疯狂的真实理由。以至于“国八条”出台之后，有地产商底气十足的做出了另外一种解释：大跌同样要追究责任。这显示，地产商虽然有所忌惮，但心里还是相当乐观的。(燕南,*)地产商对“国八条”这样的乐观的解释不但有上述逻辑上的支持，也有经验上的依据。这个经验依据就是2003年6月央行“121”号文件出台后中国房地产的历史。这个当时被地产商人形容为刀刀致命的“10年来最严厉的措施”不仅丝毫没有撼动房地产业的繁荣，反而催生了中国房地产最为强劲的牛市。潘石屹所说“过去的两年，房地产商都赚了大钱”中的“过去两年”其实就是指“121”号文件出台后的两年。在央行“121号”文件颁布后的第一时间中，中国地产界的教父级人物任志强，曾经悲愤而又语气肯定的预测到：房地产的冬天来了！任志强显然是犯了一个不断被人重复着的愚蠢的预测错误，但可以肯定，没有什么错误比这个错误更让任先生感到快乐了。房地产没有进入冬天，而是进入了一个火星四溅的酷暑。那个看上去杀气十足的“121”号文件，不过是一场茶杯里的风暴。“121”号文件挺过来了，难道“国八条”就挺不过去吗？中国的地产商的确有理由这样乐观的自忖。(燕南,*)但房地产商人们必须谨记的是，虽然同样是暴利，但政府是没有成本的，而地产商却是有成本的，这就是官与商的区别。房地产商的承受力显然要比政府脆弱得多。当然，如果真像房地产商们言之凿凿的那样，房地产的繁荣是有真实需求为支持的，那么，他们就不应该担心政府的干预。因为即便需求短期被压制下去，长期只会以更猛烈的形式爆发出来。只不过对这一点，房地产商自己恐怕都心里打鼓。过了这个村就不再有下个店，泡沫带来的暴富机会从来如此。大概就是意识到了这一点，房地产商人们现在的策略就是，继续鼓励、怂恿政府将泡沫吹大，直至将最后也是最丰厚的那一段利润拿走。(燕南,*)很多年以来，由于共同利益的扭结，房地产商形成了一个相当标准的利益集团。他们频频在媒体上曝光以引导公众预期，频频抛出万言书之类的政策建议以影响政府决策。可以观察到的一个例证是，2003年央行“121”号文件出台之后，房地产集团的游说，对政府的后续决策起到了相当重要的影响。“利益集团”作为现代社会的常态，绝非像一般理解的那样充满邪恶意味。相反，在相当程度上，它的出现是中国社会进步的体现。但由于专业的傲慢以及利益的遮蔽，中国房地产利益集团的确表现出了相当的盲目、偏执和短视。这一点，无论是在对中国整体形势还是对房地产行业本身形势的判断上，都表现得十分明显。他们动辄以“胡扯”来回击人们对房地产业的悲观预测。更有甚者，他们将这些言论归咎为人们对房地产商的“眼红”或者社会的“仇富”心态。这种表现让人们想起中国证券市场5年前的类似情形。在中国，短期利益的最大化很可能意味着整个行业长期萧条，甚至迅速地死掉。这种教训，今天的中国证券市场的凄惨现状已经做出了最黑暗的见证。(燕南,*)当然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。这就如同一道凯恩斯似的符咒：在长期中我们都将死去。所以只有今天才像黄金般值得珍惜。但无论如何，中国的房地产都已经接近了相当危险的边缘。火中取栗固然可能，但一败涂地的风险却要高得多。这不惟是因为房地产的本身可能牛气已尽，更是因为输家们开始说话了。(燕南,*)3，谁是买单者？提要：中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。(燕南,*)对于地方政府和房地产商人来说，房地产就像天上突然掉下来的馅饼一样，带来了巨大的财富。但常识告诉我们，天上不会掉下馅饼。任何财富都一定有它的出处。它不是来自别人，就是借自未来。换言之，它一定会有一个或者多个埋单者。荒谬的是，在中国的房地产游戏中，最大的买单者竟然是这一轮房地产热的始作俑者中央政府。这可能也是中央政府对地方政府提出潜在政绩要求所必然要付出的代价。(燕南,*)与地方政府相比，中央政府的处境可谓相当尴尬。一方面，它希望房地产能够发挥其拉动作用，维持一个政治上可以忍受的经济增长速度。这是中央政府唯一的收益，也是中央政府与地方政府的利益交集。而在另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。而地方政府、房地产商对此却可以不闻不问，高高挂起。这种利益分殊，决定了中央政府对房地产会有不同的利益权衡。利益决定态度，这就是中央政府与地方政府对房地产态度日渐分道扬镳的关键原因。(燕南,*)中央政府对房地产态度的转变可以以2003年6月央行出台的“121”号文件为界。在此之前，中央政府对房地产一直采取了鼓励的态度。可以证明这种“鼓励”态度的一个证据是，就在2002年10月，人民银行的一位官员还在一次会议上透露了央行在居民住房消费信贷方面的各种“助推”举措，并称要“敦促各商业银行在居民住房消费信贷方面进一步创新品种”。但到了2003年6月，情况丕变。央行对房地产的态度由公开的鼓励急转为公开的警惕。我们无法猜测这种变化的具体导火索，但央行在2002年年底完成的一项调查肯定起到了作用。这项调查发现，房地产贷款中的违规金额比例高达24.9％。其实，有人比央行更早意识到了房地产的危险。在2002年国庆秘密走访深圳其间，对“泡沫”一贯嗅觉灵敏的朱鎔基总理就已经对房地产提出了严厉的警告，他以简捷的语言告诫：“深圳的明天就是香港的今天”。但无论在意志上还是在时间上，即将卸任的朱鎔基都已经无法再完成一次可能在政治上引发巨大争议的宏观调控了。于是，他将这个难题留给了后来者。如果朱鎔基的威慑力都不足以弹压房地产的躁动，房地产牛市中最为壮观的“拉升”阶段肯定就已经迫在眉睫。事实上，正是从这个时候起，中国房地产开始了进入最为销魂的时期。涨了还能再涨，疯了还能再疯，没有任何东西可以阻挡房地产的牛市步伐。(燕南,*)对房地产的乐观，由于中央政府某种投鼠忌器的迟疑而变得更加泛滥。虽然央行的技术官僚们凭借职业敏感对房地产发出了最早的预警，但中央政府内部显然存在不同看法。其中最明显的例证是，就在有关房地产泡沫的争论最为炽烈的2004年10月，国家建设部还发表了一份报告驳斥“泡沫论”。这份报告得出的结论倾向非常明确：中国房地产泡沫说根本不成立，金融风险也在控制范围之内。而这份报告的起草者之一更是直言不讳地解释了这份报告的动机。他对记者说，“我们的确是针对‘地产泡沫论’者才出台这份报告的。”主管部门以一种先入为主的倾向去起草一份报告虽然动机可议，但也真切反映了中央政府不同部门之间的利益和意见的拔河。这种角力在社会上也同样激烈。在最近的两年中，有关房地产的争论甚至比房地产本身还要热。其最终结果就是，中央政府政策在房地产政策上的犹疑和反复。但就在中央政府一阵犹疑反复之间，中国的房地产市场早已是烈日炎炎，热火朝天。犹疑、反复显露于外，内里则是治理上的困境。