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芜湖房地产新政策暂缓执行 中央检查组11日已抵达
新浪财经讯2月12日消息，芜湖市ZF网发布通告，宣布暂停2月9日公布的被称为2012第一个地方ZF救市的房地产新政策，称考虑配套实施细则正在研究完善之中，决定暂缓执行。新浪财经得到的消息称中央检查组已在11日抵达芜湖。 这意味着刚下达4天的芜湖市房地产新政策已被叫停。新浪财经今日从当地一消息人士处获悉，本周六中央就派了检查组到芜湖检查指导，芜湖市的房地产新政被叫停与检查组的到达在时间上相吻合。 2月9日芜湖市公布的《芜湖市人民ZF印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》中，对新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。 该通知出台了若干救市政策，包括购买自住商品住房(含二手)免契税，对70-90平的财政部门给予50元/平米购房补贴；70平米及以下的，给予150元/平米补贴。 2月9日，安徽省芜湖市的官方网站芜湖市ZF信息公开网刊登的芜湖市ZF办公室的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》中，总共26条意见已于2012年2月1日芜湖市ZF第55次常务会议讨论并通过了。 在通知的第四块是引导合理住房需求，改善居民居住条件，针对普通商品房主要包括三大措施来“改善居住条件”。 面对质疑，芜湖市副市长洪建平10日作出表态称新政策是满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求，优先发展保障性住房计划，而不是外界所猜测的房市救市之举。 不过独立研究机构莫尼塔认为，芜湖2010年土地出让金占财政收入达90%，新政策根本在希望通过销量增长，推动土地收入增加。(王霄发自上海)
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商业房地产的价值重估机遇分析 02.28
广州证券：商业房地产的价值重估机遇分析02.282页所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。此条规定进行投资性房地产初始计量的方法是用评估方法中类似成本法计算各项支出的方法进行初始确认，达到企业会计初始计量的目的。在进行投资性房地产后续计量中，采用公允价值模式和成本模式两种方法进行计量。达到相关条件公允价值模式应优先成本模式。所谓“公允价值”是指买卖双方均自愿地在对被交易资产相关情况拥有合理理解的情况下进行公平交易而成交的金额。其计算公式为：公司公允价值=(公司帐面净资产—帐面房屋资产净额—帐面土地使用权价值+商业地产重估价值)*成新度其中：房屋帐面资产净值=房屋及建筑物帐面原值—房屋累计折旧；商业地产重估价值=商业地产面积*公允价格；成新度=房屋建筑物净值/房屋建筑物原值*100%。
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房地产成本：房子未造之前要先缴9%相关税费
最近，一张“绿城项目成本构成图”在网上广为流传，尽管绿城否认曾制作了此图，但“开发商利润”这一话题再次引发关注。记者在采访中了解到，在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收约占房价的40%—55%，税务建筑施工成本占20%左右，三项费用约为10%。最近两年，在严厉的楼市调控政策下，房价滞涨，而开发商在2009年、2010年拿地成本较高，导致其利润率下降。据了解，开发商的平均土地成本占30%左右，但该成本因地域差异而有很大不同。目前在二三线城市，开发商的土地成本只占两至三成；而在上海等一线城市，土地成本有时候占到房价的四至五成。除了土地成本，房子还没有造起来，开发商就须先缴纳约9%的相关税费。其中，房企在支付土地出让金之后，会计除了需要缴纳3%的土地契税外，还要缴纳5%的营业税；而在房产进入预售环节后，开发商还要缴纳销售收入1%的契税。以此计算，相关的契税、营业税、土地增值税等税收，约占房价成本的12%—14%。 有开发商透露，虽然现在银行对外列出的开发贷款名义利率只有8%，但银行会以各种名义巧立名目，向开发商收取各种费用。记者在采访中了解到，房产项目还要缴纳各种名目繁多的收费。而这部分费用，除了部分上缴给所属城市市级财政，有相当一部分被截流在区、县等行政部门。除了这些建筑施工中要缴纳的费用外，优府网在前期的规划设计和后期的验收、环评等环节，还有多项费用：市政工程施工图及抗震设计审查费、城市道路占用挖掘费、超标环境噪声排污费、环境清扫费等。
