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市场博弈：政府房价调控政策失灵原因简析来源：人大经济论坛论文库　作者：李鹏程　时间：2013-06-06

　　 摘要：政府房价调控政策屡屡失灵，原因何在？本文从市场经济的商品价格形成关系和价格分配关系入手，寻求政府微观调控商品价格的一般途径，进而对政府调控政策失灵的原因作简单分析。本文认为，调控目的不清、针对市场不明和政府企业化，是房价调控政策失灵的主要原因。

 

    房价在史上最严的调控政策下进一步上涨，北京市的限价措施被开发商的“双合同”轻松破解，北京市住建委发出了“不惜一切控房价”的呼声。政府房价调控政策屡屡失灵，原因何在？本文拟从市场经济的商品价格形成关系和价格分配关系入手，寻求政府微观调控商品价格的一般途径，进而对政府调控政策失灵的原因作简单分析。

    一、市场经济的两只手及其相互关系。

自然界的一切事物都是运动变化的，一切运动变化都是趋向平衡与稳定进行的，人类社会作为自然界的特殊组成部分，也不能独步其外。

    物理学的熵增加原理告诉人们，在著名的布朗运动实验（将花粉撒在水表面，在显微镜下观察其运动）中，花粉呈现出完全无规则运动，但每颗花粉都趋向自身熵增加而不停运动，从而达到整体熵最大的平衡；经济学的理性人假设告诉人们，在巨大的市场经济活动中，难以找出人们统一的活动规律，但每个个体都为自身利益最大化而参与其中，从而实现整体利益最大化的平衡。

    尽管经济学家们对市场经济进行了大量研究，提出了种种理论学说，但就像自然生态平衡不以人的意志为转移一样，市场经济社会也存在着一种不以人的意志为转移的力量，把控着社会生产、交换、分配的整体平衡。市场这种配置资源、实现经济平衡的力量，被经济学家称作“看不见的手”。

    完全在“看不见的手”支配下的纯粹自发的自由自在的市场经济是不存在的，因为市场参与个体对自身利益最大化的追求没有自觉性底线，常常违背社会公平、正义的基本要求，同时，市场本身也存在趋势惯性和调节迟延性等问题，各国政府无不对市场进行程度不同的主动性干预。因此，在人类社会的经济发展中，除了“看不见的手”之外，还有一只“看得见的手”在舞动。

    “看不见的手”与“看得见的手”就像人的左手和右手，共同维护着经济社会的健康发展，但两者的地位并不相同。“看不见的手”是客观规律，“看得见的手”是主观意志，后者必须借助前者发挥作用，否则，无论其如何强大，都孤掌难鸣。北京市等地方政府利用其在预售许可、合同网签、销售备案、房产登记等环节的行政权力强行限制房价，开发商用“双合同”将房价拆分，结果反而使房价变相上涨，就是一个“看得见的手”孤掌难鸣的实例。

    二、商品的价格形成关系和价格分配关系。

    在市场经济中，商品价格的形成主要取决于供求关系。商品价格P与商品需求量Qd正相关，与商品供应量Qs逆相关，即：P=f（Qd/Qs）。价格形成关系式反映的是市场处于完全自由竞争、自由进入退出的条件下的价格形成关系，这种关系的参与主体是由众多个体组成的需求（购买）群体和供应（出售）群体。

    按照理性人假设，需求群体希望低价购买商品，供应群体追求高价出售商品，似乎难以形成交易。然而，两个群体中的个体均可以根据其对自身利益的判断自由决定是否参与竞争、以何种价格竞争，而这种竞争的最终结果必然是相互妥协，实现供需双方的价格平衡，从而完成交易。

    显而易见，市场价格上涨时，一般会抑制需求，吸引供应，从引起价格向下回归；商场价格下跌时，一般会释放需求，抑制供应，从而引起价格向上回归。供求关系决定着市场价格的波动趋势，而价格波动又反过来引导市场的需求与供应，使两者的对比关系发生变化，如此互为因果，周而复始，为寻求平衡而不停地变化运动。

    市场形成的商品价格并非只归该商品供应者所有，它需要分配给所有与该商品生产经营过程有关的利益群体，才能使得市场需求和供应循环发生。

    价格分配关系式P=C+∏+T，直接表达的是价格构成要素，其实质则反映出商品价格在不同主体之间的分配关系。这种分配关系的参与主体包括征收税费（T）的政府、获得利润（∏）的商品供应企业和从生产经营成本（C）中获得补偿的其他主体，如提供金融资本的银行、提供材料设备的供应商、提供劳务的劳动者，等等。

    按照理性人假设，参与价格分配的所有主体都希望商品价格上涨，以实现整体可分配价值最大化，同时，在市场价格一定的情况下，又相互博弈，以实现自身分得价值的最大化。任何参与者都不会主动退让，除非受到竞争压力或其他超经济利益的影响。

    在价格分配关系中，商品供应者担任着主要角色。我们将价格分配关系式改为利润表达式∏= P-C-T，就能够看他们在分配过程中的重要作用：一方面，在上游市场中作为购买者与供应群体博弈，以追求其生产经营成本（C）最低的方式，实现对上游供应群体的分配；另一方面，在下游市场中作为供应商与需求群体博弈，以追求商品价格（P）最高的方式，实现其自身利润（∏）最大化；同时，还可以通过与政府的博弈力求降低税费，如请求减免或返还税费等，增加其利润。

    商品供应者通过上下游市场的交易活动实现其利润最大化的过程表明，任何一种商品的供求关系，不仅决定着自身价格的形成和分配，而且与其上下游商品的供求关系、分配关系密切相关，它们相互牵连，相互作用。