检视中央政府治理房地产的手段，我们就会发现，除了行政甚至政治上的手段之外，中央政府的武器库中已然空空如也。道德劝诫、利率调整、税收变动、土地供给都已经无法抑制中国房地产的一路狂奔。到这个时候，最后的政治手段已经呼之欲出。这不啻于表明，中国历经26年的市场改革可能还远远没有到位。(燕南,*)在一声紧似一声的宏观调控声中，中国房地产一路狂奔的姿态，不仅构成了对宏观调控的一种公然嘲笑，也急剧提升了中国金融系统的整体风险。而后者则是中央政府念兹在兹的最大隐忧。(燕南,*)的确，中国房地产所引发的金融风险已经相当之高。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6％急剧提升到2003年的21％。前央行金融稳定局局长谢平就曾经公开对这个数据表示了极大的困惑和担忧。在2004年，这个比例有进一步上升的趋势。在中国上海，2004年全部新增贷款中，有将近80％投入了房地产。如此高的贷款集中度，一旦行业趋势逆转，必然会给中国脆弱的金融系统带来灾难性的冲击。有人以房地产信贷短期的良好表现为依据驳斥房地产的金融风险论，商业银行也以此为理由大贷滥贷。但实际上，房地产贷款中中长期贷款比例相当之高。而这些贷款的风险绝非短期可以看出。国外关于个人住房贷款的经验也表明了这一点。(燕南,*)然而，客观的数据远不如事实那样让人胆战心惊。在房地产界，搞假按揭，造假合同，早已经是公开的秘密。河南郑州房管局一位负责人曾经非常坦率的承认，在2002年上半年的所有按揭贷款中，有1/3是假按揭，其目的就是套取银行贷款。这证明，中国房地产贷款中的确存在相当系统性的欺诈。这一点，中国银行北京分行的“森豪公寓骗贷案”表现得尤其充分。在这个在2004年4月披露的诈骗案件中，森豪公寓开发商利用员工名义虚构买卖合同，提供虚假收入证明，套取银行贷款6.4亿元。但所有这一切，没有中国国有商业银行的体制性的“愚蠢”以及有意的合谋，是根本不可能发生的。在中国商业银行一窝蜂纷纷将房地产贷款作为“优质贷款”的倾销式竞争中，金融纪律松弛的现象比比皆是。笔者一位在南京某商业银行供职的朋友，从2004年开始从事住房抵押贷款业务。几乎只用了四个月，他就神速地完成了全年的放款任务。他当时对此的感慨是，“生意真是太好了。”而到了2005年，他沮丧地告诉我，“骗子实在是太多了。”看着他前后不到一年但却判若两人的神态，实在让人忍俊不禁。而这也表明，中国金融业在经历了1990年代初期创深痛巨的教训以及长时间调养、输血之后，整体素质依然让人难以安枕。(燕南,*)中国房地产贷款中种种滑稽而又令人触目惊心的事例，其实是在暗示，中国房地产贷款中所潜伏着的金融风险可能要比数据显示以及人们所想象的大得多。以中国地产商对贷款的依赖程度之高，购房者按揭首付比例之低，中国房地产看上去更像是一个在信贷支持基础上建立起来的行业，或者我们索性说，它就是一个赤裸裸的金融行业。当然，它是一个比金融业更缺乏监管和规制的金融行业。在这个行业中，所谓“房地产”正在逐渐变成一场金钱游戏中的一个符号、一种筹码。这实际上是中国房地产能够在短期内急剧膨胀的基础。(燕南,*)由于中国金融体系的严重缺陷，中国的金融风险高度汇聚于中央银行和中央政府。为了挽救羸弱不堪的中国金融系统，从1998年开始到现在，中央政府已经向金融体系挹注了数万亿之巨的财富。教训可谓刻骨铭心。如果中国房地产果真像人们所说的那样泡沫巨大以至最终崩溃，那么不仅中央政府以前的努力会付之东流，中国危如累卵的金融体系也将雪上加霜。这种前景如果不幸成为现实，对中国经济将是毁灭性的。作为金融危机的终极责任人（当然,最终的承担者实际上是纳税人和全体国民），中央政府显然要比旁人更多一份警觉。否则，他们就可能成为房地产盛宴中最大的输家。正是出于这样一种深重的忧患，中央政府才一再升高房地产的预警分贝，并在“国八条”中将房地产带来的“金融风险”放在第一醒目的位置。房地产虽然在拉动中国经济增长中居功厥伟，为中央政府带来了某种政治上和经济上的收益，但当它潜在成本开始超出甚至远远超出这个收益的时候，房地产就可能变为一剂饮鸩止渴的毒药。在这方面，曾经制造过巨大财富幻觉的中国证券市场就是现成的例子。而在今天，中央政府正在被这个市场折磨得精疲力竭。一种普遍的书生之见认为，政府不应该以行政的手段强行干预房地产市场，而应该让市场自我完善。但他们不知道的是，在中国，政府对市场是负有某种隐含性的担保责任的。证券市场如此，房地产市场亦复如此。一旦市场自我完善的代价过于高昂，并在政治上变得不能接受，政治的逻辑就会毫不犹豫的出场取代市场本身的逻辑。(燕南,*)种种迹象表明，房地产的成本和收益的倒挂正在迅速地越出中央政府忍受的极限。所以，在所有的经济手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段来约束房地产的疯狂。这意味着，只要房地产进一步大幅波动，政治摊牌的局面随时可能出现。从目前中央政府的目标来看，是希望维持房地产的平稳，既不要大起，也不要大落。这当然是一个美妙的设想，也是中央政府、地方政府、房地产商都能够接受的博弈均衡点。不过，这种“平稳”可能仅仅是设想。资产市场的历史经验也一再表明，泡沫一旦被吹起，它将按照自我加强的逻辑持续膨胀，直至本身无法支持而破裂。到这个时候，政府可以作为的余地已经非常狭窄。(燕南,*)4，隐蔽的输家提要：在这一轮房地产热中，可能还有更加隐蔽，规模更加庞大的输家。房地产不仅早就是，而且一直就是政治化的。(燕南,*)2005年4月披露的一份由上海团市委编写的《上海青年调查报告》显示：住房问题已经上升为上海青年心目中最为关心的问题。而其他诸如就业，社会治安等历年排名靠前的问题都退居其后。的确，对于那些尚未购房的人来说，飞涨的房价已经构成了一次灾难性的通货膨胀，使他们的实际购买力严重贬值。当那些拥有住房的人在为自己不断升值的财富而快慰的时候，另外一部分人的住房之梦却在变得越来越遥不可及。上面那分报告中上海青年对住房所表现出来的关注，表达的实际上就是这样一种无奈、焦灼甚至绝望。对于一个对住房有着特殊情结的民族而言，住房上的差距可能是贫富差距的最好隐喻。无疑，在房地产的热闹之中，潜藏着一幅社会财富急剧再分配的真实图景。房地产本身并不能制造贫富悬殊，但它可能却是某种既有的分配结构最终实现贫富悬殊的一条最佳途径，而且，它也是最能够以漫画形式彰显这种差距的方式。“国八条”将房地产所可能引发的“社会稳定”隐患与金融风险并列，看来绝非无的放矢。多少有些让人狐疑的是，对居民生活质量有如此重要影响的房地产价格竟然被以专业的理由拒斥于CPI（居民消费价格指数）的统计之外。“居者有其屋”虽然可能只是一种供人膜拜的理想，但它毕竟是一个合符正义的理想。作为对社会民意富有终极责任的中央政府，房地产价格飞涨在部分社会成员中间所激起的怨恨和不满，是它急需征服的又一个敌人。