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中银国际-房地产行业更新报告-070314-English
中银国际-房地产行业更新报告0314-English2页GoodresponsefromdevelopersonthreeTaiPosites.ThefirstlandauctioninHongKongfor2007metwithanoverwhelmingresponsefromdevelopers.TherewereeightbiddersfortheTaiPoTownLot(TPTL)187PakShekKokSiteA,fourfortheTPTL188PakShekKokSiteCandsevenforthePloverCoveRoadsite.NanFungDevelopment,K.WahInternational(0173.HK/HK$2.96,NR),ChinachemGroup,HendersonLand(0012.HK/HK$43.45,U),NewWorldDevelopment(0017.HK/HK$18.50,MP),SinoLand(0083.HK/HK$16.74,OP),HangLungProperties(0101.HK/HK$21.55,OP)andWheelockProperties(0049.HK/HK$7.73,NR)wereamongthebidders.ThePakShek
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统计局官员：稳定投资的关键是房地产
在2月13日中国经济50人论坛2012年年会上，与会学者及官员认为，就中国目前而言，仍需要依靠投资拉动经济增长，而目前促使投资健康发展的关键是房地产。 中国投资公司董事长楼继伟表示，中国经济应该从投资拉动转向消费和投资双拉动，这是基本原理。但是今后相当一段时间，在人口红利还没有完全退却的时候，投资绝对不能放松。 国家统计局总工程师郑京平认为，中国需要保持内需的基本稳定和逐步扩大，以抵消外部的动荡，而在投资所包括的基础设施、制造业和房地产三大块中，重点主要是在房地产行业的健康发展。 他表示，在投资中，基础设施有前几年的基础，很难再有大的增长，制造业现在面临产能过剩。而房地产仍然是非常重要的支柱产业，其稳定健康发展非常重要。 郑京平说，房地产在投资中的比重还是比较大的，产业的关联度也很大，房地产既是经济稳定的重要内容，也是社会稳定的重要基础，而且是涉及民生的重要方面。2011年房地产发展还是不错的，但是去年四季度以后，特别是12月出现了一些苗头。 他引用数据称，2011年房地产投资仍然达到了27.9%，和过去十年平均26%投资的增长速度大体是相当的，但土地购置面积去年12月出现了下降，下降1.4%。“目前关键是要给出房地产长远的和合理的发展思路，稳定各方面的预期，有了合理稳定的预期才能使各方采取正确的行动。” 郑京平还表示，应对国际动荡中国有特殊优势和机会。一是加工贸易占外贸一半，外需不振，会减少顺差，二是国际大宗商品价格会下降，三是资金流出不会太大，四是大国可以通过国内发展弥补外部动荡。
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[转帖]中国房地产市场是10年前东南亚的翻版