    对价格形成关系P =f（Qd/Qs）和价格分配关系P=C+∏+T的简单分析表明，控制某种商品的市场价格有五种途径，即：抑制有效需求（Qd）、增加有效供应（Qs）、降低生产经营成本（C）、压缩企业利润（∏）和减少政府税费（T）。不通过这些途径调整市场商品价格的做法，充其量只是一种姿态，无法得到实效。

    三、调控目的不清、针对市场不明和政府企业化，是房价调控政策失灵的主要原因。

    在可以控制商品价格的五种途径中，我国政府在近几年的房价调控中已经采用的有三种：抑制有效需求的措施，如限购、限贷、开征房产税；增加有效供应的措施，如增加保障性住房、普通商品房建设；压缩企业利润的措施，如限房价、竞地价。尚未采用的有两种：降低房地产开发成本的措施，如降低土地出让金；减少税费的措施，如减免土地增值税。但从目前的实际情况来看，房价调控不但未能抑制房价上涨，反而出现了屡控屡涨、屡涨屡控的车轮现象。

    本文认为，调控目的不清、针对市场不明和政府企业化，是房价调控政策失灵的三大主要原因。

    首先，保障民生、改善民生，应当是政府干预市场经济活动的根本目的。这一目的不明确，甚至蜕变为以政府自身为中心的“维稳”，房价调控成为政治任务和政绩指标，并异化成为保官位而调控、为达指标而调控，必然出现调控政策广告化、调控手段行政化、调控工作形式化等浮躁而无实效的做法。

    其次，房价的高低是与不同需求群体的购买力相对而言的，对居住需求和投资需求不加区分，盲目控制房价，显然是难以奏效的。

    以关怀民生为目的的房价调控，应当细分市场，对基本需求、改善需求和奢侈需求、投资需求区别对待，堵疏分流。

    从价格形成关系式P =f（Qd/Qs）出发，对基本需求和改善需求市场，实行限购、限贷，阻止享受需求与投资需求进入，同时增加保障性住房、普通商品房供应，平衡房价。对奢侈需求和投资需求市场，则开征房产税，抑制过度投机，同时严控土地供应，节省土地资源，并维持房价上涨势头。

    从价格分配关系式P=C+∏+T出发，对保障性住房实行划拨方式供应土地、减免税费，降低开发经营成本；对普通商品房实行限房价、竞地价，压缩企业利润，从而给保障性住房、普通商品房价格下调腾出空间。对奢侈需求和投资需求市场，则完全按照市场竞争方式供地，并保障政府税费收入，让开发企业通过市场竞争获取利润。

    将住房市场细分，分别调控，形成两个相对独立的低价市场和高价市场，使中低收入群体的居住需求在低价市场获得满足，使高收入群体的投资需求在高价市场得到释放，同时，政府可将其在高价市场获得的较高财政收入，转投入到保障性住房建设，加大低价住房市场供应，实现保障民生、改善民生的房价调控目的。

    诚然，要形成和保持高低价两个市场的相对独立，仅仅靠上述市场调控措施，显然是远远不够的。为此，还必须充分发挥“看得见的手”的作用，通过法律手段和行政手段，建立配套制度，严惩腐败，才能有效防止房哥、房姐、房叔、房姨们进入低价市场，谋取暴利。

    其三，在我国，政府垄断着房地产市场的土地供应，通过低价征收、高价出让土地获得高额收入，形成了广受诟病的土地财政，同时，由于在中央与地方、上级与下级政府之间实行收入分成制，使政府在一定程度上成为以获利为目的经营城市、经营土地的超级企业。政府的企业化，严重阻碍了房价调控政策，例如增加保障性住房建设、减免相关税费等调控措施的落实。

    在价格分配关系P=C+∏+T中，政府是特殊主体，其通过征收税费获得的分配份额与社会管理成本有关，但不完全受该管理成本制约：一方面，政府征收税费以政权的强制力为后盾，具有提高自身分配占比的行政手段，因此，常常会产生利用行政手段获取超额利益的冲动，而且在非竞争性政治体制下，这种冲动缺少有效的外部约束机制；另一方面，除经济利益外，政府还必须考虑关怀民生、稳定社会、维护公平、巩固政权等政治利益，因此，其在经济利益分配中又往往表现出不与民争利的政治姿态。由此可见，在经济利益与政治利益平衡中的获得总和利益最大化，才是政府追求的目标，即使在竞争性政治体制下也是如此。

    政府在价格分配关系中的特殊性告诉人们，要求政府完全非人格化或者非企业化是不现实的，特别是在政府能够通过垄断土地供应获取高额收益的情况下，更是如此；同时，对限制政府人格化或企业化而言，经济市场本身是无能为力的。对政府谋利倾向的限制，归根结底取决于财政制度乃至政治体制的改革。

    仅从房价调控的角度来看，应当建立相应的法律制度，明确规定土地出让收入和相关税费的用途与比例（例如，在高价住房市场的财政收入，必须按一定比例用于保障性住房建设）、对保障性住房减免土地出让金及相关税费，等等；同时，还应当以法律形式建立对政府的监督、追责机制，保障各项措施的落实。

结束语：

    房价调控既是一个十分复杂的经济问题，需要“看得见的手”与“看不见的手”协调一致，也是一个十分重要的社会发展问题，需要三驾马车：经济发展、政治进步、法制健全的共同牵引。如此重大的课题，绝非寥寥数语能够说得清楚，本文只是由感而发，姑妄言之，如有不当之处，敬请指正。