(燕南,*)像教育、医疗等必需品一样，房地产作为一种缺乏价格弹性的商品，早在计划经济时代就表现出它特殊的政治属性。在那个时代，住房问题不仅是单位领导们最痛苦的工作之一，也是社会分配不公最显著的象征之一。诡谲的是，在我们刚刚宣布中国住房制度改革取得了巨大成功之后，房地产的政治属性就又以一种新的市场形式被凸现出来。(燕南,*)如果说房地产价格飞涨在无房者与有房者之间引发的财富再分配博弈，还是隐性的话，那么它在城市拆迁问题上引发的对抗则早已经是火药味十足。在这方面，南京邓府巷的翁彪可能是最为知名的，但却决不是最让人绝望的。在翁彪事件过去仅仅一年多之后的2005年1月9日，上海麦其里拆迁区所发生的事情则将公众情绪拉到了顶点。在麦其里位于上海徐汇区的一个寸土寸金之地，上海城开(集团)有限公司的下属拆迁公司上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤，职工王长坤、陆培德竟然一把火烧死了两位不愿意搬迁的老人。同样是一把火，“麦其里之火”显然更让人感到惊怵与恐惧。按照市场的逻辑，城市拆迁本来是开发商与拆迁户之间的谈判和交易问题，但地方政府的利益以及陈旧的法规横亘其间，使这个过程变得相当荒谬。翁彪之后，中央、地方两级政府的强力约束，多少平息了拆迁对抗的激烈性，拆迁变得越来越难。但如此一来，城市土地供应量的减少，则刺激了房地产价格的进一步上涨。中央政府在房地产问题上显然已经陷入了某种动辄得咎的艰难处境。(燕南,*)不过，无房户的抱怨和拆迁户的愤怒还远远不是中央政府的全部忧虑。因为这一轮房地产热中，可能还有更加隐蔽，规模更加庞大的输家。(燕南,*)与1990年代初期的那一轮仅止于炒地的房地产疯狂相比，1990年代末期的这一轮地产热的最大不同之处就在于：大量的终端消费者已经加入其中。终端需求的加入，既是地产商据以乐观的理由之一，也是中央政府始终难以判断房地产是否真正过热的原因之一。(燕南,*)从目前情况看，似乎所有的购房者都由于房地产价格的暴涨而成了赢家。但众所周知的是，中国今天的购房者几乎全部都是以银行按揭的方式付款的。这意味着，如果长期利率上升或房地产价格暴跌，甚或这两种坏情况同时出现，这些购房者就马上可能沦为“负资产”一族，虚拟的赢家顷刻之间就变为实实在在的输家。资产市场的本性就是大起大落，所以，“负资产”一族出现的概率一点都不比那些自我安慰者想象的低。赢家和输家的转换经常只在一夕之间。1997年香港地产泡沫崩溃之后，香港出现了人数极为壮观的负资产一族，以至于有评论家嘲讽：马克思发明了无产阶级，香港却发明了“负资产阶级”。所谓阶级，当然是形容其人数之众。以中国城市的购房者之多，一旦房地产市场趋势逆转，中国城市中的“负资产阶级”队伍恐怕要比香港吓人得多。尤其值得注意的是，香港的屡次民意测验表明，负资产问题在香港城市中产阶级中所引发的强烈不满，始终是董建华先生民望低迷的重要原因。负资产虽然对大陆人是一个陌生的话题，但事实上它离大陆人并不遥远。2003年5月《香港明报》引述上海统计局公布的一项调查说，“今年上半年，已有三分之一的上海人资不抵债，沦为“负翁。”上海市统计局所说的“负翁”当然不是指由于房地产价格暴跌所引发的那种“负资产”，而是指家庭人均支出与人均可支配收入的倒挂。但无论如何它在提醒我们，灾难并不会因为你不知道而不会到来。真实的情况可能恰恰相反。(燕南,*)中国房地产市场中潜在的“负资产阶级”是否会成为真正的“负资产阶级”，取决于中国房地产的泡沫程度以及整个经济形势的走向，这就是说，它还仅仅是一种可能（虽然可能性不小）。然而，在人们视野所不能及之处，一个确定无疑而且人口规模远为宏大的输家一直沉默着，那就是中国的农民。(燕南,*)在中国大城市房地产喧嚣火热的场景中，中国农民的身影仅仅只是在被人雇佣彻夜排队领号的时候才出现过，他们似乎只是一个局外人。但就是这个局外人，可能正是房地产中最隐蔽和最大的输家。由于中国现行的土地法律，中国农民在城市化过程中所丧失的土地利益相当巨大。地方政府以低廉的价格从农民手中征用土地，然后以几倍甚至十数倍的价格转手，而这些利益大多被注入了中国农民无权享用的城市基础建设中，或者被腐败官员中饱私囊。统计表明，1980年代之后，农民承包地被征用总数达到9800万亩。保守的计算，如果每亩地农民丧失财富5万元，那么农民这20多年在土地上丧失的利益就达到5万亿之巨。与这个数字相比，1949－1978三十年间农民由于价格“剪刀差”所失去的7800亿元，就真是小巫见大巫了。农民，无疑是中国房地产博弈中一个被遗忘的失败者。这种剧烈的对比足以说明要素市场较之商品市场在财富分配上完全不可同日而语的显著功能，房地产的妙用的由此可见一斑。考虑到中国农民的人口规模，我们几乎马上可以接近这样一个判断：中国房地产市场的未来发展，将极大影响中国未来的财富分配，因而也在相当程度上决定着中国的未来走向。必须牢记的是，与地方的城市政府不同，中央政府不仅要对城市居民的民意负责，还必须对那些已经从城市媒体上消失的农民的民意负责。事实是，近年来由于土地问题导致的农民群体性事件，要比翁彪事件、麦其里事件更刺激人们的神经。站在这个角度，中央政府对中国房地产的考量与抉择，可能就会更加艰难。(燕南,*)在“国八条”曝光之后，有媒体惊呼，房地产已经政治化了。但实际上，房地产不仅早就是，而且一直就是政治化的。(燕南,*)二、房地产经济1，泡沫究竟有多大？提要：无论在需求还是供给方面，我们都很难为中国房地产价格如此暴涨找到坚实的理由。关于泡沫，有一种有趣的说法是：在泡沫没有破裂时，你是无法证明泡沫的。这是在说，测定泡沫其实是一件异常困难的事情。虽然如此，还是有一些方法可以让我们可以大致窥视到房地产价格偏离正常状态的程度。(燕南,*)一个被广泛使用的指标是所谓房价收入比。即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例。如果一套房子的价格为50万元，家庭收入为5万元，那么房价收入比就是10：1。那么，什么样的房价收入比才算是合理的呢？世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。而在中国，这个比例是大约在10～15：1(需要指出的是，由于中国人有大量不透明的收入以及数据本身的真实性问题，已经有很多人对房价收入比这个指标在中国的解释能力提出了疑问)。这就是说，如果不吃不喝，一个中国普通中国城市家庭购买一套房子大约需要10～15年。当然人是不可能不吃不喝的，去掉这些必须开支的其他费用，中国家庭购买一套房子的时间就可能翻倍。按照这个标准，中国的房价显然偏高，出现了所谓的泡沫。值得一提的是，香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1。