中国房地产市场是10年前东南亚的翻版有些投资者认为中国房地产市场没有泡沫，因为成千上万的人渴望跳出农门，进城居住。10年前对东南亚市场也有人有过同样的观点。 成千上万的人渴望跳出农门，进城居住，因此中国房地产市场没有泡沫——10年前对东南亚市场也有人有过同样的观点。10年前，雅加达是全球的热点城市。在1990年到1997年间，这个地区的GDP每年接近10%的幅度增长，外籍人口也增长了10倍。但自金融危机发生后，雅加达及附近地区的房屋销量减少50%，进入1998年，整个印度尼西亚房地产业的业务大幅度下降，造成至少200万名工人失业。 雅加达只是当时东南亚经济急速变化的一个缩影。10年前的东南亚，国家经济繁荣，出口和投资增长很快。“东南亚奇迹”概念横扫全球商业社会。带着狂热的情绪，西方银行疯狂地为东南亚商业活动提供贷款。涌入的热钱给东南亚国家的货币带来升值压力。房地产泡沫遍及所有东南亚大城市。出色的经济表现和来自全球商业社会的赞扬让东南亚陷入狂热的快乐中，甚至让他们开始相信自己是不可战胜的。他们没有想到，东南亚的经济增长首先归功于美国的低利率，其次是美元的弱势和日元的升值。他们的经济某些基本条件，例如金融系统的风险管理，企业监管和相关法律，都很薄弱。他们只盲从于那些急于参加这个经济盛宴的投资者。 这个盛宴在日元升值逆转时戛然而止了。在经济繁荣期间，东南亚国家没有能建立起一个有足够竞争力以至于可以应对货币升值情况的企业群体。那些企业只是伴随廉价资金和房地产通货膨胀出现。在日元贬值作用下，工业产品价格下降，这些企业的收入也因此锐减。巨额外债和不断恶化的贸易平衡引起国际投资者的恐慌，因此抽回资金，触发了亚洲金融危机。 投资三块钱，一元打水飘 2004年，中国固定投资总额与消费加出口的比率可能高达78%。在上世纪90年代和80年代分别为平均53.7%和42.2%。仅供比较，韩国——另一个有过剩投资倾向的经济体——在这方面的高峰比率为43%。统计表明，2002年—2004年累计过剩投资额相当于中国固定投资的三分之一。 当前中国经济与10年前我们研究的东南亚经济有着离奇的相似之处：外贸、投资和外汇储备同时快速增长，但同时大量资源配置不当；利润通常来自于资产价格的上涨或者套利。 在过去三年里，在中国经济增长的同时，美国利率处于很低的水平，而且美元也处于弱势状态。随着中国出口翻了一番，所带来的巨额出口收入激发了以房地产为核心的建设行业的繁荣，从而引发了对进口商品和设备的需求。这种繁荣和来自美国的压力造成了针对人民币升值的投机行为，结果是进一步涌入的热钱助长了房地产繁荣。 有些投资者认为中国房地产市场没有泡沫，因为成千上万的人渴望跳出农门，进城居住。10年前对东南亚市场也有人有过同样的观点。在一个房价几乎是城市居民收入10倍的市场，很难相信那些进城的农民有钱买得起商品房。 透支未来夸大需求 主要有两个原因使我们认为，中国目前以房地产为导向的投资热是泡沫现象。 其一，中国出口增长的很大一部分透支了未来需求。很多现在购买房产的中国人按照他们过去三年的收入情况推断未来的收入增长，很显然，结果是大大高估了实际可能的情况。由于美元弱势引起的热钱涌入，使在中国的融资成本低。例如，抵押贷款就同通货膨胀率有些接近。房地产开发商已经能够从国际投资者那里以低利率获得融资。这都是由于疲软的美元引起的。 现在房地产开发商的融资成本比正常的要低2-3个百分点。中国房地产投资者还没有意识到融资成本有可能上升。这样的想象夸大了家庭对借款的需求。 除了以上这些基础因素，还有其他一些重要原因夸大了房地产需求。首先是由于中国的房地产市场还年轻，除了正常的增长，还有高收益群体以前受到压抑的积累需求，这种需求同样虚夸了需求增长的幅度。 其二，由于受到飙升的房地产价格，疲软的股票市场和可以忽略不计的银行存款利率的影响，很多人选择投资房地产。这种投资需求中很大一部分是投机性的。因此，在主要的租赁市场上，真正的出租收益率接近于零。然而，投资者相信房地产价格会继续上升，仍然坚持持有他们的房产。 此外，基于“中国主要大城市的房地产价格大大低于其他国际城市”的判断，外国投资者正在中国大城市进行投机操作。可这也是不合实际的想法，他们没有考虑中国与其他国家收入的不同。例如，对于相类似的房地产，纽约的价格是上海的3到4倍，然而纽约的人均收入是上海的15倍。
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从房产收入比看坚持房地产调控重要性