但房子的消费究竟可以占到家庭消费的多少比例，完全取决于房子在人们心目中的地位。据说，中国人特别偏爱房子，而且我也相信，中国“狡猾”的开发商们已经成功地为房子贴上了某种身份的标签因而具有特殊的阶层划分意义，可以让住房消费挤占其他消费。事实上，就经验而言，大量的购房者家庭的确出现了住房消费对其他消费的严重挤出现象。生活因购房而苦不堪言，质量大打折扣。但无论如何挤占，人们对房子的消费不能脱离人们实际的收入水平。何况在中国，不断飙升的教育、医疗费用也在同时挤出其他的消费，跟住房消费抢位置。这说明住房消费的挤占能力实际上是有限的。总得来看，房价收入比是一个硬约束，任何奇特的民族特性都无法逾越。(燕南,*)当然，在房价不变的情况下，还有一个办法降低房价收入比，那就是迅速提高人们的收入水平。但非常不幸的是，近年来的统计显示，大学毕业生的工资水平不仅没有上升，反而出现下降。而这些人正是最重要的潜在购房者。在潜在购房者的收入水平无法在短期内戏剧性提升的情况下，那么降低房价收入比就只有一途：降低房价。(燕南,*)房价收入比是衡量收入水平对房价的实际支付能力的一个指标，它很难清晰地透视人们对住房的潜在需求，也就是究竟还有多少人需要买房子。在这方面，另外一些数据可以给我们一些帮助。中国房地产协会的一位负责人估计，到2002年，中国有15％的人拥有两套住房。南京的一项调查显示，这个数据大致达到20％。这固然昭显了中国住房问题上存在的严重不公正，但更显示，房地产的需求可能远不如地产商所估计的那么乐观。2002年，中国最容易刺激公众情绪的经济学家厉以宁先生提出了语惊四座的“两套住宅论”。以上面那个数据衡量，厉先生的预测显然有些落伍了。中国早就有一部分人率先实现了这个梦想。厉先生的话虽然可以鼓舞士气，但更值得地产商们警惕。(燕南,*)同样值得地产商们警惕的一个数据是，中国城镇居民的自有住房率已经达到了82％。而这个数据在美国是65.6％，英国是69％、法国55％、荷兰是52％，日本是60％，德国更低，只有40.5％。只经过了六七年的牛市，中国的自有住房率就大大超过了大部分发达国家几十年累积起来的水平。这当然证明了中国房地产的巨大成就，但也同时证明了中国城市住房的市场容量可能已经非常局促。中国井喷式的住房消费，令人想起其他消费领域的同样情形。一阵赶时髦式的集中消费之后，接踵而至的往往是整个行业的长期低迷及行业利润的急剧摊薄。家电消费如此，手机消费如此，近年来与房子并列为两大支柱的汽车消费也已先行显示出了同样的趋势，难道房地产就真的能够一枝独秀吗？(燕南,*)与以前的集中消费不同，汽车尤其是房地产的集中消费完全是靠信贷支持起来的。完全可以说，没有信贷支持，就没有今天的房地产。这样，住房的集中消费也就同时意味着集中负债。在集中负债的勇气上，中国人的表现令人刮目相看。俨然表现出一种全新的民族特性。中国社科院刘建昌博士提供的数据表明，中国许多大城市的居民家庭债务比率已经接近或者超过100％，在2003年，上海的家庭负债比例达到155%，北京为122%，已经迅速超越美国同期115%的水平。如果这份数据没有太大水分的话，那么最“敢于提前消费”，最“敢于花未来钱”的美国人就要将这个世界之“最”的名头让给中国人了。不过，中国在获得这个名声的时候，的确也非常严重地透支了未来的消费能力，将信贷消费的扩张空间压缩到了一个极其狭小的地步。“市场需求”一直是房地产商、政府官员等房地产乐观论者一个坚实的推理基础，中国城市家庭迅猛膨胀的负债率，有助于我们认识这个需求的真实面目。市场经常是会制造假象的。(燕南,*)从需求的角度，显然无法解释中国房地产价格飞涨的现象。于是有人开始从供给方面提供证据。一个极为流行的解释是，中国人多地少的资源约束，必然导致房地产价格的长期上涨趋势。在这方面，在中国经济学家中一贯以“语不惊人誓不休”的王建的观点，最具有代表性。2004年末，王建在南京大胆放言：“保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。……房价不仅要涨还要猛涨！”王建虽然为自己经济学家的名声预留了止损空间（3倍），但他还是忍不住自己的豪放，对中国房地产做出了迄今为止最为乐观也最为具体的预测。王建的预测不仅让地产商们热血沸腾，也引来了大量的跟风学舌者。那么，王建乐观得让人“只恨自己少买了几套房子”的依据究竟是什么呢？原来，王建的依据就是人们经常说的中国人多地少的矛盾。但问题是，人多地少并不是中国一家，印度人多地少，印度尼西亚也人多地少，是不是他们的房价也必然要在未来十年之内至少涨3倍，稍不注意还会涨5倍呢？王建举出同样人多地少的日本为例，认为中国的土地必然昂贵。但王建可能忘记了，日本是发达国家，中国不过是发展中国家，发达国家与发展中国家的最大区别就在于人均收入的差别。人均收入在很大程度上决定了土地能够产生的收益，而土地在一定时期内所能产生的收益才是决定土地价格的最重要的因素。任何地方的地价都不能长期脱离当地居民的收入水平。如果按照这个相对标准，“上海的房地产价格比伦敦和纽约中任何一个的房地产价格都贵了3倍（谢国忠语）。”这的确是一个相当脆弱的气泡。(燕南,*)在王建的预测中实际上隐含了一个看不见的假设，那就是中国在未来必然会走出日本一样的发展道路，日本的昨天就是中国的今天。但中国一定会走出日本一样的道路吗？这显然是一个高难度的问题，但就是这样一个高难度问题却被王建轻而易举地假设掉了。事实是，中国的发展与日本的发展不仅可能不同，而且可能大大的不同。一个直接例证是，日本的平均工资到1980年就已经与美国持平。从1950年到1980年，日本追上美国用了30年。而从1978年到2004年，中国经济也高速增长了将近30年，工资却只有日本的5％左右。以这样的速度追赶日本，中国可能还要花费好几个十年甚至更多。日本在高速发展时期的基尼系数长期保持在低水平，而中国三十年的高速发展基尼系数却迅速达到了世界最高水平之列。可见，中国和日本的发展道路实际上可能隐含了巨大的差异。中国的未来绝非可以用日本的过去来简单比拟，其中存在相当多的不确定性。王建的预测虽然大胆而又让人振奋，但显然缺乏了逻辑上的小心求证，不能太当真。经济预测行业是制造笑话最多的行业，更何况王建这个极不严谨、而且跨越十年期限的长期预测呢？(燕南,*)中国房地产的乐观论者虽然动不动就将“人多地少”的日本拿出来举例，但实际上，日本在房地产方面提供的负面教训倒是更加让人印象深刻。像日本的股市一样，日本的地价从1990年代初期泡沫经济正式崩溃以来，经历了长期下跌过程。从1991年的最高峰计算，日本的地价直线跌落了80％。这将日本经济拖入了几乎看不到希望的长期停滞阶段。日本的泡沫历史印证了资产市场一句古老的格言：涨了还能再涨，但跌了也还能再跌。在更加“人多地少”的香港，土地资源的极其有限性及港府对土地供应的控制，让香港人养成了一种根深蒂固的土地崇拜。可以印证这种崇拜的一个事实是，不仅地产股票市值占有香港股市10％以上的绝对份额，地产公司也一直被视为最为稳定的篮筹。然而，在1997年香港地产市场崩溃之后，到2002年短短5年之中，房地产价格暴跌了70％。因为发现首例SARS而一举成名的香港淘大花园，1997年的价格是4000港元/平方英尺，而最低的时候只有1400港元/平方英尺。1997年之后香港地产暴跌的历史第一次也决定性地打穿了香港人“房地产永远不会下跌”的土地幻觉。惊人一致的是，在中国目前也有类似的信念开始流行：房地产是永不凋零的事业，因为地皮永远是在减少的。但就在离南京30公里的地方，每亩年租金仅100元的土地仍然大量存在。所以，真实的情况是，可供炒作的土地少了，而可供使用的土地并无稀缺之虞。位于中国人口最为稠密的长江三角洲的南京都如此，说明中国可供城市化的土地资源仍然相当宽裕。至少它不像有些渲染得那么紧缺。大量学者认为，中国的城市化趋势以及城市化的欠帐对房地产行业有巨大的拉动作用，这是中国房地产行业得以长期兴旺的一个坚实基础。然而，我们始终无法在房价上涨和城市化之间建立逻辑上的联系。而且，其他国家的在城市化过程中的经验似乎也并不支持这种结论。(燕南,*)在中国，一种直观的对比非常深入人心：即使房地产价格下跌，下跌的空间也不大，因为上海的绝对价格与东京和香港相比还差得很远。这种说法显然不能给我们带来多少安慰，因为上海既不是香港，更不是东京。原因在于它们有着完全不同的收入水平。虽然有人总是特别乐于把上海当作东京及香港一样的所谓国际大都市。但上海显然只是中国一个发展中国家中的上海，除非它成为中国的一块飞地。(燕南,*)无论在需求还是供给方面，我们都很难为中国房地产价格如此暴涨找到坚实的理由。唯一的理由可能是，中国的货币扩张。在2004年6月末，M2/GDP的比例，在中国已经达到200％，远远超过其他国家。这可能暗示，中国房地产已经被当作宣泄通货膨胀的一个渠道。不过，货币体系中过剩的流动性，从来就是喜新厌旧的，它们可能迅速从已经严重脱离价值的房地产中撤出而找到新的目标。如果是那样，房地产的大起大落就可能更加突然。(燕南,*)2，清算的时刻正在临近提要：投机市场最疯狂的心理驱动机制已经启动，在这个时候，泡沫已经发出了最致命的诱惑，它会像“牧师劝人搬到天堂”一样轻易俘虏人们的心智，并吸附着金钱潮水般向它涌去。(燕南,*)测定泡沫已属不易，预测泡沫破裂的具体时间则更是名声的一种冒险。因为预测中国房地产而损害了名声的名人，前有在2003年6月就预测“房地产冬天来了”的任志强，最近则有近年来中国内地声名大躁的投行经济学家谢国忠。(燕南,*)2004年10月，谢国忠在“有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂”的文章中声称，上海这个有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂。他断言，泡沫破裂的时间“仅仅是几个月，而不是一年”。然而，大半年过去之后，谢国忠并没有看到泡沫的破裂，倒是看到了来自同学的抱怨。去年十月，谢的一位同学在听信谢国忠的预测之后，停止了炒房。但这之后，上海的房子仍然在发了疯地上涨，他向谢国忠抱怨道：“因为你，我失去了20％的收益。”谢在讲述这个故事的时候，悄悄地对自己的预测做出了修正，并尽量淡化自己可能留下的笑柄。(燕南,*)谢国忠是靠预测吃饭的，名声比任志强来得更要紧。之所以敢如此铁口直断，肯定是发现了某种强有力的泡沫崩裂的迹象。但谢国忠在做出正确判断的同时，却将泡沫的破裂的时间预测得如此具体，显然是犯了一个投资预测的大忌。如果他能够像王建那样，一家伙预测十年，那么谢的名声就会安全得多。因为到那个时候，人们可能早就忘记了这件事情。作为一个经济学家，谢国忠不仅是极其出色的，而且也是相当坦率的，但从来就不服从于理性的投资市场，最喜欢作弄的就是优秀的智力。(燕南,*)但不管泡沫破裂的精确时间如何难以预知，我们还是可以凭借一些投资市场的经验去揣摩我们与最后时刻的接近程度。(燕南,*)在中国的许多大城市中，房地产已经成为投资品和投机品大概是一个不争的事实。既然如此，我们就可以按照投资品的方式去衡量房地产偏离投资价值的大致水平。(燕南,*)一个被广泛使用的衡量房地产投资价值的尺度是所谓的租售比，即房地产售价与房地产月租赁价格之间的比较。这非常像衡量股票投资价值的所谓市盈率指标，即衡量多长时间投资可以收回本钱。一般的经验认为，租售比的正常范围应该在100－230之间。以这个标准衡量，中国许多大城市的租售比正在日益偏离投资价值。有调查显示，目前北京、上海、杭州等地的租售比分别达到300，360和470的高危水平。这意味着在这三个城市，投资房地产收回本钱的时间分别需要25年、30年和40年。即便不考虑长期利率风险，这个比例也显然已经严重偏离投资价值。(燕南,*)中国股市中的高市盈率也曾经一度被人借口国情特殊而宣布为合理，但最后还是无奈而又残酷地走上漫漫的价值回归之路。中国楼市的奇高的租售比，应该会有同样的命运。(燕南,*)让人不解的是，在一些中国城市中，房价与租金不仅没有追随房价上升而上涨，而且处于奇怪的反向运动中。中国央行副行长吴晓灵就透露，从1998年到2004年，青岛房价上涨了50%多，而房租却离奇地下降了7%。如果我们将青岛这样的城市看作股市中的二、三线股票的话，那么二、三线股票的率先反转，往往意味着像上海、北京这样的绩优股票也在酝酿反转趋势。当然，这只是一种形象的比较，而不是一种逻辑上的推论。但关键是，租售比的急剧攀升，会使得人们的行为发生逆转。人们会更多地选择租房而不是买房。事实上，随着租售比的上升，第一批“聪明人”已经开始行动。一位年轻人就在网上宣布，他已经在2005年4月将“上海惟一自住的房子卖了”，原因在于，他发现卖掉现有的房子而转为租房不仅改善了居住条件，而且收益颇丰。当像上面这个青年一样的“聪明”人越来越多的时候，住房的供给就会大量上升。价格下跌的循环可能就开始了。(燕南,*)与股市高度雷同的是，在“第一批聪明人”产生的同时，中国房地产市场中最后一批博傻者也开始出现了。漏夜排队领号已是中国房地产市场中屡见不鲜的现象，但带着帐篷排队一个月的购房者恐怕还是第一次见到。这无异于表明，中国房地产市场最疯狂的博傻者已经开始进场。第一批“聪明人”的离开和最后一批（往往也是最疯狂的）博傻者的进场，一直是观测股市的市场气氛以及趋势变化的一个重要的经验性窗口，这个窗口对房地产市场可能具有同样的价值。(燕南,*)2003年年初时候，上海人一见面就问：“买楼了吗？”这在当时已经被列为房地产过热的警讯，而到了2005年初，一位久居上海的朋友给我打电话的时候，辟头第一句话就是：“不得了，上海人手上已经没有现金了，全用来炒楼了。”我的这位朋友置身投资市场15年之久，熟读过金融史上所有的泡沫经典。