房价收入比可以作为衡量“房价合理回归”的重要尺子之一，也可以成为观察房地产调控成效与否的重要指标之一。鉴于目前大部分中小城市的房价收入比依然过高，房地产调控决不能松懈。所谓“房价收入比”是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以上海为例，2011年上海家庭人均可支配收入为36230元，家庭年收入约为72460元，按2011年上海新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元（比上年下降5.4%），但剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格为每平方米21584元（比上年上涨2.8%），按后者购买80平方米的两居室需要172.67万元，平均房价收入比约为23.8:1。也就是说，上海市普通居民需要花大约23.8年才能购买一套普通住房。实际上，考虑到上海各区域情况来看，内环线以内每平方米48506元（比上年上涨1%）、内外环之间每平方米27744元（上涨17.4%）和外环线以外每平方米18017元（上涨4.6%），实际的房价收入比可能更高。目前上海的房价收入比远远超出了这个数值，表明上海的房价之高是其居民收入难以承受的。其实，2011年国内一线、二线、三线甚至四线等大部分中小城市的房价收入比都是很高的。这些数字分析从一个侧面证明了温总理的讲话是正确的——房价回归还远远没有到达其合理价位。当然，怎样的房价收入比才是适当的，这还有待于研究，但以目前大部分中小城市的房价收入比看肯定是过高的，这一指标也可以成为观察当前房地产调控仍将坚持而不动摇的重要理由。
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谢国忠：温和措施不能遏止房地产投机！！！(转载)
针对地产投机，中国采取了一些温和措施。5年期按揭贷款利率上升了0.2%达到5.51%，在地产投机严重的地区，房价最低首付比率由20%提高到30%。考虑到活期存款利率是0.72%，通货膨胀率预期为4%，现在的金融环境将依旧鼓励金融投机。 这些措施确实表明政府对房地产投机比较关心，还可能会采取更多新措施。这可能使房地产市场降温一个月左右，但如果政府随后不采取更严厉的措施，投机将死灰复燃。所有权不超过一年的房产交易，对其资本利得征收50%或更多的收益税，以后每增加一年收益税减少10个百分点，这样才能遏止投机。 温和措施缓解公众对房地产泡沫的情绪 在投机氛围浓厚的地区，中国政府对5年按揭贷款利率提高20个基点达到5.51%，房价最低首付比率从20%上升到了30%。在实施这些措施之前，全国人民代表大会刚刚闭幕，在会上，代表们对房地产泡沫表示了密切关注，而且传达了公众对此的负面情绪。公众对于房地产泡沫紧张的负面情绪让许多人不敢放松警惕。政府不得不采取一些措施，以示对公众关心的回应。 最近的措施也许纠正了2004年10月加息所传达的错误信号。那次按揭贷款利率的上升比所有其他贷款利率都低，这被市场解释为中国政府不担心地产市场的泡沫，此后，房地产投机更为强化。 最近采取的措施非常温和。现在的活期存款利率是0.72%，一年期的存款利率是2.25%，但是2005年预期的通货膨胀率是4%。5.51%的按揭贷款利率不会给投机者带来足够的痛苦，实质上不会遏止房地产投机。但是，由于中国资产市场在短期内对政治信号非常敏感，房地产市场很可能会降温。但是地方政府可能会像以前一样鼓励市场去行动，从而房地产投机卷土重来。 投机是问题的实质 对于房地产市场的讨论常常围绕供求关系进行。通常的解释是，土地控制政策要为这次房价上涨负责，因为它降低了未来的房地产供应量。在我看来，这种说法是不正确的。中国的房地产市场建造过多，需求主要来自投机储存的需要。去年在建的住宅面积达到了11亿平方米，这意味着相对于1.66亿的城市家庭有1500万套房子在建设之中。随着房价与家庭收入之比远远超过10倍，最终需求不可能达到那么高。 相反，需求主要来自为了价格投机而储存的房产。对于总体需求中有多少份额是投机的需求还没有可靠的统计。基于我以下两方面的观察，我自己的猜测是投机的份额在总体需求中占1/3到一半之间。第一，在我所到过的任何地方，我看见大部分被售出的房子空闲无人居住。第二，我认识的每一个人在过去几年里都买了房子，而且可能是买了多套公寓。 为什么公众对房地产泡沫如此愤怒 在公众知道不多或者对市场环境没有足够意识的情况下，经济泡沫把公众的财富转移到了内部人的腰包里。