他是在暗示，上海本地人作为最后的接盘者已经开始进场。(燕南,*)在上海人倾城而出开始集体炒楼的时候，农民工据说也找到了更为轻松的职业，他们替炒家排队，一夜的收入可以达到100～200元不等，这比他们在工地上顶着烈日所挣的钱要多得多。这些都是在任何一个投机泡沫崩裂前经常出现的现象。(燕南,*)2003年初期的统计表明，中国有超过300家公司沾手地产，占当时上市公司的25％以上。海尔开始搞房地产了，TCL开始搞房地产了，就连联想这样的房地产外行也开始进入了。这被人们称之为房地产中的“三外”现象，即“外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产”。这与1999年之后，中国全民炒股，大量上市公司涉足股市的情景何其相似乃尔。我的一位熟人，在2003年的时候还汲汲营营于一家装修公司，2004年再见面的时候却在一夜之间变成了房地产大亨。而我的一位朋友的朋友，两三年之前还在苏南某市的一个单位上班，转眼之间就在苏州的房地产中积累了几千万身家。中国仿佛又重新回到了一个“轻松赚钱”的时代。在我们身边，突然间流传起那么多的暴富故事，已经不是第一次了。1990年年代初期南方地产热的时候是一次，中国股市1999年牛市的时候又是一次，而每一次之后，由于最高峰介入而导致的破产故事总是同样的多。当然，国有银行找不到债主而疲于奔命的情形更是俯拾皆是。(燕南,*)从1999年正式启动算起，中国的房地产牛市已经延续了6年。其间，房地产市场炒作过各种概念，从“拉动内需论”到“消费升级论”，再到“城市化论”，这几乎与中国证券市场中的“为国企解困论”到“资产重组论”，再到“价值发现论”的概念炒作历史完全同构。这可能不仅仅是一种巧合。而所有中国证券市场的投资者都知道，概念穷尽之后将会出现什么。另外一个值得提及的巧合是，日本地产泡沫从1985年开始到1991年达到顶峰，大约也持续了六年。在中国房地产持续六年的牛市中，上海的房价已经涨了将近3倍。无论是时间的长度，还是房价的升幅都已经足以构成一场完美的崩溃。(燕南,*)由于中央政府的预警，2004年初开始，中国房地产热的标志性城市上海的楼价曾经出现一个短暂的徘徊，但到了秋天之后，房地产开始“井喷”式的上涨，有报道称，个别楼盘甚至出现三个月涨6000元的情形。这种走势与1996年12月到1997年5月中国证券市场的走好有一比。这可能预示，投机市场最疯狂的心理驱动机制已经启动，在这个时候，泡沫已经发出了最致命的诱惑，它会像“牧师劝人搬到天堂”一样轻易俘虏人们的心智，并吸附着金钱潮水般向它涌去。看来，中国房地产市场最壮观，最令人叹为观止的时候正在到来，然而，这可能也是多头最壮烈的时候。(燕南,*)测定房地产温度的方法多种多样，有些凭理论，有些凭经验，有些用这种方法，有些用那种方法，但没有任何一种具有令人信服的解释力，也没有任何一种没有遭到过中国房地产牛市经历的嘲笑。我们没有谢国忠那样的理性自负，敢于将时间预测得如此精确，不过，当所有的理论指标，所有的经验判断都开始趋向负面的时候，我们就可以说：中国房地产最后清算的时间已经快步向我们走来。(燕南,*)附1：中国房地产语录吴晓灵：我们调控房地产，是想让这个行业活得长一些。厉以宁：中国房地产市场整体上处在正常发展之中，国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋。不仅是阴谋，厉老还要将其提升为巨大的阴谋。(燕南,*)王建：保守地说，今后10年，中国的大城市，无论是上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年房价要涨5倍以上。(燕南,*)陈淮：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。任志强：“泡沫说”纯粹胡说八道，国内外对空置率的统计口径不同，不能简单对比。史蒂芬·罗奇：泡沫的产生，使中国房地产市场到了看似接近爆炸的边缘。谢国忠：上海这个有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂……这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离“最后算账”的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。(燕南,*)易宪容：房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭将不可避免。潘石屹：那将是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不愿意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个崩溃的边缘。(燕南,*)孙宏斌：学者基本上是胡扯！有的说中国的房地产会有泡沫会破裂，理由是中国加息了，美国加息了，油价涨了，海啸了，汇率要变了，但是这些只会影响资金供应量的一点儿，他根本不知道需求是怎么回事儿……房价还有上涨的空间。(燕南,*)卫留成：处置积压房地产给海南带来了房价升温、房产升值新机遇，５年后海南房价有望翻番。韩正：我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。附2：中国房地产大事记（1）1992年邓小平先生“南巡”之后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。一时间，海口、北海、惠州等城市的房地产价格扶摇直上，而内地省份如四川、湖南等地则资金奇缺。这是中国改革开放之后有纪录的第一次房地产热。这一次房地产热在导致了1993年6月一次极其猛烈的宏观调控之后，迅速烟消云散。至今，北海、海口等地的烂尾建筑还在见证着10多年前的那一场灾难。(燕南,*)（2）1998年4月，中国人民银行颁布《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》。明确指出要提高对住房信贷重要性的认识、加大住房信贷投入、扩大住房信贷业务范围、大力促进住房消费、积极支持普通住房建设等多项措施，以扩大内需，将住房建设培育成国民经济新的经济增长点。这是1990年代初期南方房地产崩溃之后，中央政府态度转变，开始支持房地产发展的第一个明确信号。(燕南,*)（3）1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。(燕南,*)（4）2003年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。”