所以任何一次经济泡沫的破灭会使一个国家所有的人口受损。从短期来看，一次股市泡沫不会遇到公众的抵抗，因为当股市上升时没有人受损。但是房地产泡沫会损害大多数人的利益，因为他们想要买一套他们能在里面居住的公寓。 在中国，随着房价逐步上升，大多数人开始对买一套房子的愿望失去信心，但是他们却看见大量空置的房子。人们当然会对此感到愤怒。起先，土地由政府控制并属于所有人民。但是少数人使用他们的权力，通过一些渠道，把财富从人民那里转移到他们手里。一旦泡沫破裂，可能会留下大量的坏账，一般来说，公众最后不得不为这些坏账买单。这就可以解释为什么人们对房地产泡沫如此担忧。 这些措施给大众一种政府会关心房地产市场的印象，这可能会缓解公众的紧张情绪。然而，如果不引入更进一步的措施，投机的热情会再次突然迸发，而社会的紧张程度会更为恶化。 （作者为摩根士丹利亚太区首席经济学家，张志莉译）
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中国的房地产还有救吗？
中国房地产的问题：1：房地产价格的居高不下，在一二线城市甚至虚高的情况严重2：房地产发展与土地交易密切相关，地价的高低在很大程度上决定着房价的高低3：房地产的发展速度远超国内生产总值和人民生活水平，泡沫成分明显4：涌现出一大批利益相关者，包括政府、房地产开发商、银行、二手房市场拥有者、以及有房者统称有钱人，至少也是有钱人的标志（其实这是一种病态，安居，本是人民的权利），这种阻力的存在使得房地产调控的作用微乎其微。5：在通胀的发展势头下，房产成为资产保值增值的有效有段（郎咸平），尤其是在中国，土地与政府财政收入密切挂钩的情况下，政府会在无意识甚至有意识的状态下“保护”房地产业和开发商的发展，这种“保护”使得更多的人将钱投入房地产发展。曾看过一篇报告说中国的十大富翁有8个直接从事房地产业，另外两个从事相关产业，买房卖房炒房成为当代最热门的话题。6：供求不对称。市场需要多少房子，至今没有在官方话语中给予明确表态，加上国家的公信力的缺少越来越多的人，在市场中迷茫了，不知所措7：银行、政府给予房地产业的过多金融支持。有人做过数据，说要是房地产泡沫要是破灭，一小半的地方政府将面临的严重的财政危机，银行也将面临严重的金融危机和金融漏洞，理由不用说相信大家都理解政府对房地产业的调控：政府对房产也得调整步揍进行了很多，本来应该很好写，但我发现不管是新国十条、京八条等以及对各级政府下发的文化我们可以看出，政府下的决心明显不够最要是对土地出让金的部分下不去手，看后很纠结，不知道我国房地产业将如何发展。中国房地产还有救吗？请各位仁者见仁智者见智！
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中介一房多卖 广州房地产领域合同诈骗案高发
据广州市检察院通报，2010年以来广州市检察机关共受理房地产领域的合同诈骗犯罪46件，共占合同诈骗犯罪总数的15.38%。该类诈骗手段实施的关键环节在于获取房产卖主全权委托被告人办理房产转让、代收房款和银行按揭贷款的全权委托书。 在近期起诉的一起合同诈骗案中，被告人钟某静、施某存利用在房产中介公司工作便利，指使他人冒充买家与被害人签房产买卖合同，并向被害人支付定金。在取得被害人的信任后，以到银行办理垫资赎契为名骗得被害人全权委托办理该房转让事项、代收取售房款和银行按揭贷款的全权委托书。同时安排人员为被害人垫资赎契后，在被害人不知情的情况下将房屋转让给他人，并以该房作抵押向银行申请贷款。贷款发放到被告人控制的银行账户后，被告人将部分房款交给被害人，剩余大部分房款用于个人使用。 2010年3月至11月，被告人钟某静、施某存以同样或类似的方式先后多次实施合同诈骗行为，钟某静诈骗数额为795.51万元，施某存诈骗数额为496.25万元。 通报称，该类涉房地产交易的合同诈骗犯罪集中发生在2010年中央发布房地产调控政策、广州市发布楼市新政细则之后，利用房地产交易中存在的漏洞实施诈骗。 广州房地产调控限购政策限制本市户籍居民家庭只能在本市新购买一套商品住房。被告人运用这一限购政策，安排他人与卖主签订房产买卖合同或者将房产过户至他人名下，面对卖主则将该行骗手段作规避限购政策解释，蒙混过关。同时被告人也借此撇开自己与涉案房产交易的关系。