(燕南,*)此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。(燕南,*)（5）2004年3月，继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合下发“71号文”，饬令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备。是为“831大限”。此举是中央政府从土地供给上一直房地产过热的又一举措。(燕南,*)（6）2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象”。此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。(燕南,*)（7）2005年3月16日中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府府对房地产的政策调控力度进一步加大。(燕南,*)（8）2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。该份文件强调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”这个通知被人们称为“国八条”(燕南,*)（9）2005年4月3日新华社发表题为“加强宏观调控，稳定住房价格”的评论员文章，呼应“国八条”，并公开阐述中央政府对房地产行业的最新看法。(燕南,*)
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中国银行业不良贷款明年达顶峰 房地产占大头
北京时间12月5日下午消息，作为全球第二大经济体，经济增长放缓的背景下，中国呆账坏账状况对金融行业的冲击将进一步显现。中国的一家国有“坏账银行”近日表示，中国银行业不良贷款水平将在2015年上半年继续上升，到2015年下半年则将达顶峰。 作为“坏账银行”的中国东方资产管理公司在其关于中国不良资产市场的年度报告中表示，中国房地产市场下滑将是中国银行业不良贷款的最大来源，因为中国房地产开发商要在很长时间内与房价下跌和信贷紧缩做艰苦斗争。 中国东方资产管理公司在其周四（12月4日）晚些时候公布的一份报告中指出，如果中国房价下跌30%左右，国内银行业将无力承担损失，届时中国金融业可能面临严峻危机。中国东方资产管理公司表示，中国银行业不良贷款在未来4到6个季度将继续上升，且不良贷款占比在2015年中期或2015年底达到顶峰。...全文地址：https://bbs.pinggu.org/capitalvue-news-m_548195d3c41c96e3ae0e47e4.html
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王小广 纠偏十大“主流”观点 房地产呼唤理性
纠偏十大“主流”观点房地产呼唤理性2005-6-2517:36王小广一段时间以来红火得有些“出格”的房地产市场，目前正进入调整期。由国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》主导的房产新政，标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变，全国房地产市场将出现整体性降温，房地产行业将进入3～5年的中期调整。房地产将进入3～5年的调整期3月以来密集出台的抑制房价政策，除了使眼下部分地区出现交投冷清、市场观望气氛浓厚外，还将在中期对全国房地产市场产生降温影响。今年一季度以来，房地产增长已开始进入调整期，其中东部地区调整压力最为明显。投资规模前五大省市有四个投资增长明显回落，并带动整个东部地区房地产增长明显降温；中部地区自去年开始成为地区房地产投资的新热点，但因为宏观调控等因素的作用，中部房地产业同样将进入调整期。今年以来的国房指数同样印证了上述观点，目前四大指数中仅销售价格指数保持同比上升，其他三个指数较上季度和上年同期均出现了较为明显的回落，处于1998年以来的最低景气水平，这标志着房地产发展真正进入中期调整期，而仍在上升的房价指数则主要是因为价格调整具有一定的滞后性。具体来看，房地产泡沫化严重的地方如上海、杭州等地房地产将出现深幅的调整，不仅投资、消费增长将放慢或下降，而且房价将会出现明显下降，将会进入3年左右的相对低迷期。房地产投机炒作行为将会得到较明显的遏制，全国房地产业的增长将进入3－5年的中期调整阶段。房地产新政不仅将改变投资者和消费者的收益预期和房价增长预期，从政策层面来看，还将促进政府对房地产发展支持理念和支持方式的转变。增加经济型住房供给及为低收入阶层提供基本的住房保障成为政府房地产政策调整的核心。对一直以来居高不下的房价，受房地产供给增加而投机性需求及被动性需求被抑制的影响，增幅将明显放慢，而一些房价已经明显虚高的地区，将会出现持续性回落。住宅供需双方的增长亦均将受到较大影响其中高档住宅尤甚；对非住宅类供需增长的影响相对较小北京、上海等地非住宅类房地产仍将保持一段时间较快的增长水平，但长期性投资的比重明显增大。中国房地产的十大观念偏离中国房地产业要健康发展，必须首先破除这样一个神话，即“中国人多地少，房价不可能下跌”。事实上，盛行于市的“供不应求”神话，某种程度上是掌控媒体话语权的房地产开发商炒作的结果：调查显示，北京、上海、广东、浙江等房地产发展热点地区，土地供应量和住房供给均十分充足。事实上，房地产业的发展离不开内在机制的转变，而转变的关键，是要先从思想上厘清近几年盛行于我国房地产发展中的种种思想和观念偏离，对主宰房地产领域的下列所谓“主流”观点进行反思。第一个偏离是“房地产是国民经济和地方最大最重要的支柱产业”。房地产支柱性体现在消费上，而不是投资上，政策要加以鼓励的是房地产大众消费。房地产应该是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。第二个偏离是“大众进行房地产投资将会获得相当丰厚的投资回报”。房地产是大众消费品，绝不可能成为大众投资品，大众投资房地产（很多人参与），不仅不会得到所谓的高回报，而且风险极大，因为只要是这样情况发生，房市必然会出现泡沫，而且随着参与的人越多，泡沫会越吹越大。试想一下，房地产并不是什么技术含量很高的产业，但在现今中国，利润却十分丰厚，低的也有30％或40％，高的超过一倍，不但房地产商能获取如此丰厚的利润，消费者也能得到不菲的利润，明显有悖于经济学的原则。其次，大众投资房地产赚钱只能是空中楼阁。若仅买一套房子，房价大幅涨价了，仿佛赚钱了，实际上卖出涨价的房子还得买已经涨价了的房子，还要交一笔现在看来越来越多的交易费，结果一分没赚。那买两套房子，卖出一套，能赚了吧，但有个前提条件，即大家都不买第二套房子，只有你一个人很聪明地买了第二套或第三套房子，但实际上会有许多人买两套房子，在大家都在买时，房价肯定不断上涨，大家都想变现时，价格就会下跌，因为在很多人如20％买第二套房子，在现今80％住房自有率的基础上是明显的过剩。说白了，这些炒作起来的房价是虚拟的。房地产只是一个带有一定投资属性的大众型消费品，房地产商及大小炒家们通过夸大投资属性误导了消费者。第三个偏离是“利率高低是影响购房行为的重要因素”。短期内升利率对房地产增长形成较大影响。也许在一个健全的市场中是适合的，但今天的中国房市并不然。因为我们的利率是浮动的，而按揭贷款一般都在20年，即房价的利率成本取决于20年或30年的平均利率水平，而不是某一个时段的利率高低。房价才是购房需求考虑的第一要素，而不应让收益率的诱惑或利率因素冲昏头脑。第四个偏离是“一些房地产商宣称只为少数高收入阶层造房，赚他们钱，低收入者的住房问题应由政府管”。这是典型的打着市场经济的旗号发计划经济的横财。实际上，从绝大多数消费品来讲，市场能够满足绝大多数人的市场需求，才是市场经济，尽可能低价销售满足大多数消费者需求的产品是市场的一个最大原则，因为有大众化，才有规模，才有社会财富和福利的增加，也才有均富，整个社会经济才更有效率，也更为协调和稳定。如果把大多数人的住房问题让政府解决，不就是再回到福利分房的计划时代吗？如果一个行业（竞争性的）无力满足大多数人的产品需求，那这个产业不仅不成熟，也不会成功。第五个偏离是“自住需求占多数就不会出现房地产泡沫”。自住需求占多数构成稳定的市场结构，但就像非流通股锁定或坐庄锁定筹码一样，造成价格出现波动的是流动性强的那部分市场需求，它增加1％可能造成10％甚至更高的市场价格波动。再如农产品，粮食短缺缺口3％上升5％，就会造成百分之几十的波动。因为自住需求基本是锁定的，不流动的，投机资金规模增减多少是决定泡沫有多大的根本因素，实际上是少数操纵多数，而不可能是多数操纵少数，在中国的房地产市场上，由于住房的自有率很高，许多城市都在80％以上，投资或投机性住房需求超过10％就有可能构成泡沫。第六个偏离是“城市化是房价上涨的主要推动力”。城市化是房地产商炒作的一个堂而皇之并显得颇有学问的说词。事实上，即便是北京、上海这样的大都市，城市化过程中每年的新增人口也很少，城市化加速根本不在北京、上海。如2004年北京和上海仅分别新增人口37万人和31万人，增长率为2．54％和1．81％，其中自然增长率分别为0．07％和0％，即城市化转移两市均为1．8％左右，这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长，城市化在许多大城市都不是房价上涨的主要推动力。房价上涨必须与相对购买力水平相一致，即不可能脱离居民收入水平增长。按照现在一些房地产商的逻辑，中国的城市化是不可能的，城市化确实将大大地增加住房需求，理性的房地产商应追求这样的发展目标：从大众化的规模扩张中获得丰厚的利润。第七个偏离是“地荒论和地价决定房价论”。从北京、长三角和广东省关于土地供应的分析看，中国的许多地方根本就不存在土地供应不足的问题，“地荒论”是房地产商为了炒作而杜撰的。地价可以部分地决定房价，但地价高不一定房价高，美国纽约地价最高，住房价格却并不是美国最高的，仅排中上之列，为什么，地价高，可以把楼层盖高些，地价被均摊，房价并不相应提高。第八个偏离是“房价收入比高并不说明有泡沫，中国国情是土地极度稀缺，决定中国房价相对较高”。一些采取过度实用主义态度的房地产商在与其利益发生矛盾时便否定西方房地产经济学理论，强调中国国情特殊。房价收入比是一种综合性指标，它不仅反映了房价可能过高，而且意味消费者的支付能力有问题。房价收入比过高就是泡沫。土地永远是稀缺的资源，房地产商们及许多房地产业内人士眼中的土地稀缺，明显不是经济学意义的稀缺性。经济学的稀缺是相对于其他要素某种要素更稀缺，使用成本更高，需要节约使用，应较多地使用丰富的生产要素。香港土地稀缺，但香港并不存在缺土地盖房子，香港1000平方公里的土地，仅维多利亚两岸盖房子，新界大量的土地并没有被利用。第九个偏离是“房价不能跌，房地产业不能衰退”。这是强盗逻辑，是一些地方政府和既得利益者在“要挟中央政府”。产业发展有周期，而且对于一个已经出现泡沫的产业而言，早点破比晚点破要好，泡沫破裂的过程就是生疮挤脓的过程。第十个偏离是“房价增幅只要保持不超过ＧＤＰ增幅，房地产就是健康的”。这是地方政府官员口中的流行说法。一些媒体也喜欢刊登此类的谬论。在世界范围上讲，ＧＤＰ增幅一般都不会太高，中国ＧＤＰ相对高些，但ＧＤＰ增长是除了价格后的实际ＧＤＰ增长。房价增幅与ＧＤＰ增幅平衡，再加上房地产投资和消费自身的增幅，将比ＧＤＰ高几倍（至少一倍），除了一定阶段，房地产投资不可能长期性地以高于ＧＤＰ几倍的增幅递增。房价增幅与物价增幅是可以比的，但可惜的是我们一些经济学家和官员看到ＣＰＩ涨到4％以上就大叫，要升息，要调控，警惕将要发生高通货膨胀啦！但对一些地区房价连续几年保持20％以上却视而不见。塑造理性的房地产发展观清除了开发商“移花接木”的言论干扰，房地产行业的发展还必须实现三个层次的内在转变。即重新确立住宅消费和投资理念，加快完善房地产发展的制度和政策，改变和完善住宅的生产销售方式。政府、房地产商和消费者都要彻底地转变有关房地产增长、增值的理念，塑造理性的房地产发展观。对政府来讲，房地产业是一个被动性产业，是社会福利的重要表现形成，不能作为财富增值的重要手段，相反应该调节。一些地方政府欢迎“炒房团”是荒唐的、不负责任的做法。防止房地产泡沫和打击通过不正当的途径敛财是政府的重要社会职责，而且要保证居者有其屋。抑制房价过快增长和抑制通货膨胀的道理是一样的，不能对前者过于容忍而对后者却“恐慌之极”。政府要引导大众消费，促进住房大众化需求发展，而不是鼓励大众投资，房地产的大众投资将是灾难。对房地产商来讲，塑造理性的房地产发展观，就是以满足大众住房需求为己任，尽可能提供相对廉价优质的住房商品，通过扩大规模和品质来盈利。适度利润和政府的福利最大化目标相统一，才是正确和可持续的发展之路。对广大普通消费者来讲，应认识到房地产的投资价值有限，它是一个必需的耐用消费品，所谓巨大的增值空间是理论上的错误，实际上也是不可能的。还要加快完善房地产发展的制度和政策，主要是要在税收政策和行业风险控制和规范运作上要作长期有效的制度安排，特别是政府房地产政策设计上要以防止泡沫化、抑制投资炒作为目标。改变和完善住宅的生产销售方式也是当前的迫切任务，应由香港模式转变为美国模式，即只允许出售现房不允许出售期房。房地产的生产和销售方式不发生重要转变，那么投资炒作将会以各种形式重复出现，而且在现在的利益纷争的格局中，调控的难度越来越大。来源：瞭望新闻周刊责任编辑:蒋德英
